[经管营销]工程管理专业论文

宁波理工学院 毕业设计（论文）题 目 商品住宅开发企业的社会责任解析 姓 名 * 学 号 * 专业班级 07工程管理（1）班 指导教师 * 分 院 土木建筑工程分院 完成日期 2011年 5 月 20 日 26毕业论文（设计）任务书一、题目：商品住宅开发企业的社会责任解析 二、分院 土木建筑工程分院 学生姓名* 专业班级 07工程管理1班 学号*发放日期 2011年2月21日 三、指导教师对毕业论文（设计）的进度安排及任务要求：1、 主要任务与目标:通过阅读文献、撰写论文、论文答辩等毕业论文诸环节，巩固所学基础理论和专业知识，培养学生严肃认真的科学态度和严谨求实的工作作风。2、 主要内容与基本要求:备受争议的商品住宅开发行业, 也是质量事件、安全事件、信誉危机频发的行业。作为行业主体之一的开发企业，如何承担起对社会和利益相关者的责任，是本研究的出发点。在理解企业本质、利益相关者、SA8000等理论的基础上，分析社会责任与经营绩效的关系，梳理商品住宅开发企业承担社会责任的内容和方式，并建立社会责任承担的评价方式。3、 计划进度:文献阅读：2.21-2.25； 外文翻译：2.28-3.4； 文献综述：3.7-3.11；开题报告：3.14-3.18； 论文撰写：4.6-5.27； 答辩准备：5.28-6.4。4、 主要参考文献:黎友焕企业社会责任M广州:华南理工大学出版社,2010杨超企业社会责任评价指标体系J企业管理，2010（12）田晓琳基于利益相关者理论的企业社会责任指标体系研究D北京：北京交通大学学位论文，2010.起讫日期：2010年2月21日至2010年5月27日（含毕业实习2周）。指导教师（签名） 职称 年 月 日四、分院审核意见负责人（签名） 年 月 日摘要我国经济进入了快速平稳的发展期，房地产业作为带动经济发展的支柱产业，不仅在提高人们居住水平、推动城市化进程中发挥了重要作用，也日益成为保持整个国民经济健康、协调发展和社会稳定的重要力量，房地产业被赋予越来越多的社会责任，积极履行社会责任已成为所有房地产链上企业崇高的历史使命，成为提高房地产业链上企业自身核心竞争力的需要。企业社会责任，尤其是商品住宅开发企业的社会责任，是当前争议的焦点之一。在熟悉企业社会责任相关理论和分析当前我国商品住宅开发企业所处环境的基础上，构建了其企业社会责任的理论框架，提出了其战略措施和配套政策建议。而目前我国的房地产业在快速发展的同时也带来了一系列的社会问题，引起了社会对房地产企业承担社会责任问题的广泛关注。本文针对房地产企业应当承担的社会责任以及其存在的问题进行了分析，提出了房地产企业承担社会责任的对策性建议。 关键词：社会责任；商品住宅；开发企业；企业本质 AbstractOur economy has entered a rapid development of real estate industry, smooth as drive economic development pillar industry, not only in improving people living level, promoting the urbanization process, also played an important role in keeping the whole national economy increasingly healthy, harmonious development and social stability of the important strength, the real estate industry is given more and more social responsibility, positive fulfill our social responsibility has become all real estate chain enterprise noble mission, becoming real estate industry chain enterprises improve their core competitive power needs. Corporate social responsibility, especially commodity housing development the social responsibility of the enterprise, the current is one of the center of controversy. Corporate social responsibility in familiar with related theory and analysis current our country commodity housing development environment in which the enterprise is situated, and on the basis of constructing the theoretical framework of corporate social responsibility, and put forward the strategic