重庆市商品住宅房地产市场年度报告(doc82页)

2007 重庆市商品住宅市场年度报告第一章 市场综述41.1 、政策41.1.1 、央行 5 次加息 7 次上调存款准备金率41.1.2 、房贷新政 :央行收紧房贷的信贷管理通知51.1.3 、物业税 “空转”61.1.4 、关于加大闲置土地处置力度的通知71.1.5 、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知81.1.6 、物权法91.1.7 、廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法101.1.8 、关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知101.1.9 、关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知111.1.10 、关于印发节能减排综合性工作方案的通知111.2 、市政动态111.3 、商品房市场概况141.3.1 、供求关系141.3.2 、供应分析151.3.3 、成交分析151.3.3.1 、成交体量分析151.3.3.2 、成交均价分析17第二章 区域市场182.1 、渝中区182.1.1 、渝中区房地产 2007 年概况182.1.2 、土地交易情况182.1.3 、商品房成交情况192.1.3.1 、商品房成交均价走势192.1.3.2 、2007 年 1-11 月份渝中区成交面积分析202.1.3.3 、每月成交总金额比较212.1.3.4 、成交均价对成交面积的影响212.1.3.5 、成交户型占比分析与成交价格段占比分析222.1.3.6 、新增商品房面积分析232.1.4 、小结262.2 、南岸区262.2.1 、南岸区 2007 年度房地产概况262.2.2 、土地成交情况272.2.3 、商品房成交情况分析292.2.3.1 、价格分布状况292.2.3.2 、南岸 1-11 月成交面积分析30822.2.3.3 、每月成交总金额比较312.2.3.4 、成交均价对成交面积的影响322.2.3.5 、成交户型占比分析与成交价格段占比分析332.2.3.6 、新增商品房面积分析342.2.4 、小结382.3 、江北区382.3.1 、商品住宅市场分析382.3.1.1 、2007 年 1 月12 月 11 日商品住宅供求关系382.3.1.2 、2007 年 1 月12 月 11 日江北新增住宅走势392.3.1.3 、2007 年江北区 10 月商品住宅新增供应户型配比详情392.3.1.4 、2007 年江北区商品住宅成交量走势402.3.1.5 、2007 年江北区商品住宅成交均价走势412.3.2 、土地市场分析412.3.3 、重点关注432.4 、渝北区442.4.1 、商品住宅市场分析442.4.1.1 、2007 年 1 月12 月 11 日商品住宅供求关系442.4.1.2 、2007 年 1 月12 月 11 日渝北新增住宅走势452.4.1.3 、2007 年渝北区 10 月商品住宅新增供应户型配比详情462.4.1.4 、2007 年渝北区商品住宅成交量走势462.4.1.5 、2007 年渝北区商品住宅成交均价走势472.4.2 、土地市场分析482.4.3 、重点关注532.5 、沙坪坝区542.5.1 、市场综述542.5.2 、土地供应分析542.5.2.1 、土地供应一览542.5.2.2 、供应区域分析562.5.3 、供求分析562.5.4 、供应分析572.5.5 、成交分析582.5.5.1 、成交量分析582.5.5.2 、成交均价分析592.6 、九龙坡区592.6.1 、市场综述592.6.2 、土地供应分析602.6.2.1 、土地供应表602.6.2.2 、供应区域分析632.6.3 、供求分析642.6.4 、供应分析642.6.5 、成交分析652.6.5.1 、成交量分析652.6.5.2 、成交均价分析652.7 、大渡口区662.7.1 、土地市场662.7.2 、区域目前在售楼盘682.7.3 、07 年大渡口房地产市场概况692.7.3.1 、供应量分析692.7.3.2 、成交量分析702.7.3.3 、成交面积段分析712.7.3.4 、成交价格分析722.7.3.5 、成交价格段分析722.7.3.6 、月度成交总额分析732.7.4 、大渡口区商品住宅购房者调查742.7.4.1 、大渡口区置业意向742.7.4.2 、购房者区域认同优势752.7.4.3 、大渡口区商品住宅升值潜力期望762.7.4.4 、大渡口区置业者价格承受范围772.7.4.5 、大渡口区在售楼盘认可度78第一章 市场综述1.1 、政策2007 年的重庆房地产市场注定不是不平凡：直辖市刚过 10 周岁，又迎来重庆“试验区 ”元年，房地产市场随风就势一路高歌猛进。 2007 年，重庆地产注定是一个新时代开启之年，地产业在重庆的巨大潜力将在未来几年得到酣畅体现，而重庆地产江湖注定将在更大血雨腥风中一路飞奔！