《投资性房地产》PPT课件.ppt

理解 +感觉 练习：课堂练习 每周抽查练习册 课后作业 中级会计职称考试题目 第三周，小测验 第八 ,九章：结束资产 第十章 第十三章：五个要素 第十四章：财务报告 ,综合、对外 第八章 投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的后续支出 第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换 第六节 投资性房地产的处置 目 录 一、投资性房地产的性质 (目的 ) 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权 ； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让 的土地使用权。 二者均 属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入 构成企业的收入。 第一节 投资性房地产概述 特征： （ 1）属于企业的经营活动 因此通过其他业务收 入、其他业务成本核算； （ 2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资 产核算的房地产不一样； （ 3）能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围 属于投资性房 地产的项目 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转 让的土地使用权 已出租的建筑物 不属于投资性 房地产的项目 自用房地产 作为存货的房地产 A-B-C 注意区分如下特殊项目是否属于投资性房地产： 1.企业出租给本企业职工居住的宿舍 （不属于投资性房地产） 2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对 外出租 （属于投资性房地产） 3.按照国家有关规定认定的闲置土地 （不属于投资性房地产） 4.作为存货的房地产 （不属于投资性房地产） 三、投资性房地产的后续计量模式 投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模 式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续 计量。 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可 靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地 产进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。 一、投资性房地产的确认条件 投 资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列 条件的，才能予以确认： （ 1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入 企业； （ 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 分类 确认为投资性房地产的时点 已出租的土地使用权和已出租的建筑物 租赁期开始日 持有以备经营 出租 、可视为投资性房地 产的空置建筑物 企业董事会或类似机构就该事项 作出正式书面决议的日期 持有并准备增值后转让的土地使用权 企业将自用土地使用权停止自用， 准备增值后转让的日期 二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均 应当 按照成本 进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时 和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实 际发生的各项必要的、合理的支出 。 （一）外购的投资性房地产 成本 ： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出。 采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时 ， 采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和 “公允价值变动”两个明细科目 。 并在外购投资性房地产时， 投资性房地产 银行存款 银行存款 投资性房地产 成本 外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。 如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时， 再从固定资产转换为投资性房地产。 例 8-12007年 6月 ,华联实业股份有限公司计划购入 写字楼用于对外出租。 6月 25日，华联实业股份有 限公司与 B公司签订了经营租赁合同，约定自写字 楼购买日起，将该写字楼出租给 B公司使用，租赁 期为 5年。 8月 31日，华联实业股份有限公司购入写 字楼，实际支付购买价款和相关税费共计 2， 400万 元。根据租赁合同，租赁期开始日为 2007年 9月 1日。 9.1 （ 1）成本模式 借：投资性房地产 写字楼 24， 000， 000 贷：银行存款 24， 000， 000 （ 2）公允价值模式 借：投资性房地产 写字楼 （成本） 24， 000， 000 贷：银行存款 24， 000， 000 （二）自行建造的投资性房地产 成本 ： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要 支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予 以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间 接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外 支出，不计入建造成本。 