房地产开发的阶段与程序

第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款操作流程如下：递交申请受理调查项目评估核查审批办理手续资料归档贷后管理收贷撤保一、房地产开发贷款申请（一）借款人资格借款人申请房地产开发贷款，须符合如下基本条件：1、 借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其她经济组织。2、 有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文献。3、 经营管理制度健全，财务状况良好。4、 信用良好，具有按期归还贷款本息的能力。5、 有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。6、 有贷款人承认的有效担保。7、 贷款项目已纳入国家或地方建设开发筹划，其立项文献合法、完整、真实、有效。8、 借款人已经获得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用权证、建设工程动工证。9、 贷款项目实际用途与项目规划相符，符合本地市场的需求，有规范的可行性研究报告。10、 贷款项目工程预算报告合理真实。11、 贷款人筹划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并可以在使用银行贷款之前投入项目建设。12、 公司信用级别和风险度符合贷款人的规定。13、 贷款人规定的其她条件。（二）申请贷款资料开发商应向银行提交公司和贷款项目的有关资料。1、 单位资料（1） 经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制公司）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件；（2） 单位章程、成立批文；（3） 经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；（4） 工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；（5） 法人代码证复印件、年检报告；（6） 房地产公司开发经营资质证书；（7） 借款申请报告；（8） 公司最高权力机构或授权机构批准申请贷款的决策；（9） 若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人批准抵押或质押的承诺证明；（10） 公司重要领导人简历及工作人员文化构造等清单。2、 项目资料（1） 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；（2） 建设用地规划许可证；（3） 建筑工程规划许可证；（4） 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；（5） 地价款缴交凭证复印件；（6） 施工许可证；（7） 房地产预算许可证；（8） 合伙项目需提供合伙开发合同或有权部门批准合伙开发的批件。（三）、房地产开发贷款的审查与审批贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核算，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参照。（一）贷款审查的重要内容1、 审查调查部门提供的数据、资料与否完整。2、 根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向与否符合规定。3、 审查贷款项目与否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告与否已批准，项目状况与否可行。4、 审查贷款用途与否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率与否在规定的上下限范畴内，借款人的还款能力，与否有可告的还款来源。5、 审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。6、 审查担保的合法性、合规性、可靠性。质押贷款：涉及存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款：涉及房地产、营运车辆抵押贷款。俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其她组织或者公民，担保法规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无公司法人授权的分支机构不能作保证人；（2）核算保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决策；（3）审查保证人的保证能力。7、 复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数公司信用级别系数（1-Y）+项目风险级别系数YY=项目投资总额/（公司净有形资产+项目投资总额）贷款资产风险度=（正常贷款金额项目贷款风险度1.0+逾期贷款金额项目贷款见典礼1.3+呆滞贷款金额项目贷款风险度1.8+呆账贷款金额项目贷款风险度2.5）/贷款总额8、 审查该笔贷款发放后，公司贷款总余额有无超过该公司贷款最高限额，授信额有无超过单个公司贷款占全行贷款总额最高比例10%。9、 按照授权授信管理措施，拟定该笔贷款的最后审批人。贷款审查岗觉得调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。贷款审查意见中的重要内容和结论由审查岗人员填入房地产开发贷款申请审批表交审查主管复审。经审查岗主管审查批准后，按授权授信审批权限报有权人签批。（二）贷款的审批房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。1、 贷款签批人在授权范畴内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。2、 但凡要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签订上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相似。3、 贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不批准贷款的，要阐明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门告知公司。五、贷款的发放经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员告知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押（质押）合同，并按规定办妥有关公证（见证）、抵押登记、保险等手续。借款人获得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清所有贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。若属抵押（质押）担保方式，借款人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文献、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文献或资料办理有关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订抵押贷款业务合伙合同。贷款审查部门对贷款合同、有关合同等所有贷款手续中的多种要素、签章等所有贷款手续核算无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度状况及有关商定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。二、都市房屋拆迁程序（一）房屋拆迁申请无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同步提交下列材料：建设项目批准文献、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文献、拆行筹划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁补偿安顿资金证明。