第五章 商业银行贷款业务

第五章 商业银行贷款业务,第一节 贷款种类和贷款流程 第二节 贷款定价原理与方法 第三节 公司客户的借款人信用调查分析 第四节 几种具体贷款业务操作实务,第一节 贷款种类和贷款流程,商业银行的贷款业务也叫“放款”，是商业 银行作为贷款人按照一定的贷款原则和政策， 以还本付息为条件，将一定数量的货币资金提供 给借款人使用的一种借贷行为。这种借贷行为由 贷款的对象、条件、用途、期限、利率和方式构 成。从银行的管理需要出发，可对银行贷款按照 不同的标准进行分类。而不同的分类方法，对于 商业银行经营与管理都具有不同的意义。,一、商业银行贷款的种类,1、按照贷款期限划分 2、按贷款的保障条件分类 3、按贷款用途分类 4、按照贷款的偿还方式分 5、按贷款的质量（风险程度）划分 6、按银行发放贷款的自主程度分类 7、按贷款费用的定价方法分 8、根据贷款是否影响到资产负债表业务的分 9、透支、贴现与贷款的区别,1、按照贷款期限划分,活期贷款：也称通知贷款不确定贷款偿还期限，可以随 时由银行发出通知收回贷款。 定期贷款：是指有固定偿还期限的贷款。根据期限长短， 又可分为短期贷款（1年以内）、中期贷款（一年以上到5 年以内）、长期贷款（5年以上）。此类贷款一般不能提 前收回，形式比较呆板，但利率较高。 透支贷款：是指活期存款户依照合同向银行透支的款项， 它实质上是银行的一种贷款。 这种分类，有利于银行监控贷款的流动性和资金的周转情 况，使银行长短期贷款保持适当比例；有利于银行按照资 金来源的偿还期限安排贷款的顺序，以保证银行信贷资金 的安全。,2、按贷款的保障条件分类,信用贷款：指银行完全凭客户的信誉而无须提供抵押物 或第三者保证而发放的贷款该类贷款风险大，所以利息高。 担保贷款：指有一定的财产或信用作还款保证的贷款 。 这类贷款风险小，但手续复杂，且有评估、保管及核保等 费用，贷款成本较高。 票据贴现：是贷款的一种特殊形式。是银行应客户的要 求，以现款或活期存款买进客户持有的未到期的商业票据 的方式发放的贷款。 根据贷款保证程度分类，可以依据借款人的财务状况和 经营发展业绩选择不同的贷款方式，以提高贷款的安全系 数。,担保贷款,担保贷款：还可分为抵押贷款、质押贷款和保证 贷款。 抵押贷款是指按照规定的抵押方式以借款人或 第三者的财产作为抵押发放的贷款； 质押贷款是指按照规定的质押方式以借款人或第 三者的动产或权利作为质物发放的贷款； 保证贷款是指指按照规定的保证方式以第三者承 诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保 证责任或者连带责任而发放的贷款。,3、按贷款用途分类,第一、按贷款对象的部门分类：工业贷 款、农业贷款、商业贷款、科技贷款和 消费贷款。 第二、按照贷款的具体用途划分：流动 资金贷款和固定资金贷款。有利于银行 根据资金的不同使用性质安排贷款顺序； 有利于银行监控贷款的部门分布结构。,4、按照贷款的偿还方式分,一次性偿还贷款是借款人在到期日一次性还清 贷款本金，利息可以分期支付，也可以在归还本 金时一次性付清。分期偿还的贷款，借款人按规 定的期限分次偿还本金和支付利息的贷款。中长 期贷款常常采用这种方式，利息计算常见的是加 息平均法、利随本减法等。 有利于银行监测贷款到期和贷款收回情况，准 确测算银行头寸的变动趋势；另一方面，有利于 银行考核收息率，加强对应收利息的管理。,5、按贷款的质量（风险程度）划分,正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款 和损失贷款等5类。 有利于提高贷款质量；有利于监管部门对 银行进行有效的监管。,6、按银行发放贷款的自主程度分类,自营贷款、委托贷款和特定贷款。 自营贷款是指商业银行以合法方式筹集的资金发放的贷款， 是商业银行最主要的贷款。 委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供的资金，由银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。这类贷款银行不承担风险，收取手续费。 特定贷款在我国是指经国务院批准并对可能造成的损失采取相应措施后，责成国有商业银行发放的贷款。这类贷款商业银行也不承担风险。 此类划分有利于银行根据不同的贷款性质实行不同的管理办法， 也有利于考核信贷人员的工作质量，加强信贷人员的责任心。,7、按贷款费用的定价方法分,固定利率贷款、优惠与加成贷款、优 惠与加倍贷款和交易利率贷款。,8、根据贷款是否影响到资产负债表业务的分,表外项目贷款：贷款承诺数、信贷限额、备 用信用证与商业信用证、银行承兑票据以及 其他期货交易。,9、透支、贴现与贷款的区别,透支与贷款的区别：在透支中，银行处在被 动地位，客户可在协议范围内灵活透支。 贴现与贷款的区别：利息收取的时间不同； 贷款收回的方式不同，前者流动性较高；责 任人与关系人不同。,二、商业银行贷款业务的一般原则,商业银行贷款业务的一般原则是在贷款管理中遵循的行 为准则，是在大量的经营管理实践中抽象出来，为公众所 确认的普遍规律，是其制定一切规章制度、办法章程和进 行实务操作的基础。 西方商业银行长期管理中形成的贷款一般原则，即：安 全性、盈利性、流动性相互协调的原则。西方商业银行一 般采取择优供贷、从严管贷、切实收贷的作法。 长期以来，我国银行贷款一般原则是“计划性”、“物 资保证性”、“安全归还性”。后来又提出了“效益性”、 “安全性”、“流动性”三性原则。,三、商业银行的贷款政策,贷款政策是指商业银行指导和规范贷款业务、 管理和控制贷款风险的各项方针、措施和程 序的总和。商业银行的贷款政策由于其经营 品种、方式、规模、所处的市场环境的不同 而各有差别。