城市经营的理念与南京经营城市的战略选择-史云亘MG0027029

毕业论文题目： 城市经营的理念与南京经营城市的战略选择 人文地理学专业2000级硕士生姓名： 史云亘 指导教师（姓名、职称）： 庄仁兴 教授 摘 要 随随着知识识经济时时代的来来临以及及我国城城市化、工工业化的的快速发发展，人人们对城城市关注注越来越越多。近近年来，随随着计划划经济向向市场经经济改革革的深入入推进，我我国的城城市建设设和发展展突飞猛猛进。但但城市建建设、改改造资金金短缺也也成为全全国城市市普遍面面临的问问题，如如何拓宽宽城市建建设资金金来源的的渠道、增增强城市市建设资资金投入入成为目目前城市市政府最最为关注注的焦点点之一。因因此，“城市经经营”的理念念应运而而生。在在市场经经济条件件下，城城市经营营激活了了城市建建设机制制，政府府作为经经营城市市的主体体，通过过多种形形式的经经营城市市，优化化了城市市空间资资源配置置和城市市布局，盘盘活了城城市土地地存量、增增量，从从而使整整个城市市增值。 本本文探讨讨了城市市经营的的内涵和和理念，构构建了城城市经营营的系统统体系框框架。对对我国城城市经营营取得成成功经验验的几个个典型城城市的不不同城市市经营战战略进行行了分析，同同时结合合南京经经营城市市的实践践研究，提提出未来来城市经经营的发发展趋势势和发展展战略。论论文共分分七章。 第第一章介介绍了城城市经营营产生的的背景、萌萌芽和意意义，对对城市经经营及易易混淆的的相关概概念如经经营城市市、企业业经营和和城市管管理等进进行了辨辨析，并并提出了了本文的的研究重重点和研研究框架架。 第第二章对对城市经经营的理理论基础础进行了了系统地地阐述。从营销学、经济学、生态学、地理学和规划学等多学科的角度逐一介绍了城市经营所依据的相关理论。 第第三章深深入探讨讨了城市市经营的的内涵及及理念，介绍了城市经营的对象、主体、方式及特点，提出城市经营的理念为城市资源资本化、规划设计市场化以及城市建设产业化。同时还分析了城市经营与城市规划内在的关系，构建了城市经营的系统体系框架。 第第四章指指出了我我国城市市经营现现状在城城市经营营的主体体、城市市经营的的资源、政政府在城城市经营营中的地地位和作作用以及及城市经经营中的的土地经经营等四四个方面面存在的的误区并并对其进进行了相相应的分分析。 第第五章分分析了我我国城市市经营实实践的几几个典型型实例大大连、青青岛、上上海和杭杭州，对这四四种不同同的城市市经营战战略作了了比较分分析，总总结了当当前我国国城市经经营的成成功经验验和启示示，并提提出城市市经营的的发展趋趋势。 第第六章重重点分析析了南京城城市经营营的现状和和前景，通过南南京经营营城市的的可行性性分析以以及南京京经营城城市实践践成功的的范例分分析，提提出南京京经营城城市的战战略选择择。 第第七章为为结论和和讨论。总结了了城市经经营的重重要的特特点和趋趋势，提提出了城城市经营营需要进进一步讨讨论的几几个问题题，为未未来城市市经营的的深入研研究指出出了方向。 关关键词： 城市市经营，理理念，市市场，政政府，南南京，战战略THESIIS：Thee Coonceept of Urbban Mannageemennt aand Strrateegicc Chhoicce oof UUrbaan MManaagemmentt off Naanjiing SPECIIALIIZATTIONN: HHumaan GGeoggrapphy POSTGGRADDUATTE: Shii Yuungeen, massterr 20000MENTOOR: Zhhuanng RRenxxingg, PProffesssorAbstrracttSincee thhe ccomiing agee off knnowlledgge eeconnomyy annd rrapiid ddeveeloppmennt oof uurbaanizzatiion andd inndusstriialiizattionn, ppeopple keeep ttheiir mmindds mmoree annd mmoree onn thhe ccityy. IIn rreceent yeaars, thhe cconsstruuctiion andd deevellopmmentt off ciitiees oof CChinna hhas advvancced rappidlly iin tthe sittuattionn thhat plaanneed eeconnomyy iss chhanggingg too maarkeet eeconnomyy grraduuallly. Butt ciitiees oof wwholle ccounntryy haave to facce tthe samme pprobblemm: sshorrt oof ccapiitall whhichh ussed to buiild andd reebuiild thee ciity. Annd tthe munniciipall gooverrnmeentss beecomme tto ppay atttenttionn too hoow tto bbroaadenn thhe wway of souurcees oof ccityy coonsttrucctioon ccapiitall annd hhow to enhhancce ccityy coonsttrucctioon ccapiitall