拆迁筹划和拆迁方案是拆迁申请的构成部分，其内容必须确切地阐明拆迁的范畴，拆迁的对象，拆迁的实行环节，对拆迁范畴内的被拆搬家民、机关、团队、企事业单位的补偿安顿方案，安顿房和临时安顿周转房的房源状况，波及拆迁的各项补偿费、安顿费 的预算状况，以及拆迁期限、具体时间安排等。（二）房屋拆迁审批市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同步，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范畴、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公示的形式予以发布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。（三）签订拆迁补偿安顿合同在房屋主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安顿等问题签订书面合同。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安顿合同。补偿安顿合同应当规定补偿方式和补偿金额、安顿用房面积和安顿地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。1拆迁补偿安顿合同的重要内容：(1)被拆除房屋的坐落地点、面积和用途；(2)补偿方式；(3)补偿金额；(4)安顿用房面积和安顿地点；(5)搬迁过渡方式及期限；(6)违约责任等。2房屋拆迁补偿安顿合同的特性：(1)合同当事人是特定主体，即拆迁人必须是通过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范畴的房屋所有人或使用人；(2)合同签订有严格的时间限制；(3)合同签订有相对的强制性。补偿、安顿合同签订后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安顿合同必须经公证机关公证，并办理证据保全。(四)实行拆迁拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范畴和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范畴和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实行拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当白拆迁委托合同签订之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。三、都市房屋拆迁的补偿(一)补偿对象房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据国内宪法规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆除，给被拆迁房屋的所有人导致了一定的财产损失。为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(涉及代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)予以补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既涉及公民也涉及法入。(二)补偿形式房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。1货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格拟定。2房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。都市房屋拆迁管理条例规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人予以货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成合同时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种状况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。(三)特殊状况的房屋拆迁补偿1出租房屋的拆迁补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安顿的，拆迁人对被拆迁入予以补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成合同的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。2产权不明确房屋的拆迁补偿。拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安顿方案，报房屋拆迁管理部门审核批准后实行拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。3设有抵押权房屋的拆迁补偿。都市房屋拆迁管理条例规定，拆迁设有抵押权的房屋，根据国家有关担保的法律执行。抵押当事人就解除抵押关系或重新设定抵押物达到合同的，拆迁补偿按正常状况进行；抵押当事人无法达到合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，局限性清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。4拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿。公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和都市规划的规定予以重建，或者予以货币补偿。5临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的有效期限内拆除。因此，拆除已超过批准有效期限的临时建筑，不予以补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在有效期内的残值和剩余合法有效期的长短，予以合适补偿。违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。四、都市房屋拆迁的安顿根据国内都市房屋拆迁管理条例规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全原则的房屋，用于拆迁安顿。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补贴费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安顿补贴费；被拆迁入或者房屋承租人使用拆迁入提供的周转房的，拆迁人不支付临时安顿补贴费。搬迁补贴费和临时安顿补贴费的原则，由省、自治区、直辖市人民政府规定。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当准时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增长临时安顿补贴费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安顿补贴费。因拆迁非住宅房屋导致停产、停业的，拆迁人应当予以合适补偿。(2)房屋拆迁纠纷的解决。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安顿用房面积租安顿地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成合同的，经拆迁当事人提出申请，由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。都市房屋拆迁行政裁决工作规程对行政裁决的程序和规定做出了明确规定，行政裁决应当以事实为根据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。为了不影响拆迁工作的顺利进行，当拆迁人已根据规定对被拆迁人予以货币补偿或者提供拆迁安顿用房、周转用房的，诉讼期间不断止拆迁的执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。