2007 重庆地产影响力之 10 大政策1.1.1 、央行 5 次加息 7 次上调存款准备金率2007 年 9 月 15 日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的3.60%提高到 3.87 %；一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的7.02%提高到 7.29%； 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。由于自2004 年 10 月以来 9 次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在2004 年 10 月 29 日前，申请一笔 50 万元， 20 年期的贷款，每月还款为 3310.84 元；而 2007 年 9 月 15 日后，申请相同的贷款每月需要还 4129.46 元，每月累计涨了 818.62 元；而即使可以享受优惠利率，其每月的累积成本也增加了462.94 元。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。从目前央行持续对存贷款加息的情况来看，未来不排除继续加息的可能。这将给地产商和消费者的资金带来更大的压力。目前银行利息已处于高位运 行，虽然后期仍会有加息可能，但加息频率会放缓，同时以提高首付标准，控制贷款条件（特别是对个人多套住房及开发商的贷款严控）等方式取代单一的加息。受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。一边是开发资金紧缺，一边是购房压力加大。如果说房地产金融市场的要素只有这么简单，房地产回调之日早已到来。而今年一路狂飙的楼市行情，说明另一只金融之手正在 “擎肘”加息威力，那就是因人民币升值预期引来的热钱冲动。对于大多数需要资金的开发商和固定资产投资人而言，升值似乎是他们更愿意看到的现象。分析人士指出，受汇率体制的影响，人民币升值还有一个相对漫长的时间，此间热钱进入热情将维持高涨。而港股直通车、股指期货等政策的谨慎“惜出”，又会令内地市场的流动资金“难出”，资本价值单线追涨的局面未改。一个典型的证据是，今年五次加息均没有引发 A 股大盘下跌，反而每一次加息都会带来一轮股市牛市，可见流动性过剩和投资渠道单一已令加息影响化之无形。于是，开发商通过不断高涨的股市热情增发融资，从另一个方面解决了资金饥渴。加上宏观调控下收紧 “地根”的政策，楼市供需矛盾进一步加大，最终上演了一骑绝尘的房价 2007！加息与升值又是一对互相对冲的金融工具。高盛大中华区首席经济学家梁红就公开表示，在人民币被低估的情形下，货币政策的操作空间已极为有限， 加息会拉大中美之间的利差，导致更多的热钱涌入。从这一意义上说，流动性涌入成为加息的另一种成本。众多地产股分析师因此维持地产股增持评级，这似乎也在预示明年房地产业的金融大势。1.1.2 、房贷新政 :央行收紧房贷的信贷管理通知对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管 理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到 35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。“这个政策确实对楼市走向产生了较大的影响，也会持续影响2008 年楼市。一些有二套以上房屋的购房人的资金门槛确实抬高了，即便是刚性需求，也在观望中。 ”上海一位中介公司高层表示。据调查， 10 月以来，深圳、广州、北京、上海等一线城市的房价上扬态势已显松动迹象，成交量更是急速“晴转阴 ”。中原地产统计数据显示，深圳10月新房均价回落至 14797 元/平方米，较 9 月下跌约一成。与此同时，二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市房管局数据，深圳二手房交易量10 月下降36.78%， 9 月的二手房成交价格比8 月下降 47.09%。广州一边， 10 月份住宅成交面积为 55 万平方米，环比下跌 18%。北京， 11 月份一手房成交量日均 364 套，环比下降近 10%，进一步延续 10 月 7%的跌幅。而上海二手房中介人士则介绍， 11 月上海二手房销售量下滑三成 业内人士分析，央行五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于明年初再现楼市“艳阳天 ”。对此，易居房地产研究院的结论则是，明年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。1.1.3 、物业税 “空转”去年十月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第一批六省市试点区域消息传出，有市场人士预测，物业税正式征收可能在 2008 年。专家介绍，尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并， 转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后按年交。目前，物业税的模拟 “空转”已经在北京、深圳、重庆等几个城市试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。国税总局官员此前表示，目前我国不动产征税存在内外税制不统一，房、地分设税种，计税依据不合理，对房地产征收的税费比较多等问题。