《财务分析第六讲》PPT课件

辛 星 吕 蕾 段宏竹 陈秋霖 易 璠 沈楠楠,万科和碧桂园营运能力分析,Financial Analysis,Contents,1,2,3,4,5,6,P4-P19 万科流动资产文字分析 （辛星）,P21-39 万科非流动和总资产文字分析（吕蕾）,P41-51 碧桂园营运能力文字分析（段宏竹）,P53-68 常见问题解析整个部分 （陈秋霖）,碧桂园财务数据收集和计算（易璠）,整体小组内容分配、万科财务数据收集计算和总体PPT排版 （沈楠楠）,Contents,流动资产营运能力-万科,1,非流动和总资产营运能力-万科,2,营运能力分析之碧桂园,3,解密常见问题,4,企业资产周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资产获取利润的速度就越快。,营运能力：,指企业营运资产的效率与效益。效率主要是指资产周转率或周转速度。效益是指企业的产出额与资产的占用额之间的比率。,应收账款周转率,=营业收入/平均应收账款 表明应收帐款在一定时期内（通常为一年）的周转次数。 一般，应收账款周转率越高，表明企业占用的资金越少，应收账款转化成现金的效率越高，体现出企业管理应收账款的质量越高。,流动资产营运能力分析,万科应收账款周转率,应收账款,万科05年以来的应收账款周转率急剧上升，与同行业相比，应收账款周转率遥遥领先，这说明万科的应收账款管理工作做的很好。 一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销售政策严； 另一方面预收账款猛增又体现出万科有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢迎。 近几年万科一直在扩大销售规模，虽然2008年房地产市场成交量大幅萎缩，且市场的复杂性和不确定性显著提高，但公司认为调整期内不应过于追求短期规模增长，而应以确保经营的稳健性和财务安全性为首要目标。,存货周转率,=营业成本/平均存货 衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节存货管理状况的综合性指标。 一般，存货周转率越高，说明存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金、应收账款等的速度越快；反之，存货周转速度越慢，则变现能力越差。,万科存货周转率,存货周转率,房地产行业开发周期长，开发过程投资集中，故存货周转率低。 近几年由于企业存货增长较快，使得该比率呈现出下降的趋势。 如果企业能够把已经销售出去的楼盘很快竣工并结算，或者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企业的现金就能够很快回笼，能够很快确认收入也意味着资产周转率的加快。,对于房地产企业而言, 最关键的要素是资金和土地。 万科实行的是宽松的营运资金持有政策。存货四年中分别占流动资产69. 65%、75. 71%，69.12 和64.88% 。土地作为房地产行业的存货变现能力尤为差, 这些资金被存货长期占用, 丧失了流动资产的特性, 资产的使用效率并不理想。,万科存货和货币资金水平,万科货币资金多，存货少？,郁亮表示，万科2009年主动规避了土地竞争过于激烈的地块，“万科未来会继续坚持不当地王的策略。”,2008 年上半年新增权益项目规划面积330万平方米。2008 年下半年,万科做出回归市场回归客户的重点调整: 秉承“现金为王”策略; 根据市场需求,调整产品结构; 加大销售力度,压低库存; 调整开竣工计划,与销售节奏相匹配; 珍惜客户的信任,全力提升产品及服务质量; 谨慎进行项目发展,在合适时机补充项目资源。 采取了聚拢资金的稳健经济手段,为市场变动及金融市场不利波动做好财务相关的筹划和准备工作。,企业战略,流动资产周转率,=营业收入/平均流动资产余额 反映流动资产的周转速度 流动资产在一定时期的周转次数越多，每周转一次所需的时间越少，周转速度就越快，就会相对解约流动资金，即相对扩大资产投入，增强了企业盈利能力，流动资产使用效率越好。,万科流动资产周转率,流动资产周转加快效果分析,1.对占用流动资产的影响 流动资产的周转速度提高时，保持产出不变，需耗用的流动资产减少，因为可以节约流动资产。 节约的流动资产=计划期营业收入 （1/计划期流动资产周转率1/基期流动资产周转率）,2.对营业收入的影响 流动资产周转速度提高，保持流动资产投入不变，会导致营业收入增加，经营规模扩大。 营业收入变动额=基期流动资产平局余额（计划期流动资产周转率基期流动资产周转率）,营业周期,是从取得存货开始到销售存货并收回现金位置的时期，及企业的生产经营周期。 