根据都市房屋拆迁行政裁决工作规程规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀清有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的根据、程序、补偿安顿原则的测算根据等内容，进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实行行政强制拆迁。拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全原则的安顿用房、周转用房的，不得实行强制拆迁。第二节 房地产开发的阶段与程序房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、互相衔接，并且是交替进行的。一、投资决策分析阶段及其程序投资决策分析阶段的工作内容重要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。可以说，房地产项目开发的成败很大限度上取决于投资决策分析。(一)开发投资机会鉴别和项目选择投资决策分析的第一步是对开发投资机会的鉴别和开发投资项目的选择。其思路一般是从宏观到微观。一方面，在一定地区范畴内寻找最为有利的投资机会。由于房地产市场是一种区域性的市场，不同的地区，其投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也不同样。另一方面，从中观角度，在打算投资的地区，鉴别也许投资的都市。进一步在想要投资的都市，根据所理解的该都市有关房地产的多种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即一般所说的“物业”和“地块”，通过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与都市规划部门、房地产管理部门、目前的土地拥有者或使用者以及其她有也许合伙的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，：并草签投资意向书。然后，进入下一步工作，即项目可行性研究。(二)初步可行性研究房地产开发项目可行性研究的内容尽管与其她建设项目有所差别，但同样分为初步可行性研究和可行性研究。初步可行性研究也称为预可行性研究。初步可行性研究足在投资机会研究的基本上，进一步收集较为具体的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步分析、预测和估算，形成开发投资初步方案，据此评价投资机会选择成果的成功性如何，决定与否有必要进行具体可行什研究，拟定某些重要性的问题与否进行专项研究。初步可行性研究是编制项目建议书的根据。(三)可行性研究可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行进一步细致的技术经济分析论证，为开发项目投资决策提供技术上和经济财务上的评价根据。故可行性研究也称为具体可行性研究或技术经济可行性研究。可行性研究的重要内容涉及房地产市场分析、项目财务评价和经济社会评价。通过可行性研究，进一步明确了影响开发项目的拟定性和不拟定性因素，并对多种方案预测出其开发成本和预期收益水平，通过多方案比较，从中优选出最佳的方案。据此，开发商如果觉得该项目的预期收益水平可以接受，即可拍板决策。然而，如果某些开发项目关系到国计民生并具有很大社会和环境生态效益时，虽然经济效益不佳，也应多渠道筹集资金，进行开发建设。可行性研究报告经有关主管部门批准后，开发项目将正式立项，可以进入项目前期工作阶段。二、前期工作阶段及其程序前期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。这一阶段的工作内容重要涉及：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安顿、规划设计、施工现场的基本设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项动工手续等。(一)开发场地的工程勘测开发地块拟定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋深等状况，为规划设计、建筑设计及地基解决提供根据。(二)获取土地使用权土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以合同、招标或拍卖的方式获取；也可以从土地二级市场通过转让的方式获取；或通过其她途径获取，如联建、联营等。开发投资者应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方式。(三)征地、拆迁、安顿按照国家土地管理法的有关规定，通过本地政府主管部门办理土地征用手续。根据国家和本地政府房地产拆迁管理条例、原则和细则，由开发公司或委托专门的拆迁公司进行拆迁安顿。拆迁实行措施可以是实物拆迁形式，也可以是货币拆迁形式。(四)规划设计规划设计是房地产项目开发建设的蓝图，要以人为本，合理拟定各项技术经济指标，统筹安排各项建设用地，满足使用者对各项功能的规定，尽量做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。(五)贯彻开发资金开发资金是关系房地产项目能否顺利进行建设的重要保证，因此，在项目决策立项后，应进一步通过直接或间接的方式多渠道筹集贯彻资金，安排好短期和长期信贷，并制定出开发资金分期投入和使用筹划。(六)制定建设施工方案制定详尽的建设施工方案，对保证开发项目的施32212期和工程质量以及控制建筑成本和实现目的利润都很重要。建设施工方案重要涉及：施工组织与协调筹划，建材与设备供应筹划，施工图设计方案，基本设施配套的接洽与协商筹划，编制工程量清单和工程时间进度表以及钞票流量表，与承包商谈判与签约筹划等。(七)施工现场的临时“三通一平”施工现场的临时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，涉及：与供水、供电部门联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时道路。由建筑单位进行场地清理并按竖向规划设计平整场地，修建施工现场的防护围墙和临时用房。综上所述，前期准备阶段波及范畴广、工作内容多，需要延续较长一段时间，市场状况也许会发生某些变化。开发商应随时对那些变化的影响因素进行分析和验证，制定出应变措施，保证项目的顺利动工建设和预期目的的实现。三、建设阶段及其程序建设阶段是将前期阶段的各项方案和筹划以及项目开发过程中所波及的人力、材料、机械设备、资金等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。这一阶段的工作任务重要是：通过招标投标方式，优选承包商；进行项目施工建设的组织管理；项目控制和工程监理；项目竣工验收和交付使用。(一)项目发包开发商一般通过招投标(公开招投标、邀请招投标或议标)的方式，通过发标、投标、开标、议标和中标等程序，优选和拟定建筑工程承包商，并以签订正式承包合同的形式来约束和保证承包商顺利完毕项目工程施工。(二)施工组织管理房地产开发项目一般由多种分项工程构成，涉及主体建筑、配套工程、基本设施等。因此，要保证房地产开发项目总体目的的实现，就必须对各分项工程的施工建设进行统一组织管理，使之互相配合、协调实行。在项目建设过程中，施工组织管理重要是指对施工单位管理、工程筹划管理、工程技术管理和工程现场管理等。(三)项目控制与监理在房地产开发项目施工建设中，开发商一般聘任监理工程师监督和检查工程的进度、质量和资金使用状况，以使施工单位严格按照规划设计和施工合同规定进行。有条件的开发公司也可依托自己进行施工监理。施工建设中的项目控制重要涉及进度、质量和投资三个方面的内容。进度控制又涉及总进度控制、设计进度控制、施工进度控制、验收与交用进度控制四个方面；质量控制又涉及设计质量、材料质量、设备质量和施工质量控制；投资控制重要指设计成本、施工成本、建筑成本和设备安装成本等的控制。(四)项目竣工验收开发项目的竣工验收是全面考核建筑产品的最后环节，一般是由开发商组织设计单位、施工单位、建设管理部门、质量监督部门及其她有关管理部门，按照被审核批准的设计、施工文献和国家颁布的有关施工验收规范与原则，进行综合检查验收。经验收合格的项目即可办理交付使用手续。对于设计规定或主管部门规定分阶段建设的单项工程，则应分期分批进行检查验收。四、营销阶段房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才干使其使用价值和价值得以真正实现；才干使投资尽快收回，获得开发利润。因此，开发商应采用有效的营销手段，进行市场推广活动。