开征物业税，不仅有利于各类企业公平竞争，也有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范等一系列问题，并可能成为房地产市场的内在稳定器。“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。 ”经济学家樊纲此前评价，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；并稳定政府税收来源，避免“土地财政”。但是，此次纳入的安徽等地专家仍表示，虽然已经进入试点，省内全面开征物业税条件仍不成熟。其中起征点设计、免税标准和税率等技术问题还需要征求各方面意见。即使开始征收，也不会所有房产一并征收，有可能从大面积户型开始征收，且征收比例较小。1.1.4 、关于加大闲置土地处置力度的通知回顾 2007 年，土地市场的整治，特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦。经过去年 “国六条 ”后半年多的房地产调控，闲置土地问题一度有所缓和。以致于今年 4 月，国土资源部在下达2007 年全国土地利用计划时，更多地强调“严格控制新增建设用地总量 ”。但实际情况是，全国各地的土地闲置问题依然严重。在9 月，国土资源部不得不下发了关于加大闲置土地处置力度的通知，要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。根据该通知的要求，各地要严格按照闲置土地处置办法和关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知等文件中有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。如土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在今年年底前完成清退等。另外根据要求，各地要在2008 年 6 月底之前，将闲置土地清理处置情况上报国土资源部。而 10 月，国土资源部再次作出指示，要求各地控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业 凭借其资金实力 “圈占”大面积土地，形成 “垄断”。同时国土资源部强调， 开发商付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书。并且，国土资源部负责人再次强调，各地要保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地；对没有完成廉租房、经济适用房年度供地计划 的，第四季度不得供应其他商品住宅用地；对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租房、经济适用房建设。上述一系列的通知要求，让今年各地闲置土地清理、处置的力度不断加大。无形之中，给那些仍在囤地的开发商带来巨大压力。值得注意的是，北京、深圳、广州等房价增长过快的 “出头鸟 ”，其国土管理部门在处理闲置上更有一些实际举措和惩罚动作，曝光于 “媒光灯 ”下的闲置土地越来越多，使得这一场攻坚战闻到些许 “胜利的味道 ”。1.1.5 、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知今年对于土地市场的 “深层次 ”管理，财税手段的多次使用无疑是划时代的。如自 1 月 1 日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的 “小金库 ”。与此同时，国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条 例的决定公布，修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988 年暂行条例规定的基础上提高了2 倍，征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业。随后， 1 月 25 日，国税总局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，拉开了土地增值税清算的序幕。上述三道 “紧箍咒 ”不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，对于土地市场的健康发展不言而喻。根据国土资源部统计，上半年土地市场方面的税收大幅增长，土地增值税完成 191 亿元，同比增长 79.3%；城镇土地使用税完成138 亿元，同比增长57.1%。而去年全年我国土地增值税收入为231 亿元，城镇土地使用税收入为177 亿元，由此可见，今年我国在土地财税上可谓成效显著。但对此，分析人士却认为，虽然税收增长幅度明显，可与快速上涨的房价相比，却是 “小巫见大巫 ”。而开发商完全可以把税收成本转嫁到购房者身上，其高额利润并不会因此受到严重挤压。实际上，虽然很多开发商对上述政策叫苦不迭，但从目前仍在上涨的房价来看，税收金额大幅增长仅仅意味着挤压了开发商的部分利润给了政府，短期内房地产开发的收益并未受到较大影响，还需要更长的时间来实现平衡。