房地产开发经营业务企业所得税处理办法

国家税务务总局关关于印发发房地地产开发发经营业业务企业业所得税税处理办办法的的通知国税发20009331号颁布时间间：20009-3-66发文单单位：国国家税务务总局各省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市国国家税务务局、地地方税务务局：为了了加强从从事房地地产开发发经营企企业的企企业所得得税征收收管理，规规范从事事房地产产开发经经营业务务企业的的纳税行行为，根根据中中华人民民共和国国企业所所得税法法及其其实施条条例、中中华人民民共和国国税收征征收管理理法及及其实施施细则等等有关税税收法律律、行政政法规的的规定，结结合房地地产开发发经营业业务的特特点，国国家税务务总局制制定了房房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法，现现印发给给你们，请请遵照执执行。二九年年三月六六日房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法第一一章 总总 则 第一一条 根根据中中华人民民共和国国企业所所得税法法及其其实施条条例、中中华人民民共和国国税收征征收管理理法及及其实施施细则等等有关税税收法律律、行政政法规的的规定，制制定本办办法。第二二条 本本办法适适用于中中国境内内从事房房地产开开发经营营业务的的企业（以以下简称称企业）。第三三条 企企业房地地产开发发经营业业务包括括土地的的开发，建建造、销销售住宅宅、商业业用房以以及其他他建筑物物、附着着物、配配套设施施等开发发产品。除除土地开开发之外外，其他他开发产产品符合合下列条条件之一一的，应应视为已已经完工工：（一一） 开开发产品品竣工证证明材料料已报房房地产管管理部门门备案。（二二） 开开发产品品已开始始投入使使用。（三三） 开开发产品品已取得得了初始始产权证证明。第四四条 企企业出现现中华华人民共共和国税税收征收收管理法法第三三十五条条规定的的情形，税税务机关关可对其其以往应应缴的企企业所得得税按核核定征收收方式进进行征收收管理，并并逐步规规范，同同时按中中华人民民共和国国税收征征收管理理法等等税收法法律、行行政法规规的规定定进行处处理，但但不得事事先确定定企业的的所得税税按核定定征收方方式进行行征收、管管理。第二二章 收收入的税税务处理理第五五条 开开发产品品销售收收入的范范围为销销售开发发产品过过程中取取得的全全部价款款，包括括现金、现现金等价价物及其其他经济济利益。企企业代有有关部门门、单位位和企业业收取的的各种基基金、费费用和附附加等，凡凡纳入开开发产品品价内或或由企业业开具发发票的，应应按规定定全部确确认为销销售收入入；未纳纳入开发发产品价价内并由由企业之之外的其其他收取取部门、单单位开具具发票的的，可作作为代收收代缴款款项进行行管理。第六六条 企企业通过过正式签签订房房地产销销售合同同或房房地产预预售合同同所取取得的收收入，应应确认为为销售收收入的实实现，具具体按以以下规定定确认：（一一）采取取一次性性全额收收款方式式销售开开发产品品的，应应于实际际收讫价价款或取取得索取取价款凭凭据（权权利）之之日，确确认收入入的实现现。（二二）采取取分期收收款方式式销售开开发产品品的，应应按销售售合同或或协议约约定的价价款和付付款日确确认收入入的实现现。付款款方提前前付款的的，在实实际付款款日确认认收入的的实现。（三三）采取取银行按揭揭方式销销售开发发产品的的，应按按销售合合同或协协议约定定的价款款确定收收入额，其其首付款款应于实实际收到到日确认认收入的的实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入的实现现。（四四）采取取委托方方式销售售开发产产品的，应应按以下下原则确确认收入入的实现现：1.采取支支付手续续费方式式委托销销售开发发产品的的，应按按销售合合同或协协议中约约定的价价款于收收到受托托方已销销开发产产品清单单之日确确认收入入的实现现。2.