在开发建设初期，尽量地预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；在竣工验收后，最重要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，保证开发收益。商品房的租售方略应根据开发商的经营理念和市场需求状况而定。第三节 房地产开发的重要内容一、房地产开发项目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用1可行性研究的基本概念。在房地产项目投资开发此前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者不仅要掌握项目的基本状况及有关资料，还要研究该项目在技术上与否可行、在经济上与否合理、投资的成果与否能获得较好的效益，与否有多方案选择的也许等等。这种技术论证的措施称为可行性研究，其基本内容涉及市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分，2可行性研究的作用。可行性研究的重要作用表目前如下的方面：(1)作为拟定项目建设的必要根据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定与否操作该投资项目。(2)作为向银行和其她金融机构融资的根据。例如对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基本上，判断借出资金在项目建设后有免费还能力，贷款的风险如何，从而拟定与否贷款以及贷款的利率。(3)可行性研究报告是向本地政府及其所属都市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的根据，同步也作为环保部门审查项目对环境影响的根据。(4)作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基本，为进行后续工作进行铺垫。(5)根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行公司组织管理、制定机构设立、设定劳动定员和职工培训筹划。(6)作为国家各级筹划部门编制固定资产投资筹划和编制下阶段规划设计工作的根据。(二)可行性研究的阶段、基本内容和环节1可行性研究的阶段。一般而言，可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则：(1)投资机会研究。该阶段的重要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基本，寻找有利的投资机会。投资机会研究的重要内容有：地区状况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场状况、工程项目建成后对社会的影响等。(2)初步可行性研究。亦称“预可行性研究”。在投资机会研究的基本上，进一步对项目建设的也许性与潜在效益进行论证分析。重要解决的问题涉及：在机会研究结论的基本和具体资料的基本上作出与否投资的决定，并鉴定与否也许和有必要进行下一步的具体可行性研究。拟定对某些核心性问题需要进行专项的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。根据项目的选择根据和原则，拟定项目的初步可行性。根据初步可行性研究成果编制初步可行性研究报告。初步可行性研究阶段的重要内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济状况、项目地址及其周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。(3)具体可行性研究。即一般意义上的可行性研究。重要是对拟开发建设项目进行具体进一步的技术经济分析论证，从技术、经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学根据。(4)项目的评估和决策。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、征询公司或有关专家，对上报立项的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。其内容涉及：全面审核可行性研究报告中反映的各项状况与否的确；分析项目可行性研究中各项指标计算与否都对的，涉及多种参数、基本数据、定额费率的选择；从公司、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最后投资决策；最后写出项目评估报告。2可行性研究的基本内容。由于开发项目的性质、规模和复杂限度不同，其可行性研究的内容不尽相似，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应重要涉及如下几种方面：(1)总论：涉及开发项目概况、研究成果概要、存在问题和建议。(2)市场需求、供应预测租售价格变化趋势预测。(3)开发项目基本状况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战：(4)明确资源、原材料及公用设施条件。(5)根据惯常条件，拟定开发项目的实行筹划和进度规定。(6)项目投资、销售费用的投入时间。(7)资金来源及融资方式。(8)项目租售收入预测。(9)国民经济评价和项目财务评价。(10)项目评价与结论。3可行性研究的环节。房地产项目的可行性研究工作一般按如下七个环节进行：(1)接受委托，明确研究目的。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关征询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承当单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景简介资料，弄清晰委托者的目的和规定，明确研究内容，制定工作筹划。(2)收集资料，调查研究。重要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供应和需求量、价格、竞争能力等，以便拟定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查涉及建设地点调查、开发项目用地现状、交通运送条件、外围基本设施、环保、水文地质、气象等方面的调查。为下步规划方案设计、技术经济分析提供精确的资料。(3)设计方案。根据项目建议书的规定，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基本上，建立若干可供选择的开发方案。(4)财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所拟定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基本上，对方案进行具体财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在赚钱能力。(5)方案比较与选择。根据以上分析，反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则和优选原则，采用技术经济分析的措施，评比出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步拟定项目规模、构成、开发进度。(6)制定实行筹划。对于选定的满意方案，制定具体的实行筹划，进一步提出资金筹措建议和项目实行总进度筹划。(7)编制可行性研究报告。通过上述分析与评价，即可编制具体的可行性研究报告，推荐可行方案和实行筹划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策根据。二、土地使用权获取目前，国内土地使用权的获取重要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商重要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商重要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。(一)通过政府行政划拨获取土地使用权根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。由于行政划拨土地使用权是国家予以的一种特殊政策，因此，土地管理法对可以采用划拨的范畴作了明确规定。