innputt. TTherrefoore, urrbann maanaggemeent is reccognnizeed aas aa brrandd neew cconccepttUnnderr thhe ccondditiion of thee maarkeet eeconnomyy, uurbaan mmanaagemmentt innspiiritts tthe mecchannismm off thhe ccityy coonsttrucctioonAAs tthe maiin bbodyy off thhe uurbaan mmanaagemmentt, tthrooughh alll kkindds oof fformm off urrbann maanaggemeent, thhe ggoveernmmentt haas ggot an exccelllentt diistrribuutioon iin sspacce ssourrce andd arrranngemmentt off thhe ccityy annd iit rrevoolvees tthe earrth depposiit aand inccremmentt off thhe ccityy annd sso iit mmakees tthe whoole citty rrisee inn vaalueeThis Papper hass a expplorratiion on thee baasicc coonceept andd iddea of urbban mannageemennt，aand an inttrodducttionn off thhe pprimmaryy prractticee off Chhinaas citty mmanaagemmentt，annd ssugggestts ssomee prrobllemss shhou11d bbe ccareed iin uurbaan mmanaagemmenttAnnd tthiss paaperr taakess Naanjiing as a ccasee off sttudyy, pputss foorwaard thee trrendds aand strrataagemms oof ddeveeloppmennt oof uurbaan mmanaagemmenttThe CChappterr 1 inttrodducees tthe bacckgrrounnd, thee geermiinattionn annd tthe siggnifficaatioon oof uurbaan mmanaagemmentt, aand diffferrenttiattes annd aanallysees tthe nottionn off urrbann maanaggemeent andd soome othher corrrellatiionaal nnotiionssThe CChappterr 2 sysstemmatiicallly setts ffortth tthe theeoreeticcal bassis of urbban mannageemenntThe CChappterr 3 deeeplyy diiscuussees tthe connnottatiion andd thhe cconccepttionn off urrbann maanaggemeent, annalyysess innterrnall reelattionns oof uurbaan mmanaagemmentt annd uurbaan pplannninngThe CChappterr 4 anaalysses andd poointts oout somme pprobblemms sshouu1d be carred in citty mmanaagemmenttThe CChappterr 5 inttrodducees sevveraal ccitiied whiich takke tthe priimarry ppraccticce oof CChinnass ciity mannageemennt, summmarrizees tthe succcesssfuul eexpeerieencee annd rreveelattionn, aand briingss foorwaard thee trrendd off deevellopmmentt off Chhinaas ccityy maanaggemeentThe CChappterr 6 empphassizees oon NNanjjinggs ccondditiion andd prractticee off ciity mannageemennt, putts fforwwardd thhe sstraataggemiicall chhoiccesAt laast, thhe CChappterr 7 summs uup tthe conncluusioon aand disscusssioonKey wwordds： urrbann maanaggemeent；connceppt；marrkett；govvernnmennt；NNanjjingg；sttrattageem前 言5第一章城城市经营营综述61.1城城市经营营产生的的背景61.1.11.