1.1.6 、物权法物权法对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。首先，在土地使用权期限问题上，物权法规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。其次，在车库、车位的归属问题上，物权法规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。第三，在相邻关系的问题 上，物权法规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五，在不动产善意取得制度明确问题上，物权法规定，不动产可以适用善意取得。物权法已于今年10 月 1 日正式实施。或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧宪法在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户 ”。在物权法出台实施的连锁反应下，住宅法、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。1.1.7 、廉租住房保障办法 、经济适用住房管理办法从户籍年限、购房者年龄对申购经济适用房人群进行规定，并从家庭人 数、年收入、人均住房面积、家庭总资产四方面对申购人群进行多方面考查；并将廉租房购房标准明确化。同时，采取“三级审核、两级公示 ”制度确保经济适用房申请过程公正。廉租住房保障办法则进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭 ”；廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。经济适用住房管理办法则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管 理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济 适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住 房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加 强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不 满 5 年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5 年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比 例向政府交纳土地收益等相关价款.明确了准入准出标准，将经济适用房回归到“家庭自身居住 ”功能，实现经济适用房与廉租房的对接。11 月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则让老百姓终于 “有据可查、有法可依 ”。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终验收。1.1.8 、关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知在今年 5 月出台的通知规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。而半年后出台的目录则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将 “普通住宅用地开发建设 ”鼓励投资类别中删除。连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵 式。中国的房地产市场究竟是不是被外资炒热的？中国的房价到底是不是由外资炒高的？比起老外们，中国人大概更想弄明白问题的答案。温家宝总理的一番解释，或许正是对 “限外令 ”最好的注释 “限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。”1.1.9 、关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知通知确定了房地产交易监管形式，即分账户管理。强调房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金；明确资金权属 属于交易当事人：明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。在一连串中介卷款潜逃的恶性事件之后，资金监管政策被“逼”出台。时至今日，资金监管尽管被强制要求执行，但似乎并没有得到热烈反响。或许刚刚发生不久的 “中天事件 ”能够令那些怕麻烦的购房者有所警醒，使这一政策真正落实到位。1.1.10 、关于印发节能减排综合性工作方案的通知国务院于 6 月 3 日发布关于印发节能减排综合性工作方案的通知。该通知提出，要对新建建筑实施建筑能效专项测评，节能不达标的不得办理开工和竣工验收备案手续，不准销售使用。新标准的实施将使目前节约30%的标准提升至 65%，节能标准的提高将对住宅的居住品质、交房标准以及销售价格等有极大的提升，但同时也会加大住宅的建筑成本投入。