measures and corresponding policy recommendations. And the real estate industry in China at present in the fast development also brings a series of social problems, caused social on real estate enterprise social responsibility problems concern. Based on real estate enterprise social responsibility of existing problems and roots, the paper analyzes the real estate enterprise social responsibility read out the countermeasures. Keyword：Social responsibility；Commodity residential house ；Development enterprises；The nature of the firm 目录1. 绪论 1.1 研究的背景 1.2 研究的意义 1.3 研究的主要内容 1.4 研究的方法 2. 理论研究 2.1 企业本质的理解 2.2 利益相关者 2.3 SA8000 2.4 企业的社会责任 . 商品住宅开发企业承担企业社会责任的现状及原因3.1 商品住宅开发企业承担企业社会责任现状 3.2商品住宅开发企业社会责任缺失的原因分析 . 商品住宅开发企业承担企业社会责任的内容解析4.1 诚信体系的建立 4.2 实践可持续发展 4.3 保持稳定增长态势 4.4 关注中低收入人群的居住和改善问题 5. 结论与展望 5.1 结论 5.2 展望 参考文献致谢1. 绪论 企业是社会的经济细胞，也是众多社会主体利益的交汇点。企业的生存是建立在社会的认可与支持的基础上的，享受权利就应该有相应的义务，要是企业一味的享受权利而不承担响应的义务，那么他们的利润和权利也就无从而来。当前，企业的社会责任问题越来越引起社会的关注。1.1研究的背景从年初广州首个限价房项目保利西子湾被购房者以“房屋质量问题”为由告上法庭，到年中发生的上海“莲花河畔景苑”在建楼房倒塌事故，以及各地不断传来的“楼薄薄”、“楼脆脆”与“楼歪歪”的信息，“房屋质量问题”与高房价一起成为2009年楼市最为引人关注的焦点，许多购房者也因此感叹“买房难、买放心房更难”。我们现在就从企业的社会责任这个角度来谈谈房地产开发企业应该承担的企业社会责任。企业社会责任的概念起源于上世纪90年代初的欧美，指的是企业在处理与员工、消费者、政府、商业合作伙伴、金融机构以及社会公众等关键利益相关者之间关系的同时，承担起经济责任、法律责任、道德责任和慈善责任的一种综合性责任。企业社会责任论的思想基础是利益相关者理论，而其学术渊源则可上溯至契约理论与产权理论。实业界从不讲社会责任到讲求社会责任，经历了一个剧烈的转变。企业社会责任论的实质是公司基于社会环境的改变，为实现长期发展战略不断提升竞争力的一种管理思想。企业社会责任理论对我国企业管理具有一定启示意义。首先我们来了解一下国外对于企业的社会责任理论研究的发展历程。国外企业的社会责任(Corporate Social Responsibility，简称CSR)理论可上溯到上个世纪初，但真正对其迸行系统研究则是最近几十年的事。1948年,在美国的一个企业家联合大会上,惠普公司创始人之一戴维普卡德提出企业不仅要赢利,还要承担一定的社会责任1 。年博文在其著作商人的社会责任提出“商人应该为社会承担什么责任”的问题并给出了商人社会责任的最初定义,从此开创了企业社会责任研究的领域。博文之后，更多学者参与了企业社会责任的研究,研究对象开始从关注商人个体转向关注企业作为经济组织的社会责任2 。而像耐克、沃尔玛、家乐福、麦当劳等跨国公司为了避免品牌形象受影响，纷纷要求其产品配套企业、合作企业遵守企业社会责任守则，并且这些跨国公司、零售集团已经开始在深圳，东莞、莆田等地设立劳工监督部门。处于全球供应链中的中国外向型企业首先遭遇了跨国公司企业社会责任标准的“发难”，越来越多的企业深有体会：以前不降低成本，可能失去订单，而现在以牺牲社会责任去过度降低成本，同样也可能失去订单。有此可见，履行企业的社会责任是一个企业能否继续生存下去的关键3 。 接下来我们着重介绍一下目前中国关于企业的社会责任研究的现状。陈炳富、周祖城(2000)认为广义的企业社会责任是指企业应承担的，以利益相关者为对象，包含经济责任、法律责任和道德责任在内的一种综合责任。狭义的CSR主要是指道德责任。郑孟状、潘霞蓉(2003)4认为企业社会责任是企业在谋求股东利润最大化之外所负有的维护和增进社会公共利益的义务。张兰霞(1999)5认为，CSR是指企业为所处社会的福利而必须关心的道义上的责任。禹海慧与伍定军（2006）6认为中国的改革开放是从极低的经济水平上起步的。国家和企业的注意力几乎全集中于短期经济利益,不惜代价地创造经济增长。