小区调研报告(DOC45页)hafg

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.宁波居住住小区规规划与设设计调研研报告居住小区区设计是是一个重重要的设设计范畴畴。随着着社会、经经济的发发展，人人们对居居住的物物质与精精神层面面上的需需求也在在不断增增长。如如今我国国各城市市都建设设了大量量的居住住小区，但但我们也也注意到到，国内内的居住住小区的的设计还还都有许许多不尽尽人意的的地方，本本文就宁宁波地区区的10个居住住小区的的规划与与设计进进行论述述、分析析、对比比，归纳纳出一些些有参考考意义的的经验教教训，一一方面收收集可用用的成果果资料，一一方面为为后面的的课程设设计提供供有价值值的参考考。本文通过过实例分分析、实实例对比比等方式式展开研研究，从从对比某某方面（如如容积率率）类似似的若干干个案例例，分析析它们的的不同点点与不同同点之间间的关联联入手，通通过对各各小区特特点的归归纳与整整理，从从而提炼炼出一些些有意义义的设计计经验。关键词：居住小小区设计计；对比比；体验验感；小小区空间间一、调研研背景1.1调调研对象象和目的的1.2调调研意义义二、 宁波地区区的十个个居住小小区规划划与设计计案例介介绍2.1印印象外滩滩2.2雍雍华府2.3中中央公园园2.4城城市之光光2.5兰兰园2.6欢欢乐海岸岸2.7翡翡翠华庭庭2.8金金域传奇奇2.9公公园里2.100三、 十个居住住小区规规划与设设计案例例的分类类对比及及小结四、结论论一、 调研背景景1.1调调研对象象和目的的 本文的的调研对对象为宁宁波地区区的十个个居住小小区，侧侧重点在在对这十十个小区区进行“控制变变量”式的对对比。这这十个小小区建于于不同的的时间段段，为不不同公司司开发，自自然有各各自不同同的特点点、理念念，致使使他们有有不同的的特点以以及优缺缺点。 本文的的调研目目的是对对这十个个小区进进行可观观描述，在在对它们们的相关关资料搜搜集筛选选之后，进进行主观观的分析析评价，对对比某方方面类似似的若干干个案例例，分析析它们的的不同点点及造成成这些不不同点的的原因，对对它们的的规划与与设计进进行对比比与讨论论。1.2调调研的意意义 居住小小区的规规划与设设计的优优劣与否否直接关关系到住住户的体体验，多多数人在在买房时时关注的的多在于于户型、日日照、地地段等基基本的也也是最重重要的因因素，小小区内公公共空间间的品质质则不大大关注，而而公共空空间的品品质决定定了小区区的活力力。现代代社会是是陌生人人的社会会，人口口流动性性差，邻邻里关系系本身就就不容易易建立，所所以设计计人员有有必要将将好的生生活理念念用设计计表达出出来，来来指引人人们走进进更健康康、更亲亲密、更更有活力力的生活活。一个个好的居居住小区区规划的的意义总总结为以以下方面面：第一， 有利于促促进邻里里关系的的建立，增增强社区区内活力力。小区内优优质的公公共空间间能够有有效地激激起住户户的逗留留欲望，为为良好的的邻里关关系的建建立提供供基础。不不同户型型可面向向不同收收入不同同层次的的人们，让让小区内内的文化化更加多多元，增增强小区区内部活活力。第二， 与周边环环境建立立良好的的关系，有有利于利利用周边边资源。 小区良良好的布布置可以以让小区区与周边边有更好好的互动动，与周周边形成成一个整整体，可可更好地地利用周周边资源源。第三， 为住户提提供优质质的居住住环境 良好的的户型与与采光条条件让住住户能够够让住户户在一个个健康的的环境下下居住，良良好的公公共空间间则可以以提高住住户的生生活品质质。第四， 为城市的的景观建建设做出出贡献一个好的的小区规规划与设设计不仅仅能为住住户提供供优质的的生活环环境，也也能成为为城市的的一道景景观。通过调研研，提炼炼十个小小区的优优缺点，为为之后的的设计提提供参考考。二、宁波波地区的的十个居居住小区区规划与与设计案案例介绍绍2.1印印象外滩滩项目介绍绍：印象象外滩是是布利杰杰置业继继布利杰杰城南公公馆之后后的又一一个项目目，主力力户型为为90-2000，有有叠拼别别墅、花花园洋房房和高层层住宅。 印象外滩滩位于奉奉化江畔畔、南部部新城核核心区，印印象外滩滩雄踞城城南四明明路精粹粹地段，近近可携手手万达、联联盛商圈圈鼎盛商商业，远远可联动动南面新新兴商业业综合体体；已开开通的解解放南路路延伸段段，瞬息息可达“城市客客厅“天一广广场；规规划中四四明路跨跨江大桥桥，将作作为与城城西的交交通咽喉喉。云集集行政中中心、教教育中心心，商务务中心。项目配套套：综合：万万达商圈圈、联盛盛商圈、麦麦德龙商商圈以及及联盛商商业广场场、利时时百货、BESST广场学校：华华茂外国国语学校校，宁波波理工学学院、浙浙江万里里学院等等多所高高等学府府；钟公公庙中学学、钟公公庙小学学银行：鄞鄞州银行行、中国国银行、农农业银行行、建设设银行、交交通、宁宁波银行行、工商商银行、光光大银行行等 商业：万万达广场场 医院：鄞鄞州第二二人民医医院、明明州医院院奉化江及及滨江绿绿化；幼幼儿园、商商业、酒酒店类型：高高层、多多层、联联排别墅墅户型面积积：88、95、99、129、136、200、202、352均价：2210000元/技术经济济指标：容积率：2.220绿化率：30%占地面积积：741157建筑面积积：233329882.2雍雍华府 项目介介绍：雍雍华府，距距鄞州万万达约500米。项项目位于于贸城路路与保丰丰路交汇汇处。周周边配套套齐全，联联盛、万万达、印印象城为为邻，毗毗邻罗蒙蒙环球城城与宁波波欢乐海海岸（在在建），超超市、百百货、餐餐饮、娱娱乐、休休闲一应应俱全。靠靠近北师师大实验验学校（原原钟公庙庙中学）、钟钟公庙实实验幼儿儿园等。 雍华府共共6幢，主主力户型型建筑面面积约91-1377，三三房、四四房设计计，户户户双重阳阳台、大大飘窗、更更多采光光面，多多享一房房或一卫卫生间。项目配套套：商业环境境：万达达广场、联联盛广场场、欢乐乐海岸、罗罗蒙环球球城周边公园园：文化化公园周边医院院(就医条条件)：鄞州州二院、明明州医院院周边学校校(就学条条件)：钟公公庙实验验幼儿园园、钟公公庙中心心小学、北北师大实实验学校校、钟公公庙幼儿儿园公建配套套：超市市、幼儿儿园、会会所、健健身房。类型：高高层户型面积积：91、137、110、97均价：1168000元/技术经济济指标：容积率：2.550绿化率：30%占地面积积：228848建筑面积积：8122742.3中中央公园园 项目介介绍：荣荣安中央央公园项项目位于于鄞州新新城区首首南街道道，东至至百梁南南路，西西临滨江江南路，北北至惠风风西路。紧紧邻鄞州州区政府府，咫尺尺万达广广场、联联盛广场场、南部部商务区区水街繁繁华，周周边更有有华侨城城“欢乐海海岸”，为宁宁波鄞州州中心区区绝佳区区域。 荣安中央央公园项项目总用用地面积积约为10万方，总总建筑面面积约40万方，25幢高层层；社区区采取部部分人车车分流设设计，渡渡江沿河河设置15米宽绿绿化带，并并设两座座小桥横横跨两岸岸，使社社区整体体交通一一体化。在在户型设设计上，采采取一梯梯两户规规划，设设计1200-1770三房房、四房房户型。 荣安中央央公园西西边为奉奉化江，南南面一路路之隔90万方湿湿地公园园（鄞州州公园二二期）。 毗邻鄞州州万达商商圈、南南部商务务区商圈圈，项目目周边配配套完善善，金色色幼儿园园、首南南小学、宁宁波中学学、华茂茂外国语语、诺丁丁汉大学学等；万万达广场场、联盛盛广场、南南部商务务区水街街等；鄞鄞州二院院、明州州医院、中中国银行行、农业业银行、鄞鄞州体育育馆、宁宁波博物物馆、中中央湿地地公园等等各类生生活医疗疗休闲配配套。 项目内部部规划约约20000平米社社区会所所，业主主的私人人俱乐部部，地上上、地下下精装双双入户大大堂，配配备咖啡啡书吧、VIP影音室室、斯诺诺克吧等等。项目配套套：项目配套套：金色色幼儿院院、金地地幼儿园园、惠风风书院、万万达联盛盛商圈、鄞鄞州行政政一条街街交通状况况：距离离目前的的万达广广场直线线距离为为1.8公里，距距离南部部商务区区2公里。出出入交通通便捷，闹闹中取静静。有103、108、109、116、205、359、623、627、902等公交交线路。商场：项项目商业业街、万万达广场场、联盛盛广场、南南部商务务区水街街医院：鄞鄞州二院院 明州医医院、鄞鄞州医院院、首南南医院银行：鄞鄞州银行行、中国国银行、农农业银行行、建设设银行、宁宁波银行行、工商商银行、光光大银行行其他：中中央湿地地公园、鄞鄞州体育育馆、金金地游泳泳馆、宁宁波网球球中心、宁宁波博物物馆政务：鄞鄞州区政政府、建建设局、民民政局、工工商局、交交警大队队、鄞州州海关、鄞鄞州地税税等类型：高高层户型面积积：117、120、129、140、170、17331777均价：2220000元/技术经济济指标：容积率：2.330绿化率：30%占地面积积：985590建筑面积积：3899954402.4城城市之光光项目介绍绍:恒大城城市之光光，位于于东部新新城CBD核心，由由恒大集集团打造造，紧邻邻地铁1号线，拥拥有文化化广场等等配套。项项目地处处中山路路以南，百百丈路以以北，西西临世纪纪大道，东东接海晏晏路，总总建筑面面积约100万平米米，由建建筑大师师Cessar Pellli担纲规规划设计计，以“新都会会主义”规划理理念，以以450米高的的地标建建筑，集集滨水办办公、住住宅、公公寓、滨滨水商业业、五星星级酒店店、中央央公园、明明星会所所及城市市剧场八八大业态态的城市市综合体体。项目配套套：中小学：新城第第一实验验学校、效效实中学学（规划划），华华师大附附属九年年义务教教育学校校（规划划）综合商场场：宏泰泰101广场、世世纪东方方广场、文文化广场场等大型型广场银行：工工商银行行、建设设银行、中中国银行行、恒丰丰银行、通通商银行行、招商商银行、宁宁波银行行、中信信银行、华华夏银行行等幼稚园：规划中中的新加加坡卓越越幼儿园园、第二二机关幼幼儿园、花花园社区区幼儿园园（在建建）、华华师大幼幼儿园（在在建）医院：第第六医院院、李惠惠利医院院东部分分院其他：新新市府行行政中心心；市民民广场、图图书馆俏江南、鼎鼎泰丰、COSSTA咖啡、小小南国等等各类餐餐饮；泛太平洋洋酒店、逸逸东豪生生酒店、嘉嘉裕酒店店、西花花园酒店店、雷迪迪森酒店店等多家家五星级级酒店。类型：超超高层户型面积积（一期期）：110、138、180、190、188、257均价：2210000元/技术经济济指标：容积率：5.774绿化率：37%占地面积积：12770000建筑面积积：1000000002.5兰兰园项目介绍绍：绿城城宁波中中心蘭園園地处宁宁波东部部新城，踞踞城市中中轴中心心，毗邻邻中心公公园，新新市政府府，集合合天幕豪豪宅蘭園園、白金金酒店式式公寓、高高端奢侈侈品阪急急商业、超超高层智智能化商商务办公公，五星星级酒店店为一体体的近90万方综综合体。除除奢适空空间的莫莫大享受受之外，三三大景观观组团各各造一个个无边镜镜面泳池池，以及及绿城全全龄化园园区服务务等高端端配置。项目配套套：学校校：新城城第一实实验学校校、新城城第一幼幼儿园、新新城规划划中高中中、规划划中小学学；医院：第第六医院院、李惠惠利医院院东部院院区、新新城规划划中医院院；餐饮：香香港利苑苑、鼎泰泰丰、俏俏江南、COSSTA咖啡等等；酒店：雷雷迪森酒酒店、嘉嘉峪酒店店、西花花园酒店店、逸东东豪生酒酒店、朗朗豪酒店店等多家家五星级级酒店；商业：世世纪东方方商业广广场、东东部新城城门户区区、时尚尚中心、本本项目A地块本本身综合合购物中中心等；行政：新新市政府府、国土土、工商商、发改改委、建建委等行行政服务务中心休闲：生生态走廊廊、中心心公园、明明湖文化：文文化创意意中心绿化、景景观、四四季酒店店类型：高高层（板板塔结合合）户型面积积：115、117、184、185、186、188、146、230、280、214均价：2280000元/技术经济济指标：容积率：2.888绿化率：27%占地面积积：69000000建筑面积积：700000002.6欢欢乐海岸岸项目介绍绍：宁波波欢乐海海岸项目目由华侨侨城与万万科携手手打造。项项目住宅宅部分由由万科负负责，商商业部分分由华侨侨城负责责，真正正做到分分工专业业化，让让客户享享受到万万科三好好住宅的的同时，也也深度体体验华侨侨城提供供的集商商业、时时尚娱乐乐、健康康生活三三位一体体的高品品质的都都市文化化娱乐人人居生活活方式。项项目位于于鄞州中中心区，鄞鄞县大道道与百梁梁北路交交汇处，地地理位置置优越、配配套设施施齐全，万万达广场场、联盛盛广场步步行10多分钟钟，鄞州州湿地公公园步行行约5分钟。项项目占地地69万方，总总建70万方，依依江而建建，小区区内打造造滨江半半岛公园园，内河河两岸12000米以及及沿江21000米的江江岸，世世界大型型水秀，演演艺中心心、博物物馆、各各大洲文文化馆、影影院、KTV、儿童童城、大大型超市市，规划划利用地地源热泵泵、WIFFI全覆盖盖、手机机APP客户端端等，建建造全国国先进的的智慧生生态社区区。项目目建成后后将会打打造成为为一个开开放式的的国际海海岸生活活文化区区。项目配套套：学校校：钟公公庙中学学、钟公公庙小学学、惠风风书院 综合商场场：万达达、联盛盛、南部部商务区区医院：明明州医院院、鄞州州二院银行：中中行、工工行、建建行、农农业银行行、宁波波银行、交交通银行行等一应应俱全其他：鄞鄞州商会会、环球球城等一江两岸岸一公园园多广场场，自建建高端幼幼儿园类型：高高层、板板楼户型面积积：102、119、120、138、188均价：2200000元/技术经济济指标：容积率：2.335绿化率：30%占地面积积：69000000建筑面积积：700000002.7翡翡翠华庭庭 项目介介绍：翡翡翠华庭庭位于鄞鄞州万达达旁50米，与与万达、联联盛仅一一路之隔隔，周边边商业配配套齐全全，交通通便捷。翡翠华庭庭项目由由两幢23层高层层住宅以以及一幢幢商铺组组成。住住宅共有有210户，户户型建筑筑面积段段为95-1333平。翡翡翠华庭庭园区内内部有自自然河道道及法式式园林景景观。项目配套套：学校：钟钟公庙街街道实验验幼儿园园、钟公公庙小学学、钟公公庙中学学、堇山山小学、宋宋诏桥小小学、华华茂外国国语学校校商场：万万达广场场、联盛盛广场、四四明广场场邮局：中中国邮政政医院：鄞鄞州二院院、明州州医院、钟钟公庙医医院、宋宋诏桥医医院类型：高高层、塔塔楼户型面积积：95、118、126、110均价：1111111元/技术经济济指标：容积率：2.220绿化率：30%占地面积积：144487建筑面积积：123316992.8金金域传奇奇 项目介介绍：万万科金域域传奇北北起环城城南路、东东至下应应北路、西西临宁横横路、南南至鄞县县大道，东东部新城城、江东东区、鄞鄞州区三三城交汇汇，对接接杭甬高高速，毗毗邻4号（在在建）、5号地铁铁线（规规划）；世纪大大道直达达东部新新城，环环城南路路直通海海曙，沧沧海路、福福明路畅畅达江东东。片区区内拥红红星美凯凯龙、迪迪卡侬、瑞瑞典宜家家家居广广场、培培罗成广广场等，外外邻印象象城、麦麦德龙、BESST广场等等资源，更更有万达达广场商商圈辐射射。此外外，鄞州州投创中中心、清清华长三三角研究究院宁波波科技园园等创新新产业环环伺 万科金域域传奇以以约为12.3万方的的总建筑筑面积，构构筑8幢高层层围合住住区，规规划大尺尺度中庭庭景观、商商街等功功能配置置；户型型上，约约75-1255方空间间。项目配套套：综合商场场：1公里范范围内：宜家、红红星美凯凯龙、迪迪卡侬；3公里范范围内：培罗成成广场（乐乐购超市市、大地地影院）、印印象城、besst广场（筹筹建中）、斯斯马特广广场（筹筹建中）、钱钱湖天地地、麦德德龙、江江东欧尚尚、世纪纪东方、雷雷迪森嘉嘉恒广场场；6公里范范围内：鄞州万万达广场场、利时时百货 医院：李李惠利医医院、宋宋诏桥医医院、鄞鄞州二院院、明州州医院、潘潘火卫生生服务中中心银行：潘潘火邮政政银行、农农业银行行、鄞州州银行其他：万万科待建建城市运运动公园园、市民民文化中中心菜场：潘潘火菜市市场、东东莺菜场场药房：同同心大药药房商业街、幼幼儿园类型：板板塔结合合、高层层户型面积积：75、88、89、110均价：1130000元/技术经济济指标：容积率：2.330绿化率：30%占地面积积：438811建筑面积积：123316992.9公公园里项目介绍绍：万科科公园里里位于宁宁波市世世纪大道道以西，沧沧海路和和明珠路路交叉路路口。万万科公园园里内拥拥近2万方的的中央园园林，外外有市政政公园（规规划中）。万万科公园园里东北北向毗邻邻大东城城新核港港隆时代代广场，红红星美凯凯龙、欧欧尚超市市、沃美美影院等等近在咫咫尺，学学区医疗疗配套丰丰富。项目配套套：商业：港港隆时代代广场、轩轩宇广场场、宁兴兴嘉利广广场、中中信泰富富广场、华华润万家家、家乐乐福、世世纪联华华、欧尚尚超市、世世纪东方方购物中中心、好好又多、东东部新城城购物中中心、红红星美凯凯龙只有有一路之之隔学校：福福民幼儿儿园、福福民中学学、高新新区实验验学校、江江东第二二实验小小学、通通途小学学、曙光光中学、明明楼中学学、第三三中学医疗：宁宁波市第第六医院院、市眼眼科医院院、江东东协禾口口腔医院院、宁波波康复医医院、现现代妇科科医院。娱乐设施施：市政政公园（项项目南侧侧对面，未未来规划划中）、甬甬江公园园、福民民公园、雅雅戈尔体体育馆会务/办办公：国国际会展展中心、国国际金融融中心、未未来新市市政府五星级酒酒店：泛泛太平洋洋大酒店店、宁波波逸东豪豪生大酒酒店、宁宁波洲际际酒店 .服务会所所、沿街街商业类型：板板塔结合合、高层层户型面积积：120、138、168均价：2220000元/技术经济济指标：容积率：2.220绿化率：30%占地面积积：50000000建筑面积积：100000002.100海港花花园项目介绍绍海港花园园位于宁宁波东部部新城核核心区，北北临城市市主轴惊惊驾路。市市政府、国国际会展展中心、国国际金融融中心、国国际航运运服务中中心、文文化广场场等高端端行政、商商务配套套在此聚聚集。海海港花园园为东部部新城C1-2地块，位位于惊驾驾东路以以南，东东、西、南南侧为规规划路，用用地性质质为居住住用地，共共包括四四幢22层的高高层住宅宅，容积积率为4.5，绿地地率为16.9%。用地地面积81664平方米米，拟建建总建筑筑面积497754平方米米，地上上建筑面面积367738平方米米，其中中住宅建建筑面积积339983平方米米。项目配套套：福明中心心学校、环环球航运运广场 、行政政中心、国国际金融融中心、宁宁波文化化广场、嘉嘉裕酒店店（在建建）绿化、景景观类型：高高层、塔塔楼户型面积积：173、177、267均价：1165000元/技术经济济指标：容积率：4.550绿化率330%占地面积积：81664建筑面积积：505511三、十个个居住小小区规划划与设计计案例的的分类对对比3.1以以容积率率基础进进行分类类将2.55兰园、2.2雍华府府分至组组将2.11印象外外滩、2.3中央公公园、2.6欢乐海海岸、2.9公园里2.7翡翠华华庭、2.8金域传传奇分至至组将2.44城市之之光、2.110海港花花园分至至组先将组内进行行对比印象外滩滩中央公园园欢乐海岸岸翡翠华庭庭金域传奇奇公园里容积率2.2002.3002.3552.2002.3002.200绿化率30%30%30%30%30%30%类型别墅+高高层+多层高层高层高层高层高层是否商住住楼否否否是否否景观布置置轴线轴线分散集中集中分散步行、车车行是否否独立是是否是是是道路网布布置形式式贯通+尽尽端贯通+尽尽端环通无式环通无式户数35213000840210946729主力户型型8022001201400102138895113389120138梯户比（高层部部分）2梯2户户（点式式）2梯8户户（板式）2梯4户户（多层层）2梯2户户1梯2户户2梯2户2梯4户2梯4户户1梯2户户2梯2户户2梯4户3梯6户商业万达广场场、联盛盛广场、南南商水街街、华侨侨城万达广场场、联盛盛广场、南南商水街街万达广场场、联盛盛广场、南南商水街街、华侨侨城万达广场场、联盛盛广场、四四明广场场培罗城、印印象城、宜宜家、红红星美凯凯龙港龙时代代广场、轩轩宇广场场、华润润万家、家家乐福、世世纪联华华、东部部新城购购物中心心、红星星美凯龙龙学校华茂外国国语学校校，钟公公庙中学学、钟公公庙小学学金色幼儿儿院、金金地幼儿儿园、惠惠风书院院钟公庙中中学、钟钟公庙小小学、惠惠风书院院钟公庙街街道实验验幼儿园园、钟公公庙小学学、钟公公庙中学学、堇山山小学、宋宋诏桥小小学、华华茂外国国语学校校幼儿园福民幼儿儿园、福福民中学学、高新新区实验验学校、江江东第二二实验小小学、通通途小学学、曙光光中学、明明楼中学学、第三三中学医疗鄞州第二二人民医医院、明明州医院院鄞州二院院 明州医医院、鄞鄞州医院院、首南南医院明州医院院、鄞州州二院鄞州二院院、明州州医院、钟钟公庙医医院、宋宋诏桥医医院李惠利医医院、宋宋诏桥医医院、鄞鄞州二院院、明州州医院、潘潘火卫生生服务中中心宁波市第第六医院院、市眼眼科医院院、江东东协禾口口腔医院院、宁波波康复医医院、现现代妇科科医院小区中心心无项目内部部规划约约20000平米社社区会所所，业主主的私人人俱乐部部，地上上、地下下精装双双入户大大堂，配配备咖啡啡书吧、VIP影音室室、斯诺诺克吧等等无无无无游乐场地地鄞州公园园鄞州公园园鄞州公园园鄞州公园园万科待建建城市运运动公园园、市民民文化中中心市政公园园、甬江江公园、福福民公园园、雅戈戈尔体育育馆周边景观观东临奉化化江南临鄞州州公园人造小河河无无市政公园园均价（元元/）210000220000200000111111130000220000金域传奇奇与公园里里的对比比1. 地段的对对比公园里无无论是周周边配套套还是玩玩耍场地地、周边边景观都都较金域域传奇更更优，环环境的趣趣味更强强，所以以在整个个居住小小区的定定位上公公园里应应当是面面向中高高收入群群体的。金域传奇奇周边有有一座规规模较大大的高架架桥，不不可避免免地造成成噪声污污染，而而公园里里则处在在一个街街区的靠靠中心位位置，地地理位置置较为安安静。金域传奇奇与旁边边的高架架靠近街区区中心位位置的公公园里金域传奇奇主力户户型公园里主主力户型型从户型方方面讲两两个楼盘盘差不多多，基本本都是三三开间朝朝南，采采光面充充足。从金域传传奇主力力的地段段就可以以判断它它不可能能做成一一个对居居住环境境要求较较高的中中高端小小区，所所以将主主力户型型定为89，容容积率2.330，较高高的居住住密度，亲亲民价130000元/。小结：这这两个地地块宜居居性的差差异，让让它们的的均价相相差70000元，可可见宜居居性是决决定小区区价值的的极重要要的因素素。印象外滩滩与中央央公园的的对比两个居住住区所处处环境最最大的区区别就在在于中央央公园南南临鄞州州公园，出出门即是是游乐场场地。2交通系系统的对对比印象外滩滩的交通通系统印象外滩滩更多地地使用了了尽端路路，让居居住环境境更加静静谧，而而且除了了入口处处几乎没没有人车车混行的的路段。而而且根据据别墅、多多层、高高层的不不同居住住密度设设置不同同尺寸的的步行路路宽度，尺尺度宜人人，空间间张弛有有度，给给人十分分灵活的的感觉，很很舒服。印象外滩滩别墅部部分道路路尺寸印象外滩滩多层部部分步行行道尺寸寸印象外滩滩高层部部分步行行道尺寸寸而中央公公园道路路的尺寸寸是根据据人车是是否混行行来确定定的中央公园园步行道道尺寸中中央公园园人车混混行尺寸寸小区内的的建筑高高度都十十分相近近，建筑筑排布的的也十分分平均，步步行道尺尺寸单一一，小区区内的空空间很平平淡，趣趣味性也也很差，所所以整个个设计与与规划上上我觉得得比印象象外滩要要差。但它的均均价高印印象外滩滩10000元，原原因应该该就在于于南临鄞鄞州公园园，出了了小区就就是优质质的游玩玩场地，而而且中央央公园精精心打造造了社区区中心，提提供了斯斯诺克、有有用、spa等服务务。印象外滩滩主力户户型中央公园园主力户户型两个小区区的主力力户型相相似小结：随随着人们们健康意意识的提提高，玩玩耍、锻锻炼的场场地显得得十分重重要，优优质的游游玩场地地的价值值不仅仅仅在于景景观，更更在于它它为小孩孩提供玩玩耍的空空间，给给大人健健身的空空间，提提高生活活的趣味味。中央公园园出门即即是鄞州州公园为为它增色色不少，加加上精心心打造的的社区中中心，虽虽然规划划设计上上比印象象外滩差差，居住住密度比比印象外外滩高，但但是价格格仍然在在印象外外滩之上上。这个个对比可可以看出出地块离离游玩场场地的远远近对价价格的定定位有很很大影响响。印象外滩滩与欢乐海海岸的对对比1. 地段的对对比这两个社社区距离离相当近近，周围围配套也也一样，不不同的是是欢乐海海岸是与与华侨城城一期开开发的社社区，生生活上比比印象外外滩更方方便景观方面面印象外外滩东临临奉化江江，景观观上稍稍稍占优。2. 交通系统统的对比比印象外滩滩：人行行、车行行独立欢乐海岸岸：人车车混行印象外滩滩交通分分析人车混行行不可避避免地降降低了人人们在居居住区的的户外空空间逗留留的欲望望，而且且停车位位对小区区内景观观的损伤伤也很大大，用户户的体验验感变差差。商业空间间是居民民偶尔去去的空间间而居住住空间则则是居民民几乎每每天要带带上十小小时以上上的空间间，所以以印象外外滩210000元/的均均价显然然较欢乐乐海岸200000元/的均均价要实实惠的多多。欢乐海岸岸户型印象外滩滩主力户户型欢乐海岸岸户型图图两者主力力户型各各方面条条件都差差不多小结：居居住区的的品质对对于楼盘盘的价格格影响比比方便程程度要大大。印象外滩滩与翡翠华华庭的对对比1地段的的对比印象外滩滩与翡翠翠华庭都都在四明明西路上上，相隔隔两条街街，距十十分近，但但是印象象外滩的的均价是是翡翠华华庭的两两倍。它们最不不同的是是用地的的形状，翡翡翠华庭庭又小又又是三角角形的用用地，不不可能像像印象外外滩一样样排列出出一个建建筑群组组，也就就无法再再居住小小区内形形成场所所感，体体验感比比较差。而且翡翠翠华庭是是商住楼楼，噪声声污染不不可避免免，而印印象外滩滩在四明明西路的的尽头，东东临奉化化江，环环境十分分安静。小结：地地块的形形状和大大小影响响了小区区的布置置，翡翠翠华庭两两幢高楼楼的布置置没有为为小区因因造出一一种场所所感，影影响了居居住的环环境氛围围，这是是先天不不足所致致。加上上是商住住楼，居居住环境境嘈杂，所所以它注注定无法法成为中中高端楼楼盘。可见居住住氛围与与环境大大大影响响了小区区的均价价。组对比比的总结结：地块块宜居程程度对价价格的影影响比较较大，一一个小区区周围的的环境是是否安静静、舒适适、生活活是否方方便对住住户来说说很重要要，所以以对价格格影响最最大。随随着人们们健康意意识与生生活趣味味的提高高，对周周边的游游玩场地地对住户户也有很很大吸引引，比如如中央公公园，它它的居住住密度比比印象外外滩高得得多，而而且小区区的设计计也不如如印象外外滩，但但是因为为出门就就是鄞州州公园，在在价格上上直接超超越印象象外滩。 可见，周周边环境境、游玩玩场地、配配套设施施组合而而成的“宜居程程度”在很大大程度上上决定了了房价。将组内内进行对对比兰园雍华府容积率2.8882.500绿化率27%30%类型高层高层景观布置置集中分散步行、车车行是否否独立是是道路网布布置形式式环通环通户数778406主力户型型1842044911110梯户比一梯一户户一梯一户户商业世纪东方方商业广广场、东东部新城城门户区区、时尚尚中心、本本项目A地块本本身综合合购物中中心等万达广场场、联盛盛广场、欢欢乐海岸岸、罗蒙蒙环球城城学校新城第一一实验学学校、新新城第一一幼儿园园、新城城规划中中高中、规规划中小小学钟公庙实实验幼儿儿园、钟钟公庙中中心小学学、北师师大实验验学校、钟钟公庙幼幼儿园医疗第六医院院、李惠惠利医院院东部院院区、新新城规划划中医院院鄞州二院院、明州州医院小区中心心三大景观观组团各各造一个个无边镜镜面泳池池，以及及绿城全全龄化园园区服务务等高端端配置无游乐场地地生态走廊廊、中心心公园、明明湖文化公园园周边景观观东侧河景景西侧文化化公园河河景均价280000元/168000元/这两个居居住小区区的容积积率在十十个案例例中偏高高，价格格也差了了很多。兰园是绿绿城开发发的，280000元/的均均价应该该有一定定的品牌牌效应。但是兰园园处在东东部新城城的中心心地带兰园是宁宁波中心心项目中中的一个个住宅项项目，宁宁波中心心位于东东部新城城CBD，是精精英汇聚聚的地带带。旁边有生生态长廊廊，还有有保护得得很好的的河道，生生态环境境非常好好。这些条件件决定了了它必定定属于高高端住宅宅。兰园属于于街区式式的小区区，将小小区的交交通系统统融入城城市交通通系统。将小区一一分为三三，景观观也一分分为三，原原本可能能只有一一个的无无边泳池池与社区区服务也也变成了了三个，住住户能更更好地享享受到社社区提供供的服务务于设施施。