1.2 、市政动态南岸区辅仁路下穿道通车，打通南岸三大堵点辅仁路下穿道，起点位于南岸区人民医院处，下穿江南大道，在二手车市场处穿出地面，与辅仁路相接。下穿道全长约 370 多米，宽 16 米，为双向 4 车道。江南大道与辅仁路下穿道，形成“十字”交叉，车辆通过上、下两层各行其道。上层的江南大道车流不受影响，仍然供南坪至四公里方向的车辆通行；下层的辅仁路下穿道，则可供南岸区府、四小区、五小区方向的车辆前往四海路、南滨路。点评：南岸区自从长江大桥的交通瓶颈被打开后，很大程度上缓解了南岸的交通压力，并且南岸区的路桥越来越发达，如菜园坝长江大桥等。交通的全力改善将吸引更多的消费者到南岸居住，有助于该区域房地产市场的健康发展。嘉华大桥直上高九路，江北到大坪仅 5 分钟10 月 23 日嘉华大桥接高九路连接道上行线通车，江北至嘉华大桥车辆可经过虎头岩隧道（即上行线）直接上高九路。江北到大坪经嘉华大桥、过虎头岩隧道可以直接抵达， 用时不到 5 分钟。点评：江北和渝中半岛的连接一直是房地产市场所关注的重点。自嘉华大桥修建和通车以来，北滨路随即因为交通的大力改善而再次火热，而大坪板块也将不例外，虎头岩将被更加关注，特别是协信阿卡迪亚和协信云栖谷两个中高端项目，尤其将受益并受到市场关注。重庆菜园坝大桥正式通车10 月 29 日，菜园坝长江大桥正式通车。菜园坝大桥全长 1866 米，其中主桥长 800米，北引桥长 886 米，南引桥长 180 米。这是国内最大的公共交通和城市轻轨两用大桥， 主桥为两层设计，上面为双向 6 车道，限速 60 公里/小时；下面为轻轨 3 号线通道。菜园坝长江大桥创下了三项世界第一：钢箱拱梁跨距 420 米，为世界第一长；是世界第一座公路轻轨两用城市大桥；也是世界第一座采用缆索吊机安装的大桥。此外，该大桥建设采用了缆索吊装系统施工工艺，在国内桥梁建设史上开创了三个第一：塔吊最高（202 米）、跨度最大（420 米）、起吊最重（420 吨）。 点评：菜园坝长江大桥的通车缓解了菜园坝、两路口及南坪的交通拥堵问题，同时也为重庆一小时经济圈打下了坚实的基础。相关调查数据显示，更多的消费者更愿意在交通便捷的情况下选择距离市区中心板块较远的性价比高的项目。随着交通的全面改善，重庆组团中心式居住模式将有所改变，向周边区域或板块扩散。南坪中心转盘改造公布具体施工计划 11 月下旬动工菜园坝大桥通车后，南坪中心转盘改造将在 11 月中下旬动工。整个工程共分 4 个阶段，11 月最先动工的是从南坪长途汽车站入口至南岸区人民医院，长约 640 米。其中，长途汽车站至农机公司路口一段将全封闭施工。南坪环道将添建 5 座人行天桥以缓解人车争道明年春节前，南坪环道交通管制区域内将添设、投用 3 座人行天桥，春节后还将投用2 座人行天桥。这 5 座人行天桥主要建在目前南坪东路、南坪西路、响水路三大人车争道严重的路段。天杨路年内改成六车道再修两立交直通高速路为减轻沙坪坝中心区商圈沉重的交通压力，新增的天杨路快速干道将于年内开工拓宽成双向六车道，并拟在渝长高速立交（往大学城方向）处、岩口（沙区党校旁）增加两座立交。天杨路拓宽改造工程竣工后，沙坪坝核心区的交通将明显缓解，让现在经过沙坪坝三峡广场的过境车辆又有新的通道，可直上环线高速，并缓解杨公桥收费站的交通压力。随着天杨路改造完工，杨公桥到天星桥通行时间仅需 5 分钟左右，与现在需要 20 分钟相比，将省时 15 分钟左右。江北城市政道路一、二标段验收合格江北城市政道路一标段江川路、江州路、文华街东、南、北路、金沙路；二标段江北城大街北路、南路、西大街等道路已完工并于 7 月底通过市质检站的专项验收。一、二标段共长 4.2 千米，宽 15.532 米，双向 46 车道，是贯通重庆大剧院、科技馆的重要通道。1.3 、商品房市场概况市场特征：2007 年重庆市商品房市场供需矛盾在市场套内新增入市量、成交量同比增长的情形下，成交均价大幅度上涨，尤其是“618”之后成交量成交均价的大幅度上扬对 07 年重庆商品住宅市场形成了重要影响。07年重庆市商品住宅供求表万平方米2001501005001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月全市供应量 54.5 18.7 77.6 132 101 55 92.9 38.4 59.9 80.6 76.8 25.3全市成交量 82.6 46.8 80.5 100 122 103 171 170 182 90.4 114 80.8全市供应量全市成交量1.3.1 、供求关系重庆市商品房市场新增供应和成交比例为 1:1.65。本年商品房的新增入市量 812.17 万平方米，套内成交量 1342.56 万平方米，本年的新增供应体量仍然低于市场成交体量，供求矛盾在一定程度上依然紧张。全市供应量 54.4518.7277.55 132 100.655.0292.8938.3659.8780.6476.7725.291月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0万平方米1401201008060402007年重庆商品住宅供应表全市供应量1.3.2 、供应分析2007 年重庆市商品房市场新增供应量为 812.17 万平方米，同比上涨 1，06-07 年整体供应量大致持平。1-6 月供应量（438.35 万平方米）高于 7-12 月供应量（373.82 万平方米），在“618”之后，整体楼市并未因新特区及直辖 10 周年等利好消息加大供应量。