商品房预售合同

商品房预售合同商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品 房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。下面是爱汇给大家整理的商品房预售合同，供大家阅读！商品房预售合同的性质商品房预 售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合 同又有所不同。商品房预售合同不是预约合同在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合 同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能 依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售的字样，但商品 房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与 期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一 个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续， 达到双方的交易目的。商品房预售合同不是期货买卖合同商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房 屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券 的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同形式。期货买卖合同具有如下主要特征：（1）期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的， 而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；（2）期货买卖的标的是合同本身，而不是期货 买卖合同中所约定的货物；（3）期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取 现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的（4）期货买卖的商品必须具备数量 大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而 不是通过公开竞价的方式确定的;第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身； 第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第四，由于 房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上， 房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交 易，以维护房地产市场交易秩序。商品房预售合同是否为附期限的合同在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为 合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合 同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行 自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务;在附解除期限的合同中，合同不仅已经 成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限， 但这种期限绝不是附期限合同中的“期限。因为：其一，如果将商品房预售合同中的“期限作为附期限合同中的解除期限，则商品房 预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力， 双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；其二，如果将商品房预售合同 中的“期限作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法 律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。商品房预售合同不是分期付款买卖合同在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期 支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能 实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款买卖 合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中，预购方 既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款；三是分期付 款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。综上所述，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付 款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格 的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。价格纠纷的处理商品房预售合同的投资数额大、履行期限长，所以，从商品房的开工建设 到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。一方面，预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方 的拒绝而形成纠纷;另一方面，预购方有时也会以房地产价格的下跌为由要求降低房价遭预售 方的拒绝而形成纠纷。目前，商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律对此尚没有明确规定，所以各地的处理方法不尽相同，有的按原合同的约定处理， 有的按当事人分担风险的风险负担原则处理，有的按情势变更原则处理。最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答中对 商品房预售合同的价格纠纷的处理作了原则性规定。我们认为，这个解答对处理城市房地产管理法施行之后的商品房预售合同的价格 纠纷亦有一定的指导意义。由于商品房预售合同的价格纠纷的形成原因比较复杂，所以，我们认为，不可能按照一个 固定的方法处理，而应当根据具体情况加以解决。首先，应当坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同的严肃性，强调合同义务的履行。所以，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高房 价或降低房价的，法院不应当支持。应当说，在房地产市场中，建筑材料或房地产的价格上涨或下跌确实是存在的，但这种价 格上涨或下跌属于正常的市场风险，而不属于国家政策性的风险。商品房预售合同的双方当事人在签订预售合同时，是根据市场行情确定价格的，所以，当 事人对于这种市场风险是能够预见的。基于正常的市场风险所产生的房价的上涨或下跌，只能由预售方或预购方自己承担，而不 能将其转嫁给另一方当事人，也不能由双方当事人分担这种风险；其次，应当坚持情势变更原 则。情势变更原则是合同履行的一项重要原则，尽管我国现行法律中还没有明确规定这一原 则，但学者们都普遍承认之，我国的审判实践也已经运用情势变更原则处理了有关纠纷。在房地产审判实践中，各地也基本上都将情势变更原则作为解决房地产纠纷的一项原则。例如，在商品房的价格因国家政策的变化、地方政府的房地产开发规划变更而引起的情况 下，就可以按照情势变更原则处理价格纠纷。在运用情势变更原则处理商品房预售合同的价格纠纷时，应当特别注意正确区分情势变更 与正常的市场风险的区别。不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不 按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人 引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同） 并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，我们认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违 约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益 得不到保障;另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金 可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施， 以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商 品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。