在建工程 开发产品 采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产 达到预定可使用状态时， 采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房 地产达到预定可使用状态时， 投资性房地产 投资性房地产 成本 在建工程 开发产品 在建工程：非房地产开发公司；开发产品：房地产开发公司 例 8-22007年 2月 ,华联实业股份有限公司以 780万元 的成本从其他单位购一项土地使用权，用于自行建 造三栋厂房。 2007年 10月，华联实业股份有限公司 预计厂房即将完工，遂与 C公司签订了经营租赁合 同，约定自厂房完工（达到预定可使用状态）之日 起，将其中的一栋厂房租赁给 C公司使用，租赁期 为 5年。 2007年 10月 31日，三栋厂房同时完工，实 际造价均为 1， 500万元，能够单独出售。根据租赁 合同，租赁期开始日为 2007年 11月 1日。 11.1 （ 1）成本模式 借：投资性房地产 厂房 15， 000， 000 贷：在建工程 15， 000， 000 借：投资性房地产 土地使用权 2， 600， 000 贷：无形资产 土地使用权 2， 600， 000 （ 2）公允价值模式 借：投资性房地产 厂房 （成本） 15， 000， 000 贷：在建工程 15， 000， 000 借：投资性房地产 土地使用权 （成本） 2， 600， 000 贷：无形资产 土地使用权 2， 600， 000 投资性房地产累 计折旧 一、 采用成本模式计量的投资性房地产 (固定资产 无形资产 ) 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照 无形资产的有关规定，按月摊销成本。 按月计提折旧时， 按月摊销成本时， 第三节 投资性房地产的后续计量 其他业务成本 （主营业务成本） 投资性房地产累 计摊销 其他业务成本 （主营业务成本） 投资性房地产取得的租金收入， 投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第 8号 资产减值的有关规定。 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备， 银行存款 其他业务收入 投资性房地产减 值准备 资产减值损失 已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。 例 8-32007年 8月 31日 ,华联实业股份有限公司购入写 字楼，实际支付购买价款和相关税费共计 2， 400万元。 该写字楼预计使用寿命为 20年，预计净残值为零，采 用直线法计提折旧。 2007年 9月 1日，公司将该外购的 写字楼以经营租赁方式出租给 B公司使用，租赁合同 约定，写字楼租赁期为 5年，年租金为 138万元。 B公 司须于每年 8月 31日之前预付下一租赁年度的租金， 华联实业股份有限公司对投资性房地产采用成本模式 进行后续计量。 2009年 12月 31日，写字楼出现减值迹 象，经减值测试，确定其可收回金额为 1， 800万元。 （ 1） 2007.8.31预收租金 借：银行存款 1， 380， 000 贷：预收账款 B公司 1， 380， 000 （ 2） 2007.9.1租赁期开始日 借：投资性房地产 写字楼 24， 000， 000 贷：银行存款 24， 000， 000 （ 3） 2007.9.30 计提折旧 2， 400/（ 20*12） =10万元 借：其他业务成本 100， 000 贷：投资性房地产累计折旧 100， 000 确认租金收入 138/12=11.5万元 借：预收账款 B公司 115， 000 贷：其他业务收入 115， 000 （ 4） 2009.12.31计提减值 2400-10*28=2120 1800 借：资产减值损失 3， 200， 000 贷：投资性房地产减值准备 3， 200， 000 9.18 103 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 (交易 性金融资产 ) （一）采用公允价值模式计量的条件 （ 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （ 2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类 或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对 投 资性房地产的公允价值 作出合理的估计。 （二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允 价值计量。公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日， 高于 低于 投资性房地产 公允价值变动 公允价值 变动损益 公允价值 变动损益 投资性房地产 公允价值变动 9.17 102 例 8-42008年 4月 20日 ,某房地产开发公司与 D公司签订 租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发的一栋写 字楼于开发完成的同时租赁给 D公司使用，租赁期为 8 年。该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值 模式进行后续计量。 2008年 6月 1日，写字楼开发完成， 实际造价为 7， 500万元。根据租赁协议，当日即为租 赁期开始日。 2008年 12月 31日，该写字楼的公允价值 为 8， 000万元。 （ 1） 2008.6.1开发完成并出租 借：投资性房地产 写字楼（成本） 75， 000， 000 贷：开发成本 75， 000， 000 或者 借：开发产品 75， 000， 000 贷：开发成本 75， 000， 000 借：投资性房地产 写字楼（成本） 75， 000， 000 贷：开发产品 75， 000， 000 （ 3） 2008.12.31确认公允价值变动损益 借：投资性房地产 写字楼（公允价值变动） 5， 000， 000 贷：公允价值变动损益 5， 000， 000 练习、 2006年 6月 25日，某房地产开发公司与 C公司签 订经营租赁协议，将其自建的一栋写字楼用于出租 给 C公司使用，租赁期开始日为 2006年 7月 1日。