房地产估价师规划知识

规划知识（一）（总分：76.00 ,做题时间：90分钟）一、B单项选择题/B（总题数：30,分数：30.00）1. U /U是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。* A.国土规划* B. 土地利用总体规划 C.城乡规划* D.区域规划（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：2. U /U是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。 A.区域规划 B. 土地利用总体规划* C.城乡规划* D.国土规划（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：3. 下列关于规划的表述，错误的是U /U。A.城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划* B.根据我国行政区划，土地利用总体规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市、县、乡和村六级* C.城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划D.详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：U /U4. 下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是 A.城市规划的制定B.城市规划的实施和管理 C.城市规划的监督检查 D.城市规划法律法规的制定（分数：1.00）A.B.C.D. V解析：5. 下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是U /U。 A.城市总体规划是区域规划的重要依据 B.国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据 C.城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划,并与土地利用总体规划相衔接 D.区域规划是城市总体规划的重要依据（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：6. 下列关于城市规划实施控制，表述错误的是U /U。* A.城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式* B.未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权* C.城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地 使用权出让合同组成部分的规划条件* D.规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：7. 确定城市性质一般采用U /U 的方法。* A.几何分析* B.定性分析C. 定量分析D. 定性分析和定量分析相结合（分数:1.00 ）A.B.C.D. V解析：8. 下列属于城市发展战略中建设水平目标的是U /U A.人际环境质量 B.国内生产总值（GDP）等经济总量指标 C.人均国民收入等经济效益指标 D.第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：9. 三类居住用地包括U /U。* A.公用设施、交通设施和公共服务设施齐全、布局完整、环境良好的低层住区用地B.公用设施、交通设施和公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地C.公用设施、交通设施不齐全，公共服务设施较欠缺，环境较差，需要加以改造的简陋住区用地* D.保障性住宅用地（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：10. 城市建设用地共分为U /U 大类。A.5* B.8* C.46* D.73（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：11. 按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准，U /U居住用地是指公用设施、交通设施和公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地。 A.类B. 二类C.三类 D.四类（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：12. U/U的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。 A.城市总体规划、镇总体规划B.控制性详细规划 C.修建性详细规划 D.城市分区规划（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：13. 镇总体规划的期限一般为U /U 年。A.5*B.10C.20D.30（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：14. 某项目建筑用地面积 40000用，代征地3700m,规划容积率为3.3，建筑覆盖率50%则总建筑面积是U /Um 2。A. 66000B. 72105C.132000D.144210（分数:1.00）A.B.C. VD.解析：*，总建筑面积=容积率X建筑用地面积=3.3 X 40000m 2=132000m。15. 下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件，表述错误的是U /U。 A.某些水文条件也可能给城市带来不利影响 B.江河湖泊等地面水体，可作为城市水源，但不能在稀释污水方面发挥作用 C.为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问 题* D.要区别城市不同地区，采用不同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：16. 城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为U /U。 A.冷岛效应* B.温岛效应* C.热岛效应* D.绿岛效应（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：17. 城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的U /U要素，进行重点的分析与评价。* A.主导质量* B.主导环境* C.主导规划D.主导用途（分数:1.00 )A.B. VC.D.解析：18. 根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是U /U*A. 类用地B. 二类用地C. 三类用地D. 四类用地（分数:1.00 )A.B.C. VD.解析：19. 某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。根据城市用地适用性评价结论，该地块属于U /U。A. 类用地B. 二类用地C. 三类用地D. 临时用地（分数:1.00 )A.B. VC.D.解析：20. 城市详细规划的对象是U /U*A. 城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域B. 城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域C. 城市中功能不明确和地域空间不完整的区域D. 城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域（分数:1.00 )C.C. V解析：21. 规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在U /Uhm2以上* A.50B.80C.100D.200（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：22. 