营业周期=应收账款周转天数+存货周转天数 营业周期越短，资产的流动性越强，使用效率越高，风险越低，其收益能力相应也强。 营业周期的长短还影响着企业资产规模和结构。,NEXT,定义： 营业收入与非流动资产之间的比率。它反映了非流动资产的管理效率。 公式： 非流动资产周转率营业收入/平均非流动资产余额 非流动资产周转天数360/非流动资产周转率,非流动资产周转率,非流动资产分析,固定资产周转情况分析,（Fixed Assets Turnover） 指企业年销售收入净额与固定资产平均净值的比率。 它反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。 固定资产周转率= 营业收入净额/平均固定资产净值 平均固定资产净值=（年初固定资产净值+年末固定资产净值）/2 一般来说，固定资产周转率高，不仅表明了企业充分利用了固定资产，同时也表明企业固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥其效率,公司主营业务状况理想，扩大再生产能力强。反之，固定资产周转率低，表明固定资产使用效率不高，数量过多或设备闲置，提供的生产成果不多，企业的营运能力欠佳。,固定资产周转率是不是越高越好?,比率太高可能由于设备较好的利用引起的，但是也可能是设备老化即将折旧完了造成的。 大幅度的固定资产更新改造活动会降低周转率，但不能简单地认为固定资产运营无效率。,近几年，万科的固定资产周转率处于下降趋势，这主要是由于公司规模扩张较快所致。 但是固定资产周转率与同行业相比仍处于较高水平，营运能力仍较高，充分利用了固定资产，结构合理，并发挥了其效率。 房地产企业并不需要太多的固定资产投入。,总资产周转率,衡量总资产营运能力的指标主要有两个： 总资产周转率和总资产周转天数（周转期） 1总资产周转率 总资产周转率= 2总资产周转期 总资产周转期=计算期/总资产周转率,总资产周转率反映了企业全部资产的使用效率。该周转率高，说明全部资产的经营效率高，取得的收入多；该周转率低，说明全部资产的经营效率低，取得的收入少，最终会影响企业的盈利能力。企业应采取各项措施来提高企业的资产利用程度，如提高销售收入或处理多余的资产。,万科总资产周转率在下降，这主要是由于公司规模扩张较快，土地储备、项目储备和股权投资不断增长所致。 万科规模迅速扩张，资产增幅远高于营业收入增幅。 与同行业相比，总资产周转率较高，表明公司在规模不断增加的情况下，全部资产的经营效率仍较高。 房地产行业开发时间长，周转较慢。,万科2010年销售历史性突破千亿，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。 2010年是房地产调控史上最严厉的一年, 尽管老百姓仍然抱怨房价调而不降,但行业中人多少感受到调控带来的肃杀，2009年，老大万科(2009年销售额634亿元) 与行业亚军的规模差距不过一两百亿, 而2010 年当万科昂首破千亿时, 行业二三四名仍然在五百亿的门槛徘徊。,万科千亿,稳健增长,从项目储备看，截至2010年末，公司规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要；公司所持有的货币资金较期初大幅增长，至378.2亿元，资金实力进一步增强；公司的净负债率为17.5%，较09年底的19.7%下降2.2个百分点；从预收账款来看，2010年公司预收款项为744亿元，2011年业绩锁定性较强。概括来说，以公司目前的经营状况看，未来三年有较大可能实现稳健增长，而对于一个销售规模突破千亿的地产公司来说，能够实现稳健增长，同时兼顾增长质量，无论是对股东还是对社会，均已尽到其应有的责任。 因此，稳健增长是“王道”。,万科本来靠资本扩张来发展，但是2007年楼市调控以来, 相关部门对房地产企业再融资关闭了大门, 至今更有从严的趋势，万科不得不走向并购、走合作开发的模式, 这恰恰也是万科能快速走向千亿的答案之一， 2010年万科80 % 的项目,是通过并购、合作开发完成的，只需用少量的资金, 就能控制大量的资源。 2010年，纳入报表合并范围的公司共计389家。有人计算出万科2010年平均每10天收购一家公司。和北京万科合作的包括中航、中粮、五矿、住总等在内的八家国有企业。,并购合作开发模式,王石：三个感谢,2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行的五次加息，更是前所未有。 王石说：“要感谢宏观调控,如果政府不是提前在2007年进行宏观调控,2008年万科就能冲上800亿800亿的万科能及时调头，安然度过金融危机吗? ”,王石：三个感谢,拐点论、捐款门、王石改口事件和松山湖会议纪要一系列的负面新闻 王石说：“他们的压力让万科知道维系万科的生命线是什么, 是房屋质量、是产品。