土地储备管理若干规定

土地储备管理若干规定土地储备管理若干规定第一章总则 第一条 为了完善土地储备制度，加强土地调控，规 范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力， 充分发挥国有土地资产效益，根据中华人民共和国土地管理法、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发201X15号）和 土地储备管理办法（国土资发201X277号）等法律法规规章的 规定，结合本县实际，制定本规定。 第二条本规定所称土地储备是指 县土地储备中心（以下简称储备中心）代表县人民政府依据土地储备 计划，将需要盘活的土地以收回、收购或征收（用）等方式并通过前 期开发整理纳入政府土地储备，再按照土地供应计划交付供地的行 为。 第三条 进一步强化土地储备职能，储备中心代表县人民政府对 全县土地实行统一收购储备供应，承担土地储备报批、征收（用）和 拆迁的具体工作。 全县范围内任何单位和个人申请出让、划拨国有土 地使用权，一律由储备中心受理和供应土地。 第四条设立县土地储备 管理委员会，负责审核土地储备计划，指导土地储备管理工作，协调 土地储备管理相关部门关系。 县国土资源局、县财政局、县发展改革 局、县城乡规划局、县环境保护局、人民银行绥宁县支行、县监察局 等部门配合储备中心做好土地储备的相关工作。 第五条为筹集土地储 备的收购、补偿、开发资金，经县土地储备管理委员会审核并报县人 民政府批准，储备中心可以向金融机构融资。 县人民政府对产权清 晰、申请资料齐全的储备土地，可以为储备中心办理土地登记手续， 核发土地证书，以便储备中心用于抵押融资、出租和临时利用。 第六 条县国土资源局、县财政局、人民银行绥宁县支行应建立储备信息共 享制度，并按季度将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量 等信息汇总上报各自主管部门。 第二章储备范围和计划 第七条土地 储备范围：县城、建制镇规划范围内土地及县人民政府批准需要实施储备的 其他土地。 第八条凡闲置、空闲、低效等国有建设用地应优先储备。 第九条依照法律，下列土地县人民政府有权收回、征收或者优先收 购，必须实施土地储备;（一）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用 者未申请续期或申请续期未获批准的；（二）使用权人因违法行为被处罚而丧失国有土地使用权的；（三）公路、矿场等经核准报废的；（四）已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使 用的；（五）无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、 撤销、破产或者其他原因而停止使用土地或擅自改变土地用途的；（六）对划拨土地使用权，县人民政府根据城市建设发展和城市 规划的要求，决定收回的；（七）未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的；（八）经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，连续两年 未使用的；（九）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（十）国有土地使用权转让成交价格未达到基准地价 80%的； （十 一）企业改制中县人民政府同意处置的划拨国有建设用地； （十二） 其他依法必须收回的土地。 第十条储备中心负责编制本县土地储备计 划，经县土地储备管理委员会审核，报县人民政府批准后，由储备中 心组织实施。 土地储备计划批准后，应报市国土资源局备案。 第十 一条编制土地储备计划应对储备土地规模、储备土地前期开发规模、 储备土地供应规模、储备土地临时利用计划、宗地收回（购）方式等 指标做出详细说明。 第十二条储备中心应根据土地储备计划编制土地 储备宗地收回（购）实施方案，报县人民政府批准实施。 第三章储备 程序 第十三条 收回国有土地使用权储备程序（一）制定宗地收回方案。由储备中心根据批准的土地储备计划 对拟收回的国有土地使用权制定详细的收回方案并报县国土资源局审 核，拟收回的国有土地使用权依法涉及土地和建筑物、构筑物等补偿 的，在通过权属核查后，方案中还应载明补偿评估标准和数额。（二）方案报批。由储备中心将审核或确定补偿标准和数额的宗 地收回方案报县人民政府批准。（三）收回土地使用权。由储备中心对拟收回的国有土地使用权 报县人民政府批准依法下达行政处理收回决定书或报县国土资源局依 法下达行政处罚收回决定书。 以无偿方式收回国有土地使用权的，储 备中心应当在下达收回决定书之日起同时报请县人民政府注销原国有 土地使用权证书；以有偿方式收回国有土地使用权的，储备中心应当 在下达收回决定书之日起10 日内将补偿费用全额支付给原土地使用权 人，补偿费用支付后的当日报请县人民政府注销原国有土地使用权证 书。 第十四条收购国有土地使用权储备程序：（一）提出申请。由国有土地使用权人向储备中心提出书面申 请。（二）权属核查。由储备中心对申请收购的土地权属、面积、四 至范围、用途和地上建筑物、构筑物等进行实地调查，经土地使用权 人确认调查结果后，报县国土资源局审核。（三）价格评估。由储备中心委托有资质的评估机构对申请收购 的国有土地使用权和地上建筑物、构筑物等附着物价格进行评估，确 定土地使用权和地上建筑物、构筑物等附着物价格。（四）制定收购方案。由储备中心将审核和确定土地使用权价格 拟收购的土地制定详细的收购方案经县国土资源局审查后报县人民政 府批准。（五）签订合同。由储备中心根据批准的收购方案与土地使用权 人签订国有土地使用权收购合同，并按照合同约定的日期向土地 使用权人支付全部收购费用。（六）收回土地使用权。由储备中心对收购的土地在支付全部费 用后的当日报请县人民政府注销申请收购人国有土地使用权证书。 第 十五条集体土地征收（用）储备程序（一）方案报批。由储备中心根据具体用地项目拟定储备方案， 经县土地储备管理委员会审核，报县人民政府批准实施。（二）项目审核。由县发展改革局、县规划局、县环境保护局、 国土资源局等相关部门对具体用地项目进行审查，出具审核意见和办 理规划选址意见书。（三）组织报批。由储备中心对具体用地项目依法按程序组织报 批。（四）实施储备。除尘滤布由储备中心将已办理农用地转用、土 地征收（用）批准手续且已落实补偿的土地报请县人民政府纳入储 备。 第十六条经县人民政府批准，因实施城市规划进行旧城区改建， 需要调整使用土地或因城市建设发展需要和城市规划的要求收回土地 使用权的，由县规划局向储备中心核发具体地块建设用地规划许可证 及附图，由储备中心按照本规定第十三条的规定办理国有土地使用权 注销登记手续。 第十七条国有土地使用权转让成交价格低于基准地价 20%以上的，由储备中心报请县人民政府批准按照转让成交价格依法优 先收购，并按照本规定第十四条第五项、第六项的规定办理土地使用 权注销登记手续。 第十八条土地使用权补偿标准按下列方式计算：（一）收回（购）出让国有土地使用权补偿标准 补偿费=按原规 划用途的评估价 原出让年限 （原出让年限-已使用年限） 已使用年 限不足半年的舍去不计，超过半年不足一年的按半年计算。（二）收回（购）划拨国有土地使用权补偿标准 补偿费=原划拨 土地使用权取得成本+开发费用,但最高不得超过原土地用途评估地价 的 60%。（三）征收（用）集体土地补偿标准 征收（用）集体土地拆迁补 偿按照中华人民共和国土地管理法、湖南省实施中华人民共 和国土地管理法办法和邵阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办 法市政发201X16号规定补偿。第十九条国有土地储备涉及地上 建筑物、构筑物等附着物的补偿按照国务院城市房屋拆迁管理条 列、湖南省实施城市房屋拆迁管理条列办法和邵阳市人民 政府城市房屋拆迁管理实施细侧规定补偿。 第四章开发与利用 第二十条储备中心应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进 行必要的前期开发，使之具备供应条件。 第二十一条前期开发涉及道 路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础 设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单 位。 第二十二条储备中心应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保 护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。 第二十三条在储备土地 未供应前，储备中心可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出 租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应 征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能 影响土地供应。 第五章土地供应 第二十四条储备中心根据土地储备 规模和市场需求编制土地供应计划，经县土地储备管理委员会审核， 报县人民政府批准后实施。土地供应计划应对土地供应规模、土地规 划用途、土地开发强度等指标作出详细说明。 第二十五条储备的国有 土地，除法律规定可采取划拨和协议方式供地外全部实行招标、拍 卖、挂牌方式供地，县国土资源局依法对划拨和协议出让方式供地进 行审查和办理。 第二十六条县国土资源局应向社会定期发布土地供应 和成交信息。 宗地信息应包括地块位置、界址、用途、面积、年限、 土地使用条件、规划设计条件等。 第二十七条 储备土地供应程序（一）规划条件设定。由储备中心根据土地供应方案对拟供应的 土地向县规划局申请设置规划条件。（二）出让土地面积设定。由储备中心对拟供应的土地委托有资 质的单位根据规划条件划定宗地出让面积，出具宗地出让红线图。（三）宗地评估。由储备中心委托有资质的单位对划定宗地出让 红线图的土地进行评估。（四）编制出让方案。由储备中心对已评估的宗地拟定出让方 案，报县人民政府批准。（五）公开交易。由储备中心根据已批准的宗地出让方案将土地 投放到县国土资源交易中心公开交易。 第六章资金管理 第二十八条 土地储备资金管理是指土地储备资金筹措、成本支出、零星收入、收 支预决算和收益分配管理。 第二十九条储备中心根据全县年度土地储 备计划，合理编制年度土地储备用款计划，经县土地储备管理委员会 审核，报县人民政府批准。 