尽管在当时是不得已的，但在这一过程中却形成了急于求成，“有水快流”的粗放型经济增长机制，它的惯性一直影响到今天，使人们的发展理念逐渐进入了误区，如在经济增长的量与质的关系中，往往把速度和数量放在第一位；在经济增长与发展的关系中，往往把增长等同于财富，增长就看做是发展；在经济与社会发展的关系上，往往重经济发展，轻社会发展，见物不见人，忽视发展的均衡关系。在人与自然的关系上，往往只想利用自然，向自然索取，甚至企图“征服”自然。这些理念也深深地影响了企业，使企业缺乏足够的动力来履行社会责任。我国学者陈迅和韩亚琴（2005）7依据社会责任与企业关系的紧密程度把企业社会责任分为三个层次一是“基本企业社会责任”。包括对股东负责,善待员工。二是中级企业社会责任包括对消费者负责；服从政府领导；搞好与社区的关系；保护环境。三是“高级企业社会责任”。包括积极慈善捐助；热心公益事业。徐尚昆和杨汝岱对企业社会责任的概念范畴进行了归纳性分析。他们通过文献回顾的方式,得到了西方学者提及的8个SCR维度经济责任、法律责任、环境保护、顾客至上、股东利益、员工发展、平等和社会捐赠慈善事业。 1.2研究的意义企业承担社会责任对企业自身的发展具有重大的意义： （1）企业主动积极地承担社会责任，可以为企业赢得良好的社会信誉。 承担社会责任的企业一定是诚信的企业。他们为顾客着想，提供优质服务，优质产品，让消费者满意，从而赢得顾客对企业的信赖，在顾客中树立起良好的企业形象。企业形象是社会对企业的评价，它是由企业的经营思想，经营作风，行为方式等多种因素组成。良好的社会形象是企业生存和发展的重要条件。企业善待社会服务社会，在从事公益活动的同时也提高了自身在社会中的声望，创造了一种企业的品牌效应，对于产品的推销和优秀员工的招聘会产生积极促进的作用。 （2）企业主动积极地承担社会责任，可以增强企业的竞争力。 经济全球化使企业之间的竞争激烈程度空前高涨，竞争的范围也逐步扩大。现代企业的竞争已不仅仅是市场份额的竞争，产品的竞争或品牌的竞争，更重要的是服务的竞争以及企业形象的竞争。企业承担社会责任使企业在公众心目中建立起良好的口碑。企业竞争归根到底是人才的竞争，高质量的人力资源是获得竞争优势的可靠保证。而承担社会责任的企业主张尊重人权，保障工业健康和安全标准，施行以人为本的企业管理哲学，促使劳动提供者自我价值的实现，是和谐的商业伦理关系的具体表现。在管理实践中，企业行为遵循“人高于一切”的价值观，员工是企业最为重要的资产，他们被信赖，并受到尊重，从而有利于发挥人的积极性和创造性，在公平的环境中发挥其最大的工作效率， 提高企业的劳动生产率和企业的整体竞争力。（3）企业主动积极地承担社会责任，将促进企业的可持续发展。 企业承担社会责任有利于企业创造更广阔的生存环境:如提高企业员工的责任感，主动积极性和创造性，有助于企业生产活动的有序进行，使决策者和经营者具有更大的灵活性和自主性，有利于获得相关企业的信任，合作与帮助，有助于得到政府的信任而更多地得到政府的资助和优惠政策。同时企业承担社会责任也是一种长期的促销手段，一种长期吸引顾客的广告形式，从而能够长期，稳定地获得大量的客户。所有这一切，都为企业的可持续发展创造了条件。1.3 研究的主要内容房地产业素有朝阳产业之称 ，同时又是一切经济活动的基础和载体 ，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。伴随着中国房地产业的发展壮大 ，作为房地产市场投资主体的房地产企业队伍也迅速发展扩大 ，市场竞争日益激烈 ，房地产开发企业自身也越来越受到关注。企业社会责任，尤其是房地产开发企业的社会责任，是当前争议的焦点之一。在熟悉企业社会责任相关理论和分析当前我国商品住宅开发企业所处环境的基础上，对商品住宅开发企业应当承担的社会责任以及其存在的问题进行了分析，并且提出了房地产企业承担社会责任的对策性建议。综上所述，这次研究的主要内容是对房地产开发这个质量事件，安全事件，信誉事件频发行业的研究。1.4 研究的方法 在论文的研究过程中有很多的方法运用，而最主要的有以下几种： 文献法：查找相关的文献资料，了解目前国内外关于企业社会责任的研究现状，借鉴有关研究成果。 综合分析法：通过了解经济学、管理学、社会学、法学等学科结合，从不同侧面对建筑业企业承担社会责任的影响进行研究。 比较分析法：比较分析法是确定对象之间共同点与差异点的研究方法。采用比较分析的方法，可以对同类相关事物的异同、优劣作出判断，通过对比不同的建筑业企业社会表现，研究企业社会表现的影响因素。2. 理论研究2.1 企业本质的理解科斯指出，企业本质是一种资源配置的机制，企业与市场是两种可以互相替代的资源配置方式。 企业理论是新制度经济学的重要理论之一。科斯最早建立了新制度经济学的企业理论，他认为，企业是价格机制的替代物。阿尔奇安和德姆塞茨则不同意科斯的看法，他们认为企业是一种团队生产。20世纪70-80年代以后，经济学家们进一步分析了影响交易成本的具体因素，他们认为企业是不完全合约的产物，这些研究使企业理论渐臻完善。 1937年罗纳德科斯发表开创性论著企业的性质，创造性地利用交易成本分析了企业与市场的关系，阐述了企业存在的原因。 交易成本，简言之是为了交换活动而耗费的成本，即为了达成协议或完成交易所需耗费的经济资源。 在信息不完备的条件下，受主客观因素的影响，欲使交易符合双方当事人的利益，交易合同就变得十分复杂，为追求一个完备合约，势必增加相应的费用。于是，由于市场合同的高费用而使一些交易采用企业内部交易方式。