滨海国际企业大道独栋办公楼租赁营销策划方案

滨海国际企业大道独栋办公楼租赁营销策划方案2013-8-7目 录第一部分写字楼市场及本项目所在区域市场分析3一、区域特征3二、区域竞争3三、区域内已投入使用的典型项目3第二部分 项目租赁实施细则.4一、目标客户定位4二、租赁策略及价格定位5三、租赁期限的确定6四、付款方式.6五、招租模式.6六、市场推广策略.7七、项目租赁执行方案9第一部分 写字楼市场及本项目所在区域市场分析一、区域特征本项目雄踞“高新技术产业发展轴”与“海洋经济发展带”核心区位金海湖 商圈，毗邻2平方公里世界级规划滨海交通枢纽站。500米直达西中环快速；500 米直抵津塘高速；2.5公里即达津滨高速；5公里可抵达京津高速；10公里可抵 天津港、东疆港；20公里通达滨海国际机场；南抵天津大道、北通海滨大道； 横跨泰达东西区，坐拥金海湖；拥有无可比拟的全方位便捷式立体交通。二、区域竞争本项目是塘沽区第一个总部经济项目，也是第一个建成的生态办公总部。 本项目周边目前都是在建的园区项目，其中安全信息产业园、创想城等建筑类型 和本项目相似，目前虽然对本项目影响较小，但从长远看，如果本项目租赁拖延 时间较长，未来很有可能成为很强劲的竞争对手。从塘沽区整个区域来看，虽然和本项目类型相同的写字楼目前还很少，但甲 级写字楼也有很多，与本项目存在竞争性的大楼包括：泰达MSD、津滨杰作、 泰达金融广场、银座大厦、中新生态城等。三、区域内已投入使用的典型项目1、塘沽开发区典型写字楼项目物业名称泰达MSD津滨杰座泰达金融广场银座大厦所属商圈开发区东区开发区开发区开发区物业位置第二大街与新城黄海路98号盛大街9号第二大街35号租售形式出租出租出租出租租金范围4.5-7元/平米/日3.5-4.8 元/平2.3-2.6 元/平2-2.5元/平米/日物业费24-27元/平米月5元/平米月3.8元/平米月3.5元/平米月总层数31层7层6层20层使用率90%90%68%85%总建筑面160000平方米62424平米63000平方米50000平方米标准层面1432平方米200平方米600平方米配套设施中央空调集中式中央空调集中式中央空调半集中式中央空调物业评级甲级甲级甲级商业综合体车位数量482个10000 个955个2、塘沽老城区经典写字楼项目物业名称大泛华浙商大厦中新生态城所属商圈塘沽响螺湾商务区物业位置中心路与营口道交口迎宾大道1988号汉北路7号租售形式出租出租出租租金范围平均1.8元/平米/日0.9-1.2元/平米/日1.2-1.6元/平米/日物业费6.18元/平米月8元/平米月3.5元/平米月总层数30层26层6层使用率未知80%未知总建筑面47000平方米130000平方米1400000配套设施中央空调集中式中央空调半集中式中央空调物业评级甲级甲级甲级车位数量482个606个665个第二部分 项目租赁实施细则一、目标客户定位本项目应立足于金海湖商业区域市场的特点，并充分利用好总部经济的概 念，重点吸纳开发区金融街商圈、中新生态城商圈、响螺湾商圈、天大科技园附 近的一些外资企业、国有企业办事处，金融、商贸、证券、保险、资产管理、投 资管理等公司进驻，此外还需吸纳一些律师事务所、会计事务所、教育培训、文 化传媒、通讯、连锁酒店等行业的客户。本项目所处区域内现存的高品质的写字楼较少，距离开发区金融街商圈较 近，一些对高品质写字楼有需求但希望租金低些的客户很可能成为我们的潜在客 户。综上，我们的客户目标群可以初步定位为：以大中型外资、国有企业为优选， 以高新技术、金融、咨询、通讯、证券、文化传媒等行业的优质企业为主力客群， 争取世界500强企业的入住，以提高滨海国际企业达道的客群品质。二、租赁策略及价格定位1、租赁策略总体战略：1）树立项目高品质形象2）制定灵活的租赁方案3）提高出租率且保证租户质量4）方案可根据实际情况再作调整租赁方案：1）整栋出租2）分层出租3）散租：即一至两个公司合租一层2、价格定位分析价格定位宜采用随行就市的定价方式，即根据目前市场的状况，制定本案租 赁价格，在此基础上制定一些优惠政策，吸引市场关注。并根据租赁过程中的反 馈信息及时作出相应调整。从而使利润达到最大化。1）租赁报价租赁面积（平米）租金报价区间以上价格可以随着租赁期的成熟再稍微上浮0.1-0.2个百分点200左右1.4-1.6元/平米/日400-5001.3-1.5元/平米/日800左右1.25-1.45元/平米/日1200左右1.2元/平米/日2000以上的1.0-1.1元/平米/日说明：2015年1月1日以前的承租企业按此执行，之后按市场行情再行调整2）租赁成交价及装修期租赁成交价在租赁报价的基础上，根据客户租赁的面积和客户性质不同而实 现不同的价格政策：对于整租一栋楼的客户，成交价在租赁报价的基础上最高可 优惠 0.1-0.2元/平方米/日；散租客户则不优惠；对于世界500强等知名企业，在上述基础上，租赁成交价还可额外优惠0.1-0.2元/平方米/日。