某酒店项目的可行性分析报告

在山西太原投资兴建酒店项目的可行性分析报告、总论酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元 因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文 明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放 起到积极的作用。我国酒店行业的起步，从1982年开始，至今已有22个年头，经历了三个阶段：第一阶段，80年代，随着国家改 革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引 进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还 是以国有资本为主。第三阶段，到了 21世纪，随着北京申奥的成 功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展 商投资的目标，投资主体以民营资本为主。到2003年底的国家旅游局官方统计数据表明全国酒店的现状 如下：星级酒店总数9,751100%国有经济5,62257.65%集体、股份、联营2,81628.87%私营6356.52%外商、港、澳、台6786.96%星级酒店总数9,751100%5星级酒店1982.03%4星级酒店7277.46%3星级酒店3,16632.46%2星级酒店4,86449.88%1星级酒店7968.17% 由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被 动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒 店业产生影响。二、市场分析酒店业与政治、经济互动过程，需要我们对于市场的分析必须 考虑世界政治、经济、旅游大背景、大格局的密切关系，我们不仅 要客观地去分析，了解我们国内、山西省内的旅游、经济形势，而 且要掌握世界旅游、经济走向，才能正确地估计、推断出我们酒店 未来的经济、市场，并估算出我们酒店的发展前景和投资收益。1经济方面1.1 世界经济从2003年下半年开始回升，全年增长 2.5%。 2004年世界经济、贸易和投资复苏势头增强，增长率达到3.5%,其中美国经济增长4%作为世界上人口最多的国家中国和印度经济 也持续保持高速增长，增长率分别达到8.5%和6.25%。但当前世界 经济仍严重依赖各国和地区刺激经济增长的各项政策和措施，例 如：一是除需求回升之外，国际贸易增长缺乏其他动力；二是国际 资本流动还远远没有恢复先前的活跃程度； 三是很多国家和地区在 信息通讯技术的投资还不够； 四是地区冲突、国际恐怖事件的发生， 都影响了一些投资项目的开发，但中国基本保持持续稳定。1.2 2004年中国的GDP增长率在8.8%左右，将保持继续走高 态势。今年我国经济总量的盘子不断增大， 把经济的重点从投资转 向消费，增加人们的收入，进一步鼓励消费增长，增强消费需求对 经济增长的拉动作用。 并针对当前经济运行中出现的盲目扩大投资 等，增强调控的科学性、预见性和有效性，将使我国的经济保持在 良好的发展轨道上。预计 2005 年中国的经济将成功实现软着陆， 但因今年全球原油价格上升，2005年中国GDP增长率会比预测值低 0.8 个百分点。中国国家统计局国民经济司司长许宪春认为中国经济总量将 在 2005 年超过法国，目前，随着祖国大陆大开发的进程，台商投 资方向也逐渐向大陆中西部进发， 2005年会进入快速发展期。 一些 跨国公司如沃尔玛、迪斯尼、博世等在中国上海、深圳、北京追加 投资，还有日本的NEC公司将与上广电共同开发中国最大的投资中 心。