,1、制定贷款政策必须考虑的因素,贷款的三大原则、国家法令和中央银 行的政策要求、银行的资本状况和负债 结构、经济发展状况和周期、银行人员 的工作能力和经验。,2、贷款政策的内容,（1）贷款业务发展战略 （2）贷款工作规程及权限划分 （3）贷款的规模和比率控制 （4）贷款的种类及地区 （5）贷款担保 （6）贷款定价 （7）贷款档案的管理政策 （8）贷款的日常管理和催收制度 （9）不良贷款的管理,（1）贷款业务发展战略,包括开展业务应当遵循的原则、银行希望开展业务的行业和区域、希望开展的业务品种和希望达到的业务规模和速度。,（2）贷款工作规程及权限划分,为了保证贷款业务操作的规范化，贷款政 策必须明确规定贷款业务的工作规程。贷款 程序通常包括三个阶段：第一阶段是贷前的 推销、调查及信用分析阶段。第二阶段是银 行接受贷款申请以后的评估、审查及贷款 发 放阶段。第三阶段是贷款发放以后的监督检 查、风险监测及贷款本息收回阶段,（3）贷款的规模和比率控制,商业银行在贷款政策中应当为自己确定一个合理的 贷款规模，因为，这样有利于银行指定一项详细而 周密的年度贷款计划。评判银行贷款规模是否适度 和结构是否合理，可以用一些指标来衡量。主要有： 贷款/存款比率，这一指标反映银行资金用于贷款的 比重及贷款能力的大小。 贷款/资本的比率，反映银行资本的盈利能力和银行 对贷款损失承受能力。 单个企业贷款比率，反映银行贷款的集中程度和风 险状况。中长期贷款比率，反映银行贷款总体的流 动性状况。,（4）贷款的种类及地区,贷款种类是银行的贷款结构；贷款 地区是银行控制贷款业务的地域范 围。,（5）贷款担保,贷款担保政策一般包括以下内容：明确担保的方式（保证人担保、抵押担保、质押担保、留置以及定金）；规定抵押品的鉴定、评估方法和程序；确定贷款与抵押品价值的比率；确定担保人的资格和还款能力的评估方法与程序等等。,（6）贷款定价,银行贷款是一个复杂的过程，贷款的价格 一般包括贷款利率、贷款补偿性余额（回 存余额）和对某些贷款收取的费用（如承 担费等），因此，贷款定价不仅是一个确 定贷款利率的过程。,（7）贷款档案的管理政策,贷款档案是银行贷款管理过程的详细记录，体现银行经营管理水平和信贷人员的素质，可直接反映贷款质量，在一些情况下，甚至可以决定贷款的质量。 内容有：贷款档案的结构、贷款档案的保管责任人、明确贷款档案的保管地点、明确贷款档案存档、借阅和检查制度。,（8）贷款的日常管理和催收制度,贷款发放出去以后，贷款的日常管理对保证贷款质量尤为重要，故应在贷款政策中加以规定。贷款发放以后，信贷人员应该与借款人保持密切联系，定期或不定期地走访借款人，了解借款人的财务及经营状况，进行定期信贷分析 ，并对信贷分析报告存档。,（9）不良贷款的管理,对不良贷款的管理是商业银行贷款政策的重要组成部分。贷款发放以后，如在贷后检查中发现不良贷款的预警信号，或在贷款质量评估中被列入关注以下贷款，都应该充分重视。对于不良贷款，贷款政策中要 明确规定处理程序和基本处理方式。根据不良贷款的不同质量等级，将监控、重组、挽救、追偿、诉讼、冲销等处理不良贷款和保全银行债权的各个环节、各个程序的工作落实到具体部门，定岗、定人、定责、积极有效地防范、管理贷款风险、最大限度保全银行债权。,四、贷款流程,贷款流程是银行贷款的操作规程和实施顺序， 根据贷款通则和“三个办法一个指引”。 贷款的操作规程如下： 1、贷款申请 2、贷款调查 3、贷款风险评估、确定信用评级 4、贷款审批 5、签订贷款合同 6、贷款的发放与贷款支付 7、贷后管理 8、完善贷款档案管理,贷款申请,贷款调查,信用评价,贷后检查,贷款审批,签订贷款合同,贷款收回,贷 款 的 程 序,1、贷款申请,贷款申请是借款人向银行提出贷款请求，提供 必要的资料，银行根据贷款人的申请、相关资料 及掌握的信息，对借款人的申请作出判断并决定 是否接受贷款申请的过程。贷款申请时首要环节， 对于拓展市场、提高客户满意度与忠诚度十分重 要。主要有：客户申请、与客户面谈、借款人主 体资格审查、内部受理审核、受理意见反馈、申 请资料准备于初步审查等步骤。,2、贷款调查,接受申请后，有信贷人员现场和非现场调查方式， 调查借款人的信息，一是借款人及其关系人的情 况。如公司治理、领导人素质、行业地位、专业 能力、企业资质、信用状况、财务状况、经营状 况等，评估项目效益和还本付息能力。二是项目 本身的情况、如规模、技术、竞争力、环评、合 规合法等，三是贷款担保情况。调查人员就以上 问题写出书面调查报告，提出结论和意见。,3、贷款风险评估、确定信用评级,银行在对借款人的贷款申请进行深入细致的调查研究的基础上，还要利用掌握的资料，对借款人进行信用评估，划分信用等级。信用评估可以由贷款银行独立进行，评估结果由银行内部掌握；也可以由中央银行认可的专门中介机构评估，结果可以供各家银行使用。,4、贷款审批,对经过审查评估符合贷款条件的申请，银行 应当及时审批。银行要按照身带分离、分级 审批的制度，对贷款的投向、金额、期限、 利率等进行最终决策。为了保证贷款决策的 科学化，凡有条件的银行都应该建立贷款审 批委员会，进行集体决策。,5、签订贷款合同,银行根据合同法与借款人签订贷款合同， 还有其他有关担保文件。对于抵押贷款，接受不 动产抵押时，银行应以易于处理和产权明确为原 则，应该选择以下三类不动产：第一、具备建房 条件的建筑用地；第二、城镇繁华地区的住房、 店铺及其基地。第三、工厂厂房及基地。若以商 品和动产作抵押时，应该选择以下商品：第一、 选择具有市场性、易于变卖的商品；第二、选择 与借款者经营有关的商品；第三、拒绝接受管制 品和违禁品。对所有商品要考虑折旧问题。,6、贷款的发放与贷款支付,贷款发放实行贷放分控。将贷款审批和发放作为 两个业务环节,设立独立于贷款营销部门和审批部门 的放款执行部门或岗位,明确职责和业务流程,建立对 放贷部门的考核和问责机制。