市场和企业是资源配置的两种可互相替代的手段。它们之间的不同表现在：在市场上，资源的配置由价格机制调节；在企业内，资源的配置则通过企业管理当局的管理协调完成。从资源配置的效率出发，为了节约交易成本，有些交易通过市场完成，有些交易在企业内完成，选择在哪里完成，依赖于市场定价的成本与企业的组织成本之间的平衡关系。 综上所述，企业的显著标志在于：它是价格机制的替代物，是一种替代市场进行资源配置的组织。2.2 利益相关者利益相关者包括企业的股东、债权人、雇员、消费者、供应商等交易伙伴，也包括政府部门、本地居民 、本地社区、媒体、环保主义等的压力集团，甚至包括自然环境、人类后代等受到企业经营活动直接或间接影响的客体。这些利益相关者与企业的生存和发展密切相关，他们有的分担了企业的经营风险，有的为企业的经营活动付出了代价，有的对企业进行监督和制约，企业的经营决策必须要考虑他们的利益或接受他们的约束。从这个意义讲，企业是一种智力和管理专业化投资的制度安排，企业的生存和发展依赖于企业对各利益相关者利益要求的回应的质量，而不仅仅取决于股东。这一企业管理思想从理论上阐述了企业绩效评价和管理的中心，为其后的绩效评价理论奠定了基础。“利益相关者”这一词最早被提出可以追溯到1929年，通用电气公司一位经理的就职演说。此后的数十年，对利益相关者的研究并没有一个明确的概念。 Penrose在1959年出版的企业成长理论中提出了“企业是人力资产和人际关系的集合”的观念,从而为利益相关者理论构建奠定了基石。直到1963年，斯坦福大学研究所才明确地提出了利益相关者的定义：“利益相关者是这样一些团体，没有其支持，组织就不可能生存。”这个定义在今天看来，是不全面的，它只考虑到利益相关者对企业单方面的影响，并且利益相关者的范围仅限于影响企业生存的一小部分。但是，它让人们认识到，除了股东以外，企业周围还存在其他的一些影响其生存的群体。随后，瑞安曼（Eric Rhenman）提出了比较全面的定义：“利益相关者依靠企业来实现其个人目标，而企业也依靠他们来维持生存。”这一定义使得利益相关者理论成为了一个独立的理论分支。 在此后的30年间，对利益相关者的定义达三十多种，学者们从不同的角度对利益相关者进行定义。其中，以弗里曼(Freeman)的观点最具代表性，他在战略管理：一种利益相关者的方法一书中提出：“利益相关者是能够影响一个组织目标的实现，或者受到一个组织实现其目标过程影响的所有个体和群体。”Freeman的定义，大大丰富了利益相关者的内容，使其更加的完善。显然，Freeman界定的是广义上的利益相关者，他笼统地将所有利益相关者放在同一层面进行整体研究，给后来的实证研究和实践操作带来了很大的局限性。 克拉克森认为：“利益相关者以及在企业中投入了一些实物资本、人力资本、财务资本或一些有价值的东西，并由此而承担了某些形式的风险；或者说，他们因企业活动而承受风险。”克拉克森的定义引入了专用性投资的概念，使利益相关者的定义更加具体。国内学者综合了上述的几种观点，认为“利益相关者是指那些在企业的生产活动中进行了一定的专用性投资，并承担了一定风险的个体和群体，其活动能够影响或者改变企业的目标，或者受到企业实现其目标过程的影响”。这一定义既强调了投资的专用性，又将企业与利益相关的相互影响包括进来，应该说是比较全面和具有代表性的8。2.3 SA8000SA8000即“社会责任标准”,是social Accountability 8000的英文简称,是根据国际劳工组织公约,世界人权宣言和联合国儿童权益公约制定的全球首个道德规范国际标准,1997年10月公布。其宗旨是确保供应商所提供的产品,皆符合社会责任标准的要求。SA8000标准适用于世界各地、任何行业、不同规范的企业。SA8000标准对企业的要求包括：（1）不得使用或者支持使用童工；（2）不得使用或支持使用强迫性劳动,也不得要求员工在受雇起始时交纳“押金”或寄存身份证件；（3）应尊重所有员工结社自由和集体谈判权；（4）反歧视原则；（5）不得从事或支持体罚,精神或肉体胁迫以及言语侮辱；（6）工作时间要严格遵守当地法律要求；（7）企业支付给员工的工资不应低于法律或行业的最低标准；（8）应具备避免各种工业与特定危害的知识,为员工提供安全健康的工作环境,采取足够的措施,降低工作中的危险因素,尽量防止意外或健康伤害的发生,为所有员工提供安全卫生的生活环境,包括干净的浴室,洁净安全的宿舍,卫生的食品存储设备等；（9）高层管理阶层应根据本标准制定公开透明,各个层面都能了解并实施符合社会责任与劳工条件的公司政策；（10）员工辞工需要提前一个月写出书面申请。至从实施SA8000以来，其对我国产生了巨大的影响。首先其对外贸出口的影响是实施SA8000的认证和维护，需要企业投入巨大的人力、物力、财力去申请和更新，无疑将大大增加成本，使企业不堪重负。 其次SA8000对企业竞争力的影响主要是加大了企业的生产成本。第三是对人力资源管理的影响，SA8000的履行要求企业主们牺牲部分利益去维护企业雇员的权益。对人力资源管理而言，借助于SA8000这个外力可以解决人力资源管理的最大资本障碍。当然还有一些其它方面的影响。比如很多的剩余劳动力得不到安置等。2.4企业的社会责任不同的人对企业社会责任的内容有不同的理解，但是我们可以普遍把它们分成两种基本的观点。第一种观点认为企业有着很大的社会责任。