近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范同一般应在U /Uhm2以上。A.1B.1.5C.2D.3（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：23. 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，属于U /U 的内容。* A.城市总体规划B.分区规划* C.控制性详细规划* D.修建性详细规划（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：224. 规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在U /Uhm 以上* A.3*B.10*C. 50D. 100（分数:1.00)A.B.C.D. V解析：25. 下列控制性详细规划的控制体系指标中，不属于环境容量控制指标的是U /U*A. 容积率B. 建筑密度C. 绿地率D. 土地与建筑使用相容性（分数:1.00)A.B.C.D. V解析：26. 由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是U /UA. 建筑红线后退距离B. 建筑控制高度C. 建筑密度D. 用地面积（分数:1.00)A.B. VC.D.解析：27. 建筑密度即U /U 之比*A. 规划地块内各类建筑使用面积与地块面积B. 规划地块内各类建筑面积与地块面积C. 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积D. 规划地块内各类总建筑面积与地块面积（分数:1.00)D.解析：28. 建筑密度通常以U /U 控制。 A.上限 B.下限 C冲限 D.上、下限（分数:1.00 ）A. VB.C.D.解析：29. 下列关于容积率的计算公式，正确的是U /U。A.容积率=土地面积/总建筑面积B.容积率=总建筑面积/ 土地面积 C.容积率=建筑基底占地面积/地块面积 D.容积率=地块面积/建筑基底占地面积（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：30. A住宅小区的住宅建筑基底总面积是12500卅，而该小区的住宅用地面积是50000ml，该小区的住宅建筑净密度是U /U。A.20%* B.25%C.50%* D.60%（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：*二、B多项选择题/B（总题数：15,分数：15.00）A.总体规划B.控制性详细规划C.修建性详细规划D.分区规划E.详细规划（分数：1.00 ）A. VB.C.D.B. V解析：U /U32. 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定 A.建设地区的土地使用性质的控制指标B.建设地区的土地使用强度的控制指标 C.道路和工程管线控制性位置 D.空间环境控制的规划要求 E.指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计（分数：1.00 ）A. VB. VC. VD. VE.解析:33. 城市规划管理系统由U /U 组成* A.城市规划发展系统* B.城市规划执行系统* C.城市规划反馈系统* D.城市规划保障系统* E.城市规划决策系统（分数：1.00 ）A.B. VC. VD. VE. V解析：34. 城市总体规划的内容包括U /U 等。37.城市建设用地分类中，绿地不包括（）A.编制市域、县域城镇体系规划B.规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型C.确定公共设施的位置、规模和布局D.确定城市性质和发展方向E.编制专项规划和近期建设规划（分数：1.00）A.B.C.VD.VE.V解析:35. 城市建设用地包括以下U /U 等8大类。* A.居住用地B.工业用地C.社会用地 D.公共管理与公共服务用地E.商业服务业设施用地（分数：1.00）A.VB.VC.D.VE.V解析:36. 公共管理与公共服务用地包括 U /U* A.机关团体用地* B.新闻出版用地* C.科教用地* D.居住用地中的服务设施用地* E.医卫慈善用地（分数：1.00）A.VB.VC.VD.E.V解析:A.公园绿地 B.防护绿地C.住区内部配建的绿地D.单位内部配建的绿地E.城市高压走廊绿带（分数：1.00 ）A.B.C. VD. VE.解析：38. 修建性详细规划用以指导U /U。* A.空间环境控制的规划要求B.建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标* C.道路和工程管线控制性位置* D.施工的规划设计E.各项建筑和工程设施的设计（分数：1.00 ）A.B.C.D. VE. V解析：39. 城市用地的建设条件评价一般包括U /U三个方面。* A.城市用地布局结构评价B.城市市政设施和公共服务设施评价* C.社会、经济构成评价* D.城市土地质量评价E.城市用地环境评价（分数：1.00 ）A. VB. VC. VD.E.解析：40. 根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用U /U的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。 A. 土地分等定级 B. 土地直接定级C. 土地间接定级 D.级差支岀测算 E.级差收益测算（分数：1.00 ）A. VB.C.D.B. V解析：U /U41. 下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是* A.建筑高度 B.建筑密度 C.建筑间距* D.建筑后退红线距离 E.人口容量（分数：1.00 ）A.VB.C.VD.VE.解析:42. 在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括U /U A.容积率* B.建筑红线后退距离 C.绿地率* D.建筑密度* E.车泊位（分数：1.00 ）A.B.VC.VD.E.V解析:43.居住区按居住户数或人数规模，分为U /U 三级 A.居住楼 B.居住小区C.居住组团 D.居住区E.独立式组团（分数:1.00 ）A.B.VC.VD.VE.解析:44. 住宅建筑净密度与U /U等有关。* A.房屋建筑面积B.建筑层数 C.层高 D.房屋排列方式E.房屋间距（分数：1.00）A.B.VC.VD.VE.V解析:U /U45. 在控制性详细规划的控制体系中，以下属于指导性指标的有 A.容积率* B.建筑密度* C.人口容量* D.建筑色彩* E.建筑风格要求（分数：1.00）A.B.C.VD.VE.V解析:、B判断题/B（总题数：25,分数：25.00）46. 土地利用总体规划是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：47. 上下级土地利用总体规划不用衔接。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：48. 城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：49. 城市总体规划属于实施控制性规划。 城市详细规划作为对城市建设实施控制的直接依据， 属于战略性发 展规划。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：50. 城市规划分为城市总体规划和详细规划，而详细规划是总体规划的细化和落实。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：51. 根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制修建性详细规划。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：52. 直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：53. 