充分发挥放款部门和 人员对借款人按约定用途使用贷款的约束作用,防止 贷款挪用带来的风险。 贷款合同生效后，银行应按照合同条款发放贷款。 在发放贷款时，借款人应事先填好借款借据， 经银行经办人员审批无误，并由信贷部门负责人或 主管行长签字盖章，送银行会计部门，将贷款足额 划入 借款人账户，供借款人使用。,7、贷后管理,(1)贷款检查 (2)贷款质量分类与风险预警 (3)贷款本息收回 (4)不良贷款管理 (5)贷款评价报告,(1)贷款检查,贷款发放以后,银行要对借款人执行借款合同 的情况进行定期和不定期的检查。检查的主要内 容包括:借款人和项目发起人的履约情况;借款人 的现金流情况;固定资产贷款项目的建设和营运 状况;借款人资产负债结构的变化情况;借款人还 款能力或还款资金来源的落实情况;宏观经济变 化和市场波动情况;贷款担保变动情况等等。,(2)贷款质量分类与风险预警,根据贷款质量分类管理要求和分类标准,定期 对贷款进行五级分类,并适时调整。同时,银行要 建立风险预警机制,设定科学的监测预警信号和 指标,对违反国家有关法律、法规、政策、制度 和“借款合同”规定使用贷款的,检查人员应及 时启动应急预案。对问题突出、性质严重的,要 及时上报主管领导甚至上级行采取紧急措施,以 尽量减少贷款的风险损失。,(3)贷款本息收回,短期贷款到期前一周前、中长期贷款到期前一 个月前,银行信贷人员应向借款人发送还本付息 通知单,提醒借款人备足资金按时偿还贷款。贷 款到期,借款人应主动及时归还贷款本息,一般可 由借款人开出结算凭证归还本息,也可由银行直 接从借款人账户中扣收贷款本息。 如果借款人经过努力不能还款的，短期贷款必 须在到期日10天前，中长期贷款在一个月前，向 银行提出贷款展期申请。,(4)不良贷款管理,对不能按时偿还的贷款,银行可通过债权维护、贷款重组、清收、盘活和保全方式处置;对已经形成银行损失的贷款,可依据法律法规,按规定程序予以冲销。,(5)贷款评价报告,贷款过程结束以后,要对贷款进行评价,以总结 经验,吸取教训。,8 完善贷款档案管理,做到分段管理、专人负责、按时交接，贷款 档案的结构、贷款档案的保管责任人、明确 贷款档案的保管地点、明确贷款档案存档、 借阅和检查制度。,第二节 贷款定价原理与方法,一、贷款价格的构成及确定依据 二、贷款定价方法,一、贷款价格的构成及确定依据,贷款定价是商业银行根据其经营成本、综合考虑 贷款风险、贷款收益等因素，在借贷市场上与借 款人的协商确定贷款价格的过程。 贷款是商业银行主要的盈利资产，贷款利润的 高低与贷款价格有着直接的关系。贷款价格高， 利润就高，但贷款的需求将因此减少。相反，贷 款价格低，利润就低，但贷款需求将会增加。因 此，合理确定贷款价格，既能为银行取得满意的 利润，又能为客户所接受，是商业银行贷款管理 的重要内容。,1、贷款的定价原则,（1）利润最大化原则、 （2）扩大市场份额原则、 （3）保证贷款安全原则、 （4）维护银行形象原则。,2、贷款价格的构成,一般来讲，贷款价格的构成包括：贷款利率、 贷款承诺费、补偿余额和隐含价格。 这里隐含价格是指贷款定价中的有些非货币 性的内容。是贷款协议中的一些附加性条款。附 加条款可以是禁止性的，也可以是义务性的。附 加条款不能给银行带来收益，但可以减少对银行 造成的损失，因此，也可以视为贷款定价的一部 分。,(1)贷款利率,包括筹资成本、贷款本身的费用、贷款可能 违约的补偿费用、合理的收益目标等。,(2)贷款的承诺费用率,根据收取方式的不同,承诺费有前端与后端的区分。按全部承诺额的一定比例收取,称之为前端承诺费;按承诺期内客户没有使用的承诺额的一定比例收取的费用,称为后端承诺费。银行之所以收取承诺费用,是因为银行一旦对客户进行贷款承诺,即意味着银行随时要准备客户提取贷款,就必须持有的一定量的存款或流动性强的资产,于是产生了机会成本;或者如果银行随时从金融市场融资,也会面临筹资风险。上述两方面产生的风险损失需要由购买贷款承诺的借款人来承担。,(3)贷款补偿余额比率,即银行要求借款人将贷款的一定比例回存银行,或者按贷款承诺额的一定比例存入银行;或者借款人先在银行存入一定比例的存款,然后借款。补偿余额比率表示为“x+y”。其中“x”表示贷款承诺额的x%为补偿余额,“y”则为贷款额度的y%作为补偿余额。补偿余额的规定,可以降低银行的风险,变相提高了银行的贷款利率。,(4)隐含价格,即限制性条款,是贷款价格中的非货币性的因素。 它是在贷款合同中规定一些限制性条款,通过这些条款 的宽严程度来影响借款人的成本。限制性条款通常有 两种,一是肯定条款,要求借款人采取一定的行动,如定 期向银行提供财务报表,维持对贷款担保物的保险,维 持特定的流动性及股权水平。二是否定条款,限制借款 人未经银行许可不得做出某些行为,如借入新的债务、 购买额外的固定资产、参与兼并或者对股东分配过多 的红利等。,3、影响贷款定价的因素,(1)筹资成本 (2)经营贷款相关费用 (3)基准利率 (4)贷款合理预期的目标收益率 (5)贷款风险程度 (6)其他因素,(1)筹资成本,筹资成本是贷款价格的基础。由于对资金 成本的计算口径不同,资金的成本有资金平均 成本、资金边际成本之分。详见存款定价的 内容。,(2)经营贷款相关费用,它包括贷款人员的工资费、贷款使用的工 具和设备的成本费、保管和处理担保品的费 用、风险补偿费等。,(3)基准利率,在贷款实际操作过程中,贷款的利率以金融 市场上的基准利率来确定,这些基准利率通常 包括央行再贷款利率、同业拆借利率。国际 上主要参照伦敦银行同业拆放利率(LIBOR)作为放款的基准利率。,(4)贷款合理预期的目标收益率,商业银行发放贷款是其重要的盈利手段,每 一笔贷款都要达到一定的目标收益率。所以, 贷款的合适价格,要有助于银行目标收益率的 实现。这就要求银行在贷款时要充分考虑借 款人的经营状况、盈利水平及风险状况,是否 能够满足银行贷款所期望的收益水平。