比如说提供就业机会,资助社会公益事业,保护生态环境,支持社会保障体系等。除此之外,就外部关系而言,企业还对股东,媒介,社区,政府,交易伙伴,消费者等相关社会组织及个人负有特定的社会责任。 具体来说,对于股东,企业要承担的社会责任是保护股东及其他出资人的投资,并使其得到合理的收益。 对于新闻媒介,企业的责任是保证提供信息的准确,及时,维护新闻传播的真实性,客观性和时效性原则,并自觉接受社会监督。 在社区环境中,企业应当通过积极参与本社区的公益活动,提供更多的就业机会和保持环境清洁,为社区居民提供更好的生活场所。 企业对政府的社会责任是认真遵守政府的有关法令和政策规定,接受有关部门的监督,指导或管理。自学履行作为公民应承担的各项义务。 就消费者而言,企业应当把满足消费者需要作为责无旁贷的义务,尊重和维护消费者的合法权益,同时担负起教育,引导消费者的职责。我们可以将企业的社会责任的内容做以下的概括和归纳：（1）对股东：证券价格的上升；股息的分配（数量和时间）。（2）职工或工会：相当的收入水平；工作的稳定性；良好的工作环境；提升的机会。（3）对政府：对政府号召和政策的支持；遵守法律和规定。（4）对供应者：保证付款的时间。（5）对债权人：对合同条款的遵守；保持值得信赖的程度。（6） 对消费者/代理商：保证商品的价值（产品价格与质量、性能和服务的关系）；产品或服务的方便程度。（7）对所处的社区：对环境保护的贡献；对社会发展的贡献（税收、捐献、直接参加）；对解决社会问题的贡献。（8）对贸易和行业协会：参加活动的次数；对各种活动的支持（经济上的）。（9）对竞争者：公平的竞争；增长速度；在产品、技术和服务上的创新。（10）对特殊利益集团：提供平等的就业机会；对城市建设的支持；对残疾人、儿童和妇女组织的贡献。但是，在战略决策的过程中，各个与企业利害相关的团体的利益总是相互矛盾的，不可能有一个能使每一方都满意的战略。因此，一个高层管理者应该知道那些团体的利益是要特别重视的。第二种观点则认为企业社会责任需要多方力量的驱动，金字塔模型把企业承担社会责任的动因归结为四个方面：经济利益、企业文化、法律、道德和社会认可。在上述四种动因中，经济利益动因与法律动因体现的是社会对企业的“硬性”要求；道德动因体现的是社会对企业的舆论约束；社会认可动因体现的是社会对企业的期望；企业文化动因体现的是企业有利于社会的核心价值观9。而最早的企业社会责任金字塔(Pyramid of Corporate Social Responsibility)是由阿奇卡罗尔1979年提出的，他把企业社会责任看作室一个结构成分，关系到企业与社会关系的四个不同层面，即“企业社会包含了在特定时期内，社会对经济组织经济上的、法律上的、伦理上的和慈善上的期望”。 （1）经济责任。对于企业而言，经济责任是最基本也是最重要的社会责任，但并不是唯一责任。 （2）法律责任。作为社会的一个组成部分，社会赋予并支持企业承担生产性任务、为社会提供产品和服务的权力，同时也要求企业在法律框架内实现经济目标。因此，企业肩负着必要的法律责任。 （3）伦理责任。虽然社会的经济和法律责任中都隐含着一定的伦理规范，公众社会仍期企业遵循那些尚未成为法律的社会公众的伦理规范。 （4） 慈善责任。社会通常还对企业寄予了一些没有或无法明确表达的期望，是否承担或应承担什么样的责任完全由个人或企业自行判断和选择，这是一类完全自愿的行为，例如慈善捐赠、为吸毒者提供住房或提供日托中心等。从企业考虑的先后次序及重要性而言，卡罗尔认为这是金字塔形结构，经济责任是基础也占最大比例，法律的、伦理的以及慈善的责任依次向上递减。以上两种观点各自阐述了自己对企业社会责任的理解，而我则比较倾向于第一种观点。第一种观点比较详细的介绍了对职工，政府以及债权人等的具体社会责任内容，第二种观点则比较倾向于书面化，注重于理论。 3. 商品住宅开发企业承当企业社会责任的现状3.1 商品住宅开发企业承担企业社会责任现状无可否认，企业的首要任务是创新和生产，企业应当是社会物质财富的创造者，它的主要目的是给社会提供物质产品也包括精神产品。任何企业的第一要义是搞好生产，创造出市场效益，争取为社会多纳税，实现它对社会的经济责任。至于说企业的其他社会责任，有人认为是第二位的事情，可以称之为“份外儿”的事情。譬如，如何保障职工的劳动权利，要不要教育职工，要不要从事清洁生产和保护环境，要以企业的发展程度来定。如果企业有经济实力了就可以考虑，如果没有就顾不上了。 企业要不要承揽经济责任之外的社会责任还取决于体制因素，在不同社会制度下企业有不同的表现。中国企业责任的变化以政府变革的程度而定。如果在经济体制上，中国仍然实行计划经济，那么企业的社会责任既是无限的又是有限的。如果中国社会仍然是一个“大政府、小社会”的模式，那么企业的确不需要承担多少“份儿外”的社会责任。如果政府变革向着“小政府、大社会”的方向变革，那么企业所承担的非刚性的社会责任必然加大。因此，中国的商品住宅开发企业今后承担多少社会责任在很大程度上取决于中国政府的改革方向。就目前中国的形势看，中国的商品住宅开发企业应尽的责任主要停留在“份儿内”的事情上，有些企业甚至连份内的责任也没尽到，譬如缴纳社会保险基金。 在计划经济时期，政府就是一个大企业，商品住宅开发企业实际上是政府组织的一部分，企业不仅担负起生产的任务，更肩负着对劳动者在生产之外的一切生活保障。