项目商业用地专项问题分析报告

项目商业用地专项问题分析报告成都嘉联地产顾问有限公司前言p 本项目拥有约150亩的商业用地，本项目商业做住宅化将面临着以下的问题：水电问题、税收问题等等。本次报告将根据这些问题进行专项的分析和研究。商业水电问题成都住宅类和商业类用水价格比较p从民用和商业的水价对比上可以看出，两者之间的差异为每吨1.8元的差异。按照成都平均20吨/户.月计算，普通住宅每月需要交纳水费为50元，商用需要86元/户.月。商业用水和民用用水相差36元。用水类别包含类型终端价格居民生活用水居民住宅用水、学校用水、武警用水等2.5元非居民生活用水除居民生活用水、特种行业以除的用水。4.3元特种行业用水洗车洗车用水10元洗浴桑拿、洗浴、浴足等用水15元其他特种用水娱乐、健身房、休闲会所、美容美发、茶楼、酿酒、饮料、烟草、饮用水制造等7.4元成都住宅类和商业类用电对比分析p 住宅电费和商业电费之间相差约0.390.8元/度之间。住宅用电仅为商业用电的一半。p 按照家庭150度计算，住宅约为90元左右。商业约为150元左右。成都商业类和住宅类天然气价格比较p 住宅类型的天然气和商业天然气相差0.82元/方；p 按照月度平均用气30方计算，住宅类仅需要42.9元，商业需要67.5元。商业比民用贵24.6元。各类型原价格调整后价格备注居民生活用气1.431.43工业用气1.661.83公共集体用气1.721.89商业用气2.082.25其中：星级宾馆用气2.20元/立方米CNG加工用气1.651.65住宅类和商业类水电对比结论p 住宅类水电气月度成本：183元/户.月p 商业类水电气月度成本：297.5元/户.月p 从上可以看出，两者之间月度相差的生活成本为114.5元/平米左右。成都商业水电改民用水电案例鸿运之星3412项目地址项目地址三环外苏坡立交清水河畔开发商开发商四川长丰置业有限公司土地性质土地性质商业用地兼容部分住宅规划用地面积规划用地面积26亩总建筑面积总建筑面积72889平方米产品类型产品类型16层小高层建筑类型建筑类型板式小高层户型区域户型区域3476平米为主力面积总户数（户）总户数（户）户价格价格（元（元/平米）平米）均价元平米（比周边的住宅价格低元平米左右）优惠优惠一口价元平米销售情况销售情况销售较差项目特色项目特色四十年产权物业商业用地住宅化改民用水电案例p案名：案名：左右p项目地址：项目地址：光华路三环路段内侧p占地规模占地规模：8.5亩，建筑面积6.3万p项目性质：项目性质：商业用地住宅化p项目水电：项目水电：发展商与政府沟通，补交一定的水电款，转成民用水电，降低客户的抗性。p项目外立面：项目外立面：设置内置式阳台，完全住宅化，大堂精装，装修风格上具有明显的住宅化感觉。商业水电转变成民用水电总结p 商业水电转变成民用水电难度很大，主要是需要发挥发展商的社会资源进行转变。p 目前商业用地转换成民用地的途径：1、发展商利用其人际社会关系，与相关水电部门进行沟通，转变成民用水电。2、由发展商向有关部门进行沟通，补交一定数量的差额，将水电转变成民用。3、由发展商补交土地款将商业用地部分转变成住宅用地。商业税收问题成都市个人买卖房屋税收政策p 购买住宅用地商品房需要缴纳的税：购买住宅用地商品房需要缴纳的税：p 个人首次购买普通住房的优惠政策：可减按成交价格的1.5%缴纳契税；首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二次及以上购房需缴纳成交价格3%的契税p 个人购买90 平方米及以下普通住房的，按成交价格的1%缴纳契税。p 印花税：合同金额的万分之五p 登记费：80元/户p 购买商业用地商品房需要缴纳的税：购买商业用地商品房需要缴纳的税：p 缴纳成交价格3%的契税p 登记费：80元/户p 印花税：合同金额的万分之五出售商品房需要缴纳的税收企业缴纳的税：企业缴纳的税：根据国家税收规定，出售商品房需要缴纳税收。根据国家规定企业出让商品房应受的税收为以下几项（商业和住宅没有区别）p 营业税：成交金额的5%p 城市维护费：营业税的7%p 教育费附加：营业税的3%p 土地增值税：按照累加值计算p 所得税：（成交金额扣除所有成本）20%p 印花税：合同金额的万分之五 个人转让二手房需要缴纳的税：（住宅和非住仅仅在营业税上不一个人转让二手房需要缴纳的税：（住宅和非住仅仅在营业税上不一致，其他是一样）致，其他是一样）p 住宅用地营业税：五年内转让商品房成交金额的5%（如果转让居住满5年的普通商品房再行转让免去营业税。转让非普通住宅，按照所赚差价值5%）p 商业类型的营业税：成交金额的5%其他问题成都40年产权住宅与70年住宅政策差异1.1.客户贷款问题客户贷款问题p 商业项目按揭贷款首付最少5成，贷款年限最长十年，并且不能享受住房贷款利率优惠和公积金贷款2.2.税费问题税费问题p 商业产权不能享受首次购买契税优惠和转让税收优惠。3.3.水电气问题水电气问题p 商业性质用地通常水电等收费比住宅水电价格高出近一倍。4.4.户口问题户口问题 p 商业用地原则上不可以落户口（根据成都落户的政策，只有住宅才能迁户口）。住宅类：住宅类：物权法第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅类：非住宅类：非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。土地问题土地问题目前区域新推项目基本情况通瑞月光湖p地址：成都华阳三江村.靠近棠湖地块。p开发商：通瑞地产p项目规模：150亩p建筑规模：30余万，建筑形态为高层建筑p容积率：3p项目主力户型面积：80-90两房。p项目开售时间：不定蜀郡又一城p地址地址：华阳华府大道p发展商发展商：中铁二局p规模规模：55亩p建筑面积：建筑面积：20万平米p户型面积：户型面积：80-120p开盘时间：开盘时间：8月1号p销售价格：销售价格：6100元/p销售情况：销售情况：开盘推出5栋仅销售14套，截止目前为止销售30套左右。谢谢