,(5)贷款风险程度,任何贷款都会有一定的违约风险,贷款的定 价要有助于对这类风险的补偿。贷款价格与 贷款风险呈正相关关系,贷款风险越大,贷款的 价格就应当越高。我们假设无风险利率为r1, 贷款利率为r2,贷款违约概率为d,贷款风险与价 格之间的关系可以表示为: (1+ r2)(1-d)=1+r1, 则r2= (1+ r1)/(1-d) -1,(6)其他因素,如银行与客户的关系、信贷市场的竞争程 度、客户的利益等。,4、贷款的定价方法,(1)成本相加定价法 （2）基础利率定价法 （3）优惠加数和优惠乘数定价法 （4）目标收益率定价法 （5）保留补偿余额的定价法 （6）贷款利率的其他计算方法,(1)成本相加定价法,银行根据贷款成本构成以及合理的利润，贷 款的价格是成本与利润的加总。 即：贷款利率=资金的边际成本率+贷款的经 营费用率+风险溢价+合理的利润率 这种定价方法在于不考虑承诺费、服务费 和补偿余额等因素，贷款价格主要依据资金 总成本及一定的利润目标来确定。我国商业 银行目前使用的主要是这种方法,（2）基础利率定价法,基础利率定价法，又称交易利率定价法。这种定价方法允许借款额超过某一最低限额（如30万到50万）的借款人，在几种基础利率中选择，以决定该笔贷款的利率和展期期限。最通行的基础利率是国库券利率、大额定期存单利率或银行同业拆借利率等。客户可以从银行认可利率表中选择基础利率，也可以选择到期日。,（3）优惠加数和优惠乘数定价法,两种方法是西方商业银行普遍使用的贷款定价法。 优惠加数是在优惠利率的基础上加上若干百分点而 形成的利率，优惠乘数则是在优惠利率的基础上乘 以一个系数而形成的利率。优惠加数与优惠乘数在 概念上有些相似，但得出的利率标价不同。,（4）目标收益率定价法,这是根据银行贷款的目标收益率来确定贷款价格的方 法。在为一笔贷款定价时，贷款主管人员必须考虑发放 贷款的预期收益，给借款人提供资金的成本、管理和收 贷费用以及借款风险等。 税前产权资本（目标）收益率=（贷款收益贷款费用/ 应摊产权资本 其中：贷款收益=贷款利息收益+贷款管理手续费 贷款费用=借款者使用的非股本资金成本+办理贷款的 服务和收贷费用。,案例1,例如：某信贷主管人员对某一公司客户以12%的年利率 发放一笔100万元的贷款。借款人使用贷款的资金成本率 为10%，贷款管理成本为2000元，已使用的资金净额占分 配贷款资金的8%，假定借款人使用的贷款资金净额等于 未归还的贷款余额（即100万元），运用上述的定价公式 可得： （12%100000010%10000002000）/8%1000000 =22.5% 即该笔贷款的税前预期收益率为22.5%。将该收益率 与银行的目标收益率相比较，若贷款收益率低于预期 收益率，该笔贷款就需要重新定价。,案例2,假定银行通过比较负债成本率和资本金的预期收益 率，确定了12%的股权收益率目标，如果其边际税率 为33%，那么，该银行的税前股权收益率就可以确定 为17.91%。计算过程如下： 净收益目标值/股权总额=12% 税前收益目标值（133%）/股权总额=12% 税前收益目标值/股权总额=12%（133%） =17.91%。股权资本金的成本通常被作为银行的目 标利润，它是银行贷款定价时的一个重要衡量指标。,（5）保留补偿余额的定价法,这种方法是将借款人在银行保留补偿余额 看作是其贷款价格的的一个组成部分，在考 虑借款人在银行的补偿余额的多少后决定贷 款利率的一种定价方法。这种定价方法下， 借款人的补偿余额不同，贷款利率也有所不 同。,案例,假如，银行正在审查一笔1年期的100万元流动资金 贷款申请，并决定承诺这笔贷款，同时以0.5%的比 率收取贷款承诺费。据预测，该借款人在1年中贷款 的平均使用额度为80万元，年存款服务费为10000元， 其债务的加权边际成本为12%，贷款的风险管理费用 为9000元，银行税前目标利润率为18%，贷款的资金 来源中，股权与债务比为1：9，补偿余额的投资收益 率为11.5%。我们考虑不同补偿余额水平下贷款利率 的确定。,方案A,方案A：假定借款人保留在账户上的可用于投资 的补偿性余额为10万元。 在方案A中，银行要弥补贷款各项成本并获得预期 收益，除了收取贷款承诺费5000元和补偿性存款余额 的投资收益11500外，还需要收取贷款利息收入 112900元。这样该笔贷款的利率应该是14.11%。 计算程序是： 129400500011500= 112900 112900800000= 14.11%,方案B,方案B：假定借款人保留在账户上的可用于投资的补偿性 余额为6万元。 在方案B中，补偿性存款余额的投资收益为6900元，需 要收取的贷款利息为117500元，这样该笔贷款利率应该 是14.69%。 计算程序是： 12940050006900= 117500 117500800000= 14.69%,案例中定价分析,贷款定价分析 费用 存款服务成本 10000元 贷款风险管理费用 9000元 借入资金利息（80万12%） 96000元 目标利润(18% 10%80万) 14400 小计 129400元 说明在其他条件不变的情况下，补偿性存款余额从10万下 降到6万，贷款利率相应地从14.11%上升到14.69% 。,（6）贷款利率的其他计算方法,单利计算法。最普通、最简单的计算利息方法。 利息=本金时间利率 复利计算法。把到期利息加入本金继续计算利息的方法称 为复利法。公式为： 贴现利息计算法。 贴现利息=票据面额时间贴现率 本利分期偿还法 每期归还本利= 余额递减计算法 每期归还贷款本利=,5、贷款成本收益分析,（1）单笔贷款成本收益分析 （2）客户账户成本利润分析,（1）单笔贷款成本收益分析,主要步骤是：首先，在多种利率和费用水平 下估算贷款所产生的所有收入；其次，估算 银行运用的资金净额，最后，估算贷款的税 前收益率。