写字 楼的实际建造成本为 45， 000万元。预计使用寿命为 20年。租赁期为 5年。 2006年 12月 31日，该写字楼的 公允价值为 42， 000万元。 (1)成本模式计量 (2)公允价值模式计量 练习、 2006年 6月 25日，某房地产开发公司与 C公司签订经营租赁协议，将 其自建的一栋写字楼用于出租给 C公司使用，租赁期开始日为 2006年 7月 1 日。写字楼的实际建造成本为 45， 000万元。预计使用寿命为 20年。租赁 期为 5年。成本模式计量。 2006年 12月 31日，该写字楼的公允价值为 42， 000万元。 7.1 借：投资性房地产 写字楼 450， 000， 000 贷：开发产品 450， 000， 000 7.31 计提折旧 450 000 000/（ 20*12） =1， 875， 000 借：其他业务成本 1， 875， 000 贷：投资性房地产累计折旧 1， 875， 000 12.31 45000-187.5*6=43875 42000 借：资产减值损失 18， 750， 000 贷：投资性房地产减值准备 18， 750， 000 公允价值模式 7.1 借：投资性房地产 写字楼（成本） 450， 000， 000 贷：开发产品 450， 000， 000 12.31确认公允价值变动损益 借：公允价值变动损益 30， 000， 000 贷：投资性房地产 写字楼（公允价值变动） 30， 000， 000 三、投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处 理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面 价值的差额，调整期初留存收益。 一定条件下 一、投资性房地产后续支出的处理原则 投资性房地产的后续支出 ，是指已确认为投资性房地产 的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接 相关的各种支出。 导致 流入企业的经济利益超过了原先的估计， 能够满 足 投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产 的成本。资本化 ， 投资性房地产 不可能导致 流入企业的经济利益超过原先的估计，应 当在发生时计入当期损益。费用化 ，其他业务成本 第四节 投资性房地产的后续支出 (固定资产 ) 二、资本化的后续支出 企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果 再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间 应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧 或摊销。 采用成本模式计量的投资性房地产 转入再开发时，应将其 转为 在建的投资性房地产 投资性房地产 投资性房地产 在建 投资性房地产累 计折旧（摊销） 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过 “投资性房地产 在建”科目归集 改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性 房地产 转回 到在用的投资性房地产 银行存款 投资性房地产 在建 投资性房地产 在建 投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产 转入再开发时 投资性房地产 -成 本 投资性房地产 在建 投资性房地产 公允价值变动 投资性房地产 成本 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出 改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地 产转回到在用的投资性房地产时 银行存款 投资性房地产 在建 投资性房地产 在建 三、费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产 确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 企业发生投资性房地产费用化的后续支出时 其他业务成本 银行存款 一、房地产的转换形式 企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才 能 进行房地产的转换 。这里的确凿证据包括两个方面 ： 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途 形成正式的书面决议 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变 房地产的转换形式 第五 节 投 资性房地产与非投资性房地产的转 换 投资性房地产 作为存货的房 地产 自用房地产 二、非投资性房地产转换为投资性房地产 （一）自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的 房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应 的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以 成本模式 计量的投资性房地产时 在转换日的 原价 “投资性房地产”科目 累计折旧（或累计摊销） “投资性房地产累计折旧（摊销）”科目 减值准备 “投资性房地产减值准备”科目 分 别 转 入 固定资产 无形资产 投资性房地产 累计折旧 累计摊销 投资性房地产累 计折旧（摊销） 投资性房地产 减值准备 固定资产 减值准备 无形资产 减值准备 例 8-9华联实业股份有限公司决定将因转产而闲置的 一栋厂房用于对外出租。 2008年 6月 10日 ,华联实业股 份有限公司与 B公司签订了经营租赁协议，将厂房出 租给 B公司使用，租赁期开始日为 2008年 7月 1日，租 赁期为 5年。 2008年 7月 1日，厂房账面原价 1， 200万 元，累计已提折旧 300万元。华联实业股份有限公司 对投资性房地产采用 成本 模式进行后续计量。 （ 1） 2009.1.1公允价值 800万元 借：投资性房地产 办公楼（成本） 800 公允价值变动损益 100 累计折旧 300 贷：固定资产 办公楼 1200 （ 2） 2009.1.1公允价值 1， 000万元 借：投资性房地产 办公楼（成本） 100 累计折旧 300 贷：固定资产 办公楼 1200 资本公积 其他资本公积 100 2008.7.1 借：投资性房地产 厂房 12， 000， 000 累计折旧 3， 000， 000 贷：固定资产 厂房 12， 000， 000 投资性房地产累计折旧 3， 000， 000 若有减值 借：投资性房地产 厂房 12， 000， 000 累计折旧 3， 000， 000 固定资产减值准备 贷：固定资产 厂房 12， 000， 000 投资性房地产累计折旧 3， 000， 000 投资性房地产减值准备 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以 公允价值 模式 计量的投资性房地产时 以该项建筑物或土地使用权在 转换日 的公允价值 作为投资性房地产的入账价值 公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益 公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积 投资性房地产 成本 固定资产 无形资产 累计折旧 累计摊销 固定资产 减值准备 无形资产 减值准备 公允价值 变动损益 资本公积 其 他资本公积 P105 117 156 222 谨慎性原则 例 8-10某房地产开发公司的办公楼处于商业繁华地段， 为了获得更大的经济利益，该公司决定将办公地点迁 往新址，原办公楼腾空后用于出租，以赚取租金收入。 2008年 10月 ,某房地产开发公司完成了办公室地点的 搬迁工作，原办公楼停止使用。 2008年 12月，房地产 开发公司与 D公司签订了租赁协议，将原办公楼出租 给 D公司使用。租赁期开始日为 2009年 1月 1日，租赁 期为 3年。该办公楼原价为 25， 000万元，累计已提折 旧 7， 500万元。该房地产开发公司对投资性房地产采 用公允价值模式进行后续计量。 （ 1） 2009.1.1公允价值 17， 000万元 借：投资性房地产 办公楼（成本） 170， 000， 000 公允价值变动损益 5， 000， 000 累计折旧 75， 000， 000 贷：固定资产 办公楼 250， 000， 000 （ 2） 2009.1.1公允价值 18， 000万元 借：投资性房地产 办公楼（成本） 180， 000， 000 累计折旧 75， 000， 000 贷：固定资产 办公楼 250， 000， 000 资本公积 其他资本公积 5， 000， 000 （二）作为存货的房地产转换为投资性房地产 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方 式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产 权利的日期。 企业将作为存货的房地产转换为采用 成本模式 计量 的投资性房地产 投资性房地产 开发产品 存货跌价准备 例 8-112008年 6月 10日，某房地产开发公司与 C公司签 订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给 C公司使 用，租赁期开始日为 2008年 7月 1日。该写字楼的实际 建造成本为 65， 000万元，未计提存货跌价准备。该房 地产开发公司对投资性房地产采用成本模式进行后续 计量。 2008.7.1 借：投资性房地产 写字楼 650， 000， 000 存货跌价准备 贷：开发产品 650， 000， 000 企业将作为存货的房地产转换为采用 公允价值模式 计量的投资性房地产 投资性房地产 成本 存货跌价准备 开发产品 资本公积 其 他资本公积 公允价值 变动损益 8.29 095 例 8-12按 例 8-11的资料，假定该房地产开发公司对 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量， 2008 年 7月 1日，写字楼的公允价值为 68， 000万元。其他 条件不变。则该房地产开发公司将作为存货的房地产 转换为投资性房地产的会计处理如下： 2008.7.1 借：投资性房地产 写字楼（成本） 680， 000， 000 贷：开发产品 650， 000， 000 资本公积 其他资本公积 30， 000， 000 三、投资性房地产转换为非投资性房地产 （一）投资性房地产转换为自用房地产 企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于 生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地 产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、 提供劳务或者经营管理的日期。 企业将采用 成本模式 计量的投资性房地产转换为自 用房地产时 在转换日的账面余额 “ 固定资产 ”科目 累计折旧（或累计摊销） “ 累计折旧 ”科目 减值准备 “ 固定资产 减值准备”科目 分 别 转 入 固定资产 减值准备 无形资产 减值准备 投资性房地产 减值准备 累计折旧 累计摊销 投资性房地产累 计折旧（摊销） 投资性房地产 固定资产 无形资产 例 8-132008年 7月 1日，华联实业股份有限公司将出租 的厂房收回，开始用于本企业的产品生产。厂房在转 换前采用成本模式计量，账面原价为 2， 000万元，累 计已提折旧为 450万元。 借：固定资产 厂房 20， 000， 000 投资性房地产累计折旧 4， 500， 000 贷：投资性房地产 厂房 20， 000， 000 累计折旧 4， 500， 000 企业将采用 公允价值模式 计量的投资性房地产转换 为自用房地产时 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 固定资产 无形资产 投资性房地产 成本 投资性房地产 公允价值变动 公允价值 变动损益 例 8-142008年 8月 1日，某房地产开发公司对外出租的写字楼租 赁期满予以收回，准备作为办公楼，用于本企业的行政管理。 2008年 9月 1日，写字楼开始自用。写字楼在当日的公允价值为 8， 600万元。写字楼在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值 为 8， 500万元，其中成本 8， 000万元、公允价值变动 500万元。 借：固定资产 写字楼 86， 000， 000 贷：投资性房地产 写字楼（成本） 80， 000， 000 写字楼（公允价值变动） 5， 000， 000 公允价值变动损益 1， 000， 000 （二）投资性房地产转换为存货 房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新 开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董 事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发 用于对外销售的日期。 企业将采用 成本模式 计量的投资性房地产转换为存 货时 投资性房地产累 计折旧（摊销） 投资性房地产 开发产品 投资性房地产 减值准备 例 8-15某房地产开发公司将其开发的一栋写字楼以经 营租赁方式出租给其他单位使用。 2008年 7月 1日，因 租赁期满，该房地产开发公司将出租的写字楼收回， 并作出书面决议，将写字楼重新开发用于对外销售。 写字楼在转换前采用成本模式计量，账面原价为 5， 600万元，累计已提折旧为 420万元。 借：开发产品 51， 800， 000 投资性房地产累计折旧 4， 200， 000 贷：投资性房地产 写字楼 56， 000， 000 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换 为存货时 以转换日的公允价值作为存货的账面价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 投资性房地产 成本 投资性房地产 公允价值变动 公允价值 变动损益 开发产品 例 8-16按 例 8-15的资料，假定写字楼在转换前采用公允价值 模式计量，原账面价值为 6， 000万元，其中成本 5， 600万元、 公允价值变动 400万元。 2008年 7月 1日，写字楼的公允价值为 6， 200万元，其他条件不变。则该房地产开发公司将投资性房地产 转换为存货的会计处理如下： 借：开发产品 62， 000， 000 贷：投资性房地产 写字楼（成本） 56， 000， 000 写字楼（公允价值变动） 4， 000， 000 公允价值变动损益 2， 000， 000 9.19 101 转换 成本模式（无差额） 账面价值 非投资性房地产 投资性房地产 账面价值 公允价值模式（有差额） 公允价值（公允价值变动损益 资本公积 其他资本公积） 非投资性房地产 投资性房地产 公允价值（公允价值变动损益） 9.20 103 一、投资性房地产的终止确认与处置损益 投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废 和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重 组等原因转出投资性房地产的情形。 当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从 其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房 地产。 第六节 投资性房地产的处置 投资性房地产在处置时会发生处置损益。 出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益 相关 税费 账面 价值 处置 收入 处置 损益 出售价款、残料 变价收入、保险 及过失人赔款 =投资性房地产的成本 -累计已提折旧（摊销） -已计提的减值准备后的金额 =投资性房地产的成本 累计公允价值变动后的金额 发生的整理、拆 卸、搬运等项清 理费用，以及出 售建筑物或转让 土地使用权而应 当缴纳的营业税 对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资 性房地产 的 处置损益 投资性房地产的处置损益，应当计入处置当期损益 账面 价值 公允 价值 处置 损益 二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置 银行存款 其他业务收入 其他业务成本 投资性房地产累 计折旧（摊销） 投资性房地产 减值准备 投资性房地产 借：营业税金及附加 贷：应交税费 应交营业税 (收入 *5%) 例 8-17华联实业股份有限公司将其一栋写字楼用于对外出租， 采用成本模式计量。租赁期届满后，华联实业股份有限公司 将该写字楼出售给 N公司。合同价款为 12， 500万元。 N公司 已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为 11， 000 万元，累计已提折旧 1， 320万元。假定不考虑相关税费。 借：银行存款 125， 000， 000 贷：其他业务收入 125， 000， 000 借：其他业务成本 96， 800， 000 投资性房地产累计折旧 13， 200， 000 贷：投资性房地产 写字楼 110， 000， 000 三、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置 银行存款 其他业务收入 投资性房地产 成本 投资性房地产 公允价值变动 其他业务成本 公允价值 变动损益 其他业务成本 资本公积 其 他资本公积 例 8-182006年 6月 25日，某房地产开发公司与 C公司签订 经营租赁协议，将其原为自用的一栋写字楼用于出租给 C 公司使用，租赁期开始日为 2006年 7月 1日。