科技革革命浪潮潮的冲击击61.1.22.市场经经济的发发展与完完善61.1.33.经济全全球化71.1.44.城市化化进程进进入新的的发展阶阶段71.2城城市经营营实践的的萌芽81.2.11.国外81.2.22.国内81.3城城市经营营（Urrbann Maanaggemeent）的的概念91.3.11.经营91.3.22.城市经经营91.3.33.城市经经营与经经营城市市101.3.44.城市经经营与企企业经营营111.3.55.城市经经营与城城市管理理111.4城城市经营营的意义义121.4.11.促进城城市建设设投入产产出的良良性循环环121.4.22.按市场场经济规规律实现现资源配配置最优优化131.4.33.推进政政府职能能的转变变131.5本本文研究究重点与与框架141.5.11.研究重重点141.5.22.研究框框架14第二章城城市经营营的理论论基础152.1.现代营营销学理理论152.2.经济学学理论162.2.11.马克思思的地租租地价理理论162.2.22.凯恩斯斯主义的的宏观调调控理论论162.2.33.商品经经济与等等价交换换理论172.2.44.市场公公共经济济理论172.3.管理学学理论182.4.生态学学理论182.5.地理学学理论192.5.11.人文地地理学“和谐论论”192.5.22.经济地地理学产产业布局局理论192.6.规划学学理论19第三章城城市经营营的理念念213.1.城市经经营的内内涵213.1.11城市经经营的对对象、主主体和方方式213.1.11.1城市经经营的对对象213.1.11.2城市经经营的主主体213.1.11.3城市经经营的方方式213.1.22城市经经营的特特点223.1.22.1市场导导向223.1.22.2效益导导向223.1.22.3功能导导向223.1.22.4地方性性233.1.22.5系统开开放性233.1.33城市经经营的理理念243.1.33.1城市资资源资本本化243.1.33.2规划设设计市场场化243.1.33.3城市建建设产业业化253.2.城市经经营与城城市规划划263.2.11城市规规划是城城市经营营的前提提和基础础263.2.22城市规规划经营营中的典典型经营营方式273.2.22.1公交导导向开发发模式（TOD）273.2.22.2社会服服务设施施导向开开发模式式（SOOD）283.2.22.3规划理理性预期期导向开开发模式式（AOOD）283.2.33城市经经营中城城市规划划运作方方式283.2.33.1从技术术性到经经济性283.2.33.2增强规规划的公公开性293.2.33.3提高规规划的可可实施性性293.3.城市经经营的体体系框架架29第四章城城市经营营中存在在的误区区304.1.城市经经营的主主体304.1.11误区：城市经经营的主主体是政政府304.1.22城市经经营的主主体是多多元化的的314.2.城市经经营的资资源324.2.11误区：可经营营的资源源是泛资资源324.2.22城市经经营的对对象是有有限制性性的334.3.政府的的地位和和作用344.3.11误区：政府直直接经营营城市344.3.22经营城城市是政政府引导导、市场场运作344.4.城市经经营中的的土地经经营354.4.11误区：土地经经营就是是以土地地换资金金354.4.22土地经经营的目目的是使使土地通通过市场场实现高高效配置置36第五章城城市经营营实例分分析365.1.城市经经营典型型实例分分析365.1.11大连：环境经经营战略略365.1.22青岛：产品经经营战略略375.1.33上海：外向经经济经营营战略385.1.44杭州：土地功功能转换换战略395.2.当前我我国城市市经营的的经验和和发展趋趋势405.2.11成功经经验和启启示405.2.11.1环境经经营战略略是机会会成本最最小的选选择405.2.11.2产品经经营战略略不可忽忽视405.2.11.3土地经经营是城城市经营营的核心心415.2.11.4规划是是龙头，建建设是重重点415.2.11.5选准经经营城市市的切入入点至关关重要425.2.22发展趋趋势425.2.22.1由一元元化向多多元化发发展的经经营主体体425.2.22.2可持续续发展的的经营观观435.2.22.3以人为为本的经经营理念念43第六章南南京经营营城市的的战略选选择446.1.南京经经营城市市的条件件分析446.1.11南京城城市建设设面临着着历史契契机446.1.22南京面面临的挑挑战456.1.33南京的的优势分分析476.1.33.1城市历历史文化化内涵476.1.33.2城市定定位476.1.33.3城市社社会经济济快速发发展486.1.33.4城市环环境改善善496.1.33.5城市土土地经营营潜力巨巨大496.2.南京经经营城市市的实践践496.2.11TODD （Traansiit-OOrieenteed DDeveeloppmennt）496.2.22“一个中中心，三三大平台台”506.2.33经营城城市基础础设施的的有效运运作516.2.44城市品品牌的打打造，城城市形象象的提升升516.3.南京城城市经营营存在的的问题和和障碍526.3.11体制上上的障碍碍526.3.22利益上上的障碍碍526.4.南京经经营城市市的战略略选择526.4.11以经营营文化为为重点，打打造文化化南京526.4.22城市经经营要从从区域的的观念出出发536.4.33完善城城市经营营的法律律机制546.4.44拓展城城市基础础设施投投融资途途径546.4.55城市管管理公司司化，建建设服务务型政府府556.4.66城市经经营信息息化55第七章结结论与讨讨论567.1.