然后与筹资成本比较，以判断是 否足够补偿成本。,案例,某客户从银行购买了400万元的信用承诺额 度，并提取了全部贷款，贷款利率为15%，银行 收取1%的前端承诺费用，而且客户保有实际贷 款额度10%的补偿余额；如果法定存款准备金率 为10%，那么该行的税前收益率是多少？ 银行收入=贷款利息+承诺费=40015+4001%=64（万元） 补偿余额40万元，上缴法定存款准备金4万元， 银行实际资金运用额为400-40+4=364（万元） 银行税前收益率为64/364=17.58%,案例2,某客户申请500万元的信用额度，实际使用400万元，利率20% （合同）。顾客对其未使用部分支付1%承诺费。银行要求客 户必须有相当于实际贷款额的20%和未使用额的5%的存款作 为补偿余额。中央银行法定存款准备金率为10%。 试估算优惠贷款的税前收益率？并确定银行的贷款利率？ 解：1.估算的贷款收入=贷款收入+承诺费收入 =40020%+1001% =81万元 2.估算银行必须对客户支付的可贷放资金净额 =可贷资金净额-补偿余额+(补偿余额)法定存款准备金要求 =400-(40020%+1005%)+ (40020%+1005%) 10% =323.5万元 3.估算的贷款税前收益率 =81 323.525%,（2）客户账户成本利润分析,充分考虑客户关系，根据某一客户所有账户的成 本、收入以及银行的目标利润，确定银行可以接 受的最低贷款价格。账户总收入：贷款利息、承 诺费、利用客户存款的投资收入、其他服务费收 入。 账户总成本：服务费与管理费支出、资金成本、 客户违约成本等。 目标利润：银行资本从每笔贷款中获得的最低收 入。 账户总收益=账户总成本+目标利润 若达不到目标收益要求就要重新定价。,第三节 借款人信用调查分析,一、信用分析的信息来源 二、一般分析 三、财务分析财务项目分析 四、财务分析财务比率分析 五、非财务因素分析,一、信用分析的信息来源,1、进行直接调查 2、进行间接调查,1、进行直接调查,一是查阅档案记录，了解历史信用档案；二 是直接会见借款人，察言观色、了解有关情 况；三是查看有关账簿，各类报表的审核； 四是了解借款者的经营、竞争、市场、以及 诚信等。,2、进行间接调查,侧面了解借款人情况，主要通过借款人的关 系人了解有关资料，包括往来银行、信用评 估机构、借款人客户、相关行业、证券交易 机机构、政府等。,二、一般分析,信用一般分析是商业银行为保证贷款的安全和盈利， 在贷款前对借款人的资信状况进行调查和评估。有 “5C”分析法，“5W”、“5P”、“CAMEL”等。,Character 品德,Capital 资本,Conditions 经营环境,Collateral 担保,Capacity 能力,5C原则,三、财务分析财务项目分析,1、资产负债表项目分析 2、利润表项目分析 3、现金流量表分析,1、资产负债表项目分析,（1）资产分析 （2）负债分析 （3）股东权益分析,（1）资产分析,应收账款：分布状态、账龄、应收账款抵押等 存货：规模、保留时间、存货的流动性、有无 陈旧变质的风险、存货是否投保 固定资产：折旧提取、保险、变现能力 投资：投资证券的合法性、流动性和盈利性,（2）负债分析,第一、MM理论和企业最佳资本结构点 第二、资产负债率和企业真正的负债状况,（3）股东权益分析,资本市场利益矛盾的根源净资产和不同股东的利益之争 企业上市和国有股东增值的过程,2、利润表项目分析,衡量持续盈利能力 毛利率和营业利润率 NOPAT(Net Operating Profit After Tax)的定义和应用预测主营业务收入和毛利,投资现金流和募集资金投向分析 经营活动现金流分析 筹资活动现金流分析 判断企业现金流量是否足以偿还债务，可以 通过两个比率来判断： 业务中的现金流量/（红利+到期的长期负债） 业务中的现金流量/（红利+到期的长期负债+年 初短期负债余额）,四、财务分析财务比率分析,财务比率是利用基础的财务数据经过加工得 出反映某方面的财务指标，是财务比率分析 的基础。 银行进行信用分析的财务比率有四类： 1、反映企业流动性的财务比率 2、反映企业盈利能力的财务比率 3、反映企业结构性的财务比率 4、反映企业经营能力的财务比率,关于财务比率分析,比率为财务分析过程增添了另一个维度 比率可以帮助商业银行家分析财务报表上两个或多个项目之间的关系 比率为商业银行家比较规模不同、但经营特征相似的公司的财务业绩提供了方便 银行界中有一句行话：“商业银行家必须善于从比率中发掘重要的信息”,作为分析工具，比率有它的局限性。 一个单独的比率数字只能提供关于一家企业的一点点信息 各种比率必须被结合起来进行分析，以补充其他类型的财务分析 比率应该被放到时间维度中来进行分析，最好是分成几个固定的时段，以便确定趋势和连续性 财务报表的准确性和完整性对比率分析来说非常关键的,比率可能只能描绘出一幅关于财务业绩的不完 整图象 比率通常被分为几个类型，这些类型划分体现 着一些主要的财务分析概念 商业银行家所要考察的最重要的比率类型包括： 流动性比率 杠杆比率 偿债能力 营运能力 盈利能力 发展能力,1、反映企业流动性的财务比率,（1）流动比率 （2）速动比率 （3）现金比率,（1）流动比率,流动比率=流动资产/流动负债 一种评估一家公司及时偿还其到期负债能 力的近似标准。一般来说，流动比率越高，一家 公司偿还其到期负债的能力也就越强。 标准值： 200% （公司标准） 没有一条固定不变的规则来判断一家企业的可 以接受的流动性水平。2:1的流动比率是国际上 公认的一家公司经营良好的标志；我国可接受的 较好比率是1:1.5。 流动比率具有误导性，因为其无法告诉我们企业 的流动资产结构、质量和债务的偿还期限。