由此可见，中国的经济在明年会继续沿着“上升通道”乘势而 上，稳健前行。1.3 山西省作为中部地区省份， 2004年今年 1-6 月份全省进出 口总值达 41.74 亿美元 , 比去年提高了八个百分点，同比增长 69.07%,占全省上半年GDP26.59%而太原又为省会城市，在全省11 个地级市中跃居领先水平。其中出口 32.53 亿美元，同比增长 78.75%,在全国各省市中排名第 15 位。山西省 2003年，审批外商投资项目总计 89个，今年 1-6 月份 审批外商投资项目 44 个，同比增长 2.33%；项目总投资 6.62 亿美 元, 同比增长 89.9%；合同外资 1.6 亿美元 ,同比增长 22.74%；实际 利用外资 6,119 万美元，比去年同期 1,100 万美元增长 465.36%。到目前为止，在去年合同外资增长 50.87%达到 4.48 亿美元的 基础上，今年上半年我省实际利用外资增长加快，同比增加 5019 万美元。 太原市焚烧垃圾发电的同舟能源项目、 经济技术开发区富 士康工业园的鸿富晋精密工业 IT 项目，总投资在 3,000 万美元以 上，外方分别注资 198 万美元和 950万美元，大同威奇达等医药项 目增资 613 万美元，均已及时到位。此外瑞腾科技发展、泰吕科技 电子、普林斯正源辐照技术、恒宇科技等公司项目进度加快，这些 外资投产项目均保持良好的发展势头。1.4 2004 年山西省人民政府与德国北威州政府发展与合作高 层论坛在山西省城太原市举行。 目前， 德国企业在山西投资项目四 十八个，投资达 4,000 万美元，产业结构煤炭、钢铁、电力、化工 的相似性促成了山西与北威州长期以来的友好合作， 这将推进了我 省经济的快速发展。2旅游方面2.1 2004 年山西省上半年累计接待海外旅游者 95,007 人次， 比 2002 年同期增长 11.94%，完成年计划的 54.53%；旅游创汇2,659.85万美元，比 2002年同期增长14.98%,完成年计划的50.86%。累计接待国内旅游者2,879.25万人次，比2002年同期增 长43.53%,完成年计划的53.96%。旅游总收入82.11亿元人民币， 比2002年同期增长42.53%,完成年计划的53.79%。主要客源国日 本、韩国、法国、美国、德国、蒙古、新加坡、马来西亚、英国、 澳大利亚、俄罗斯、加拿大、意大利、泰国、菲律宾。山西省2004年1-6月全省旅游接待、收入完成情况统计表主要指标2004 年2002 年同比增长完成年计划1-6月份1-6月份(%(%海外旅游者（人次）95,00784,87511.9454.53海外旅游创汇（万美兀）2,659.852,313.2914.9850.00国内旅游者（万人）2,879.252,037.2841.3353.17国内旅游收入（亿兀人民币）79.9355.6943.5353.96旅游总收入（亿元人民币）82.1157.6142.5353.79山西省2004年1-6月外国人主要客源国对比统计表国别2004年1-6月份2002年1-6月份增长比（%名次接待人次名次接待人次日本145,288115,412193.85韩国219,12744,831295.92法国313,36634,870174.45美国49,08625,21574.22德国58,52153,833122.30蒙古67,220165751155.6新加坡77,05272,227216.66马来西亚84,166121,029304.86英国93,42162,48037.94澳大利亚102,88814890224.49俄罗斯112,75682,07233.00加拿大122,435111,22299.26意大利132,384101,55653.21泰国141,71891,5709.42菲律宾151,2291390835.35太原市 2004 年 1-6 月客源接待海外旅游者 24,017 人次，比 2002 年同期增长 12.55%，完成年计划的 50.65%；国内旅游者 768.23 万人次，比 2002 年同期增长 52.00%，完成年计划的 76.14%；接待 总量仍居全省第一名。2.2 山西省地处黄河中上游，历史悠久，物尽天华，是中华 民族的发祥地之一。境内风光旖旎，气候适人，资源丰富，古迹汇 萃，素有“中国煤仓” 和“ 中国古代博物馆”之誉。人文、自然 旅游资源，全省地面文物总数达 31,401 处，是全国（除陕西省外） 惟一 3万处以上文物的省份。 被列为世界文化遗产名录的单位 2个， 被国家命名的历史文化名城 5 座，国家级风景名胜区 5个，列入全 国首批旅游发展优先项目 2 个。山西未来经济的发展，在很大程度上将依托其丰富的旅游资 源，这将是宣传祖国文化、创造百姓就业机会的利好方向。三山西、太原酒店行业现状山西省共有星级酒店 270 家，房间总数 22，372 间，床位数 46， 493 张，客房出租率 53.94%。太原市高星级酒店中，准五星级有 2 家，四星级有 9 家，房 间总数 2,106 间，床位数 3，426 张，出租率 50.66%。到目前为止， 还没有国际酒店管理集团进入，主要以国内管理和当地管理为主， 市场竞争还处于相对简单的层面。太原市四、五星级客房供给统计表饭店今年 客房数今年床位数明年 客房数明年床位数迎泽宾馆294534 （单 16;双 240;套38）294534 （单 16;双 240;套38）山西大酒店166236 （单 60;双 70 ;套36）166236 （单 60;双 70;套36）愉园大酒店255452 （单 18;双 197;套40）200300 （单 60;双 100;套40）三晋国际饭店225360 （单 60;双 135;套30）225360 （单 60;双 135;套30）太平洋酒店119221 （单 12;双 102;套5）119221 （单 12;双 102;套5）阳光大酒店5591 （单 8;双 36;套 11）5591 （单 8;双 36;套 11）御花园假日酒店82136 （单 24;双 54 ;套4）82136 （单 24;双 54;套4）晋协宾馆151266 （单 8;双 115 ;套28）151266 （单 8;双 115;套28）金港大酒店215356 （单 77;双 98 ;三21 :套 19:）215356 （单 77;双 98;三21:套 19:）万狮京华大酒店201242 （单 90;双 40 ;套71）201242 （单 90;双 40;套71）山西国贸大饭店398533（单 190:双 135:套:73）398533 （单 190:双人 135: 套：73）总计2, 1063, 4252, 1063, 273根据我们的了解，在目前太原的星级酒店中，能够代表山西文 化的酒店是一个空白。四.兴建酒店的利好因素1政府重视今年11月，省长张宝顺主持召开省旅游产业领导组会议，听取省旅游业领导组办公室关于全省旅游产业发展情况的汇报，分析全省旅游产业发展形势，安排部署当前和今后一段时期全省旅游产 业发展工作。 副省长宋北杉、 省政府秘书长李政文和省旅游产业领 导组成员单位的负责同志出席了会议。会议指出，在山西旅游产业快速发展和旅游市场出现全面升温 的同时，全省各级有关部门对旅游产业发展中出现的一些困难和问 题也不容忽视，主要是投入不足、体制不顺、旅游基础设施建设薄 弱的矛盾日益突出， 公路、 铁路和航空等交通基础设施难以满足游 客日益增长的需求， 旅游产业要素市场发展不均衡， 旅游门票经济 倾向严重， 旅游市场秩序整顿的任务仍然较重， 旅游服务水平需进 一步提高。 部分景点追求短期效益， 忽视长远发展的弊端进一步显 露，对于这些问题有关部门要切实重视，努力解决。会议强调，旅游产业是我省的朝阳产业和实现可持续发展 的希望产业， 是省产业政策重点鼓励发展的七大优势产业之一。 就 下一步旅游产业的发展，会议提出五点要求： 1) 当前和今后一段 时期全省上下要把文化旅游产业作为重要的支柱产业、 优势产业和 新兴接续产业，摆在全局战略位置，予以扶持和推动； 2) 举全省 之力办旅游， 切实加大发展旅游产业的工作力度， 各级政府和各有 关部门都要树立全省一盘棋的思想， 努力为旅游产业的发展做出贡 献，各级旅游主管部门要切实履行职责， 充分发挥行业规划、 指导、 管理、服务等职能作用，主动加强与相关部门的协调配合，有关部 门要从大局出发，从战略上思考问题，着眼于产业的快速发展，主 动搞好衔接沟通，努力做好自身工作， 为加快发展旅游业多办实事， 多做贡献； 3) 按照政府引导、社会主办、市场运作的思路，大力 促进旅游产业的发展，就政府来说，重点是抓好旅游景区、景点的 发展规划，积极推进规划的制定、完善和实施，抓好旅游资源的整 合，开发旅游商品，推出旅游精品，搞好宣传促销，使旅游产品进 入国际、国内旅游市场，加强旅游市场监管，维护旅游市场秩序， 搞好重点部位、重点景区、重要旅游资源的开发和保护，千方百计 加大投入， 着力搞好旅游景区、 景点的水、 电、路等基础设施建设， 加强环境整治和综合开发，创造良好发展环境； 4) 按照市场经济 要求，努力培育旅游市场主体，要采取多种方式，努力扶持一批有 竞争力的旅游企业做大做强，可以以资金、市场、管理等入股，组 建大型国际旅游集团，吸引国外、省外企业投资山西旅游市场，切 实把山西旅游做成开放型产业； 5) 加强与周边省市的合作，以邻 为伴，与邻为善，实现旅游产业的共同发展。会议要求，旅游产业的发展要树立大产品、大市场、大企业、 大旅游的观念，努力实现新跨越、大发展。省旅游领导组要切实履 行职能，加强协调配合，搞好统筹规划，实现资源整合，打造精品 路线，加强市场监管， 各级政府及有关部门要从各方面予以大力支 持，使旅游产业尽快发展成为我省的优势支柱产业。2其他产业需要酒店的配套 太原市主要展览馆有山西省展览馆、中国煤炭博物馆。每年大 约共有 20 个国内展览，主办方均为省内自己展览公司。北京、上 海展览公司暂没有在山西办国际、 国内展览的计划。 今年有五台山 国际旅游节、九月份平遥国际摄影展、大同云岗旅游节、世界文化 产业论谈会等主要节庆活动。 这些展览和活动在太原固定以后， 需 要有足够的酒店能够在住宿接待上加以配套。3交通配套的改观2004年山西航空的航线已扩大到 50 多条，使我省武宿机场外 出港航班数量急剧攀升， 2003 年山西航空共完成旅客运输量 82.40 万人次，同比增长 146.26%。今年 1-6 月份，太原机场出港旅客市 场占有率中， 山西航空占到了 40.99%；进港旅客市场中， 山西航空 占到了 39.12%。先后又增加了太原 - 哈尔滨、太原-乌鲁木齐等航线 , 目前太原航空口岸所开通至香港、韩国、日本、新加坡等多条临时 客运航线，并成为全国最大的对独联体货包机口岸。山西交通便利， 2003年 9月 28日，连接山西南北全线 666公 里的大运高速公路全线通车。从长晋高速公路建设指挥部了解到， 目前长晋高速公路已进入最后的收尾阶段， 2004 年九月底已全线完 工，长晋高速公路作为国家经济干线太原至澳门高速公路的重要组 成部分。铁路方面将会在 2005年，新建一条“太原 - 北京”的高速 铁路客运专线，北京到太原只需要 2 小时，比现在缩短 8 个小时。 山西公路建设的突飞猛进 带动了山西经济快速增长。