结论567.1.11城市经经营是中中国城市市化的主主要动力力567.1.22城市经经营要“以人为为本”567.1.33城市经经营要以以城市规规划为指指导567.1.44城市经经营要尽尽快纳入入法制化化的轨道道577.1.55城市经经营要个个性化577.1.66城市经经营是一一个发展展的、创创新的概概念577.2.讨论577.2.11城市经经营与城城市可持持续发展展的统一一问题577.2.22如何评评价城市市经营的的成败587.2.33城市经经营中如如何体现现人文关关怀587.2.44城市经经营中负负债经营营的问题题58参考文献59后 记记63前 言城市是一种种特殊的的资源，它它不仅是是人类人人口、经经济、文文化相对对集中的的地理单单元，更更是市民民的生活活方式、工工作方式式、学习习和思维维方式的的集中表表现，其其中人力力资本又又是城市市最有活活力和创创造力的的部分。城城市的交交通拥挤挤、环境境污染、水水源告急急等问题题的出现现，体现现出了对对运作城城市所选选择的方方式不适适应时代代发展的的要求。城城市经营营、城市市管理及及城市管管治等是是城市发发展到不不同阶段段而适用用的城市市运作方方式，充充分认识识城市在在不同时时期的特特征，并并施行相相应的方方法，城城市运作作会更有有效。随着我国工工业化与与城市化化的加速速发展，全全国的城城市不仅仅数量大大增，而而且城市市的质量量也有显显著提高高。很多多城市取取得了经经济、社社会、环环境效益益的全面面提升；但也有有的城市市举步维维艰，“城市病病”严重。一一些比较较有眼光光的城市市经营者者从很早早就开始始用整体体的思路路去城市市经营，城市经经营是市市场经济济条件下下筹措城城建资金金，转换换城建机机制，加加快城建建步伐的的有效途途径，也也是抢占占城市发发展制高高点，把把握城市市竞争主主动权，促促进城市市建设与与经济发发展步入入良性循循环的重重要举措措。实践践表明，那那些己步步入良性性循环轨轨道的城城市，其其政府己己具有适适应社会会主义市市场经济济的城市市经营观观念，因因地制宜宜地制定定了城市市经营战战略，并并获得了了突出的的成效。现现在，“把城市市作为最最大的国国有资产产进行整整体经营营”已基本本成为我我国城市市政府领领导们的的共识。在在我国已已经进入入WTOO的大背背景下，政政府将只只能作为为市场规规则的制制定者，而而不能作作为市场场主体直直接参与与竞争，在在这种条条件下如如何提高高城市经经营水平平，用市市场经济济的思路路去城市市经营建建设产业业，走以以城养城城、以城城兴城的的城建市市场化之之路，对对于推进进我国城城市化进进程更有有着十分分重要的的现实意意义。如何对城市市资产按按市场化化原则进进行有效效经营，成成为近年年来我国国城市现现代化建建设和发发展过程程中提出出的重大大现实课课题。尽尽管目前前有关城城市经营营的理念念还只是是在部分分城市中中提出并并初步进进行探索索，但已已经出现现向全国国扩展的的趋势。因因此，积积极开展展城市资资产经营营，正在在成为包包括经济济特区在在内的我我国各类类城市面面临的一一项重要要任务。城城市经营营己成为为我国当当前城市市学研究究与实践践中的新新课题，并并引起广广泛的讨讨论，但但观点不不尽相同同，理论论尚待规规范。什什么原因因促使了了城市经经营的快快速发展展？城市市经营的的意义和理理念又是是什么？本文试试图从理理论上对对城市经经营的内内涵作一一初步解解析，并并以此为为基础构构建一个个城市经经营的系系统体系系框架。同同时本文文结合我我国的城城市经营营的实践践，提出出对南京京经营城城市的战战略选择择。第一章 城市经营营综述1.1 城市经营产产生的背背景1.1.1. 科技革命浪浪潮的冲冲击20世纪770年代代，在新新的科技技革命浪浪潮冲击击下，西西方发达达国家的的经济结结构发生生了根本本性的变变化。由由于在工工业化过过程中形形成的城城市管理理体制和和运行机机制，已已经不能能适应后后工业化化时代的的发展需需要，加加之当时时西方发发达国家家城市化化水平进进一步提提高，因因此城市市发展与与建设资资金短缺缺的矛盾盾日趋激激烈。 在在这种情情况下，西西方国家家的一些些城市管管理者提提出：城城市的建建设和发发展要尊尊重价值值规律，要要从基本本经济规规律出发发，运用用市场机机制配置置城市资资源。要要把城市市资源作作为资本本，按照照市场规规则运作作，实现现多元化化融资、产产业化经经营。在在城市的的建设和和管理上上，推行行“企业家家化治理理城市模式”。200世纪880年代代，西方方一些国国家城市市管理者者又进一一步提出出了“经营城城市”的概念念，城市市经营逐逐步发展展为一种种较为成成熟的管管理思想想，城市市经营的的理论也也渐趋丰丰满。1.1.2. 市场经济的的发展与与完善在计划经济济时代，一一切由财财政实行行统收统统支，城城市的建建设发展展基本上上是政府府拿钱出出物、出出人、出出地等。随随着市场场经济的的发展和和完善，一一方面资资金短缺缺成为城城市化发发展的瓶瓶颈，另另一方面面原有的的城市发发展融资资方式越越来越不不适应新新形势的的要求，这这个时期期政府的的职能也也发生根根本转变变，政府府将逐步步从竞争争性领域域退出，从从直接干干预经济济转向间间接调控控管理。按按照市场场公共经经济理论论，在市市场经济济条件下下，由于于存在市市场的缺缺陷和失失灵，向向社会提提供公共共产品的的任务就就只能由由政府来来承担，并并在资源源配置、实实现公平平和稳定定经济三三方面发发挥越来来越重要要的作用用。