,（2）速动比率,速动比率=速动资产/流动负债 速动资产=流动资产-存货(或货币资金+短期投资+应收 帐款净额) 也叫酸性实验比率，它是衡量流动性的更准确的标准。 它只把那些能够迅速转化为现金的流动资产计算在内一 般来说，速动比率越高，一家公司偿还其到期负债的能 力也就越强。标准值： 1 没有一条固定不变的规则来判断一家企业的可以接受的 速动水平。1:1的速动比率是国际上公认的一家公司经营 良好的标志；我国可接受的较好比率是0.9:1。 速动比率可能具有误导性，因为其无法告诉我们企业的 速动资产结构、质量和债务的偿还期限等情况。,（3）现金比率,现金比率=（现金+等值现金）/流动资产 标准值： 5% 有时分析者需要从最保守的角度对企业的 流动性或偿债能力进行分析。如企业已将存 货和应收帐款作为抵押品的情况下，或者分 析者怀疑企业存货和应收帐款存在流动性问 题时，评价短期偿债能力的最好指标就是现 金比率。现金比率表明企业即时的流动性,2、反映企业盈利能力的财务比率,盈利能力分析，从最广泛的意义上讲，盈利能力比率所评估 的是一家公司实现其目标的能力，对所有企业进行评估的最重 要尺度都是它的最终财务成果，也就是财务报表上所显示的盈 利记录 最常用的盈利能力比率考察的是净利润与销售额、资产或净 资产之间的关系把这些比率会总在一起，商业银行家可以比较 清楚地看到一家公司取得增长、维持偿债能力和偿还债务的能 力。 （1）销售利润率=（销售额-税额-销售成本）/销售总额 （2）资产收益率=税后净利润/总资产（ROA） （3）普通股收益率=税后净利润-优先股利息/普通股权益额 （4）股票市盈率=每股市价/每股盈利,3、反映企业结构性的财务比率,（1）负债比率 （2）负债净值比率 （3）流动负债比率 （4）流动资产率 （5）股东权益比率 （6）偿还能力比率,（1）负债比率,负债比率=负债总额/资产总额 反映企业负债程度，企业一定时期负债总额与资产总额 的比率，说明企业的总资产有多少是通过负债形成的该指 标是国际上公认的反映企业偿债能力和经营风险的重要指 标，企业的债权人和投资人都十分关心这个指标。 该指标比较保守的估计标准是不高于50%；国际上一般 公认较好的水平是40%；我国不同行业的水平不尽相同， 交通、运输、电力等基础行业平均为50%左右，加工业为 65%左右 ，商贸业为80%左右；从我国国有企业的情况 看，1996年平均为68.5%，1997年平均为67.3%，1998年 平均为65.5%。商业银行不能简单的以指标的高低来评价 企业的负债水平和偿债能力。对这个指标的评价应当结合 企业的实际生产经营情况、投资回报率、所处的竞争环境、 行业发展趋势和国家的宏观经济环境等诸多因素进行。,（2）负债净值比率,负债净值比率=负债总额/资产净额 反映企业资本承担债务的能力该指标越低， 企业的偿债能力越强，债权人权益的保证程 度越高，承担的风险越小，但同时也说明企 业不能充分地发挥负债的财务杠杆的效应。 一般说来，小于3:1的比率是比较理想,（3）流动负债比率,流动负债比率=流动负债/全部负债 反映企业长期及短期负债的负担,（4）流动资产率,流动资产率=流动资产/总资产 或流动资产率=流动资产/总负债 反映企业以流动资产偿还债务的能力,（5）股东权益比率,股东权益比率=股东权益/总资产 财务杠杆倍数=总资产/股东权益,（6）偿还能力比率,偿还能力比率=EBIT/（利息+债务本金+优先 股股息+租赁费用）,4、反映企业经营能力的财务比率,营运能力分析：营运能力所衡量的是一家企业的管理 层有效利用其资产的能力。有四种业务量比率（或资 产利用率）得到了广泛的应用：分别把销售额与资产 负债表四个不同的项目进行比较，以确定其周转率。 其衡量的是一家公司收取应收款、出售存货以及支付 应付帐款所分别花费的时间。 （1）资产周转率=销售净额/资产总额 （2）固定资产周转率=销售净额/固定资产净值 （3）存货周转率=销售净成本/平均存货 平均存货=（年初存货+年末存货）/2 （4）应收账款周转率=销售净额/应收账款平均余额 应收账款账龄=360天/应收账款周转率,五、非财务因素分析,非财务因素分析是对借款人信用水平有重要影响，但又无法用数据和比率来计量的因素的分析。主要涉及以下因素： 1、影响借款对象持续发展的因素分析 2、行业分析 3、借款人经营管理分析 4、企业产品分析 5、自然社会因素分析,第四节 几种贷款业务的要点,一、信用贷款 二、担保贷款 三、票据贴现 四、消费者贷款 五、外汇贷款（见国际业务）,一、信用贷款,（一）信用贷款的特点 （二）信用贷款的操作程序及要点,(一) 信用贷款的特点,信用贷款是指在银行完全凭借款人的良好信用 而无需提供任何财产抵押或第三者担保而发放 的贷款。 信用贷款有如下特点： 1、以借款人信用和未来现金流量作为还款保证。 2、风险大、利率高。 3、手续简单。无须担保品的估价、选择、管理以及对保证人资格及信用审查等手续。,（二）信用贷款的操作程序及要点,1、对借款人进行信用评估、正确选择贷款对象 2、合理确定贷款额度和期限（企业合理资金需求、未来还款来源的现金流量、银行可供资金量） 3、贷款的发放与监督使用 4、贷款到期收回。贷款到期，银行应提前向借款人发出收贷通知。若需展期，短期提前10天，中长期应提前180天向银行申请。,二、担保贷款,（一）担保方式与担保贷款种类 （二）担保贷款的操作程序,（一）担保方式与担保贷款种类,通常在以下情况下，银行应要求贷款人提供贷 款担保：（1）借款人负债率较高，财力脆弱； （2）没有满意、稳定的收益记录；（3）股票 销售未能完成发行计划；（4）新客户；（5） 经营环境恶化；（6）贷款期限长等。,担保方式,担保贷款是指银行要求借款人很局规定的 担保方式提供贷款担保而发放的贷款，根 据担保法中规定担保的主要方式有保 证、质押和抵押三种。相应地贷款也就包 括：保证贷款、质押贷款和抵押贷款三种。