在计划经济下，它不仅是生产组织和经济组织，更是行政组织、教育组织甚至军事组织。随着经济体制改革的深入和全能政治在中国的解构，政府在社会中的全能角色也在发生变化，企业与政府逐渐分离，企业对政府的一部分责任也在不断剥离。到目前为止，中国各类企业不管是国有企业还是民营企业，都基本上实现了政企分开。 在国有企业与政府指令逐渐分离的同时，企业身上所肩负的许多社会责任也在不断地推卸，许多国有企业已经将职工的养老金发放交给了社会，不少厂属学校、医院、服务机构也实现了社会经营。从整个趋向看，经过20多年的改革，国有企业逐渐走上了独立经营的道路。计划经济下形成的企业办社会现象逐渐消失。民营企业或股份制企业中的人员关系变得更加明晰。只有进行这种变革，中国的国有企业才能轻装上阵，才能具有市场竞争力。因此，对国有企业来说，20年来变革的表现主要是企业减负。就目前的形势看，商品住宅开发企业不履行这一责任的问题相当严重。下面我就根据第2.4章中第一种观点提出的10种企业社会责任内容的实施情况进行一些简单的描述。（1）对股东的股息分配，这一点相信几乎每个商品住宅开发企业都能够做到。表3.1就是几家公司在2008年的股息列表表3.1 2008年股息列表（亿元）公司名称注册资金总产值年利润股息百分比万科企业股份有限公司0.8111140.3375.49813.63%江苏新城房产股份有限公司3.319107.339.0511.31114.49%荣盛房地产发展股份有限公司0.365.3052.2060.30513.82%上港集体3.22590.813.7230.53114.26%由以上表格可知，在股息方面开发商做的还是比较不错的。既然有好的开发商企业，当然不好的也是但是时有发生，例如开发商卷款潜逃的事情。毓秀苑小区位于邢台市桥西区冶金北路，由康乐地产开发建设。2005年11月，该公司通过公开挂牌出让获得土地开发使用权，该项目共规划建设29栋楼，建筑面积20.6万平方米。由于身处邢台市北部最有发展潜力的区域，并且占有低价优势，毓秀苑小区在开始预售时就供不应求，有购房者形容说，“甚至需要求人托关系才能买到房”。但是就在购房者一直翘首等待入住时，开发商不见了。购房者们面对空空荡荡的售楼部，看着一些动工一半和那些还未开工的楼，这些业主们不约而同地感到了恐慌。由于“开发商逃跑”事件的发生，意味着他们的入住可能将会遥遥无期。（2）对于商品住宅开发企业拖欠员工的工资这一频繁事件我们听的很多了，比如在石家庄发生了7家严重拖欠农民工工资的建设开发单位和建筑施工企业，而市建设局对拖欠农民工工资、造成农民工上访的石家庄市联合志成房地产开发有限公司等7家建设单位进行通报批评，并录入全市拖欠工程款和农民工工资名单”，并将其中的两家四川公司清除出石家庄市建筑市场。在2010年一月有国外媒体报道称侠盗车手系列的开发商ROCKSTAR管理混乱，事实上他们已经成为了员工维权所针对的目标。据调查显示，截止到2009年4月ROCKSTAR拖欠员工的工资已经累计达到了275万美元。首先被曝光的是ROCKSTAR旗下的工作室San Diego的两位员工被拖欠工资，之后ROCKSTAR就被告上了法庭，ROCKSTAR不得已为这个工作室的每位员工发放了2.7万美元的拖欠工资。为此San Diego工作室还专门发表了声明，说他们所做的事情都是正确的。以上就可以看出商品住宅开发企业的工资拖欠问题还是比较严重的。当然还有一些其他的问题，例如很多企业的内部都有裙带关系的普遍性象，这也是我们需要关注的其中一点，因为这给许多职工的公平提升照成了不小的阻碍。（3）虽然我们一直在提倡遵纪守法，但我们还是可以经常在电视上看到XX房地产开发企业因为偷工减料而照成豆腐渣工程的新闻。宁波银亿房地产开发企业豆腐渣工程，已有网友贴出照片为证。对于日盼夜盼的金陵尚府终于如期交付，而此次交付并没有给我们带来更多的喜悦，因为业主在交付中发现了大大小小因施工监管不力、偷工减料所照成的硬伤，严重影响业主装修以及入住后的生活，更无法与当初开发商宣称的“豪宅”相匹配。问题本身并不可怕，可怕的是出现问题后不去解决问题。我国首个限价房实施细则由广州市国土局出台，规定了在明年年初将公开出让两块限价地用于开发商品住房，封顶价为6000元/平方米，并优先提供给拆迁户和中低收入者。而开发商作为商人视利益为追求目标，即使政府封住顶价但是还可以通过降低成本来保证自己的利益。所以限价房政策出台不久就遭到了质疑。业界有观点认为，现在所有的开发商包括国有开发商在内，以及房屋建造商都已经走入了市场，房地产企业都已经按照市场化的手段来运营和操作项目，“限价”的调控手段显然不符合市场经济的原则。并且有不少开发商公开叫嚣“限价政策必然导致开发商偷工减料”，其实这并不是什么危言耸听。“某某开发商偷工减料高档住宅居然用竹子做墙体”的新闻也屡见不鲜。高档住宅全尚且不一定用“诚”而建，更何况是限价房？房价的决定因素无外是地价成本、建房成本、开发商利润3个方面。限价容易，然而限制开发商的利润空间才是根本。可见在这一方面我们还是要继续努力。（4）其实这一点我们也听的很多了，比如拖欠工程款之类的。金禧公司一审败诉被判支付拖欠的工程款4600万元的事件。在现在房价一路走高的情势下，本该笑逐颜开的金禧公司地产开发商孙伟国却一脸愁容。他被施工方指称拖欠工程款5000万元，受此牵连，该公司名下的价值3亿余元的千余套房产分别被法院和仲裁委查封。