而解解决这些些问题就就迫切需需要寻找找新的理理念和发发展思路路。1.1.3. 经济全球化化 二二战以后后，和平平与发展展逐渐成成为世界界的主流流，科学学技术迅迅猛发展展，各国国加强经经济往来来，带动动国际贸贸易增加加、跨国国公司发发展加快快、金融融的渗透透性加剧剧、人员员流动性性加强，经经济出现现“国际化化”趋势。而而经济全全球化的的最直接接结果是是，推动动了新一一轮世界界范围的的经济结结构大调调整，发发达国家家和跨国国公司将将制造业业向低成成本地区区转移。伴伴随着这这一轮产产业转移移，全球球经济发发展的重重心也由由北美、西西欧向亚亚太地区区转移。 经经过133年的艰艰苦谈判判，我国国最终实实现了以以发展中中国家的的身份加加入WTTO的目目标。加加入WTTO有助助于中国国经济的的全球化化进程以以及与世世界经济济的互接接互补，也也有助于于打破国国内地方方保护主主义和部部门垄断断，并通通过借鉴鉴各成员员国建立立现代企企业制度度的经验验，加速速完善我我国的社社会主义义市场经经济体制制和法治治建设。加加入WTTO后，国国际间的的贸易壁壁垒被打打破，使使各地区区拥有更更大的发发展空间间，能更更好的利利用国际际、国内内两种资资源、两两个市场场，寻求求适合自自身的发发展方向向，参与与世界劳劳动地域域分工。但但另一方方面也应应该看到到，加入入WTOO就意味味着必须须遵循更更多的“游戏规规则”， 必必然会带带来市场场、体制制等方面面的巨大大震动和和冲击。国国际竞争争将逐步步表现为为集团化化、区域域化的趋趋势，表表现为企企业集团团的竞争争、跨国国公司的的竞争、经经济区域域的竞争争、城市市群体的的竞争。城城市作为为全球经经济发展展的节点点，要在在这样的的背景下下保持自自身的活活力和以以及对世世界的吸吸引力，市市场导向向必将成成为城市市的发展展方向。1.1.4. 城市化进程程进入新新的发展展阶段 两两个世纪纪以来，世世界城市市化发展展呈加速速发展态态势，据据联合国国人居中中心资料料，至220000年，城城市化水水平达到到47.52%，20025年年将达到到61.07%；在我我国政府府向联合合国提交交的报告告中，中中国城市市化水平平20000年达达到355%，220100年将达达到422%，至至20220年达达到600%左右右达到中中等发达达国家水水平。国国际经验验表明，城城市化水水平达330%的的临界值值时，将将进入加加速期。发发展城市市，从根根本上改改变人类类的生存存方式，已已经成为为全人类类面临的的共同课课题。随随着城市市化进程程的加快快，政府府不断承承受来自自人口增增长、社社会就业业、社会会保障、有有效提供供公共服服务等方方面的压压力，因因此，如如何有效效的组织织城市服服务和筹筹资是决决定改善善人民生生活水平平和提高高生活质质量的关关键因素素。1.2 城市经营实实践的萌萌芽1.2.1. 国外在西方国家家，177世纪的的法国就就成功地地应用委委托经营营方式，求求助于私私人企业业建造军军舰和港港口等基基础设施施，来补补充国家家财政的的不足，迅迅速地发发展了自自己的海海军。到到了现代代尤其是是20世世纪700年代以以来，这这种做法法更是形形成了一一种模式式和理论论，并广广泛地应应用于高高速公路路、供电电、通信信、有线线电视、城城市供暖暖、垃圾圾处理、污污水处理理、停车车场等设设施的建建设和经经营，包包括监狱狱的建设设和经营营。由于于城市化化水平的的不断提提高，城城市的经经济、政政治等方方面的绝绝对地位位不断提提升，特特别是在在经济全全球化的的过程中中，城市市的发展展成为这这个国家家和地区区经济发发展的重重要标志志。同时时，近半半个世纪纪以来，世世界各个个国家都都不同程程度地实实施国家家决策权权重心下下移的权权力下放放的战略略，权力力的下放放使大量量的决策策权和公公共财政政支出从从中央政政府转移移到城市市地方政政府手上上，城市市地方政政府具有有了相当当部分的的公共支支出、城城市发展展政策的的决策权权，它可可以利用用这些自自主权对对城市更更有效运运作，城城市经营营就在这这样的环环境下首首先被推推上了实实践的舞舞台。1.2.2. 国内在我国，从从清朝末末年慈禧禧对北平平水务司司呈上关关于办自自来水公公司折子子的批示示：“官督民民办”，就可可以看到到我们今今天所讲讲的城市市经营的的思想。但但由于我我国经历历了一个个由计划划经济向向市场经经济转轨轨的时期期，城市市经营的的思想并并未迅速速发展起起来。119855年7月月饶会林林在“城市基基础设施施经济问问题讨论论会”上首次次提出了了“城市基基础设施施的经营营和管理理”的问题题。19998年年在上海海召开的的中国城城市经济济学会纪纪念十一一届三中中全会220周年年研讨会会上，有有关学者者首次对对城市经经营这一一课题进进行了系系统的交交流和研研讨，标标志着对对城市经经营的理理论认识识趋于明明朗和丰丰富。而而将“城市经经营”引入城城市规划划、建设设与管理理，在实实践中可可以追溯溯到改革革开放伊伊始的220世纪纪80年年代初的的深圳市市。深圳圳市第宗土地地拍卖，标标志着我我国传统统的计划划经济条条件下对对城市土土地的无无偿使用用开始划划句号，为为城市经经营开了了先河。随随后，在在社会主主义市场场经济指指导下，城城市土地地普遍实实行有偿偿使用，出出现了土土地拍卖卖、出让让、转让让、租赁赁等形式式、迅速速适应了了对外开开放与招招商引资资，使我我国沿海海众多的的城市进进入了社社会经济济快速发发展的阶阶段。1.3 城市经营（UUrbaan MManaagemmentt）的概概念1.3.1. 