五兴建酒店的风险1目前的供求现状虽然山西省和太原市都有诸多利好酒店业的现状和趋势， 但是 根据山西省和太原市的旅游局统计资料表明， 到目前为主， 除了少 数月份酒店的住宿率达到 80%以上，全年平均的酒店出租率，只有 53.94%，太原市高星级酒店的平均出租率只有 50.66%，这两个数据 告诉我们， 1）这样得出租率现状，酒店只能达到保本的水平， 2 ） 目前酒店的数量还是供大于求。2. 投资酒店业的性质和投资回报率现实投资酒店业的性质， 属于投资不动产的范畴， 但不同于投资房 地产。2.1 投资房地产的特点是： 1）资金周转时间短，一般 3到 4 年 2 ）投入产出差价大 3 ）开发商对于投资地产的所有权，随着产 权的单位面积出售逐步转移， 最终以获利而结束项目， 同时失去所 有权。2.2 投资酒店业的特点是： 1）资金需要沉淀，至少 5 年以上 2）建成以后还需要有后备资金用于更新改造 3 ）酒店经营本身的 回报率并不高， 一般在 10%左右 4 ）酒店业的回报率主要靠不动产 的升值，但这种升值，除了本身地产价值的上升，还需要通过经营 管理的效益支撑 5 ）投资方长期拥有酒店的所有权。3. 投资酒店的资金结构要求由于酒店业的性质和特点， 对于酒店业的投资， 要保证其回报 率，对于资金结构有所要求。自有资金的比例最好超过 60%，如果 负债比例过高，财务费用加大，会造成应有回报率的取得。4. 投资者的目的和心态投资酒店业，投资者一定是为长远的利益着想， 不能急功近利，如果为了短期套利，不宜投资酒店5. 投资成本根据酒店业的一般规律， 投资酒店在不同的国家和地区， 有一 个合理的成本区域， 超过这些区域的投资， 将给未来的回报带来负 面作用。6. 酒店类型的选择酒店行业的细分市场，有超过 10 种的类型，如果没有充分的 市场调研和专家指导， 选择类型有误的话， 将在市场上增加竞争指 数，加大未来回报的风险。六投资方的条件和愿望山西 X 投资有限公司的上级集团， 是山西省煤炭产业中知名的 企业，多年来有稳定的主业产出， 并希望投资其它项目而有助于长 期持续发展。山西 X 投资有限公司的上级集团， 已经在多年前有志于旅游业 投入和贡献，经过几年投入和经营、管理的山西旅游点-绵山，已经在山西乃至全国成为一个集历史名胜和人文景观结合的知名 景点和旅游开发的成功案例。绵山，山古水活，古迹众多，又有大 量的古老传说，以其鲜明的个性跨身于我国名山之列。今日绵山， 正在恢复其原来的魅力。“万壑千崖增秀丽，往来人在画图中” ，定 会给游人留下永恒的记忆。绵山开发、 经营的成功， 使得投资者有了做大旅游产业链的想 法和愿望，同时，这样的发展方向，完全和集团主营业务的可持续 发展的思路相吻合。目前，山西X投资有限公司，计划在山西省会 -太原，投资 一家高星级的酒店，资金规模在 2 亿人民币。根据投资方的本身条件和愿望，投资酒店业具备资格。七. 项目预选地块分析与评价1. 地块编号： 项目预选的位于太原市滨河西路土地面积规模达 38 亩的地块 编为 1 号地块。项目预选的位于太原市长风街长治路口转角处土地面积规模达 10 亩的地块编为 2 号地块。项目预选的位于太原市并州南路、 南内环路转角处土地面积规 模达 23亩的地块编为 3 号地块。2. 地块分析与评价：2.1 1 号地块分析与评价： （面积： 38 亩）地理位置： 该地块位于迎泽大桥与漪汾桥之间，紧靠汾河之畔的滨河西 路。南北走向的汾河贯穿于整个太原城市， 并以汾河自然形成了城 市的河东大城域及河西大城域， 地块属于两桥之中的河西城域， 距 迎泽大桥与漪汾大桥均为 500 米左右。周边环境：由于地块处于发展中的城市标志性景观汾河， 因此， 地块的右 侧紧邻省博物馆，左侧为市图书馆，后面为一高层建筑群，面对汾 河（美中不足的是地块后面偏右耸立着一个大烟囱） 。地域空旷， 视野开阔。交通条件：地块处于迎泽大桥与漪汾桥之间的滨河西路居中位置， 距离两 桥仅为 500 米左右，道路规范，两个桥方向均能进出（实际沿滨河 西路南北向与汾河其它大桥同为沟通） 。