1.3.3 、成交分析1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月全市成交量82.6 46.83 80.45 100.4 121.6 103.3 170.6 169.6 181.7 90.41 114.3 80.84 全 市 成 交 均 价 3424 3241 3183 3209 3431 3464 3585 3823 4015 4143 4334 44170050020100040150060200080250010030001203500 140400016045001805000200元/平方米万平方米07年重庆市商品住宅成交情况全市成交量 全市成交均价1.3.3.1 、成交体量分析07年重庆市商品住宅成交量万平方米200150100500全市成交量80.811490.418217017110312210080.546.882.6全市成交量12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月一季度二季度三季度四季度325.25万平方米, 24%521.93万平方米, 39%209.88万平方米, 16%285.5万平方米, 21%07年重庆市商品住宅季度成交量对比2007 年重庆市商品房市场套内累计成交体量为 1342.56 万平方米，同比增长 0.66。本年市场成交量起伏较大，影响本年市场成交量的主要因素为：第一，新特区成立以来， 重庆由区域市场跃进为全国市场，大量投资者看好投资并带动本地客户恐慌性购房，市场存量被大量去化，出现无房可售的状态；第二，市场新增供应量在 6 月后持续走低，开发商捂盘惜售情况严重，就算消费者购房愿望强烈也没有更多的产品可满足需求量；第三， 各方面调控政策陆续出台，购房者心理负担加重，持观望态度增多；第四，一至三季度成交总量稳步上扬，尤其是“618”新特区利好消息之后，第三季度成交总量大幅度增长，达521.93 万平方米，占本年总成交量的 39%，随后由于政策因素的影响，市场观望气氛日渐浓郁，第四季度成交量缩减至 285.5 万平方米。07年重庆市商品住宅成交均价元/平方米5000400030002000100001.3.3.2 、成交均价分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市成交均价342432413183320934313464358538234015414343344417全市商品住宅成交总额亿元80.0060.0040.0020.000.001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月全市成交金额 28.2 15.1 25.6 32.2 41.7 35.8 61.1 64.8 72.9 37.4 49.5 35.7全市成交金额一季度二季度三季度四季度198.96亿元,39%69.06亿元,14% 109.71亿元,22%122.68亿元,25%07年重庆市商品住宅成交金额季度对比表2007 年重庆市商品房套内成交均价 3727 元/平方米，同比增长 11.73%。07 年重庆市商品住宅成交总额为 500.41 亿元，同比增长 12.48%。至 6 月直辖 10 周年及新特区利好消息发布以来，楼市成交均价开始了直线攀升。市场新增供应产品特别是商品住宅的高价位供应体量持续增加，从市场供应价格段来看，55006500 元/平方米之间的产品体量环比上涨近三成，这也是导致本年成交价格直线攀升的原因之一。第二章 区域市场2.1 、渝中区2.1.1 、渝中区房地产 2007 年概况2007 年是重庆乃至整个中国房地产市场不平凡的一年。在年初经历一段时间的调整后，重庆房地产市场经历了6-9 月份商品房成交量快速增长，市场供不应求，成交价格节节攀升等一系列的现象。房地产迎来一股购买投资热潮。就其原因在于 2007 年 6 月 18 号重庆成为城乡结合新型示范区，以及重庆自辖10周年以来重庆经济取得的良好发展等因素对房地产市场的影响。随着国家一系列宏观调空政策的出台，上演了一幕由政府、开发商、消费者为主角的拉锯 战， 10 月份以后成交量显著下降。渝中区作为重庆的主城核心区域由于可供开发的土地资源有限，所以成交量在主城各区中偏低。 1-11 月份建筑面积总成交量为73.12 万平米；成交总金额为 24.52 亿元；建筑面积成交均价为3353 元/平米；新增商品房面积为29.42万平米。2.1.2 、土地交易情况2007 年渝中区土地成交情况土地位置用 途土地面积建筑规模(m2)竞得单位竞得时间成交价平均价格（万元/平米）平米(万元)渝中黄花园 C 分区 C29-6-1、C29-8 号土地用途为二类居住、商业、金融业24794136367协信集团2007-12-18540000.3960长江二路 174 号250000935000龙湖地产集团2007-8-103025000.3235渝中区石油路 1号二类居住、商业金融业、小学191400674700恒大地产集团重庆有限公司2007-8-61627840.2413渝中区大杨石组团 J 分区 J03- 3-2/02 宗地化龙桥拆迁安置房815648936重庆永基房地产开发有限公司2007-6-1620700.0423渝中区李子坝四村宗地二类居住兼容公建710942654重庆长帆地产发展有限公司2007-4-527000.0633渝中区鹅岭正街176 号公建274510940.67重庆市鹅岭酒店有限责任公司2007-2-167870.0719渝中区太平门大码头宗地住宅、公建702542319重庆大唐盛世房地产开发有限公司2007-1-1044890.1060合计4912291890916.75293300.2799渝中区土地 2007 年土地供应面积为 491229 平米，可提供建筑面积 1890916.7 平米。