第三十条土地储备资金筹措管理（一）土地储备资金来源1、县财政从土地出让收入中计提的国有土地收益基金用于安排的 土地储备资金；2、储备中心按照有关规定举借的银行贷款；3、县财政批准可用于土地储备的其它资金；4、上述资金产生的利息收入。（二）土地储备资金专项用于收回、征收、优先收购以及储备土 地供应前的前期开发等土地储备开支。（三）根据业务开展需要，在储备中心设立土地储备资金专帐， 专门核算土地储备收入和支出情况，同时设立土地储备中心单位经费 户，用于土地储备中心日常经费的收支。（四）县财政应根据年度土地储备用款计划安排启动资金，用于 土地收购储备。 第三十一条土地储备资金支出管理（一）土地储备资金支出成本主要包括：1、补偿性支出，具体包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物 和青苗补偿费、拆迁补偿费；2、开发性支出，主要是储备土地供应前前期土地开发费用；3、贷款利息支出，主要是土地储备融资贷款利息；4、与土地储备有关的其他成本性支出。（二）土地储备资金拨付程序 储备中心根据批准的年度用款计 划，制定每一块土地的具体支出项目与费用，提出用款报告申请，经 县土地储备管理委员会审核，报县人民政府批准，由县财政局拨付到 土地储备资金专帐，需要抵押贷款的，由储备中心根据商业银行或其 他金融机构的要求申请贷款，并将贷款转入到土地储备资金专帐。 第 三十二条土地储备零星收入管理（一）土地储备零星收入是指土地储备机构对储备土地进行临时 利用取得的收入。（二）土地储备零星收入范围：1、出租储备土地取得的收入；2、临时利用储备土地取得的收入；3、其他收入。（三）土地储备零星收入全部上缴县财政国库。 第三十三条土地 储备资金收支预决算管理按照湖南省国有土地使用权收支管理办 法（湘财综201X26号）规定严格执行。第三十四条土地出让收 益分配管理（一）国有土地收益基金提取，县财政每年从土地出让收入中提 取 10%的资金拨入土地储备资金专帐，用于土地收购储备。（二）储备工作经费提取，县财政每年从储备土地出让收入中提 取 6%的资金作为土地储备工作经费。 第七章附则 第三十五条本规定 自201X年9月1日起施行。第三十六条本规定由县政府法制办负责 解释。附送：土地利用科讲稿土地利用科讲稿土地利用科讲稿一、土地利用管理工作的主要内容（一）工作职责负责全县国有土地使用权出让、租赁、作价出资 或入股具体工作；拟定并执行国有土地使用权出让、转让的招标、拍 卖方案；负责编制土地使用权年度供应计划、土地储备年度计划、出 让方案、土地资产处置方案等；收回土地使用权的有关工作；组织基 准地价和标定地价的测评，按规定确认土地使用权价格；组织发布土 地供应信息。二、国有建设用地的供应1、按规划、计划供地。使用任何建设用地都必须符合规划、计 划。必须安排在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，将农 用地转为建设用地必须符合土地利用年度计划，这是土地管理法 的规定。按计划供应土地，也是宏观调控土地市场的重要手段。目前 的供地计划有两种，一种是土地管理法规定的土地利用年度计 划，一种是国有土地使用权出让计划。201X年11月，国土资源部修订 了土地利用年度计划管理办法（37号令）。对于市场供应来说， 只有新增建设用地计划是不全面的。为此，国土资源部依据城市房 地产管理法关于 拟订年度出让土地使用权总面积方案 的规定，在 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（部 39号令）和协 议出让国有土地使用权规定（部 21 号令）中要求，市、县人民政府 土地行政主管部门根据杜会经济发展计划、产业政策、土地利用总体 规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地 使用权出让计划。这个计划既包括新增的，也包括现有的。但也是不 全面的，因为划拨的一块依然不在这个计划内。这些需要我们在研究 供地计划时应一并考虑。2、按产业政策供地产业政策是国家对经济进行宏观调控的重要手 段。如果说计划是总量控制，那么产业政策就是结构调控，信贷政策 和土地政策应与之相配合，才能使国家产业政策落到实处。随着国家 产业政策的不断调整，土地供应政策也在不断地完善和配套。201X年 以来，为防止盲目投资、低水平重复建设，切实加强对宏观经济的调 控，国务院和国务院有关部门出台了一些系列的宏观调控的政策措 施。在土地供应的政策上，依照国家产业政策和产业结构调整指导 目录（201X年本），制定了新的限制供地项目目录和禁止供 地项目目录（201X年本）。对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和 限制供地。3、严格界定划拨和有偿供地方式。划拨用地制度是计划经济时期 所形成的。随着经济体制改革的不断深化，工业滤布划拨供地的范围 在逐步缩小。城市房地产管理法第二十三条和土地管理法第 五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但 是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取 得 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、 行政法规规定的其他用地。