这样做的目的就是尽可能多的吸引优质客户，优质客户对保证大楼 租户稳定，租金收益起着决定性的作用。为了吸引质量较好的大客户，争取更长时间的租期，我们提供1-3个月的装 修期。类型散租分层租整租装修期/免租期1个月2个月3个月3）车位按照当初的设计规范每1000平米配6个地下车位，2个地上车位。基本上 满足不了承租企业需求。所以建议公司对愿意承担地下车位租金的，且签订租赁 合同较早的客户，可以酌情考虑增加地下车位数量。三、租赁期限的确定一年起租，三年内租金不变，自第四年起租金按前一年实付租金上浮但最 高不超过原租金的15%。四、付款方式1、散租、分层租客户：付款方式可按照市面上的押一付六的方式（即一次付六 个月的租金，并押一个月的租金）2、整租客户：付款方式采用年付，并押一个月的租金作为保证金五、招租模式1、顶级写字楼招租模式一般通过海外媒体、展会以及发展商原来建立起来的商务圈为主要方式。2、甲级写字楼招租模式与房地产代理公司合作、建立自己的独立网站、在行业门户网站建立链接， 坐盘租赁，及部分媒体组合宣传等多种形式（很少采用报纸）3、乙级写字楼招租模式乙级写字楼一般借助于项目本身外立面或者是户外广告、小版面报纸广告、 中介或经营者的商务圈进行对外招揽客户。4、滨海国际企业大道独栋办公楼招租模式由于本项目区别于以上办公楼，属于独栋别墅式办公楼。因此招租模式要综 合以上几种选出适合我们的方式。本项目的优势：1）本项目所处区域交通便利，紧邻高铁站和几条高速主干道。2）本项目所在园区的办公环境优势3）本项目租金低4）本项目所在区域未来发展前景良好本项目的劣势：1）本项目所在区域由于是刚开发的，因此周边配套设施不完善，不如金融街繁 荣2）本项目处公共交通不是很便利，目前只有833. 517路3）市场知名度不高综合以上，我认为因采取以下策略：1）直销公司可以培训一些销售人员，负责来访公司客户的接待。2）和房产中介公司合作按照行业服务费标准，如果成交，则支付中介公司1个月的房租作为报酬。如果中介公司推荐的是500强企业或是知名企业，服务费可以协商。3）和大型门户网站合作，既能在网上得到宣传，又能通过他们的商务网络线下 给我们提供客户。4）和政府招商部门合作六、市场推广策略1、推广原则1）有效控制整体推广费用2）充分利用直销营销手段（数据库销售+人员销售），有效促进成交3）合理利用网络，报纸硬广销售2、项目推广资料项目内容平面设计 .项目租赁资料PPT、折页设计 .外围广告设计租务管理S .客户问答、统一说辞.价格及价格执行策略 .租赁方案、合同拟定及呈批.客户记录表单/客户确认表单条件氛围楼体招租标识的悬挂：各项资料的印刷3、推广渠道有效分析宣传推广渠道特色及有效性分析项目可用性纸媒、地产类 杂志、（硬广）1. 直观性的项目品牌形象2. 受众面计较广可在项目市场形象宣传纸媒、杂志、（软广）1、新闻稿或专访的形式，从第3者及 专家的角度对项目作出客观分析，成本 较低，但效果预期更佳。2、可上载租赁热线电话等配合本项主题概念炒作可连续在合适媒体执行推广若干次网站、推介1、在针对性网站（搜房、58同城、商业地产网）上建设网2、网页覆盖天津及全国作为推广平台。由于成本不高但具直接促销效 果，建议使用并可作网上“头 版”等4、推广计划阶段时间内容费用预算第一阶段1-3个月内 .选择免费的门户网站 .组织二手办公中介业务人员熟悉项目，进行集中推介 .组织定向客户挖掘，利用金融类企业及其他重点行业数据库进行专项的直销销售本阶段预算：1万第二阶段4-8月.增加投放经济刊物、专业刊物、报纸及网络宣传内 .利用免费媒体资源进行项目宣传 .和政府招商部门合作 .在一些性价比高的门户网站进行付费推广本阶段预算：3万第三阶段8个月 以后 .针对筛选后的客户进行更新资料的投递 .继续在网络及专业刊物上保持项目声音本阶段预算：2万七、项目租赁执行方案1、客户登记文件及制度对于中介及直接访客的客源都应该有严格登记制度；原则应进行每日登 记，每日汇报，由主管人员进行每日客源状况统计和分析，发现其中可挖掘因素。2、当日客户登记表序号来源名称联系方式中介名称需求面积推荐单元来访时间登记人121）说明：来源分为：直接访客、中介代理、其它（需说明）中介名称须填写具体人员及职位，是否有委托书表明推荐单元2）制度该表需每日填写，电子版交主管人员汇总分析将推荐单元状况进行累计至具体单元，得出每个单元被推荐的客户状况按每个单元的意向客户进展情况排序，操控该单元的出租与预留，调节客户与 产品的供需相互匹配3、各类来源渠道（代理、直客、媒体、挖掘、其它）客户数量、面积及其比例 表日期/项目代理直客媒体挖掘其它年 月 日年 月 日累计人数及占比累计面积及占比说明：本表每日填写，按周汇总上报。4、代理机构表现状况表代理名称累计客户数量累计客户面积累计成交面积累计成交均价