采取视视同买断断方式委委托销售售开发产产品的，属属于企业业与购买买方签订订销售合合同或协协议，或或企业、受受托方、购购买方三三方共同同签订销销售合同同或协议议的，如如果销售售合同或或协议中中约定的的价格高高于买断断价格，则则应按销销售合同同或协议议中约定定的价格格计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现；如如果属于于前两种种情况中中销售合合同或协协议中约约定的价价格低于于买断价价格，以以及属于于受托方方与购买买方签订订销售合合同或协协议的，则则应按买买断价格格计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。3.采取基基价（保保底价）并并实行超超基价双双方分成成方式委委托销售售开发产产品的，属属于由企企业与购购买方签签订销售售合同或或协议，或或企业、受受托方、购购买方三三方共同同签订销销售合同同或协议议的，如如果销售售合同或或协议中中约定的的价格高高于基价价，则应应按销售售合同或或协议中中约定的的价格计计算的价价款于收收到受托托方已销销开发产产品清单单之日确确认收入入的实现现，企业业按规定定支付受受托方的的分成额额，不得得直接从从销售收收入中减减除；如如果销售售合同或或协议约约定的价价格低于于基价的的，则应应按基价价计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。属属于由受受托方与与购买方方直接签签订销售售合同的的，则应应按基价价加上按按规定取取得的分分成额于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。4.采取包包销方式式委托销销售开发发产品的的，包销销期内可可根据包包销合同同的有关关约定，参参照上述述1至33项规定定确认收收入的实实现；包包销期满满后尚未未出售的的开发产产品，企企业应根根据包销销合同或或协议约约定的价价款和付付款方式式确认收收入的实实现。第七七条 企企业将开开发产品品用于捐捐赠、赞赞助、职职工福利利、奖励励、对外外投资、分分配给股股东或投投资人、抵抵偿债务务、换取取其他企企事业单单位和个个人的非非货币性性资产等等行为，应应视同销销售，于于开发产产品所有有权或使使用权转转移，或或于实际际取得利利益权利利时确认认收入（或或利润）的的实现。确确认收入入（或利利润）的的方法和和顺序为为：（一一）按本本企业近近期或本本年度最最近月份份同类开开发产品品市场销销售价格格确定；（二二）由主主管税务务机关参参照当地地同类开开发产品品市场公公允价值值确定；（三三）按开开发产品品的成本本利润率率确定。开开发产品品的成本本利润率率不得低低于155%，具具体比例例由主管管税务机机关确定定。第八八条 企企业销售售未完工工开发产产品的计计税毛利利率由各各省、自自治、直直辖市国国家税务务局、地地方税务务局按下下列规定定进行确确定：（一一）开发发项目位位于省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市人人民政府府所在地地城市城城区和郊郊区的，不不得低于于15。（二二）开发发项目位位于地及及地级市市城区及及郊区的的，不得得低于110%.（三三）开发发项目位位于其他他地区的的，不得得低于55。（四四）属于于经济适适用房、限限价房和和危改房房的，不不得低于于3%.第九九条 企企业销售售未完工工开发产产品取得得的收入入，应先先按预计计计税毛毛利率分分季（或或月）计计算出预预计毛利利额，计计入当期期应纳税税所得额额。开发发产品完完工后，企企业应及及时结算算其计税税成本并并计算此此前销售售收入的的实际毛毛利额，同同时将其其实际毛毛利额与与其对应应的预计计毛利额额之间的的差额，计计入当年年度企业业本项目目与其他他项目合合并计算算的应纳纳税所得得额。在年年度纳税税申报时时，企业业须出具具对该项项开发产产品实际际毛利额额与预计计毛利额额之间差差异调整整情况的的报告以以及税务务机关需需要的其其他相关关资料。第十十条 企企业新建建的开发发产品在在尚未完完工或办办理房地地产初始始登记、取取得产权权证前，与与承租人人签订租租赁预约约协议的的，自开开发产品品交付承承租人使使用之日日起，出出租方取取得的预预租价款款按租金金确认收收入的实实现。第三三章 成成本、费费用扣除除的税务务处理第十十一条 企业在在进行成成本、费费用的核核算与扣扣除时，必必须按规规定区分分期间费费用和开开发产品品计税成成本、已已销开发发产品计计税成本本与未销销开发产产品计税税成本。