同步限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其她土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其他由省级人民政府批准。建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安顿补贴费。此外，征用都市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其她有关费用。(二)国有土地使用权的有偿使用国有土地使用权有偿使用是指国家将一定期期内的土地使用权提供应单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是此后供地的重要方式，此后除某些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式重要有三种。1国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其她费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来商定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其她用地 50年。合同商定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。在土地有效期限内，土地使用者应当按国家规定和合同商定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地有效期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地免费收回。在土地有效期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资状况予以补偿。土地使用者在土地有效期内需要变化土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得变化合同商定的用途。目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和合同出让三种形式。(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文献涉及：招标告知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明告知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合运用规划方案等因素。(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，运用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人一方面叫出底价，诸多的竞投者轮流报价，最后出最高价者获得土地使用权。拍卖方式充足引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有某些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，拟定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。(3)合同出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达到一致后，签订土地使用权出让合同。合同出让基本没有引入竞争机制，缺少公开性和公平竞争。但对某些缺少竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。2国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定期期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并获得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中某些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同步对既有划拨土地使用权逐渐纳入有偿使用轨道也是一种较好的措施。目前有关法规的制定正在研究之中。3国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定期期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。事实上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有公司改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难公司的改制改组发明了条件。这重要是针对既有国有公司使用的划拨土地使用权需要改制时合用。对公司新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。(三)补地价方式鉴于国内土地使用权的行政划拨大量存在，中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，对以行政划拨方式获得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，均有不同限度的优惠。三、房地产开发与规划设计(一)都市规划的含义有关都市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差别和侧重，但基本内容是大体相似的。在国内，一般把都市规划定义为：是为了实现一定期期内都市的经济和社会发展目的，拟定都市性质、规模和发展方向，合理运用都市土地、协调都市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。(二)都市规划的工作阶段和内容1989年国内颁布的都市规划法中将都市规划规定为总体规划和具体规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由都市人民政府组织制定都市规划纲要，对总体规划需要拟定的重要目的、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的根据。根据都市的实际状况和工作需要，某些大、中都市在总体规划基本上增长了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和拟定不同地段的土地的用途、范畴和容量，协调各项基本设施和公共设施的建设。具体规划根据不同的需要、任务、目的和深度规定，可分为控制性具体规划和修建性具体规划两种类型。(三)都市规划的审批都市规划是都市建设和管理的基本根据，都市规划的审批实行严格的分级审批制度，具体为：1都市规划纲要须经都市人民政府审核批准。2都市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大都市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查批准后，报国务院审批；其她都市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其她建制镇的总体规划，报县人民政府审批。都市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批都市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查批准。3都市分区规划经本地都市规划主管部门审核后，报都市人民政府审批。4都市具体规划由都市人民政府审批。已编制并批准分区规划的都市的具体规划，除重要的具体规划由都市人民政府审批外，可由都市人民政府授权都市规划主管部门审批。(四)都市规划与房地产开发的关系都市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。都市规划对房地产开发的影响及约束重要体目前如下两方面：1都市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一种都市的经济、社会、环境效益统一和谐，都市规划往往通过某些控制指标实现这一目的。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对都市土地开发强度的控制。