经营要理解什么么是城市市经营，首首先要理理解经营营的概念念。史史记最最早谈到到经营的的问题。史史记项羽本本纪中中谈到项项羽“为霸王王之业，欲欲以力争争经营天天下，五五年遂亡亡其国”，就是是说楚霸霸王想以以力量来来经营天天下，结结果五年年就亡国国。另据据后汉汉书记记载，有有所谓“江陵久久也，经经营五三三”之说，也也谈到“经营”，这个个经营就就是谈的的国家的的经营。所谓“经营营”，就是是“商品生生产者和和经营者者，以市市场为对对象，以以商品生生产和商商品交换换为手段段，为了了实现企企业的目目标，使使企业的的内部条条件与企企业的外外部环境境达到动动态平衡衡的系列有有组织的的经济活活动。”“经营营”概念的的发展大大致经历历了三个个阶段。商商品经营营阶段，资资产经营营阶段和和多元化化经营阶阶段。当当前的经经营既包包含商品品经营，又又包含资资产经营营；不仅仅是对企企业拥有有的资产产进行经经营，也也应对社社会上一一切可利利用资源源进行经经营；不不仅包括括对物质质资源的的经营，也也包括对对人力资资源、尤尤其是知知识信息息资源的的经营；不仅包包括有形形资产的的经营，更更包括无无形资产产的经营营（厉无无畏，220000）。从理论规范范来说，我我们可以以这样定定义经营营：经营营就是在在社会分分工和社社会化大大生产的的条件下下，以探探求经济济效益最最大化为为目的，通通过市场场交换而而进行策策划和管管理并力力争其实实现的经经济行为为（饶会会林，220022）。1.3.2. 城市经营威廉姆(WWillliamm,19978)试图把把城市经经营定义义为一个个研究主主题或是是一种研研究框架架，他认认为，城城市经营营的本质质就是彻彻底弄清清城市的的性质、城城市的社社会与经经济结构构及其城城市内部部的权力力关系。伦伦纳德(Leoonarrd,119822)主张张城市经经营论题题的提出出是源于于对权力力的关注注，这里里的权力力是指政政府官员员所拥有有的分配配资源和和设备的的权力。他他进一步步指出，基基础设施施及公共共服务的的供给与与城市经经营参与与者的范范围是一一对孪生生的权力力问题，这这两个问问题是争争论的焦焦点所在在。此外，弄清清城市中中各个基基础设施施工程之之间的内内在联系系也成为为一个共共识，城城市经营营是一个个高度复复杂的系系统，需需要从整整体上进进行考虑虑，应该该包含更更为广泛泛的内容容(Baakerr,19989)。邱吉吉尔(CChurrchiill,19885)认认为“城市经经营含义义正变得得日益丰丰富，城城市经营营不再仅仅仅指系系统控制制，而是是一系列列行为关关系；通通过城市市经营，城城市居民民的种种种行为之之间以及及与城市市的各种种管理行行为之间间都会互互相影响响。” 莎玛(Shaarmaa,19989)把城市市经营界界定为一一系列指指导城市市范围内内社会、物物质和经经济发展展的行为为，是为为了保证证基本服服务的必必要供应应而采取取的干预预方式，以以促进经经济的发发展和福福利的提提高。罗罗科迪(Rakkodii,19991)的观点点与此相相同，他他认为“城市经经营的目目标是保保证系统统的各个个组成部部分是被被管理着着的，从从而使一一个城市市的日常常运行成成为可能能，以支支持和鼓鼓励所有有经济活活动的开开展，并并满足居居民居住住及使用用各项设设施和服服务的需需要。” 当前对“城城市经营营”的理解解。目前前颇为一一致的观观点是运运用经营营的理念念，以城城市发展展为目标标，通过过市场机机制，对对构成城城市空间间和城市市功能载载体的自自然生成成资本(如土地地)、人人力作用用资本(如路、桥桥)及其其相关的的延伸资资本(如如路、桥桥冠名权权)和其其他经济济资源要要素等进进行集聚聚、重组组和营运运，即将将城市可可以用来来经营的的各种资资源资产产化，实实现资源源配置在在容量、结结构和秩秩序上的的最大化化和最优优化，以以提升城城市价值值，实现现城市的的有形和和无形资资产的保保值增值值。在20022年100月的召召开的城城市经营营与管理理研讨会会上，李李梦白提提出了城城市经营营的新表表述，即即“城市经经营是城城市政府府依据城城市发展展战略，广广泛利用用市场机机制和商商业手段段，充分分挖掘，合合理开发发资源，组组织资源源、资产产、资本本、资金金的市场场化运营营，增值值财富，优优化产业业发展和和城市建建设，藉藉以提高高城市的的总体功功能、环环境质量量和综合合实力，实实现城市市可持续续发展的的一种谋谋略和行行为方式式。”以上的表述述其实质质内容是是一致的的，即改改变计划划经济条条件下形形成的政政府对市市政设施施只建设设、不经经营，只只投入、不不收益的的状况，走走以城养养城、以以城建城城、以城城兴城的的城市化化市场经经营之路路。简单单来说，所所谓“城市经经营”，就是是用市场场的眼光光看待城城市，运运用市场场经济的的手段，变变革现有有的投资资体制，使使城市基基础设施施实现由由产品到到商品，由由资产到到资本的的转化，通通过资本本化运营营，盘活活存量，膨膨胀总量量。1.3.3. 城市经营与与经营城城市 目目前很多多观点将将城市经经营与经经营城市市这两个个概念混混为一谈谈，虽然然这两个个概念有有其共同同的内涵涵，但还还是存在在不同之之处。刘刘文俭认认为“城市经经营”是研究究经营什什么(对对象)、为为何经营营(目的的)、谁谁来经营营(主体体)、如如何经营营(指导导思想、原原则、手手段、方方法、策策略、措措施、战战略及其其实施)等问题题的一门门跨学科科，具有有较强边边际性、应应用性的的管理科科学。