第十十二条 企业发发生的期期间费用用、已销销开发产产品计税税成本、营营业税金金及附加加、土地地增值税税准予当当期按规规定扣除除。第十十三条 开发产产品计税税成本的的核算应应按第四四章的规规定进行行处理。第十十四条 已销开开发产品品的计税税成本，按按当期已已实现销销售的可可售面积积和可售售面积单单位工程程成本确确认。可可售面积积单位工工程成本本和已销销开发产产品的计计税成本本按下列列公式计计算确定定：可售售面积单单位工程程成本=成本对对象总成成本成本对对象总可可售面积积已销销开发产产品的计计税成本本=已实实现销售售的可售售面积可售面面积单位位工程成成本第十十五条 企业对对尚未出出售的已已完工开开发产品品和按照照有关法法律、法法规或合合同规定定对已售售开发产产品（包包括共用用部位、共共用设施施设备）进进行日常常维护、保保养、修修理等实实际发生生的维修修费用，准准予在当当期据实实扣除。第十十六条 企业将将已计入入销售收收入的共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金按按规定移移交给有有关部门门、单位位的，应应于移交交时扣除除。第十十七条 企业在在开发区区内建造造的会所所、物业业管理场场所、电电站、热热力站、水水厂、文文体场馆馆、幼儿儿园等配配套设施施，按以以下规定定进行处处理：（一一）属于于非营利利性且产产权属于于全体业业主的，或或无偿赠赠与地方方政府、公公用事业业单位的的，可将将其视为为公共配配套设施施，其建建造费用用按公共共配套设设施费的的有关规规定进行行处理。（二二）属于于营利性性的，或或产权归归企业所所有的，或或未明确确产权归归属的，或或无偿赠赠与地方方政府、公公用事业业单位以以外其他他单位的的，应当当单独核核算其成成本。除除企业自自用应按按建造固固定资产产进行处处理外，其其他一律律按建造造开发产产品进行行处理。第十十八条 企业在在开发区区内建造造的邮电电通讯、学学校、医医疗设施施应单独独核算成成本，其其中，由由企业与与国家有有关业务务管理部部门、单单位合资资建设，完完工后有有偿移交交的，国国家有关关业务管管理部门门、单位位给予的的经济补补偿可直直接抵扣扣该项目目的建造造成本，抵抵扣后的的差额应应调整当当期应纳纳税所得得额。第十十九条 企业采采取银行行按揭方方式销售售开发产产品的，凡凡约定企企业为购购买方的的按揭贷贷款提供供担保的的，其销销售开发发产品时时向银行行提供的的保证金金（担保保金）不不得从销销售收入入中减除除，也不不得作为为费用在在当期税税前扣除除，但实实际发生生损失时时可据实实扣除。第二二十条 企业委委托境外外机构销销售开发发产品的的，其支支付境外外机构的的销售费费用（含含佣金或或手续费费）不超超过委托托销售收收入100%的部部分，准准予据实实扣除。第二二十一条条 企业业的利息息支出按按以下规规定进行行处理：（一一）企业业为建造造开发产产品借入入资金而而发生的的符合税税收规定定的借款款费用，可可按企业业会计准准则的规规定进行行归集和和分配，其其中属于于财务费费用性质质的借款款费用，可可直接在在税前扣扣除。（二二）企业业集团或或其成员员企业统统一向金金融机构构借款分分摊集团团内部其其他成员员企业使使用的，借借入方凡凡能出具具从金融融机构取取得借款款的证明明文件，可可以在使使用借款款的企业业间合理理的分摊摊利息费费用，使使用借款款的企业业分摊的的合理利利息准予予在税前前扣除。第二二十二条条 企业业因国家家无偿收收回土地地使用权权而形成成的损失失，可作作为财产产损失按按有关规规定在税税前扣除除。第二二十三条条 企业业开发产产品（以以成本对对象为计计量单位位）整体体报废或或毁损，其其净损失失按有关关规定审审核确认认后准予予在税前前扣除。第二二十四条条 企业业开发产产品转为为自用的的，其实实际使用用时间累累计未超超过122个月又又销售的的，不得得在税前前扣除折折旧费用用。第四四章 计计税成本本的核算算第二二十五条条 计税税成本是是指企业业在开发发、建造造开发产产品（包包括固定定资产，下下同）过过程中所所发生的的按照税税收规定定进行核核算与计计量的应应归入某某项成本本对象的的各项费费用。