房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据计缴房产税课件

不动产租赁真账讲解陈霞一、不动产经营租赁基本概念及原则二、营改增政策解读三、案例分析。四、租赁收入确认的时间。五、租赁发票如何开具？六、租赁的房产税怎么计算？七、城镇土地使用税怎么计算？一、不动产经营租赁基本概念及原则（一）基本概念 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，不包括融资租赁方式出租不动产业务。（1）出租方的纳税人单位与个人 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。也就是企业和非企业性单位之和。个人，是指个体工商户和其他个人。其他个人，也就是自然人。个人，也就是个体工商户和自然人之和。(2)纳税人身份。从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。个体工商户：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。其他个人：自然人，都是小规模纳税人。（3）出租的标的物。不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。其中：1）房屋即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等。2）住房是指住宅、居民用房。不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。二、营改增政策解读。（一）营改增过渡政策 纳税人提供不动产经营租赁服务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前，即2016年4 月30 日前取得的不动产，在改革后即2016年5 月1 日以后出租的业务。纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业政策下，适用5%营业税税率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策，采取简易计税方法依征收率计税。增值税一般纳税人出租改革前取得的不动产，也可以适用一般计算方法，按照办法规定计算预缴税款或应纳税额。也就是说，过渡政策给予纳税人自由选择权，对于改革前取得的不动产，纳税人可以自行选择简易计税办法，或者一般计税方法，纳税人可根据自身实际情况，做出最有于企业的选择。（二）征收的税率1）办法第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。此税率适用于小规模和一般纳税人。2）办法第三条第二款规定，企业出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税：一般纳税人的税率为11%。小规模征收率为5%（不含个体工商户出租住房），个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其他人个出租不动产的征收率为5%，出租住房的，按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额（三）征管机关：自然人出租不动产，由地方税务局代为征收。单位和个体工商户出租不动产，仍由国家税务局征收。（四）纳税所在地1）不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。2）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人（除自然人以外）应在不动产所在地预缴，机构所在地申报纳税。3）自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。4）纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。5）纳税人提供道路通行服务不适用本办法。提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。例1：广州某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2014 年分别在河北和广州购进了两座写字楼用于出租，如果纳税人对出租该不动产业务选择一般计税方法。请问自2016 年5月1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？分析：该企业以收取的租金按照3%的征收率计算应纳税额，向河北主管国税机关预缴税款，而后回广州以同样的计税方法向主管国税机关申报纳税，在河北预缴的税款可以在当期或以后的税期内抵减。广州的不动产不需要预缴，在当地主管国税机关按期申报就行。例2：广州某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2014 年分别在佛山和广州购买了两层写字楼用于出租，如果纳税人对出租该不动产业务实行简易计税方法。请问，自2016 年5 月1 日起，纳税人出租写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？分析：纳税人机构所在地在广州，不动产在广州的，不动产所在地与机构所在地在同一县（市区），因此不需要预缴税款。纳税人以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向机构所在地主管国税机关申报纳税即可。该企业的不动产在佛山的，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此应向不动产所在地预缴税款，以后回机构所在地用同样的计税方式申报纳税，并用预缴税款抵减当期税款。例3：广州市 某个体工商户2013 年购买河南商铺一套，一直用于出租，请问，自2016 年5 月1 日起，纳税人出租该商铺，应如何计算纳税？如何预缴税款？分析：个体工商户机构所在地在广州，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此纳税人应向不动产所在地预缴增值税。在此例中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照5%的征收率计算应预缴税额 例4：接例3，如果该个体工商户购买的是河南的住房一套（住房登记在该个体工商户名下），自2016 年5 月1 日起，纳税人出租该住房，应如何计算纳税？如何预缴税款？分析：个体工商户机构所在地在广州，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此纳税人应向不动产所在地预缴增值税。而且纳税人出租的是住房，所以以收取的租金减按照1.5%征收率计算应预缴税额，向不动产所在地河南的国税机关预缴税款，而后回广州，按照同样的计税方法，向主管国税机关申报纳税。（五）计税公式。1）一般计税方法：异地预缴税款=含税销售额（1+11%)3%本地缴纳税款=销项-进项-异地预缴税款2）简易计税方法：异地预缴税款=含税销售额（1+5%)5%本地缴纳税款=销项-异地预缴税款3）个体工商户和个人出租的计税方法：出租非住房：应纳税款=含税销售额（1+5%）5%出租住房：应纳税款=含税销售额（1+5%）1.5%三、案例分析：例5：广州海珠区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2013 年购买了佛山商铺一层用于出租，购买时价格为500 万元，取得不动产销售统一发票。纳税人每月收到的租金为10 万元。假设该纳税人2016 年5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。请问，2016 年6 月申报期，纳税人应如何计算5 月所属期的增值税应纳税额？应如何申报纳税？纳税人取得佛山国税部门开具的完税凭证。回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：应纳税额=10（1+11%）11%（出租业务）+25（其他业务）=25.99 万元。由于纳税人在2013 年购买不动产，2016 年5 月，则没有相应的不动产进项税额抵扣。纳税人6 月15 日前向主管国税机关申报5 月份应纳税额25.99 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在佛山预缴的0.27 万元，即纳税人应缴纳增值税25.72 万元。例6：与例5 类似，但纳税人出租的不动产为改革后取得的不动产。广州海珠区某纳税人2016 年5 月1 日购买了佛山商铺一层用于出租，购买时价格为555 万元，取得增值税专用发票，注明增值税款55 万元。纳税人立即将该商铺出租，每月租金为10 万元，自2016 年5 月开始收取租金。假设该纳税人2016 年5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。