如果万科的房子质量没有问题，万科就不会有问题。”,NEXT,营运分析之碧桂园,07-08的惊人变化,1,极低的固定资产利用效率,2,曾经的国内最大市值的房地产上市公司,3,4,总体情况,固定资产,给您一个五星级的家 从最初配套先行的 (五星级学校+会所)模式领跑中国房地产市场，到今天（五星级酒店+高尔夫+主题公园）等城市化运作的跨越性探索，碧桂园建造了一座又一座人居新城市。 2002年凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼到综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规划、建设和配套。凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。 广州首家以白金五星级标准建造的凤凰城酒店，以及陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村等,总资产周转率(次)=营业收入/流动资产平均余额流动资产平均余额/总资产平均余额=流动资产周转率流动资产占总资产比重,流动资产周转率(次)=营业收入/营业成本营业成本/流动资产=成本收入率流动资产垫支周转率,细分：存货和应收账款周转率,碧桂园年报显示，2009年碧桂园全年毛利为46.5亿元，较2008年大幅下降33.8%，毛利率亦从2008年44.7%下降至2009年的26.4%。2月1日，碧桂园公布的2010年全年业绩，其毛利也仅为83.51亿元，虽较2009年有大幅增长，但对比2008年70.25亿元的毛利，却增幅不大。事实上，碧桂园2008年毛利已经较2007年有所下降。外部因素？内部因素？,结论,07-08的惊人变化科学的误导,1,极低的固定资产利用效率战略的选择,2,曾经的国内最大市值的房地产上市公司 管理的落后阻碍了发展,3,4,NEXT,由万科和碧桂园的营运能力引发的思考,ROE 如何提高? 现金为王?,=Net profit/equity,ROE 资产回报率,ROE增长源泉,管理良好的工业企业一般不把所有盈利分发给股东。如果不是所有时候，至少在好的年景，企业会保留一部分盈利然后再投回到业务中去。因此这就有了复利的成分（凯恩斯加注斜体）运营支持良好的工业投资。” 凯恩斯,NP净利润 E股东权益 ROE资产回报率 NP=E*ROE NP=E*(1+ROE)*ROE,但是，增发有两个缺点： 第一，如果ROE不变，利润的增长只 是一次性的，未来的增长仍然会回到ROE。 第二，增发更多股份，摊薄每股盈利。,提高ROE的五种方式： 1）提高周转率，也就是销售额与总资产的比。 2）廉价的债务杠杆 3）更高的债务杠杆 4）更低的所得税 5）更高的运营利润率 巴菲特,TIPS：,行情好 上述巴菲特所说5种方法 行情差 增加分红，但并非长久之计,就是在大势不好的时候，不轻易做股票或其他投资，保持持币状态，等到大势转暖，机会来了再操作，获得最高效益。,地产业“现金为王”?!,万科、保利、中海、恒大、龙湖等主流房企在2010年末均有资产负债率上升的趋势，其在2011年，纷纷强调现金为王，减少新开工面积和拿地，加快存货周转，以应对行业调整。,隔年红利年报现象,2009年、2010年楼市持续火爆，但由于房地产业签约与结算的滞后，带给上市房企的红利在2010年报中才开始显现 为保障现金流稳定，多数房企今年并未打算多增新开工项目，通过减少拿地量等以应对行业低谷,楼市调整迹象已显现,与主流房企的谨慎相对应的是，房市调控的效应正在显现：包括北京、上海、深圳等一线城市，楼市成交逐步低迷。,1月底出台的第三轮调控政策从购房资格、交易税费、土地供应等多方面政策力度均非常严格，而且信贷政策持续收紧，首套房恢复基准利率、二套房首付继续增加，多重政策的叠加效应下，楼市调整的趋势已明显。（北京中原地产） 系列调控政策的叠加，将会导致2011年的房地产市场出现阶段性波动，对市场产生较大影响；本轮调控的周期，取决于调控效果是否达到。但是，今年调控的效应肯定会显现，楼市成交全年将下跌3成。（保利地产） 受前紧后松货币政策影响，资金受限开发商加大出货，加之调控前牛市大量新开工，未来供应充足，楼市供大于求将重演。（世联地产）,各方评价,虽然国家在调控，房价仍在上涨，但是在持续的政策调控下，未来地产公司的经营问题可能会更加突出。未来地产公司的现金流将会成为决定地产公司命运的最关键因素。大量的存货积压以及大量的借款负担，未来都要靠经营活动维持，一旦经营现金流不能扭转，那么恶性循环将对地产公司构成致命的威胁。而在接下来的时间内谁能率先将存货转化成现金，谁也就会率先走出困境，现金为王的时代离地产公司越来越近。,万科“帝国”,国家政策 现金为王 自身发展,Thank You !,