或或者说，“城市经营”是研究“经营城市”规律的科学（刘文俭，2001）。因此，城市经营是一种理念，而经营城市是一种行为方式。城市经营强调的是经营什么，如何经营，经营城市强调的是经营的过程。城市经营是经营城市的理论基础，经营城市是城市经营的实践手段。1.3.4. 城市经营与与企业经经营 古古典管理理学代表表人物法法约尔的的观点认认为企业业经营包包括六项项活动（技技术活动动、商业业活动、财财务活动动、安全全活动、会会计活动动、管理理活动）。虽虽然在某某种程度度上，我我们可以以把城市市经营理理解成是是将整个个城市作作为一个个整体来来像企业业一样经经营。但但是企业业的经营营是以追追求经济济利益最最大化为为目标的的，而对对于城市市而言，不不但要追追求经济济效益，还还要追求求社会、环环境效益益目标。因因此，城城市经营营的概念念不能简简单的用用企业经经营的概概念来套套用。城城市经营营与企业业经营在在主体、对对象、经经营方式式等方面面都有着着不同之之处（见见表1-1）。表1-1城城市经营营与企业业经营的的比较城市经营企业经营经营主体政府、企业业、市民民企业所有者者资产有形自然资源、人人力资产产厂房、设备备、原材材料、产产品等无形开发权、使使用权、经经营权、城城市文化化、品牌牌等信誉、品牌牌、员工工的价值值观等资产属性整体性个别性资产可经营营性强经营性、弱弱经营性性、非经经营性可经营组织属性非营利组织织营利组织目标经济、社会会、环境境效益相相统一经济利益最最大化1.3.5. 城市经营与与城市管管理“城市经营营”这一提提法之所所以没有有被广泛泛传播，主主要原因因之一是是英文中中的“经营”与“管理”在很多多情况下下用的是是同一个个词“mannagee”，而城城市管理理与城市市经营又又有很大大的内涵涵交叉，所所以人们们更多地地使用了了城市管管理这一一习惯表表述，而而且很容容易把这这两个概概念混淆淆起来。因因此，十十分有必必要理顺顺好城市市经营与与城市管管理的关关系，这这样有助助于我们们认清如如何更好好地推进进城市的的发展。 关于城城市经营营与城市市管理的的关系，存存在着两两种观点点。一种种认为“城市经经营”是一种种高于一一般城市市发展对对策和城城市发展展战略的的理念。在在这种认认识下进进行的“城市经经营”有三大大特点：其一，经经营所需需的资源源是广泛泛资源的的概念，即即没有什什么不是是资源；其二，强强调在政政策引导导下用经经济杠杆杆调控城城市；其其三，“城市经经营”是比城城市管理理内涵丰丰富的概概念，即即城市管管理属于于“城市经经营”的重要要组成部部分。而而另一种种观点认认为，城城市管理理比城市市经营的的范围更更加广泛泛，在微微观层次次（企业业），管管理可以以从属于于经营；在中观观层次（城城市），管管理则应应在经营营之先，经经营从属属于管理理（饶会会林，220022）。与与此同时时，有些些学者提提出城市市管理的的五职能能说，即即城市管管理的职职能为导导引、规规范、治治理、服服务和经经营，中中心职能能是协调调。现代化的城城市管理理是以城城市基础础设施和和城市公公共资源源为主要要对象，它它囊括了了城市发发展的整整个流程程，即包包括设计计阶段的的规划管管理、实实施阶段段的建设设管理、运运行阶段段的功能能管理。城城市经营营从本质质上来说说是一种种经济性性的城市市管理模模式，也也从属于于城市管管理的范范畴。因因此，城城市工作作的阶段段可概括括为规划划建设设经营营管理理（功能能管理），各各个阶段段的职能能可与饶饶会林提提出的五五职能说说相对应应（见图图1-11）图1-1 城市市管理与与经营关关系城市管理导引规划管理建设管理经营城市经营治理功能管理规范服务1.4 城市经营的的意义1.4.1. 促进城市建建设投入入产出的的良性循循环城市经营是是推动城城市功能能转换，盘盘活城市市资产、摆摆脱传统统城市建建设困境境的客观观需要和和现实选选择。城城市作为为国家长长期投资资形成的的实物形形态，实实际上是是政府手手中最大大的一笔笔资产。这这就需要要运用市市场经济济的观念念，把城城市资产产从公共共财产转转变为可可经营性性资产，把把城市建建设从社社会公益益事业转转变为资资本经营营，把政政府部门门从出资资者转变变为经营营者，并并运用市市场经济济的各种种手段，对对构成城城市资产产的城市市资源、市市政实施施以及无无形资产产进行有有效运营营，从而而最大限限度的盘盘活存量量和吸引引增量。政政府在充充分利用用市场经经济规律律进行资资源优化化配置的的情况下下，实现现城市资资产的良良性积累累和自我我增值，实实现城市市的自我我滚动、自自我完善善和自我我发展。1.4.2. 按市场经济济规律实实现资源源配置最最优化随着社会主主义市场场经济体体制的逐逐步建立立，我国国各大中中城市的的功能正正在发生生深刻的的变化。城城市经营营就是要要按照市市场经济济规律，综综合运用用城市土土地资本本、地域域空间及及其它经经济要素素，从整整体上运运作城市市经济，实实现资源源配置在在容量、结结构和秩秩序上的的最大化化、最优优化。政政府要通通过对政政府性质质的资产产进行市市场化的的经营，实实现政府府性质的的资产的的优化配配置获取取利益最最大化，运运用获取取的利益益投入到到城市公公用事业业的建设设中，让让城市所所有的公公民都有有权利公公平、自自由的共共享这些些社会公公共资源源，使这这些资产产发挥出出最佳的的社会效效益。1.4.3. 推进政府职职能的转转变正是由于城城市经营营是在市市场经济济条件下下的机制制创新，它它需要城城市政府府职能的的真正转转换。政政府通过过制度创创新，由由行政到到市场。