写字楼的实 际建造成本为 46， 000万元。预计使用寿命为 20年。 截止 2006年 6月 30日，该写字楼累计已提折旧 5， 750万元。 该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式计 量。 2006年 7月 1日，写字楼的公允价值为 42， 000万元； 2006年 12月 31日，写字楼的公允价值为 41， 000万元； 2007年 12月 31日，写字楼的公允价值为 44， 000万元。 2008年 6月 30日，租赁期届满，房地产开发公司收回写字 楼，并以 45， 000万元售出，价款已收存银行。假定不考 虑相关税费。 （ 1） 2006.7.1，自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 写字楼（成本） 420， 000， 000 累计折旧 57， 500， 000 贷：固定资产 写字楼 460， 000， 000 资本公积 其他资本公积 17， 500， 000 （ 2） 2006.12.31，确认公允价值变动 借：公允价值变动损益 10， 000， 000 贷：投资性房地产 写字楼（公允价值变动） 10， 000， 000 （ 3） 2007.12.31，确认公允价值变动 借：投资性房地产 写字楼（公允价值变动） 30， 000， 000 贷：公允价值变动损益 30， 000， 000 （ 4） 2008.6.30，出售投资性房地产 借：银行存款 450， 000， 000 贷：其他业务收入 450， 000， 000 借：其他业务成本 440， 000， 000 贷：投资性房地产 写字楼（成本） 420， 000， 000 写字楼（公允价值变动） 20， 000， 000 借：公允价值变动损益 20， 000， 000 贷：其他业务成本 20， 000， 000 借：资本公积 其他资本公积 17， 500， 000 贷：其他业务成本 17， 500， 000 或 借：银行存款 450， 000， 000 公允价值变动损益 20， 000， 000 资本公积 其他资本公积 17， 500， 000 其他业务成本 402， 500， 000 贷：投资性房地产 写字楼（成本） 420， 000， 000 写字楼（公允价值变动） 20， 000， 000 其他业务收入 450， 000， 000 龙华股份有限公司（以下简称龙华公司）为增值税一般纳税企业，适用的增 值税税率为 17。龙华公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。 （ 1） 2008年 1月，龙华公司自行建造办公大楼。在建设期间，龙华公司购进 为工程准备的一批物资，价款为 1 400万元，增值税为 238万元。该批物资已 验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。龙华 公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本 160万元，计税价格 200万元，另支付在建工程人员薪酬 362万元。 （ 2） 2008年 8月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办 公楼预计使用寿命为 20年，预计净残值为 94万元，采用直线法计提折旧。 （ 3） 2009年 12月，龙华公司与昌泰公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营 租赁给昌泰公司，租赁期为 10年，年租金为 260万元，租金于每年年末结清。 租赁期开始日为 2010年 1月 1日。 （ 4）与该办公大楼同类的房地产在 2010年年初的公允价值为 2 200万元， 2010年年末的公允价值分别为 2 400万元。 （ 5） 2011年 1月，龙华公司与昌泰公司达成协议并办理过户手续，以 2 550万 元的价格将该项办公大楼转让给昌泰公司，全部款项已收到并存入银行。 9.21 102 要求： （ 1）编制龙华公司自行建造办公大楼的有关会计分录。 （ 2）计算龙华公司该项办公大楼 2009年年末累计折旧的 金额。 （ 3）编制龙华公司将该项办公大楼停止自用改为出租的 有关会计分录。 （ 4）编制龙华公司该项办公大楼有关 2010年末后续计量 的有关会计分录。 （ 5）编制龙华公司该项办公大楼有关 2010年租金收入的 会计分录。 （ 6）编制龙华公司 2011年处置该项办公大楼的有关会计 分录。 （答案中的金额单位用万元表示。） （ 1）龙华公司自行建造办公大楼的会计分录： 借：工程物资 1 638 贷：银行存款 1 638 借：在建工程 1 638 贷：工程物资 1 638 借：在建工程 556 贷：库存商品 160 应交税费 应交增值税（销项税额） 34 应付职工薪酬 362 08.8 借：固定资产 2 194 贷：在建工程 2 194 （ 2）龙华公司该项办公大楼 2009年年末累计折旧（ 2 194 94） /20+ （ 2 194 94） /20 4/12=105+35=140（万元） （ 3） 2010.1.1 借：投资性房地产 成本 2 200 累计折旧 148.75(08 4+09 12+10 1) 贷：固定资产 2 194 资本公积 154.75 （ 4） 2010.12 借：投资性房地产 公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益 200 （ 5） 2010.12 借：银行存款 260 贷：其他业务收入 260 （ 6） 2011.1 借：银行存款 2 550 贷：其他业务收入 2 550 借：其他业务成本 2 400 贷：投资性房地产 成本 2 200 公允价值变动 200 借： 公允价值变动损益 200 资本公积 154.75 贷：其他业务成本 354.75 9.21 101