201X年，国务院下发了关于加强国有土 地资产管理的通知要求：严格执行城市房地产管理法和土地管理法关于划拨用地 范围的规定，任何单位和个人均不得突破。除法律规定可以采用划拨 方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿 使用。国土资源部要依据法律规定，抓紧制定具体的划拨用地目录。 现行划拨用地目录（9号令，以下简称目录）是国土资源部于 201X 年按照国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发 201X15 号）的要求制定的。目录分总则和相关条款。（包括 六条总则，四大类十九项具体内容）参见划拨用地目录）。这是 我们依法划定划拨供地方式的重要部门规章，必须严格执行。三、国有土地有偿使用制度（一）国有土地有偿使用范围的确定依据上述法规和政策，政府 国土资源行政主管部门在供应国有土地时，凡不符合划拨用地目 录的建设用地，应当一律以出让等有偿使用方式供应。对于原划拨 土地（政府过去以划拨方式供应的土地）如何纳入有偿使用问题，我 们认为，现有城市划拨用地绝大多数是在城市房地产管理法实施 （1995 年 1 月 1 日）前供应的，现有划拨用地如果不发生改变，法律 法规未要求立即实行有偿使用，可以继续以划拨方式使用；如果原划 拨土地改变用途或发生转让、企业改制时，应当与划拨用地目录 核对，改变后不再符合划拨用地目录的，应当依法办理出让、租 赁等有偿使用手续；改变后仍符合划拨用地目录的，经批准可继 续以划拨方式使用。(二)国有土地有偿使用方式1、三种有偿使用方式的适用范围(1) 作价出资或者入股方式的适用范围。企业必须属于国务院或省 级人民政府批准的授权投资机构和国家控股公司试点企业。(2) 出让方式的适用范围。出让方式是国有土地使用权有偿使用的 主要方式，对所有土地和产业类型都适用。(3) 租赁方式的适用范围。租赁方式同样是法定的国有土地使用权 有偿使用方式，是出让方式的重要补充，除商业性房地产开发外，其 他土地有偿使用可采用出让，也可采用租赁方式。2、国有土地出让的具体方式根据城市房地产管理法、土地 管理法和国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定等 法律法规和政策规定，出让国有土地使用权可以采取协议、招标、拍 卖或挂牌方式，招标拍卖挂牌方式和协议方式都是土地出让的法定方 式。201X年9月28日，部长徐绍史签发39号令招标拍卖挂牌出让 国有建设用地使用权规定，自201X年11月1日起施行。39号令保 持了 11 号令的总体框架和主要内容不变，着重对与物权法有关的 内容进行修改完善，同时针对11 号令在实施过程中存在的突出问题， 完善相关条款。可以说，与部1 1 号令相比，新发布的39号令，进一 步扩大了招标拍卖挂牌的范围，更充分体现了公开、公平、公正的市 场经济原则，更有利于形成资源配置的价格形成机制，更大程度上发 挥市场配置土地资源的基础性作用。3、方式选择根据上述法律、法规和政策规定，滤布招标拍卖挂牌 方式和协议出让方式都是土地出让的法定方式，各有不同的适用范 围：在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；上述四类经营性用地以外 的土地，供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应 当采用招标、拍卖或者挂牌方式供应。只有一个意向用地者的，方可 采用协议方式供应。4、协议出让国有土地使用权范围出让国有土地使用权，除依照法 律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采 取协议方式，主要包括以下悄况：(1) 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途 的上地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；(2) 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准， 可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合 同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出 让的除外；(3) 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采 取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等 明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；(4) 出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协 议方式；(5) 法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。5、对招标拍卖挂牌方式的认识首先，从理论上看，国有土地招 标、拍卖、挂牌方式均具有供地信息提前发布、供地过程公开透明、 供地价格市场确定、供地结果向社会公示、配置效率高的特点是符 合市场经济发展的要求。其次，从法律法规和政策规定上看，招标拍 卖挂牌三种方式是同等的，没有谁优谁劣的问题。