第二二十六条条 成本本对象是是指为归归集和分分配开发发产品开开发、建建造过程程中的各各项耗费费而确定定的费用用承担项项目。计计税成本本对象的的确定原原则如下下：（一一）可否否销售原原则。开开发产品品能够对对外经营营销售的的，应作作为独立立的计税税成本对对象进行行成本核核算；不不能对外外经营销销售的，可可先作为为过渡性性成本对对象进行行归集，然然后再将将其相关关成本摊摊入能够够对外经经营销售售的成本本对象。（二二）分类类归集原原则。对对同一开开发地点点、竣工工时间相相近、产产品结构构类型没没有明显显差异的的群体开开发的项项目，可可作为一一个成本本对象进进行核算算。（三三）功能能区分原原则。开开发项目目某组成成部分相相对独立立，且具具有不同同使用功功能时，可可以作为为独立的的成本对对象进行行核算。（四四）定价价差异原原则。开开发产品品因其产产品类型型或功能能不同等等而导致致其预期期售价存存在较大大差异的的，应分分别作为为成本对对象进行行核算。（五五）成本本差异原原则。开开发产品品因建筑筑上存在在明显差差异可能能导致其其建造成成本出现现较大差差异的，要要分别作作为成本本对象进进行核算算。（六六）权益益区分原原则。开开发项目目属于受受托代建建的或多多方合作作开发的的，应结结合上述述原则分分别划分分成本对对象进行行核算。成本本对象由由企业在在开工之之前合理理确定，并并报主管管税务机机关备案案。成本本对象一一经确定定，不能能随意更更改或相相互混淆淆，如确确需改变变成本对对象的，应应征得主主管税务务机关同同意。第二二十七条条 开发发产品计计税成本本支出的的内容如如下：（一一）土地地征用费费及拆迁迁补偿费费。指为为取得土土地开发发使用权权（或开开发权）而而发生的的各项费费用，主主要包括括土地买买价或出出让金、大大市政配配套费、契契税、耕耕地占用用税、土土地使用用费、土土地闲置置费、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价及及相关税税费、拆拆迁补偿偿支出、安安置及动动迁支出出、回迁迁房建造造支出、农农作物补补偿费、危危房补偿偿费等。（二二）前期期工程费费。指项项目开发发前期发发生的水水文地质质勘察、测测绘、规规划、设设计、可可行性研研究、筹筹建、场场地通平平等前期期费用。（三三）建筑筑安装工工程费。指指开发项项目开发发过程中中发生的的各项建建筑安装装费用。主主要包括括开发项项目建筑筑工程费费和开发发项目安安装工程程费等。（四四）基础础设施建建设费。指指开发项项目在开开发过程程中所发发生的各各项基础础设施支支出，主主要包括括开发项项目内道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明等社社区管网网工程费费和环境境卫生、园园林绿化化等园林林环境工工程费。（五五）公共共配套设设施费：指开发发项目内内发生的的、独立立的、非非营利性性的，且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、政政府公用用事业单单位的公公共配套套设施支支出。（六六）开发发间接费费。指企企业为直直接组织织和管理理开发项项目所发发生的，且且不能将将其归属属于特定定成本对对象的成成本费用用性支出出。主要要包括管管理人员员工资、职职工福利利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、工工程管理理费、周周转房摊摊销以及及项目营营销设施施建造费费等。第二二十八条条 企业业计税成成本核算算的一般般程序如如下：（一一）对当当期实际际发生的的各项支支出，按按其性质质、经济济用途及及发生的的地点、时时间区进进行整理理、归类类，并将将其区分分为应计计入成本本对象的的成本和和应在当当期税前前扣除的的期间费费用。同同时还应应按规定定对在有有关预提提费用和和待摊费费用进行行计量与与确认。（二二）对应应计入成成本对象象中的各各项实际际支出、预预提费用用、待摊摊费用等等合理的的划分为为直接成成本、间间接成本本和共同同成本， 并按规规定将其其合理的的归集、分分配至已已完工成成本对象象、在建建成本对对象和未未建成本本对象。