请问，2016 年6 月申报期，纳税人应如何计算5月所属期的增值税应纳税额？应如何申报纳税？1、假设该纳税人为一般纳税人，并适用一般计税方法，其应在佛山国税部门预缴税款：预缴税款=10/（1+11%）*3%=0.27 万元。纳税人取得佛山国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：应纳税额=10（1+11%）11%-55*60%+25=-7.01 万元。（购入不动产分两年抵扣，购进当月抵扣60%）纳税人5 月份的增值税留抵税额为7.01 万元，可留待以后纳税期继续抵扣。同时，纳税人在佛山预缴的0.27 万元税款，也可以结转下期继续抵减。2、假设该纳税人为增值税小规模纳税人 增值税小规模纳税人出租改革后取得的不动产，仍适用简易计税方法，其应在佛山国税部门预缴税款：预缴税款=10/（1+5%）5%=0.48 万元。纳税人取得佛山国税部门开具的完税凭证。回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：应纳税额=10（1+5%）5%+25 =25.48 万元。纳税人6 月15 日前向主管国税机关申报5 月份应纳税额25.48 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在佛山预缴的0.48 万元，即纳税人应缴纳增值税25 万元。例7：张三零售店为个体工商户，位于广州市海珠区，张三零售店名下拥有广州天河区住宅三套，购于2012 年，一直用于出租。月租金3.5 万元。2016 年8 月，该个体工商户其他业务的销售额4.5 万元。纳税人8 月份应如何计算纳税？分析：1、假设纳税人需要预缴税款 纳税人出租与机构所在地不在同一县（市区）不动产，需要在不动产所在地预缴税款。个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。按照规定，该个体工商户需在广州天河区预缴税款：预缴税款=3.5（1+5%）1.5%=0.05 万纳税人取得天河国税部门开具的完税凭证。该纳税人8 月份应纳税额=3.5（1+5%）1.5%+4.5（1+3%）3%=0.18 万元。该个体工商户应在9 月15 日前向主管国税机关申报8月份应纳税额0.18 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天河区预缴的0.05 万元，即纳税人应缴纳增值税0.13 万元。2、假设纳税人不需要预缴税款 假设广州市国税局决定，广州市纳税人出租广州市内的不动产，不需要预缴税款，直接在机构所在地申报纳税。则该个体工商户9月15 日前直接向主管国税机关申报8 月份应纳税额0.18 万元。该纳税人8 月份应纳税额=3.5（1+5%）1.5%+4.5（1+3%）3%=0.18 万元。四、租赁收入确认的时间 根据企业所得税法实施条例规定：1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。2）租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3)其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3 万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”对一次性收取过去多月的租金，按照一致性处理的原则，可以在对应的租赁期内平均分摊并判断是否超过3万元。4)2016年5月后取得营改增前应收取的租金的，照旧征收营业税，2016年5月营改增之后的租金，征收增值税。四、发票开具。1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。2）一般纳税人可以开具专用发票给其他一般纳税人。3）第十二条规定，纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。4）出租不动产，应在备注栏注明不动产的详细地址。5）个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。6）纳税人在地税机关已申报营业税未开票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。也就是说，其他个人5月取得属期为3-5月份的租金收入，可在国税部门申请代开普通发票，其中，5月租金收入也可申请代开增值税专用发票。五、房产税一、房产税的征收范围？房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村；城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。下列房产免纳房产税：(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产(二)国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产(四)个人拥有的非营业用的房产(五)经财政部批准免税的其他房产纳税人纳税确有困难的，可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。二、房产税的计税依据：房产税的征收方式分为从价计征从租计征1、从价计征：房产余值为计税依据。计税余值房产原值（110%30%）（1）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。注：自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（2）房屋附属设备和配套设施的计税规定：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（3）投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。2、从租计征 房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。三、房产税的税率1、从价计征：税率为1.2%。2、从租计征：税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，不区分用途的，可暂减按4%的税率征收房产税。四、房产税的纳税人：1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人;产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。2.产权出典的，承典人为纳税人。3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。注意：房产税只有纳税义务人，没有扣缴义务人，所以可以是业主交，也可以是承租人交。案例：例：佛山家顺创业投资公司2015年1月购进一座九层的写字楼出租，价格为9000万元，其中有两层是自用，其他七层的楼层用于出租，每年租金500万。（假设每层的使用面积都一样，原值的扣除比例为20%）每层楼的平均价值=9000万9层=1000万自用的房产税=2000万（1-20%）1.2%=19.2万出租的房产税=500万12%=60万六、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。1、纳税人范围：1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。3）土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税例:几个单位共有一块土地使用权，一方占60%，另两方各占20%，如果算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税。4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。例:几个单位共有一块土地使用权，一方占60%，另两方各占20%，如果算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税。共有使用权的土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。例：如一共是15层的大厦，一单位租用5层，一单位租用10层，则并不是只占有一层的单位交税，要按15层来分摊。2、计税依据 以实际占用的土地面积为计税依据。1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。三、税率 城镇土地使用税采用定额税率。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下1.大城市l.530元;2.中等城市1.224元;3.小城市0.918元;4.县城、建制镇、工矿区0.612元。四、免税范围：一、国家预算收支单位的自用地免税，经营地不免。二、国有重点扶植项目免税