,（1）保证与保证贷款,保证是指保证人与银行约定，当债务人不能履行债务 时，保证人按照约定履行或承担责任的行为。根据担保 法中的保证方式发放的贷款称为保证贷款。 担保法中规定的保证方式一般保证和连带责任保证。 当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由 保证人承担连带责任的，为一般保证。若约定保证人与 债务人承担连带责任的，为连带责任保证。 银行发放保证贷款，贷款保证人就应当按法律规定承 担贷款债务的一般保证或连带责任保证责任，当债务人 不能履行还款责任时，由保证人负责偿还。,（2）取得质押权与质押贷款,质押权是一种特别授予的所有权。在质押方式下，受质 押人在债务全部清偿以前拥有债务人用作抵押财产的权 力，而且在某些情况下，受质押人还有出售该财产的权 力。以担保法中规定的质押方式发放的贷款称为质押贷 款。质押与抵押不同点在于：在不良质押贷款时，借款 人应将质押财产作法定移交，但可以不作实际的实物交 付，只交付储存货物的仓库钥匙或货物的可转让储单即 可。可作为质物的有以下四类： 汇票、本票、支票、 债券、存款单、仓单、提单； 依法可转让的股份、股 票； 依法可转让的商标专利权、专利权、著作权中的 财产权；依法可质押的其他权利。,（3）抵押与抵押贷款,抵押是指债务人或者第三者不转移抵押财产的占有， 将该财产作为债权的担保。银行以抵押方式发放的贷 款就是抵押贷款。可作为抵押物的财产有六类：房 屋和其他地上定着物； 所有的机器、交通运输工具 和其他财产； 有权处分的国有的土地使用权、房屋 和其他地上定着物；有权处分的国有的机器、交通 运输工具和其他财产； 依法承包并经发包方同意抵 押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权； 依法 可以抵押的其他财产。债权人可以折价或拍卖、变卖 抵押财产的价款优先受偿。,（二）保证贷款的操作要点,在保证贷款中应重点把握以下环节： （1）借款人找保 （2）银行核保 （3）银行审批 （4）贷款的发放与收回,（1）借款人找保,借款人向银行提出贷款申请，银行审查同意贷款并要 求借款人提供贷款担保时，借款人应根据贷款的金额、 期限，寻求贷款保证人。贷款保证人应具有法人地位 并有经济承担能力的 经济实体、其他组织和公民。国 家机关，以公益为目的的事业单位、社会团体、企业 法人的分支机构和职能部门等均不得作为保证人。保 证承担了贷款的保证责任后，应开具贷款保证意向 书，交借款人转送银行。,（2）银行核保,银行接到保证人的贷款保证意向书后，须对保证 人的资格和经济承担能力进行审核。审核的主要 内容包括：营业执照及地位的合法性； 印签 是否与预留银行印签相符； 审查财务报表与有 关文件与保证意向书的真实性； 审查保证人的 承保能力，避免空头担保； 审查是否存在多头 担保； 审查保证人的生产经营、经济效益和信 用履历情况。,（3）银行审批,通过上述审核后，计算保证人能够提供的有效 担保金额，再根据审核结果，按程序审批贷款。 如果保证人不在本行开户，应与保证人开户行联 系，了解保证人的资信，请求协查保证人的承保 资格和能力。然后，银行与借款人、保证人三方 签订合法完整的借款合同、保证合同，以明确各 方责任。,（4）贷款的发放与收回,签订有关合同后，及时按合同规定将贷 款拨付借款人使用。到期后，借款人按时 偿还贷款本息，借款合同与保证合同失 效，如借款人无力偿还，银行通知保证人 主动承担保证责任，银行有权从保证人账 户上扣收所担保的贷款本息。扣收完毕， 保证合同失效。,（三）抵押贷款的操作和管理重点,抵押贷款与质押贷款相似，因此，在此两 种贷款一并介绍： 1、抵押贷款的分类 2、抵押物的选择和估价 3、确定抵押率 4、抵押物的产权设定和登记 5、抵押物的占管、处分,1、抵押贷款的分类,（1）存货抵押 （2）证券抵押 （3）设备抵押 （4）不动产抵押 （5）客账抵押 （6）人寿保险单抵押,（1）存货抵押,又称商品抵押，是借款人以自己的存货 作抵押向银行申请的贷款。可作为抵押的 存货包括：商品、原材料、在制品和制成 品。当企业存货过多，短期内无法销售和 消耗，致使资金周转不灵时，可以提供存 货抵押向银行申请贷款。,（2）证券抵押,以借款人持有的各种有价证券如股票、 债券、汇票、本票、支票、存单等作为质 押向银行申请贷款。以有价证券作为抵 押，有的风险较小，如存单、国库券等； 有的风险较大，如股票，因此，银行接受 有价证券作为抵押时，应注意其安全性。,（3）设备抵押,企业以机器设备、车辆、船舶等作为抵押物向 银行申请的贷款。设备抵押与存货抵押统称为 动产抵押。动产抵押标的物，根据法律规定， 可以转移占有，也可以不转移占有。前者对银 行贷款安全有利，对企业经营不利。,（4）不动产抵押,借款人以土地、房屋等不能移动或移动后 引起质变、形状改变的财产作为抵押物向 银行申请的贷款。不动产作为抵押，银行 应依法履行过户手续，获得所有权，同时 还应注意不动产的使用价值、易于转手和 抵押权等问题。,（5）客账抵押,以客户的应收账款作为抵押向银行申请的 贷款。应注意应收账款的质量，应收账款 应该是真实的，不能以销价商品、残次商 品所产生的应收账款办理抵押。,（6）人寿保险单抵押,必须取得客户的人寿保险大单，并获得法 定的融通转让条件。对保单要认真审查， 选择信誉良好的保险公司的保险单作为抵 押。,2、抵押物的选择和估价,（1）抵押物的选择 （2）抵押物的估价,（1）抵押物的选择,借款人应向银行提供拟作为抵押物的财产清单，银 行从中选择，选择抵押物时必须坚持以下四原则： 合法性原则、易售性原则、稳定性原则、易测性原 则。要对抵押物进行法律审查和技术鉴定。审查抵 押物的权利是否真实充分；是否需要而且经过了批 准；是否属于自由财产；有无重复抵押；审查真实 与完好性；有无保险，保险期要长于抵押期限12 个月，有足够时间处理抵押物。