建筑面积每平方米达到 2799 元。其中长江二路 174 号（后工地块）其土地面积为 250000 平米，建筑面积 935000 平米，可建筑面积均价达到 3235 元/平米、渝中区石油路 1 号（科技学院地块）面积为 191400 平米，可建筑面积 674700 平米，可建筑面积均价达到 2413 元/平米。大平区域的这两宗土地占渝中 2007 年整个土地供应量 89.86%。在渝中是绝版的两块可以成片开发的大宗土地。由此可以看出渝中区域在今后推出的商品房推出的商品房价格还将有进一步的提升。在未来的商品房推出的价格以及户型都将很大程度上受到这两宗土地的影响。2.1.3 、商品房成交情况2.1.3.1 、商品房成交均价走势4500400035003547430002500200015001000500033033263286031231234567891038363144297732613142均价(建面元平米)月份渝中区商品房成交均价7 月以前涨幅比较平缓， 1 月到 7 月建面每平米增长284 元，增长 9.9%。从 7 月份开始涨幅比较明显。 7 月到 11 月建面每平米增长1021 元，增长 32.5%。1 月到 11 月建面每平米增长 1305 元，增长 45.63%。期间由于 6 月 18 号重庆成为新经济特区，区县以及市外购房团看好重庆市区房地产市场，很多潜在客户以及投资性客户也涌进房地产市场，导致重庆商品房价格全面飘升。2.1.3.2 、2007 年 1-11 月份渝中区成交面积分析2007年1月-11月成交面积走势图1411.32成交面积(万平米)12108644.51202.5184.515.454.6512.918.56.714.051234567891011成交面积(万平米)月份渝中区商品房 2007 年总成交量为 73.12 万平米。7 月以前每月成交量在 4-5 万平米左右。3 月成交量达到 8 万平米，这渝中区在 3 月期间连续推出三大盘有关，包括：3 月 17号推出的康德糖果盒社区、3 月 24 号推出的卡萨国际社区、3 月 31 号推出的协信阿卡迪亚社区。7-9 月成交量呈现井喷式增长，其中 9 月达到顶点，成交量为 12.91 万平米。这是由于整个重庆乃至全国大的房地产环境的影响，特别是重庆自辖十周年所体现的经济势力以及重庆本身商品房价格与沿海及各大同类城市之间存在差价并且在 6 月 18 号重庆成为新经济特区，区县以及市外购房团看好重庆市区房地产市场，很多潜在客户以及投资性客户也涌进房地产市场，导致成交量快速飙升。9 月商品房成交量大幅下滑，到 11 月份成交量只有 4.05 万平米。这是由于政府相继对贷款的多次提息，增加第二套房首付比例，推出经济适用房管理条理，廉租房管理办法，以及央行的紧缩银根政策、还有即将推出的物业税等都对房地产过热 起到了抑制作用，特别是让购房者看到了政府调控房地产市场的决心。但是从商品房的成交情况可以看出，消费者对商品房的刚性需求还存在，这一时段消费者与开发商还处在相互对峙阶段。并且与开发商的故意捂盘有一定的关系。每月成交金额占成交总额百分比图7%5%3%10%10%6%20%7%6%11%15%12345678910112.1.3.3 、每月成交总金额比较成交金额受成交面积的影响，所以在 3、7、8、9 月份成交面积较高的情况下分别占到成交金额的 10%、15%、11%、20%，4 个月的成交金额占到全部金额的 56%。1234567891011均价(建面元平米) 2860 3142 2977 3123 3261 3303 3144 3263 3547 3836 4165成交面积(万平米) 4.51 2.5184.51 5.45 4.65 11.32 8.5 12.91 6.71 4.05月份202.511000500044.054.654.514.51150065.456.71200088.581031443142 2977 3123286030002500123263 35473261 33033500383611.32400014416512.914500成交均价与成交面积走势图比较均价(建面元平米)成交面积(万平米)建面成交均价(元平米)成交面积(万平米)2.1.3.4 、成交均价对成交面积的影响从价格图与成交量的走势比较来看，在 10 月份以前价格对成交量的影响并不是很大，特别是在 7-9 月在商品房价格继续升高的同时，商品房成交量却一再创造神话，刷新单月成交记录。而当 10 月份、11 月份商品房价格上升到建筑面积每平米 4165 元时，超过普通购房者的心理承受能力时，价格所体现的杠杆调节能力就得到了一定的体现。由图看出，所以商品房并不是一般的商品。作为特殊的商品其成交价格只要不超过购买者的心理底线，对商品房的成交量就没有多大的影响。