一审败诉后，孙伟国经营的上海金禧房地产开发有限公司提起上诉。近日，市一中院开庭审理此案。我们根据调差得知房地产开发商拖欠工程款占总数的七成以上。广东拖欠工程款总额为亿元，拖欠超过亿的有个市，分别是珠海、深圳、汕头、佛山、江门、广州、湛江、清远；拖欠亿和亿以下的也有个市。在所有拖欠工程款中，主要包括房地产开发商拖欠、承包商拖欠分包商、部分政府拖欠工程款，其中房地产开发商拖欠款超过总拖欠数额的。广东省建设厅副厅长陈英松近日在广东建工集团举办的“解决拖欠工程款问题研讨会”上通报了上述情况。还在会上还呼吁，建设企业一方面要抓住当前有利时机，积极配合政府做好清欠工作。实事求是地做好拖欠工程款数额的调查统计；成立专门机构追讨，对已有的“拖欠”，应积极与建设单位协商、签订还款计划；对于故意“拖欠”，可运用法律手段解决。另一方面要增强风险防范意识，加强自我保护，避免产生新的拖欠工程款。（5）对债权人要保持诚信，正是因为有这么多的合同纠纷，所以我们一直在强调诚信问题。在金禧公司一审败诉被判支付拖欠的工程款4600万元的事件中也是有合同不清而产生纠纷的问题。据金禧公司介绍，虽然整个工程签了两个合同，但是在付款方面并没有完全区分。“我们支付的进度款、预付款、借款已达1652亿元。如果加上代金瑞公司垫付的工程款5766万多元，已经超过17亿元了。”但在合作过程中，双方发生了矛盾。2008年9月25日，金瑞起诉金禧，称由于多次变更工程设计，按照结算书，只收到163亿元工程款，要求法院判令金禧支付拖欠一期、二期工程款及利息和工期延误等损失共计420683万元。案件在经过一年零三个月的审理后，于今年1月14日作出一审判决。法院认为，因为金禧与金瑞签订的二期工程施工合同书中约定，二期工程纠纷交由上海仲裁委员会进行仲裁。最终法院认定，一期工程造价9600余万元，金禧已支付一期工程款5000万元。因此判决金禧还需支付拖欠的工程款4600万元，其余的钱待仲裁委审理二期工程款时“多退少补”。有目前有许多的开发商无证预售，这本是没什么大不了的事情，但是有些开发商却又在房价高企时起诉预售合同无效要求收房，而购房者韩先生就碰到了这种倒霉的事情。一审被判腾房并交付房租后，韩先生今天在市第二中级法院二审出庭，他力图保住自己这套住了7年的房子。无证预售，一直是房地产业的热点问题。很多开发商为尽早获得建设资金，在未取得预售许可证的情况下，就违规与购房者签订预售合同，获取房价款。而近年房价暴涨，开发商又利用“无证预售合同无效”这一法律规定，要求认定预售合同无效，以便收房后另行高价出售。有法律人士认为，这显然违背公平法则，导致违法者获利。（6）对保证商品的价格这一方面我们做的还不够，因为一些房地产开发企业的特地炒作，房子的价格也是在一路飙升。在天津水上公园附近的一个售楼处，销售人员称，他们所开发的都是大户型，最小的面积都在200平方米以上。因为国家要限制类似高级豪宅的建设，像他们这种楼盘以后将会减少，是典型的“稀缺产品”，所以销售价格一直看涨，由开盘之时的7000多元一平方米，上涨到目超过一万元一平方米。根据调查，豪宅价格外溢现象非常明显，一些豪宅价格上涨直接带动周边楼盘价格走高。天津水上公园附近的楼盘，价格上涨幅度都超过30%。一些销售人员说：“某某楼盘能涨得那么快，我们楼盘跟它的距离很近，就是面积小了点，房子质量并不比它差，涨是理所当然的。” 据悉，北京市出台的“二环以内不再建商品住宅”的规定，也被二环路以内的开发商拿来“做文章”。富卓房地产售楼处的售楼小姐说，北京二环以内不再建设住宅楼，意味着二环路以内的商品住宅楼盘越来越少。这个楼盘的均价原来是8000元，目前涨了2000元，再犹豫还要涨。兰州大学经济学院教授程学真认为，房地产调控措施应该是有效的，但老百姓却不完全知道。群众的信息渠道主要是媒体，但一些媒体，开发商本身是其重要的广告客户甚至是投资方，他们就成为开发商占领群众思想阵地，替开发商炒作的“急先锋”。当前要做好政策宣传工作，让广大群众特别是房地产市场的购买者明确国家调控方面，从而形成政府和消费者合力。（7）我们经常可以在电视上看到许多报导说很多商品住宅开发企业偷税漏税。2010年9月2日，重庆地税局公发布了欠税名单，117家企业及个人上了欠税“黑榜”，在117家欠税大户里面，房地产企业达到一半，有60家左右。在这些房地产企业中，绝大部分是中小房地产企业，但也不乏房地产开发50强企业，其中欠税最多的一家房地产企业欠税额达到了7100多万元。其中就有重庆晋渝地产（集团）股份有限公司、欠税金额（元）：37,138,211.70、重庆晋渝林畔房地产有限公司、欠税金额（元）：3,381,897.10 、重庆浦辉房地产开发有限公司、欠税金额（元）：23,338,371.07。在2010年5月，南京省地税局召开新闻发布会，发布了50条服务“促转变、调结构”的税收优惠政策。这50条优惠政策主要包括支持高新技术产业、文化产业、服务外包企业、现代服务业、环保产业、相关农业发展等方面。 此外，省地税局还曝光了10家房地产企业涉税案件。如南京民生房地产开发有限公司涉税案，该公司2000年2007年度少缴地方税收2519.25万元，税务部门依法对其追缴上述税款并加收滞纳金和罚款，合计6006.98万元。另外还有苏州市三元房产咨询有限公司涉税案、南通东大置业有限公司涉税案、江阴市澄东房地产开发有限公司涉税案、邳州市经济适用住房发展中心涉税案等。