,（2）抵押物的估价,科学合理的估价，是抵押物管理过程中十分重要的环节。估价 过高，拍卖资金不足以抵偿贷款资金，银行会遭受损失；估价 过低，会损害借款人利益。因此，必须坚持科学、公正和有利 于防范风险的估价原则。不同的抵押物估价方法不同。有价证 券估价主要应预测未来市场利率的走势，证券发行人的经营状 况以及国家宏观经济政策和形势的变化。不动产要注意地理位 置和据以取得的经济效益大小，还要考虑配套环境，交通、通 讯便利程度以及不动产新旧程度、造价、维护费用等因素。对 机器设备的估价要考虑有形损耗和无形损耗，利用一定的方法 测算未来会计净值。,3、确定抵押率,抵押率又称“垫头”，是抵押贷款本金利息之和与抵押物估 价值之比。合理确定抵押率，是抵押贷款管理中的一项重要 内容。通常，银行在确定抵押率时，应当考虑以下因素： （1）贷款风险。贷款人对贷款风险的估计与抵押率成反向变 化。风险越大，抵押率通常越低，风险小，抵押率可高些； （2）借款人信誉。一般情况下，对那些资产实力匮乏、结构 不当，信誉较差的借款人，抵押率应低些。反之，抵押率可 高些；（3）抵押物的品种。由于抵押物品种不同，它们的占 管风险和处分风险也不同。按照风险补偿原则，抵押那些占 管风险和处分风险都比较大的抵押物，抵押率应当低一些， 反之，则可定得高一些；（4）贷款期限。贷款期限越长，抵 押期也越长，在抵押期内承受的风险也越大，因此，抵押率 应当低一些。而抵押期较短，风险较小，抵押率可高一些。,抵押率又称“垫头”，是抵押贷款本金利息之和与抵押物估价值之比。合理确定抵押率，是抵押贷款管理中的一项重要内容。通常，银行在确定抵押率时，应当考虑以下因素：（1）贷款风险。贷款人对贷款风险的估计与抵押率成反向变化。风险越大，抵押率通常越低，风险小，抵押率可高些；（2）借款人信誉。一般情况下，对那些资产实力匮乏、结构不当，信誉较差的借款人，抵押率应低些。反之，抵押率可高些；（3）抵押物的品种。由于抵押物品种不同，它们的占管风险和处分风险也不同。按照风险补偿原则，抵押那些占管风险和处分风险都比较大的抵押物，抵押率应当低一些，反之，则可定得高一些；（4）贷款期限。贷款期限越长，抵押期也越长，在抵押期内承受的风险也越大，因此，抵押率应当低一些。而抵押期较短，风险较小，抵押率可高一些。,4、抵押物的产权设定和登记,所谓产权设定，是指银行要证实并取得处分抵押 物以作抵偿债务的权利。借款人要将财产契约交 指定机构登记过户，明确银行为财产所有者或保 险收益人。抵押物登记的主要内容有：抵押人的 姓名或企业名称、地址；抵押权人的名称、地 址；抵押物品名称、数量、规格、价值；贷款金 额、币种；抵押和贷款期限；抵押物的保管方 式；抵押合同签订的日期、地点等。,5、抵押物的占管、处分,（1）抵押物的占管 （2）抵押物的处分,（1）抵押物的占管,包括占有和保管，两者密不可分。占有的 方式有两种：一是抵押人占管，二是抵押 权人占管。一般由抵押人占管，即抵押人 不转移财产占有；质押方式一般由抵押权 人占管。无论是谁，都必须承担占管责 任，保证抵押物的完好、无损。,（2）抵押物的处分,若借款人不能履约，就需要处理抵押物来清偿贷 款。处分抵押物须具备以下条件：合同期满，借 款人不能履约还款；抵押期间抵押人宣告破产或 解散；个体工商户作为抵押人在抵押期间死亡、 失踪，且其继承人或受遗赠人不能偿还债务。 抵押物的处分方式有三种：拍卖、转让、兑现等。,三、票据贴现,（一）票据贴现的概念与特点 （二）票据贴现的操作要点,（一）票据贴现的概念与特点,票据贴现：是一种以票据所有权的有偿转让为前提的约期性资金融通。 特点： 以持票人作为直接贷款对象 以票据承兑作为还款保证 以票据剩余期限为贷款期限 实行预收利息的办法,（二）票据贴现的操作要点,1、票据贴现的审批 2、票据贴现的期限与额度 贴现利息与实付贴现额的计算 实付贴现额=票据面额-贴现利息 贴现利息=票据面额贴现期限（天数） （月贴现率30）,计算实例：,某企业于2月18日持一张于1月18签发5月18日到期、面值为300，000元的银行承兑汇票申请贴现，该行年贴现率为5.22%。计算贴现利息和实付贴现额。 贴现息= 300，000元89 （5.22% 360）=3，871.5元 实付贴现额=票据面额-贴现利息= 300，000元- 3，871.5元=296，128.5元,3、贴现票据到期处理,正常处理 票据贴现到期时，付款人应事先将票款存开户行帐户，开户行等到期日凭票将款项从付款人帐户划转到贴现银行帐户。 非正常处理 （1）以银行承兑汇票贴现的，承兑银行付款，并扣收承兑申请人的款项。 （2）以商业承兑汇票贴现的，票据被退还贴现银行，由贴现行自行解决。,四、消费者贷款,（一）消费者贷款的概念与种类 （二）消费者贷款的操作要点 （三）住房按揭贷款 （四）汽车金融,（一）消费者贷款的概念与种类,消费者贷款是指银行以消费者个人为对象，以个人消费为用途而发放的贷款。 消费者贷款可以分为以下三类： 1、分期偿还贷款 2、信用卡贷款和其他周转限额贷款 3、一次性偿还贷款,（二）消费者贷款的操作要点,1、贷款的申请 2、信用分析和贷前调查 3、贷款审批与发放 4、贷后检查与贷款收回,（三）住房按揭贷款,住房按揭贷款是我国银行发放的一种主要的消费者贷款。 它是由楼宇的购买者在支付一定的购房款后，不足部分向银行申请贷款，以向卖房者付清全部房款。住房按揭贷款通常需要以楼花或现楼作抵押，还需要开发商提供担保或承诺在购房者不能还清贷款时由开发商回购，向银行购回房屋的抵押权。,住房按揭贷款的一般程序,1、银行与房地产开发商签定协议； 2、购房者与开发商签定住房买卖合同； 3、购房者提出借款申请； 4、开发商签字担保； 5、银行审批； 6、公证和登记； 7、购买保险和交付银行贷款手续费； 8、贷款的发放与收回。,