11、39 号令没有规定哪种性质的土地必须以招标方式供应，哪种 性质的土地必须以拍卖或挂牌方式供应。从政府这一供地主体来说， 同一宗地，既可以招标方式供应，也可以拍卖或挂牌方式供应。对开 发商来说，同一宗地，可能以招投标方式竞得，也可能从拍卖市场上 取得，可在政府土地有形市场上摘牌取得。最后，从实践上看，选择 具体的出让方式与一个地区经济发展水平、市场发育程度、出让方的 偏好等均有关系。在具体的出让活动中，土地行政主管部门应视国家 产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择 适宜的出让方式。一般而言，对于土地使用者和土地用途无特殊限 制，以获取最高土地出让金为目标的经营性用地，应采用拍卖、挂牌 或招标方式；对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定 的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让 意向的经营性用地，应采用招标方式出让。从近年来各地的操作情况 看，竞争性不强或土地市场不发育的西部地区，选择挂牌出让的情况 居多，如宁厦，不论是商品房开发用地，还是商业用地，基本上都是 挂牌方式供应。市场比较发育的地方如东南地区，选择招标拍卖的情 况居多；对土地开发条件约束较多的，选择招标拍卖的居多；对土地 开发要求条件不多的，如一些小宗的商业用地，采取拍卖方式的居 多。但是，采取什么方式，没有绝对的标准，上海土地采取招标方式 出让的居多，选择拍卖和挂牌的较少，而四川省则规定房地产用地全 部以拍卖方式出让。6、浅析国土部 39号令39号令是根据中华人民共和国物权 法、国务院关于加强土地调控有关问题的通知及相关法律法规 的要求，对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部 令第 11 号）中有关内容进行修改而成。（1）关于建设用地使用权的名称和空间范围，在39 号令中， 国 有土地使用权 一律称为 国有建设用地使用权 ；在第二条中明确， 在中华人民共和国范围内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地 表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定 ；将 11 号令第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的 位置 一律修改为 界址、空间范围 。（2）关于招标拍卖挂牌出让范围，鉴于物权法明确将工业用 地出让纳入招标拍卖挂牌范围，39 号令在第四条第一款中规定， 工 业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个 以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让 ，明确将工 业用地纳入招拍挂范围。（3）关于挂牌出让申请时间和截止问题，39 号令对挂牌申请截 止时间作了进一步明确，在第十一条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让 结束日前2 天,即留下一定的审查时间即可。这样，就为潜在竞买人随 时提出竞买申请提供了尽可能多的时间，出让方在挂牌期间仍可以接 受新的申请人申请，使潜在竞买人可以随时加入竞买。39 号令第十九 条对 11号令中挂牌截止的内容重新进行了明确，修改为 挂牌截止应 当由挂牌主持人主持确定 。（4）关于缴纳出让价款和发放建设用地使用权证书，为进一步规 范土地出让管理，防止欠缴土地出让金，针对一些地方存在受让人未 缴清全部出让金但分期取得建设用地使用权证书的情况，39 号令将 11 号令第二十三条修改为 受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约 定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设 用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得 发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放 国有建设用地使用权证书 。39 号令的出台，进一步规范了国有建设用 地使用权出让行为，为优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的 土地使用制度。四、新形势下的地价管理工作的重点（1）国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价。其主要作用是 防止各地竞相压价出让，增加土地出让工作的透明度，便于上级政府 对下级政府出让行为的监督，便于使用者和投资者了解不同行业的地 价优惠幅度，确定合理的投资方向。（2）政府可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使 用权实行提前收回。此规定便于政府因社会公共利益需要，适时调整 不合理的土地利用结构。（3）政府对土地使用权的转移有优先购买权。该规定的主要目的 是防止交易双方瞒报交易地价，维护土地市场秩序。