在在社会经经济生活活日益复复杂，市市场经济济日益发发展的今今天，城城市政府府的职能能要转变变，要改改变“全能政政府”形象，本本着“有所为为，有所所不为”的原则则，从经经营一个个个企业业转变为为经营整整个城市市；从直直接管理理具体社社会经济济事务转转变到营营造城市市各项事事业发展展的环境境基础、法法律规范范和制度度保障上上来。包包括城市市政府机机构和组组织系统统改革和和制度创创新到位位；通过过政策、法法规的修修订，完完善达到到的支撑撑和配套套到位；政府工工作人员员的观念念转换，亦亦包括由由“物本管管理”向“人本管管理”转换，由由“直接企企业管理理”向“间接服服务管理理转换”，由“人治”向“法治”转换，由由“计划管管理”向“市场管管理”转换到到位；以以及城市市规划、建建设、管管理、服服务一体体化管理理到位，才才能达到到预期目目标和提提高综合合效益。因因此，可可以说，城城市经营营实质上上体现了了城市政政府职能能的转换换。只有有在城市市政府职职能真正正转换的的条件下下，城市市经营才才不至于于“扭曲”和“变味”。1.5 本文研究重重点与框框架1.5.1. 研究重点 本本文从城城市经营营的理论论着手，探探讨了城城市经营营的内涵涵和理念念。并结结合我国国的实际际情况，对对我国城城市经营营取得成成功经验验的几个个典型城城市进行行分析，总总结了成成功经验验和不足足之处。并并通过对对南京经经营城市市的实践践研究，提提出未来来城市经经营的发发展趋势势和发展展战略。1.5.2. 研究框架本文的研究究框架如如图所示示（图11-2）图1-2 本文文研究框框架南京经营城市实践分析城市经营的实践研究城市经营的理论探讨理论基础典型城市经营范例分析发展趋势和发展战略综述内涵理念城市经营体系框架第二章 城市经营的的理论基基础“城市经营营”的概念念从本质质上讲，就就是把市市场经济济中的经经营意识识、经营营机制、经经营主体体、经营营方式等等多种要要素引入入城市建建设，全全面归集集和盘活活城市资资产，促促进城市市资产的的重新配配制和优优化组合合，从而而建立多多元化的的投融资资渠道，不不断扩充充城市建建设资金金的来源源（刘维维新，220022）。从从中不难难看出，它它形成的的理论基基础涉及及了营销销学、经经济学、管管理学、生生态学、地地理学和和规划学学等多种种学科。2.1. 现代营销学学理论“城市经营营”作为研研究“经营城城市”规律，为为有效开开展“经营城城市”提供指指导原则则、战略略思路、策策略手段段与思想想方法的的科学，其其基本思思想和目目标是：适应市市场经济济对城市市建设与与发展内内在运行行机制和和有效利利用其经经济价值值的高层层次要求求，整合合城市资资源，利利用系统统思想、政政策措施施及市场场手段，通通过城市市经营与与发展战战略的制制定与实实施，改改善城市市环境、树树立城市市形象、建建立城市市品牌，从从而增强强城市对对国内外外各种资资源的吸吸引力、加加大城市市对其他他地区的的辐射力力和影响响力，实实现城市市的保值值增值和和持续快快速发展展。为此此，进行行城市经经营，除除了利用用市场经经济和政政策手段段对城市市各种资资源进行行整合、聚聚集、重重组和营营运，实实现资源源配置在在容量、结结构和秩秩序上的的最大化化和最优优化，以以实现城城市有形形和无形形资产的的保值增增值之外外，必须须通过各各种渠道道、方式式和手段段宣传和和促销城城市，从从而实现现作为城城市经营营主体的的政府及及其职能能部门与与作为参参与主体体的各类类企业和和市民的的充分沟沟通。因因此，可可以说城城市营销销是城市市经营的的必要前前提和重重要策略略，开展展城市经经营必须须进行城城市营销销。2.2. 经济学理论论 经经济学是是研究人人类发展展生产、满满足需要要及其规规律性的的科学。城城市的经经济学起起源是出出于成本本和效益益的考量量。人们们可以在在宏观经经济和微微观经济济的链条条中界定定出一个个中观经经济单元元，而承承载中观观经济的的载体就就是城市市。因此此，要按按照客观观规律，用用市场手手段来经经营城市市，克服服行政性性垄断和和市场扭扭曲所导导致的效效率损失失。从理论依据据来看，所所谓城市市资产经经营，也也可称为为城市经经营，简简单地说说就是以以提供公公共产品品或公共共服务为为目标，按按市场经经济基本本原理，对对包括城城市基础础设施、城城市资源源性资产产 (主主要是城城市土地地 )和和城市无无形资产产在内的的城市资资产所开开展的多多种形式式的经营营管理活活动。2.2.1. 马克思的地地租地价价理论马克思在资资本论中中进行地地租的研研究时，首首先提出出了土地地所有权权的问题题，科学学地认为为“地租是是土地所所有权在在经济上上的实现现”(资资本论第第三卷7715页页)。因因此他他在共共产党宣宣言中中提出的的关于无无产阶级级在革命命后应采采取的十十大措施施中，第一个就是是“剥夺地地产，把把地租用用于国家家支出。”土地资本是有价值的，在生产过程中形成重要的生产要素，会给使用者带来经济效益。因此，在市场经济条件下，土地使用权也是一种商品，交换也应是有偿的。马克思的地租地价理论直接催生了土地经营的发展。2.2.2. 凯恩斯主义义的宏观观调控理理论 凯凯恩斯主主义的宏宏观调控控理论认认为：必必须采取取考虑周周密的公公共政策策与财政政政策，即即通过政政府全面面干预经经济生活活的做法法，以确确保市场场效率和和国家目目标促进经经济繁荣荣和就业业达到充充分水平平的全全面实现现（Keegnees, J. 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