2.1.3.5 、成交户型占比分析与成交价格段占比分析成交户型比例图（以 10 月为例分析）不同户型所占成交金额分析(万元)1545.1, 11%4001.89, 28%2528.21, 18%70以下70-9090-120120-1502210.05, 16%150以上3897.82, 27%由图可以看出渝中区商品房的成交情况为：70 平米以下的占比最高，达到 28%，渝中区作为重庆的经济娱乐中心，是很多年轻的新新人群向往的居住区域，他们的经济势力有限， 所以对小户型非常亲柰。并且渝中区商品房价格比较高，就造成渝中区域小户型成交量较大。其次 150 平米以上的占比也达到 27%，其中以协信阿卡迪亚社区为主的楼盘推出超大户型楼盘对大户型成交量有很大的贡献。其他户型占比比较平均。3000-35007.73%3500-400020.04%2500-300030.81%4000-450014.93%4500-50006.54%2000-25000.80%1500-20007.59%1500以下0.08%5000以上11.49%2 0 0 7 年1 0 月渝中区商品房住宅价格段分布商品房价格段成交量分析（以 10 月为例）由图可知，2500-4000 这一价格（建筑面积元/平米）占据购房的主流价格段，占比为： 50.85%超过所有成交量的一半以上，而 2500 以下也有 8.47 的占比率，成交均价在 4500 以上的占比 18.03%。这些数据表明渝中区域内的商品房价格建筑面积已经稳定在 4000 元/平米左右。2.1.3.6 、新增商品房面积分析2006 年 10 月-2007 年 10 新增商品房供应量：212.25 3.410002.95011224.92 11.2 0.960012147.14 0.06 2.42 0.72新增供应量新增楼盘个数2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月2007年120011月 12月6年2 0 0 6 年1 0 月2 0 0 7 年1 0 月新盘上市分析个万平方米12 4.54103.5832.56241.5210.5002006 年 10 月-2007 年 10 新增商品房供应量 36.03 万平米，其中 2007 年 3、4 月供应量较大，达到 15.94 万平米。主要是康德糖果盒社区、卡萨国际社区、协信阿卡迪亚社区等楼盘提供了很大的商品房供应量。每月新增面积与成交面积比较图每月新增面积与成交面积比较图1412.911211.211.321088.586.716面积(万平米) 4.5144.925.454.514.653.412.512.954.053.012.2520.720.960000123456月份7891011成交面积(万平米)新增面积(亿元)月份1234567891011成交面积(万平米)4.512.5184.515.454.6511.38.512.916.714.05新增面积(亿元)0.7204.9211.20.9602.9502.253.413.01图上数据反映：2006 年 10 月到 2007 年 11 月渝中区域共提供商品房面积为 39.04 万平米，2007 年 1 月到 11 月总成交面积为 73.12 万方，成交面积比 2006 年 10 月至今供应面积还要多出 34.08 万方。可以看出今年 1-11 月份对渝中区商品房以前的剩余商品房的销售做出了很大贡献，在成交 2006 年 10 月-2007 年 11 月新增商品房供应量的同时还交易掉2006 年 10 月以前的 34.08 万平米的商品房。2007 年 1-10 月成交面积与 2006 年同期成交面积比较(套内面积万平米)时间段2007 年 1-102006 年 1-10同期对比成交面积(万平米)5964426487728.1%2007 年 1-10 月份比 2006 年同期下降 8.1%，是主城各区中成交量唯一下降的区域。在2007 年 1-11 月内渝中区共计推出楼盘数为 13 个。主要原因是因为渝中区域内可供开发的土地越来越少，导致楼盘以及商品房供应偏低，对整个渝中区域内的成交面积造成很大的影响。楼盘名称：物业名称物业地址物业类别物业价格开发商凤凰台渝中长江路 51 号高尚住宅不详重庆钧华置业发展有限公司金江大厦渝中区文化街 1 号小户型5300 元/平方米均重庆典华物业发展有限公司V8 区渝中大坪医学院路商住楼5400 元/平方米均重庆永缘房地产开发有限公司南方新城苹果派渝中高九路南方新城普通住宅4890 元/平方米均重庆南方集团有限公司协信云栖谷渝中大坪六店子虎头岩（协信阿卡迪亚旁）高尚住宅5200 元/平方米均重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司兰波红城丽景渝中大坪长江二路 39号(红楼宾馆旁)普通住宅4800 元/平方米均重庆兰波房屋开发有限公司天鸿国际渝中大溪沟河街 75 号(大溪沟轻轨车站旁)其它4500 元/平方米均重庆市万康房地产开发有限责任公司,重庆天华房地产开发有限公司CASA 卡萨国际公寓渝中一号桥旁公寓7200 元/平方米均重庆和信实业发展有限公司 重庆艺朗房地产开发有限公司江湾国际花都渝中大坪红楼宾馆往肖家湾方向前行 50 米进入花园洋房5300 元/平方米均旭庆房产协信阿卡迪亚渝中大坪六店子虎头岩365 米山顶别墅10000 元/平方米 均