商品房预售合同有效条件商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内 容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处，可以按照合同法 的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。商品房预售合同的主体必须合格商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。1. 预售方应当具备的条件。根据城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法的有关规定，商品房预售合同 的预售方应当具备下列条件：（1）预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注 册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在城市房地产管理法施行之前，与他 人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合 同有效；（2）预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在城市房地产管理法施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的 开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了 土地使用权证书的，则可以认定合同有效；（3）预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开 发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之 二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）预售方必须取得商品房预售许可证明。但在城市房地产管理法施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审 诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。2. 预购方应当具有的条件。从理论上讲，预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，有两种特别情况：（1）根据城市商品房预售管理办法的规定，预售方向境 外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件；（2）根据最高人民法院在1993年全 国民事审判工作座谈会纪要：“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法 规规定的，可以认定买卖有效。无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。商品房预售合同的形式必须符合法律的规定根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采 取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要 内容包括：双方当事人的情况;预售商品房的基本情况（如商品房的坐落、土地使用权证号、建 设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等；预售商品房的价 格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。根据城市房地产管理法的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家 有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。城市商品房预售管理办法亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商 品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和 土地管理部门办理登记备案手续。1、预售合同主体的特定性与资质严格性。商品房预售合同的主体是特定的，预售方是房地产公司，预购方一般为法人、合伙组织和 及部门规章对商品房预售合同的预售人的资格有特别的限制，因而，并非任何人都能作为预售 人订立商品房预售合同。预售人必须是合法设立的房地产开发企业，根据城市房地产管理法第29条的规定： “房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的 经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法 规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法 规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规 定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人 民政府规定的部门备案。城市房地产开发经营管理条例第五条规定“设房地产开发企业，除应当符合有关法律、 行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二） 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证 书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册 资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。本条例第六条规定“外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定 外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。2、商品房预售合同具有较强的国家干预性与现房买卖不同，商品房预售合同订立时作为 标的物的房屋还未完成，预售方已经收取了预购方的定金和部分房款，但预购方能否在约定时 间取得房屋所有权仍存在风险，显然在预售关系的当事人之中预购方处于弱势地位。为保护消费者权益、规范商品房预售环境，城市商品房预售管理办法对于预售商品房 的条件做了强制性规定：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有 建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25%以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期。同时还规定未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。合同签订后，开发企业应依法办理商品房预售合同登记备案手续等等，这些措施都充分体 现了商品房预售合同具有较强的国家干预性。3、商品房预售合同的标的是还在建设中的房屋具有不可预见性商品房预售交易合同是当 事人就正在兴建的房屋所进行的交易行为，开发商负有于一定时期内将房屋兴建完成再转移所 有权并交付购房人的义务。通常情形，在订立合同时，购房人据以参考的资料，仅为开发商提供的图纸、模型或者开 发商兴建的“样品房。至于房屋完成后的实际面积、建筑材料的品质、公共设施的有无等等问题，购房人无法事 先预期或预见。而这些问题往往是购房人决定是否进行交易的重要因素。更何况，开发商事后亦可变更设计、增加公用面积，以致完工时的房屋不符合订立合同时 的预期约定。4、商品房预售合同履行周期长一般之买卖合同成立后，出卖人即负有交付买卖标的物及 转移所有权的义务。而在商品房预售交易中，从订立合同到房屋竣工需要相当时日。在房屋建造过程中，开发商本身的履行能力容易因外在因素或者其他因素发生变化。此外，经济景气与否，建筑材料的涨跌等等，也可能在订立合同后房屋完工前影响房屋的 竣工。当然，购房者固然可得解除交易合同，但实际情况是，一则如要解除合同，购房人要受交 易合同约定条款的诸多限制，其结果一般而言，总是使购房人处于不利的地位；二则从订立合 同到房屋建设竣工前已经过相当时日，在此期间，很可能还出现过其他诸多的购房机会由于此 项交易合同的成立而不在购房人的考虑之中，如要解除合同不仅此项交易目的不能实现，而其 他机会也被丧失;三则在房屋竣工前，购房人已投入大量资金，处于欲罢不能的境地，使得购 房人不论怎样顾虑重重，也不敢轻易解除合同，如果购房人敢于解除合同，则要至少损失数千 上万元的资金。商品房预售合同处理原则在目前的房地产纠纷案件中，商品房预售合同纠纷占有相当大的 比例。这类纠纷具有标的金额大、涉诉人数多、法律政策性强等特点，处理起来比较困难。从实践来看，商品房预售合同纠纷有价格纠纷、不能交付或不按期交付商品房纠纷、预售 商品房转让纠纷、质量纠纷等，其中最常见的是价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则和方 法。