修建性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据， 确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制 指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：54. 城市、 县人民政府城乡规划主管部门可以在 建设用地规划许可证 中擅自改变作为国有土地使用权出 让合同组成部分的规划条件。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：55. 城市总体规划、镇总体规划的期限一般为 20 年，城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性 安排。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：56. 二类居住用地是指公用设施、交通设施和公共服务设施齐全、布局完整、环境良好的低层住区用地，包 括住宅用地和服务设施用地。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：57. 城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：58. 城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：59. 中观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平产生决定性的作用。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：60. 微观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：61. 微观区位是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：62. 土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，与其自身的肥沃程度有关。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：63. 区位是城市土地最基本的自然属性。 U /U （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：64. 建筑红线后退距离是指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以上限控制。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V解析：65. 规定性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：66. 容积率的上限保证地块开发的效益， 防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。 容积率下限防止过度开 发带来的城市基础设施超负荷运行。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：67. A房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为 500m这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：68. 居住区道路是解决居住区的内外联系，车行道宽度不应小于5m U /U（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：69. 在同样条件下，一般住宅层数越高，住宅建筑净密度越低。 U /U（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：70. 平均层数指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。U/U（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：四、 B 综合分析题 /B（ 总题数： 1，分数： 6.00）某房地产开发公司以1200万元取得了仆吊综合用地50年的建设用地使用权。 该地块地上容积率为 6，建筑覆盖率为 50%，可建一幢 16 层商住综合楼和一幢 5 层办公楼。商住综合楼第一层四层为建筑面积相同的商业用房，第5层第16层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000吊，各层建筑面积相同。该地块土质较差， 地下水位较浅， 需采取一定措施改善条件方适用建造， 假定该综 合楼单位造价为1800元/m2, 土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%某咨询公司依法购买了该开发公司办公建设用地使用权进行自建， 成交价格为 300 万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款 200万元, 另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建 工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。(分数：6.00)(1) .对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于U /U类建设用地。 A. 一 B.二 C.三 D.四(分数：1.00 )A.B. VC.D.解析：(2) .该综合楼商业部分每层的建筑面积为U /Um2。A.3250.00B.3437.50C.4000.00D.5000.00(分数：1.00 )A.B.C. VD.解析：容积率=总建筑面积/土地面积。建筑密度是规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。lhm2=15亩=10000吊。总建筑面积=6X 10000m 2=60000m。建筑覆盖率为 50%,建筑基底占地 面积=10000050%=5000吊。办公楼建筑面积 5000用，办公楼楼基底占地面积 =5000用/5=1000口2。商住综合 楼基底占地面积 =5000用-1000口2=4000用。(3) .该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有U /U。A 银行信用B 商业信用C 民间信用D.国家信用(分数：1.00 )A.VB.C.VD.解析:(4) .在下列合同中，属于从合同的有U /U* A.购房合同 B.抵押合同 C.保险合同* D.借款合同(分数:1.00)A.B. VC. VD.解析：(5) .该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为U /U元/m2。A.1963.64B.2000C.2552.73D.2600(分数：1.00 )A.B.C. VD.解析：根据：正常利润被作为项目成本计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本。它是组织生产所 必须付岀的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补 偿经济成本时，厂商获得了正常利润。经济成本=会计成本(显成本)+隐成本。本例中，某房地产开发公司以1200万元取得了 1hm综合用地50年的土地使用权。总建筑面积=6X10000m2=60000m2，综合楼建筑面积 =(60000-5000)m 2=55000m2。综合楼地价=1200 万元-300 万元=900 万 元。综合楼地价=900万元/55000m2=163.64元/m2。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=(1800+163.64) X (1+30%)元 /m2=2552.73 元/m2。(6) .上述保险合同的当事人有U /U。A .该商业银行B .该财产保险公司 C .该房地产开发公司D.该咨询公司(分数：1.00 )A.B.VC.D.V解析: