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CONTENTS,目 录,一、本案认筹现状简析： 二、本案客户来访简析： 三、本案客群分布简析： 四、本案营销目标及项目推广： 五、本案营销活动建议：,1、项目目前的优惠措施是：选铺交定金10万，签合同时一次性付款给予97折优惠，5户以上团购给予98折优惠； 2、本案的认筹优惠措施，对高密目前的商业市场来说，有一定的购买压力，认筹交定相对提高，虽在一定程度上可以锁定最为诚意的客源，但在一定程度上会使一部分投资及排号客源无形的流失； 3、项目目前的全城公开认筹还未完全启动，这些措施的出炉相对是个市场试水期； 4、本案的认筹时间为2011.04.1505.30，认筹时间共计35天，解筹时间会根据项目的实际认筹情况灵活安排；,截止目前项目销售中心共接待到访客户91组，诚意客户为60组；,小 结： 由于本案的相关认筹程序刚启动，还未正式进入较为正规的流程，在为期一周的客户来访登记中，销售中心案场统计数据显示共到访各类意向客户91组；由于项目入市时机较短，上门客源根据以上数据显示相对较为理想； 有约90%的客户是来源于项目周边，这些客户对项目地块周边环境十分熟悉，并对此地块有很好的追崇情愫； 有约10%的潜在客户是通过朋友之间的介绍获取本案的信息的，并对本案有进一步了解的欲望，在后期的认筹过程中值得引导与关注；,根据以上客户分布分析可以得出以下结论： 自营型客户：约占20%-30%比例； 投资型客户：约占70%-80%比例；,自营型客户组成： 1、餐饮类： 2、零售类： 3、休闲娱乐类： 4、烟酒、副食类： 5、时尚服饰类： 6、家居生活类： 7、电器类： 8、五金装饰类：,客户投资抗性分析及应对策略： 1客户投资抗性分析： 业态无法如预期规划，很难经营成功； 租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平； 商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清； 目前租金水平较低，售价租金比明显偏高； 2应对策略： 引进品牌商业经营管理公司，进行统一管统一经营、统一推广； 提前确定重大经营管理措施，增强商家及投资者信心； 在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心； 对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、10年后的租金水平； 寻找国内可参考商业样板项目，分析其租金增长速度，让投资者看到可预期的将来； 进行返租销售及设立创业基金，降低投资门槛； 与政府联动，增设分商业休闲设施，引导人流；使该地段成为聚集人气的商业旺区；,1、使项目的蓄水达到预期要求，为项目后期的解筹做足铺垫； 2、案场接待做到规范化，登记客源，项目解读，收取认筹金； 3、针对全城的营销推广展开，多种媒体组合运用； 4、项目盛装入市信息的快速传播； 5、企业品牌及产品品牌线的逐步建立；,工作目标： 项目认筹信息的全城传播，客群的广泛认知； 抓住项目核心卖点，借助汽车站大做文章；,售楼部形象及氛围树立； 完成时间：2011年5月中旬,项目 全城公开,电视三维宣传片的制作与播放； 目的：通过高密地方电视台数个频道多频次的项目最新信息传播，将项目的动态在第一时间告知潜在客户；通过集聚影响力的三维动画宣传片唤起客户的心理共振，以求共鸣；以传播速度快、传播直接等优点刺激潜在市场；,项目认购需要配合的工作： 售楼部气氛的营造（拱门气球、条幅等）； 分户模型展示、认购书、客户信息登记表； 装修效果图展示； 户型单页、价格表、VIP卡；,报纸等新闻媒体宣传、短信等； 项目每月期刊的筹备；,接受客户咨询，登记客户，铺位放号，缴纳诚意金100000元；建议发放VIP卡；,售楼部内部物料,电视三维宣传,当地报纸硬广宣传,案场客户累积,项目全城公开须配合工作,公交广告示意图,车体广告建议：车体广告是项目前期较好的宣传方式之一，根据项目所在地段特点，我们建议在销售过程的关键节点适当选择公交车进行广告宣传。,项目外围形象建立（车体广告）； 完成时间：2011年5月中旬,1、销控目的 保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位(本案以内铺为主)提前消化。本次认筹可分批次推出；先推较差的单位，再推优势单位；为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面。 2、三大销控原则 原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推80套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位； 原则二：在公开发售前预留足够的优质铺位（如夷安大道沿街单位），公开发售后分批推出，确保每次营销节点活动均有优质铺位放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。 原则三：按“金角银边”原则，可预留数套铺位之王，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。,总体销控策略,
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