路况畅通，交通便利。距 市中心商业区及火车站 10分钟车程，离机场 30 分钟车程。分析与评价：1 号地块在汾河边上两桥之间，作为太原市景观河其规划发展 正在形成中， 尤其两桥之间河的两岸已成一定规模。 同时紧邻作为 太原市主干大道、 景观大桥的迎泽大街和迎泽大桥， 与商业闹市区 既保持一定距离， 但又不太远。 从发展的眼光看应该是一处很有特 色、很有发展的地块。 但从酒店专业角度看适合做何种类型的酒店 才是最重要、最客观的。从 1 号地块的综合物理环境条件分析，我 们认为比较适合做会议型酒店。要素：（1）地域空旷，视野开阔，双向交通集散便利。（2）周边环境相对安静，对会议型酒店干扰较少（3）由于地块面积规模较大 （38亩），地形规范标准， 非常适 合会议型酒店的基本条件，如：道路交通，车辆场地，会议场所与 酒店的整体规划等。 当然，1 号地块 38 亩规模上搞一个单体酒店可 能从土地成本上太大， 但作为集团的发展规划， 产业结构逐步调整 等，完全可以将项目战略策划、整体规划，分期实施。我们建议： 会议型酒店在太原这类市场目前及今后若干年内主要是地区 性会议和部分国内会议， 如要实施就必须形成会议市场的龙头、 会 议型酒店的旗帜，立于不败之地，赢得最大回报。2.2 2 号地块分析与评价： （面积： 10 亩）地理位置： 该地块位于长风街、长治路口转角处，属于临街地块。长风街 是太原市新兴规划发展的商业中心区域，是个典型的商业地段。周边环境：由于地块处于正规划发展中的新兴商业街区。 因此，地块的左 侧是在建的沃尔玛大型超市， 右侧是东方家园建材超市， 地块右边 紧靠 1排4 层居民楼。因为处于典型的商业环境街区， 又临主干道 与小街口的转角处， 加之其本身面积规模不是很大， 所以相对狭小， 周围开阔度稍差。 但该地块正面临街的长风街已成为太原市新一轮 开发建设的城市轴心大道， 未来几年省政府、 市政府往南迁移规划 均在这个区域内，同时长风商业中心区往南是太原市高科技开发 区。交通条件：地块处于具有双向 10 车道的长风街，其路况、交通不言而喻非常之好，距迎泽大街老城区、火车站 15 分钟车程，离机场 20分钟车程。分析与评价：2 号地块处于太原市整体发展规划中新一轮中心区域，在未来 的几年中将形成一个政治、经济、商业中心。尤其以宽阔的长风街 为轴心主干道，随着不断建设，深入发展，中心区域的成熟度会更 加提高， 商业氛围更浓， 并会逐步取代目前以迎泽大街为主的市中 心而成为今后太原市的轴心大道、 核心区域。从 2号地块的综合物 理环境条件分析， 我们认为该地块规划一个现代商务型酒店较为适 合。要素：地块处于新兴商业中心区轴心主干大道的中心地段， 邻近及周 边环境正逐步形成支撑商务型酒店的目标市场。 优越的地段， 良好 的商贸经济环境加之交通便利， 是商务客人的首选条件。 地块面积 较之其它两块规模而言属狭小， 也正是这一自身客观条件内因， 同 时由于外因优良基本面的提升及定位， 形成了这一类型地块较适宜 的结合点：现代商务型酒店。最适合的东西才是最好的，理解这点 对酒店的定位、规划、发展，体现价值非常重要。2.3 3 号地块分析与评价： （面积： 23 亩）地理位置： 地块位于并州南路、南内环路转角处，原大营盘汽车站，属于临街地块、并州南路、大营盘地段属太原市老城区域范围周边环境：从 3 号地块所处的位置而言， 以目前太原市区的地段价值应当 是不错的， 地块南内环路一侧对面是武警总队， 地块后面紧靠一排 4 层居民楼，周边有部分各类企事业单位及民居。 既不是商业中心、 商务区域，也不是典型的居住区域， 应该属于中等层次、 环境一般、 缺乏特点的普通区域。在城市中这一类型区域最多，很中性化。交通条件：地块处于的地段其路况、 交通也与所处的区域环境一样比较中 性化。但作为太原市南北走向主要道路的并州路交通总体还是便利 的，与城市其它区域及干道沟通力很好， 距迎泽大街及火车站仅 10 分钟车程，离机场 20 分钟车程。分析与评价：虽然 3 号地块处于环境一般、缺乏特点、比较普通的区域，但 仔细分析与研究，还是有其独到之处及适合运作的产品（酒店） 。 首先从太原市目前以迎泽大街为主干道的商业中心区域和正在规 划发展的以长风街为轴心大道的新兴商业中心区域来看， 并州路恰 恰起到了沟通、连接这两个主要区域的桥梁作用。另外， 3 号地块 又正好处于这个桥梁的中心位置， 向北是迎泽大街商业中心， 往南 是新兴的长风商业中心，上下得利，再综合本身区域的客观条件， 我们认为该地块较适合运作旅游经济型酒店。要素： （1）地块处于今后二大商业经济中心区域的中间，容易被市场接受（2） 地块所处的位置属老城区域，且是南北向主要路段，离 交通要点：火车站、长途汽车站、机场等很近，便于旅游经济型酒 店运作。地块面积大小适中，有一定的空间，只要前期规划科学， 设计合理， 可以充分利用地块临街转角处的特点， 发挥地块道路交 通双向功能的优越性， 对旅游团体的接待、 车辆的安排停放更为便 利。3. 综述酒店的定位与地块的选择非常重要， 两者需要匹配， 从目前可 选择的 3 块地块而言，无论投资何种类型的酒店均可以将绵山旅游 景点的产品结合起来， 但这其中有个主次关系， 首先酒店的主要目 标市场是以酒店的目标定位（类型）为主，在做好目标市场的同时 再结合绵山景点，起到关联作用。在以后具体规划、设计还需要将 山西的文化内涵充分结合，体现特色、体现价值，营造一个定位准 确、目标清晰、投资合理、具有文化内涵的特色酒店。八酒店项目种类、功能配比及投资规模的简介酒店的类型， 决定酒店的投资规模和投资回报率的大小。 对于 投资者来说， 投资那种类型的酒店， 是未来投资项目能否成功的关 键。同样规模的酒店，不同类型，在面积和造价上都有区别， 以 300 间客房的规模为例：旅游经济型酒店特点：有限服务，双人房比例高，客房面积紧凑客房总面积：7,350平方米投资金额：3,600万元（不含土地费用）预计有盈利平均房价：140元/间投资回报时间：5年左右（不包括财务费用）现代商务型酒店特点：智能化程度高，有会议设施，单人房比例高，客房面积宽敞客房总面积：10,530平方米投资金额：1.2亿元（不含土地费用）预计平均盈利房价：420元/间投资回报时间：6年左右（不包括财务费用）会议型酒店（主要为国内会议市场）特点：会议设施为核心产品，大小会议室配套，双人房比例高,客房面积宽敞客房总面积：10,320平方米投资金额：2亿元（不含土地费用）预计平均盈利房价：660元/间投资回报时间：8年左右（不包括财务费用）豪华五星级酒店特点：设施齐全、高档，单人房比例高，客房面积大客房总面积：13,425平方米投资金额：3.7亿元（不含土地费用）预计平均盈利房价：1,233元/间投资回报时间：8年左右（不包括财务费用）以上四种提出介绍、分析的酒店类型，平均空间分配及比例列表如下：旅游经济型酒店平均空间分配及比例功能面积 平方 米客房 总数人房量 单标数人房量 双标数家庭房 数量房型比例 占总数总面积 比例客房7350总面 积300 间 /套75间210间15间79 %单人标房22 m275间/25%双人标房25 m210间70%家庭房（3人）30 m215间5%大堂200 m22.2 %餐饮550 m25.9 %行政区域100 m21.1 %服务区 域1100 m211.8 %注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分。