（三三）对期期前已完完工成本本对象应应负担的的成本费费用按已已销开发发产品、未未销开发发产品和和固定资资产进行行分配，其其中应由由已销开开发产品品负担的的部分，在在当期纳纳税申报报时进行行扣除，未未销开发发产品应应负担的的成本费费用待其其实际销销售时再再予扣除除。（四四）对本本期已完完工成本本对象分分类为开开发产品品和固定定资产并并对其计计税成本本进行结结算。其其中属于于开发产产品的，应应按可售售面积计计算其单单位工程程成本，据据此再计计算已销销开发产产品计税税成本和和未销开开发产品品计税成成本。对对本期已已销开发发产品的的计税成成本，准准予在当当期扣除除，未销销开发产产品计税税成本待待其实际际销售时时再予扣扣除。（五五）对本本期未完完工和尚尚未建造造的成本本对象应应当负担担的成本本费用，应应按分别别建立明明细台帐帐，待开开发产品品完工后后再予结结算。第二二十九条条 企业业开发、建建造的开开发产品品应按制制造成本本法进行行计量与与核算。其其中，应应计入开开发产品品成本中中的费用用属于直直接成本本和能够够分清成成本对象象的间接接成本，直直接计入入成本对对象，共共同成本本和不能能分清负负担对象象的间接接成本，应应按受益益的原则则和配比比的原则则分配至至各成本本对象，具具体分配配方法可可按以下下规定选选择其一一：（一一）占地地面积法法。指按按已动工工开发成成本对象象占地面面积占开开发用地地总面积积的比例例进行分分配。1.一次性性开发的的，按某某一成本本对象占占地面积积占全部部成本对对象占地地总面积积的比例例进行分分配。2.分期开开发的，首首先按本本期全部部成本对对象占地地面积占占开发用用地总面面积的比比例进行行分配，然然后再按按某一成成本对象象占地面面积占期期内全部部成本对对象占地地总面积积的比例例进行分分配。期内内全部成成本对象象应负担担的占地地面积为为期内开开发用地地占地面面积减除除应由各各期成本本对象共共同负担担的占地地面积。（二二）建筑筑面积法法。指按按已动工工开发成成本对象象建筑面面积占开开发用地地总建筑筑面积的的比例进进行分配配。1.一次性性开发的的，按某某一成本本对象建建筑面积积占全部部成本对对象建筑筑面积的的比例进进行分配配。2.分期开开发的，首首先按期期内成本本对象建建筑面积积占开发发用地计计划建筑筑面积的的比例进进行分配配，然后后再按某某一成本本对象建建筑面积积占期内内成本对对象总建建筑面积积的比例例进行分分配。（三三）直接接成本法法。指按按期内某某一成本本对象的的直接开开发成本本占期内内全部成成本对象象直接开开发成本本的比例例进行分分配。（四四）预算算造价法法。指按按期内某某一成本本对象预预算造价价占期内内全部成成本对象象预算造造价的比比例进行行分配。第三三十条 企业下下列成本本应按以以下方法法进行分分配：（一一）土地地成本，一一般按占占地面积积法进行行分配。如如果确需需结合其其他方法法进行分分配的，应应商税务务机关同同意。土地地开发同同时连结结房地产产开发的的，属于于一次性性取得土土地分期期开发房房地产的的情况，其其土地开开发成本本经商税税务机关关同意后后可先按按土地整整体预算算成本进进行分配配，待土土地整体体开发完完毕再行行调整。（二二）单独独作为过过渡性成成本对象象核算的的公共配配套设施施开发成成本，应应按建筑筑面积法法进行分分配。（三三）借款款费用属属于不同同成本对对象共同同负担的的，按直直接成本本法或按按预算造造价法进进行分配配。（四四）其他他成本项项目的分分配法由由企业自自行确定定。第三三十一条条 企业业以非货货币交易易方式取取得土地地使用权权的，应应按下列列规定确确定其成成本：（一一）企业业、单位位以换取取开发产产品为目目的，将将土地使使用权投投资企业业的，按按下列规规定进行行处理：1.换取的的开发产产品如为为该项土土地开发发、建造造的，接接受投资资的企业业在接受受土地使使用权时时暂不确确认其成成本，待待首次分分出开发发产品时时，再按按应分出出开发产产品（包包括首次次分出的的和以后后应分出出的）的的市场公公允价值值和土地地使用权权转移过过程中应应支付的的相关税税费计算算确认该该项土地地使用权权的成本本。如涉涉及补价价，土地地使用权权的取得得成本还还应加上上应支付付的补价价款或减减除应收收到的补补价款。2.换取的的开发产产品如为为其他土土地开发发、建造造的，接接受投资资的企业业在投资资交易发发生时，按按应付出出开发产产品市场场公允价价值和土土地使用用权转移移过程中中应支付付的相关关税费计计算确认认该项土土地使用用权的成成本。