省地税局局长李小平表示，房地产企业一直是税务稽查的重点，他们将依法进一步加大检查、处罚力度，严查房地产企业的违规、违法行为。 （8）中城联盟是房地产开发企业联盟当中比较有名的联盟，而该联盟的产生也对房地产开发这个行业由来巨大的贡献。中城联盟也叫中国城市房地产开发商策略联盟，成立于1999年12月，由深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等一批中国具有市场影响力的房地产企业共同发起的企业联盟。目标是通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，提高企业竞争力，推动建立行业秩序和公信力，引导并规范中国的房地产市场。中城联盟宗旨是通过成员之间资讯共享、联合采购、融资互助、联合开发等合作形式，以达到统一研发，规范房地产市场的目的，从而为提高我国城市居民的生活品质，实现住宅产业的现代化作出应有的贡献。中城联盟是高于企业集团的非政府组织，由参加签约的企业本着自愿互利的原则，依据国家有关法人间经济合作法规、以经济合作协议（合同）的形式构建的旨在提高各企业竞争力的行业性利益共同体，也是一些优势企业间进行策略联盟的尝试。（9）现在形势的商品住宅开发企业公平的竞争还是有些欠缺的，尤其是在房价持续走高的情况下。而现在最好的形势是形成供大于求的局面，只有在这种态势下，商品住宅开发企业才不会有奇货可居的优势，他们之间的竞争才会烽火连天，才会出现价格战，而购房者就会真正享受到合理的价位。（10）商品住宅开发企业对慈善事业的贡献还是很大的，比如捐款之类的，而这些我们都有事实的数据来证明。这一事实在汶川大地震中表现的尤为明显，如表3.2为各公司的捐款数目表。表3.2 各公司在汶川大地震时的捐款募 捐 企 业 名 单 公 司 总 资 产 捐 款 数 额大连万达企业600亿1亿雅居乐企业328.66亿1.05亿泛海企业227.4亿2.28亿金成房产企业40亿4500万奥克斯房产企业91亿500万中海地产企业1000亿1100万北京珠江地产企业200亿1200万凯德置地企业50亿500万富力地产企业55亿1300万 3.2商品住宅开发企业社会责任缺失的原因分析首份中国地产企业社会责任现状调查报告显示，对于“企业社会责任”这一概念，开发商认知度普遍偏低，只有半数左右的开发商听说过这一概念。导致“房地产企业社会责任感缺失”的公众印象，原因是复杂的。就自身而言，“企业公民”理念还没有建立，缺乏为社会履行责任的自觉性；就外部来讲，政府承担了过多的社会责任，在法律上也没有对企业设立基金会作出规定，一定程度上限制了企业社会作用的发挥。因此，尽管这份调查结果显示，八成以上的商品住宅开发企业都开展了企业社会责任建设，影响公众满意度的多是一些中小型企业。但不能否认，房地产业仍然被非议和诚信危机所困，主要原因有两个10。（1）少数商品住宅开发企业特别是中小企业的不诚信行为，导致了整体企业形象的不佳。 近年来，随着房地产市场的持续繁荣和房地产开发企业投资回报率的有所提高，房地产成了各类业外资本追逐的对象。加上行业门槛偏低，以及监控的漏洞，只要有资金实力，什么人都可以来做房地产。这些业外资本中，不排除一些企业确实想在房地产领域内长期发展，但也有不少是带着投机心理。因而，短视行为，投机心理，十分普遍。与此同时，在原有的商品住宅开发企业中，也存在着良莠不齐的现象。为了生存，为了掘取更多的利润，一些企业确实做了一些违背商业道德甚至行业规定的事情，损害了老百姓的切身利益。 事实上，全国有三万多家房企，绝大多数都是诚信经营的，真正不诚信的5都不到，真正哄抬房价的1都不到。然而，房地产是一个百姓关注度高、产业关联度大、社会影响面广的行业，少数开发企业的不诚信行为，就足以摧毁需要全体开发企业长时间的共同努力才能构建起的行业信誉。它们的短视行为，不仅会葬送企业自身的前途，也已严重威胁到整个行业的发展。 （2）房价的过快上涨，社会责任的意识不强，使商品住宅开发企业面临“牟取暴利”的指责。房价的过快上涨，是政府对房地产进行宏观调控的重点，也是百姓对商品住宅开发企业产生不满的主要理由。房价上升过快，有其两面性。合理的一面是住房品质的提升、建材及土地成本的上涨、特定时期特定区位产品的供不应求等等。不合理的一面是个别地方政府打着经营城市的旗号，大发卖地财，推动地价上涨；少数城市大拆大建式的城市拓展方式，造成了被动需求的大幅增加；个别开发企业哄抬地价和房价；投资客炒作猖獗等等。虽然，房价的涨幅，并不是商品住宅开发企业可以完全决定的，但过快上涨的房价，却让大多数开发企业无辜背上了“牟取暴利”的恶名。认为开发企业“牟取暴利”最大的理由，是房地产企业占有了因土地价格上涨而产生的增值收益。当然，作为房地产产品的提供者和房价的直接制定者，房地产开发企业在稳定房价过程中发挥更大的作用，却是完全可以的。在房价问题上，政府和社会之所以对开发企业不满，是因为房地产企业都希望房价上涨（人们是买涨不买跌），少数企业甚至哄抬房价，搞价格欺诈。 以上这两个问题的产生，并不全是开发企业的责任。要解决这些问题，也有赖于包括政府主管部门在内的社会各界的共同努力。大家都不要忙于撇清责任，而应勇于承担责任。作为行业主体的开发企业，无疑更应在解决上述问题的过程中发挥出应有的