雍华府处处在万达达商圈，并并不处于于CBD这样精精英汇聚聚的中心心，所以以定位是是面向中中等收入入的群体体。就户型来来说，兰兰园主力力户型在在采光方方面明显显好于雍雍华府。小结：雍雍华府在在户型上上的确略略不如兰兰园，周周边的游游乐场地地也不及及兰园，但但是从雍雍华府开开车去鄞鄞州公园园也是比比较快的的。雍华华府生活活方便程程度并不不亚于兰兰园。但但是兰园园的价位位比雍华华府高处处1万多，这这个很大大程度在在于在兰兰园周边边工作的的人都很很多都属属于精英英阶层，他他们对居居住环境境与品质质的要求求肯定比比较高，所所以兰园园这样的的价位配配上它的的品质自自然能吸吸引周边边的高收收入人群群。可见如果果周边环环境好，生生活方便便，而且且又是高高收入人人群汇聚聚的地方方，离他他们上班班的地方方近，即即使容积积率偏高高，价位位已然可可以较高高。这组对比比体现了了因地制制宜的重重要性，要要为地块块周围的的人提供供符合他他们意向向的合于于他们消消费能力力的住宅宅。兰园户型型图雍华府户户型图小结：小小区所处处地段如如果是金金融中心心、精英英汇聚的的地段，价价格必然然会比较较高，因因为必须须要建高高档小区区来与金金融中心心来匹配配，即是是容积率率高居住住密度高高，也不不妨碍它它的高价价位。现在讲组组进行对对比城市之光光海港花园园容积率5.7444.500绿化率37%30%是否商住住楼否否景观布置置分散分散步行、车车行是否否独立是是道路布置置户数420152主力户型型177110梯户比1梯2户户1梯2户户商业宏泰1001广场、世世纪东方方广场、文文化广场场等大型型广场国际金融融中心、宁宁波文化化广场学校新城第一一实验学学校、效效实中学学（规划划），华华师大附附属九年年义务教教育学校校（规划划）规划中的的新加坡坡卓越幼幼儿园、第第二机关关幼儿园园、花园园社区幼幼儿园（在在建）、华华师大幼幼儿园（在在建）福明中心心学校医疗第六医院院、李惠惠利医院院东部分分院第六医院院、李惠惠利医院院东部分分院小区中心心无无游乐场地地市民广场场市民广场场周边景观观周边河景景无均价（元元/）210000165000城市之光光户型图图海港花园园户型图图两者最主主要的区区别在于于地段，城城市之光光的地段段好，配配套完善善生活方方便，采采用大户户型来吸吸引中高高收入人人群，两两者户型型布置类类似，但但城市之之光的交交通面积积较大。两两者由于于超高的的容积率率只能采采取超高高层，超超高层对对小区内内的户外外空间会会产生很很强的压压迫感，降降低人们们在小区区户外逗逗留的欲欲望。城市之光光海港花园园四、结论论：1. 容积率对对小区布布局的影影响：2.200左右的的容积率率可以采采用多种种类型的的组合：别墅+高层、别别墅+多层+高层、全全高层，不不同高度度不同类类型的住住宅创造造的不同同居住密密度的区区域可以以让空间间可布置置的张弛弛有度，增增强户外外空间的的体验感感。2.7左左右的容容积率只只能采用用高层，过过多高层层会对空空间产生生破坏，降降低天空空裸露度度，对空空间产生生有一定定压迫感感，户外外体验感感较差。5.0左左右的的的超高容容积率只只能采用用超高层层，超高高层会给给城市空空间造成成破坏，小小区内空空间压迫迫感很强强，且光光照差。2.对一一个小区区价位影影响最大大的就是是地段，地地段的宜宜居性对对价位影影响非常常大，安安静的环环境、周周边配套套齐全，小小者有学学上、大大者上班班方便，家家庭采购购生活资资料、购购物、医医疗方便便，闲暇暇时光可可以在公公园这样样生态、自自然地环环境中度度过，这这是人们们理想的的生活方方式，在在户型相相同的情情况下，根根据个人人的经济济状况对对这些条条件进行行取舍，取取多则价价高舍多多则价低低。3.小区区的规划划设计对对价格有有一定影影响，一一天从小小区的户户外空间间开始，一一天也从从小区的的户外空空间结束束。而小小区的规规划往往往也影响响到住户户能接收收到的日日照时间间。良好好的规划划与设计计也能产产生的舒舒适、灵灵活的户户外空间间对人一一天心情情的影响响也是很很大的。总体来说说，影响响价格的的因素在在本次调调研来看看为地段段小区规规划设计计户型。当当然开发发商品牌牌也有一一定的影影响。53