豪华五星级酒店平均空间分配及比例功能面积平方米客房 总数人房量 单标数人房量 双标数务房量 商套数高级 套房 数量房型 比例占总数总面积 比例客房10530总面积300间/套180间60间50套10套57%单人标房32 m2180间60 %双人标房32 m260间20 %商务套房45 m250套17 %高级 套房60 m210套3 %大堂450 m22.5 %餐饮1200 m6.6 %会议 宴会1000 m25.5 %行政 区域600 m23.3 %服务 区域3500 m19.1 %娱乐 休闲1100 m26 %功能面积平方米客房 总数单人 标房 数量商务 套房 数量高级 套房 数量豪华 套房 数量房型 比例占总数总面积 比例客房13425总面积300间/套230间40套25套5套57.8 %单人标房40 m2230间77%商务 套房50 m240套13 %高级 套房65 m25套8.3 %豪华 套房120 m25套1.7 %大堂600 m22.5 %餐饮1500 m6.6 %会议 宴会1200 m5.2 %行政 区域600 m22.5 %服务 区域4200 m18.1 %游泳池400 m21.7 %娱乐 休闲1300 m5.6 %注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分会议型酒店平均空间分配及比例功能面积平方米客房 总数人房量 单标数人房量 双标数通房量 普套数高级 套房 数量房型 比例 占总数总面积 比例客房10320总面积300间/套80间180间30套10套46.9 %单人 标房32 m280间26.7 %双人标房32 m2180间60 %普通 套房45 m230套10 %高级 套房65 m10套3.3 %大堂600 m22.7 %餐饮1600 m7.3 %多功能 大厅 会议宴 会1200 m11.8 %会议 区域1560 m具体分配：专用演讲厅 500平方米，贵宾厅80平方米 新闻厅60平方米，大会议室140平方米（2个），中会议厅 80平方米（4 个）,小会议室80平方米（4个）行政 区域600 m22.7 %服务 区域4800 m221.8 %娱乐 休闲1500 m6.8 %九 投资酒店的定位和特点建议1山西文化精髓的体现 山西地区保存下来无数多构思精巧、建造完美的古代建筑实 物，而且有不少是该时代、该类型的代表之作，堪称为我国古代建 筑艺术的博物馆。 这些珍贵的古代建筑实物， 对于人们了解古代建 筑艺术的成就， 认识古代劳动人民的聪明才智和创造力， 增强民族 自豪感，都具有重要的意义，而且它还是开发旅游业的宝贵资源。同时，古代的雕塑、壁画艺术，在山西又得到充分的体现。大 同的云冈石窟、太原旁边的天龙石窟；宋代、元代、明代、清代的 泥塑、彩塑、壁画、砖雕、石雕、木雕等，都是体现山西文化的艺 术结晶。山西的建筑和雕塑、 壁画等精髓的要素， 必须在兴建的酒店中 得到充分的体现。2酒店的定位原则对于要投资酒店的定位，必须坚持以下原则，才能在市场上和 效益上获胜：1）目前市场上没有的类型2）在太原能满足顾客需求3）充分体现山西文化精髓4）尽量利用当地廉价原材料，降低投入成本3建议1）在一号地块兴建国内会议型酒店2）在二号地块兴建现代商务型酒店3）请专业咨询公司提供酒店的功能规划和详细财务可行性分 析4）请一流的、有能力表述山西文化的设计公司进行设计5）争取在两年内建成酒店 备注：（两个地块可以选其一）十结论1 根据山西 X 投资有限公司的对于旅游业的情结和本身的资 金实力，完全有条件进行酒店业的投资。2. 虽然太原酒店业的现状是供大于求，并不表明投资酒店无 利可图。3. 建造一个能体现山西文化精髓、现代服务设施的、造价成 本合理的酒店， 在市场上会具有极高的竞争力， 会是一个四赢的结 果：1）太原酒店业产生一家有山西特色的现代化酒店2）顾客在太原能够有一个理想的“途中的家”3）太原的劳动力市场有了一个新的输出渠道4）X投资的可持续发展有一个理想的途径二零零四年十一月二十二日