如如涉及补补价，土土地使用用权的取取得成本本还应加加上应支支付的补补价款或或减除应应收到的的补价款款。（二二）企业业、单位位以股权权的形式式，将土土地使用用权投资资企业的的，接受受投资的的企业应应在投资资交易发发生时，按按该项土土地使用用权的市市场公允允价值和和土地使使用权转转移过程程中应支支付的相相关税费费计算确确认该项项土地使使用权的的取得成成本。如如涉及补补价，土土地使用用权的取取得成本本还应加加上应支支付的补补价款或或减除应应收到的的补价款款。第三三十二条条 除以以下几项项预提（应应付）费费用外，计计税成本本均应为为实际发发生的成成本。（一一）出包包工程未未最终办办理结算算而未取取得全额额发票的的，在证证明资料料充分的的前提下下，其发发票不足足金额可可以预提提，但最最高不得得超过合合同总金金额的110。（二二）公共共配套设设施尚未未建造或或尚未完完工的，可可按预算算造价合合理预提提建造费费用。此此类公共共配套设设施必须须符合已已在售房房合同、协协议或广广告、模模型中明明确承诺诺建造且且不可撤撤销，或或按照法法律法规规规定必必须配套套建造的的条件。（三三）应向向政府上上交但尚尚未上交交的报批批报建费费用、物物业完善善费用可可以按规规定预提提。物业业完善费费用是指指按规定定应由企企业承担担的物业业管理基基金、公公建维修修基金或或其他专专项基金金。第三三十三条条 企业业单独建建造的停停车场所所，应作作为成本本对象单单独核算算。利用用地下基基础设施施形成的的停车场场所，作作为公共共配套设设施进行行处理。第三三十四条条 企业业在结算算计税成成本时其其实际发发生的支支出应当当取得但但未取得得合法凭凭据的，不不得计入入计税成成本，待待实际取取得合法法凭据时时，再按按规定计计入计税税成本。第三三十五条条 开发发产品完完工以后后，企业业可在完完工年度度企业所所得税汇汇算清缴缴前选择择确定计计税成本本核算的的终止日日，不得得滞后。凡凡已完工工开发产产品在完完工年度度未按规规定结算算计税成成本，主主管税务务机关有有权确定定或核定定其计税税成本，据据此进行行纳税调调整，并并按中中华人民民共和国国税收征征收管理理法的的有关规规定对其其进行处处理。第五五章 特特定事项项的税务务处理第三三十六条条 企业业以本企企业为主主体联合合其他企企业、单单位、个个人合作作或合资资开发房房地产项项目，且且该项目目未成立立独立法法人公司司的，按按下列规规定进行行处理：（一一）凡开开发合同同或协议议中约定定向投资资各方（即即合作、合合资方，下下同）分分配开发发产品的的，企业业在首次次分配开开发产品品时，如如该项目目已经结结算计税税成本，其其应分配配给投资资方开发发产品的的计税成成本与其其投资额额之间的的差额计计入当期期应纳税税所得额额；如未未结算计计税成本本，则将将投资方方的投资资额视同同销售收收入进行行相关的的税务处处理。（二二）凡开开发合同同或协议议中约定定分配项项目利润润的，应应按以下下规定进进行处理理：1. 企业业应将该该项目形形成的营营业利润润额并入入当期应应纳税所所得额统统一申报报缴纳企企业所得得税，不不得在税税前分配配该项目目的利润润。同时时不能因因接受投投资方投投资额而而在成本本中摊销销或在税税前扣除除相关的的利息支支出。2.投资方方取得该该项目的的营业利利润应视视同股息息、红利利进行相相关的税税务处理理。第三三十七条条 企业业以换取取开发产产品为目目的，将将土地使使用权投投资其他他企业房房地产开开发项目目的，按按以下规规定进行行处理：企业业应在首首次取得得开发产产品时，将将其分解解为转让让土地使使用权和和购入开开发产品品两项经经济业务务进行所所得税处处理，并并按应从从该项目目取得的的开发产产品（包包括首次次取得的的和以后后应取得得的）的的市场公公允价值值计算确确认土地地使用权权转让所所得或损损失。第六六章 附附 则第三三十八条条 从事事房地产产开发经经营业务务的外商商投资企企业在220077年122月311日前存存有销售售未完工工开发产产品取得得的收入入，至该该项开发发产品完完工后，一一律按本本办法第第九条规规定的办办法进行行税务处处理。第三三十九条条 本通通知自220088年1月月1日起起执行。