（4）政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预。该规定的 主要作用是防止市场地价的不合理上涨和土地投机行为，满足社会各 方面对土地的需求。（5）通过征收土地增值税，防止交易双方虚报、瞒报交易地价， 将社会发展造成的土地收益收归国家。五、具体问题探讨1、划拨土地使用权人申请改变原划拨土地用途应如何办理？根据 上述规定，经批准改变划拨土地用途，改变后的土地用途符合划拨 用地目录的，经批准，可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨 用地手续，换发新的国有土地划拨决定书。改变后的土地用途不 再符合划拨用地目录的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分 两种情况：（1）地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使 用权的，或者国有土地划拨决定书明确改变用途应当收回土地使 用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供 应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。（2）地方法规、行政规定没有明确，国有土地划拨决定书也 没有约定的，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发 201X28 号）第 17 条的规定，经批准可以办理协议出让手续，但应 当按照上地市场价格补缴土地出让金，即应补缴的土地使用权出让金 额=新用途的出让土地使用权市场价格原用途的划拨土地使用权市场 价格。协议出让国有土地使用权规范具体明确了相关程序。2、划拨土地使用权转让，应当如何办理？根据城市房地产管理 法第 39 条规定，划拨土地使用权转让，应当报有批准权的人民政府 批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方与市、县人民 政府土地行政主管部门办理土地使用手续。经批准转让的，转让后土 地用途符合划拨用地目录的，办理相应的划拨用地手续，颁发 国有土地划拨决定书。转让后土地用途不符合划拨用地目录 的，应当由受让方办理出让等土地有偿使用手续，具体可分两种情况 办理：（1）地方法规或行政规定明确划拨土地转让应当收回土地使用权 的，或者国有土地划拨决定书明确划拨土地转让应当收回土地使 用权的，应当由市、县人民政府收回转让人的划拨土地使用权（对划 拨土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据划拨土地使用权价格确 定）后，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂 牌方式供应。（2）地方法规、行政规定没有明确，国有土地划拨决定书也 没有约定的，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国 发201X28号）第17条的规定，应当在土地有形市场公开交易，从 成交价款中优先扣缴土地出让金（扣缴的土地出让金应按照土地市场 价格确定，即成交价格扣除划拨土地使用权价格后的余额，划拨土地 使用权价格属于对原土地使用权人的补偿），受让方与土地行政主管 部门签订土地有偿使用合同，与原划拨土地使用权人签订土地补偿合 同。应交纳的土地使用权出让金额=出让土地使用权市场价格原划拨 土地使用权市场价格；转让方应取得的土地补偿=划拨土地使用权市场 价格。协议出让国有土地使用权规范具体明确了相关程序。3、出让土地使用权改变土地用途，应如何办理？年限如何确定？ 补擞出让金额如何确定？根据城市房地产管理法第17条和第43 条的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途 的，必须取得出让方市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意， 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合 同，相应调整土地使用权出让金。此外，根据国务院关于深化改革 严格土地管理的决定（国发201X28号）第16条的规定，供地时 要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使 用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。因此， 土地使用者未经批准不得搜自改变土地用途，经批准改变出让合同约 定的土地用途的，应根据原土地使用权出让合同的约定不同分两 种情况处理：（1）国有土地使用权出让合同明确约定土地使用者改变土地 用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途 应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权（对 出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权 价格确定）后，依法重新公开供应。（2）国有土地使用权出让合同没有约定、地方法规、行政规 定也没有明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方（市、县人 民政府土地行政主管部门）和城市规划行政主管部门批准，批准后应 当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合 同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、 出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定。土地用途和出让年 限确定后，即可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价 格水平确定应补缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额=批准时 的新用途、新出让年期下的土地使用权市场价格 原用途在批准改变用 途时的剩余年期出让土地使用权市场价格。4、出让土地使用权转让应具备什么条件？如何理解？根据城市 房地产管理法第38规定，出让使用权转让应当符合两个条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得 国有土地使用证；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成 开发投资总额的 25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者 其他建设用地条件。因此，出让土地使用权转让不需要也不要求土地 行政主管部门批准，但具备上述两个条件是法律明确的转让人的义 务，转让人在达成转让协议前必须满足上述两个条件，并在申请变更 土地登记时出具双方转让协议、原国有土地使用证以及已投资额 达到总投资额 25以上等的书面证明文件。5、招标拍卖挂牌出让工作中，毛地和净地出让有什么不同？ 毛 地 和 净地 都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑 物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆 除的建筑物、构筑物等设施的土地。从产权和法律关系上看，二者也 有明显不同，毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用 权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有 土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是 政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系 相对简单。鉴于毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权 收回、出让与房屋拆迁条例规定的拆迁程序等的衔接问题，同 时，出让后拆迁和开发也往往容易出现纠纷问题，因此我们提倡在工 作中推行净地出让。6、出让土地使用权能否提前收回？应如何收回？城市房地产管 理法第十九条规定：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使 用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可 以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和 开发土地的实际情况给予相应的补偿。土地管理法第五十八条观 足：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批 准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地 使用权：1、为公共利益需要使用土地的；2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；依照 前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给 予适当补偿。 因此，根据上述法律规定，出让土地使用权一般不得提 前收回，在特殊情况下，为公共利益需要或为实施城市规划进行旧城 区改建，需要调整使用土地的，土地使用权可以提前收回，但必须经 过批准并要履行法定的收回程序，并对原土地使用权人给予相应补 偿。出让土地使用权提前收回必须符合收回的条件，土地行政主管部 门应当报经原批准用地的市、县人民政府或者有批准权的人民政府批 准，请示应当包括提前收回理由、收回对象、收回程序、补偿办法 等。有关人民政府批准后，土地行政主管部门应当下发提前收回土地 使用权决定书，并送达给土地使用权人。（政府批准前应当告知原土地 使用权人，土地使用权人要求听证的应当组织听证；批准后土地使用 权人有异议可以要求复议或提起行政诉讼。）提前收回出让土地使用权 应当对原上地使用权人给予合理补偿，补偿标准为被收回不动产的市 场价格，其中：无地上建筑物的，应当按照收回时原出让土地使用权剩余使用年 期的土地市场价格确定；有地上物的，应当按拆迁补偿标准（房地产 市场价格，含土地使用权市场价格和地上物重置成新价格）进行补