反映都市土地开发强度的指标一般有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到都市规划师和房地产开发商的广泛注重。2房地产开发必须符合都市规划。国内都市规划法规定，都市规划区内的土地使用和各项建设必须符合都市规划，服从规划管理。为此，都市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对涉及房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体措施如下：(1)有关项目选址意见书。由都市管理部门建议的有关项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具有的文献之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受都市规划行政主管部门有关项目选址的规划指引，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。(2)建设用地规划许可证，是都市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，拟定用地位置、面积、界线的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才干到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸与否符合都市规划并准予施工的法定凭证。只有在获得建设工程规划许可证、土地使用权证和其她有关文献后，房地产项目才干破土动工。(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运送、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，此类用地必须在规定期限内予以收回。(五)居住区规划1居住区规划的任务。居住区规划是都市具体规划的重要内容之一。其任务就是为都市居民经济合理地发明一种满足平常物质和文化生活需要的以便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民平常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设立少数无污染、无干扰性的工业。2居住区规划的基本内容。居住区规划的内容重要有如下几项： (1)选择并拟定规划用地位置和范畴；(2)拟定规划，即拟定人口数量和用地面积大小；(3)拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；(4)拟定公共服务设施(涉及容许设立的生产性建筑)的内容、规模、数量(涉及用房和用地)、分布和布置方式； (5)拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；(6)拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式； (7)拟定有关的工程规划设计方案；(8)拟定有关技术经济指标和造价估算。3居住区的构成内容。(1)居住区的工程类型构成。根据工程类型基本上可分为如下两类：建筑工程：重要是居住建筑，另一方面是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等；室外工程：涉及地上，地下两部分。其内容有：道路工程(多种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。(2)居住区的用地构成。居住区的用地根据不同的功能规定，一般由如下四类构成：居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的某些必要的空地，其中涉及通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周边的专用地，涉及专用地中的通道、场地和绿地等；道路及广场用地，指居住区范畴内的不属于上两项内道路、广场、停车场、回车场等的用地；绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和小朋友活动场地、防护绿地等。以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50左右。4居住区规划设计。(1)居住区规划设计的基本规定。居住区规划设计是一项综合性较强的工作。它波及的面比较广，一般应满足如下几方面的规定：使用规定。为居民发明一种生活以便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的规定。居民的使用规定是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口构成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理拟定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。卫生规定。规定居住区有良好的日照、通风等条件，以及避免噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民发明一种卫生、安静的居住环境。安全规定。居住区规划除保证居民在正常状况下生活能有条不紊地进行外，同步也要可以适应那些也许引起灾害发生的特殊和非常状况，如火灾、地震等。因此，必须对多种也许产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有助于避免灾害的发生或减少其危害限度，为居民发明一种安全的居住环境。经济规定。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在拟定居住建筑的原则、公共建筑的规模等时，均需考虑当时本地的建设投资及居民的经济状况，减少居住区建设的造价，并节省都市用地。同步，运用多种规划布局手法，为居住区修建的经济性发明条件。施工规定。居住区的规划设计应有助于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工规定和建设程序。美观规定。居住区是都市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对都市的面貌有着很大的影响。有某些原有都市，故居住区的改建已成为变化都市面貌的一种重要方面。一种明朗、大方、整洁、优美的居住环境的形成，不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。5居住区规划的技术经济指标。居住区规划的技术经济指标一般涉及下面几项内容：(1)平均层数。是指多种住宅层数的平均值，一般按多种层数建筑面积与占地面积之比进行计算。以南京梅山炼铁厂居住区为例，已知多种层数建筑面积：三层建筑面积为8594.7m2四层建筑面积为133813m2五层建筑面积为1203.5m2总建筑面积为143611.2m2多种层数占地面积：三层=8594.73=2864.9m2四层=1338134=33603m2五层=1203.55；240.7m2总占地面积为36608.9m2平均层数=总建筑面积总占地面积=143611.336608.9=3.95(层)(2)居住建筑密度。居住建筑密度=居住建筑基底面积居住建筑用地面积X100居住建筑密度重要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等规定，因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。(3)居住面积密度。居住面积密度=居住面积居住建筑用地面积(平方米公顷)居住面积密度是最能表达住宅群用地与否经济的重要指标，它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平面设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同步使用，互相校核。(4)居住建筑面积密度。居住建筑面积密度=居住建筑面积居住建筑用地(平方米公顷)为了便于记录和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表达。(5)建筑容积率。建筑容积率：居住建筑总面积(平方米)居住建筑用地面积(平方米)建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。(6)人口净密度。人口净密度：居住人数居住建筑用地面积(人公顷)人口净密度不仅反映了住宅分布的密集限度，还反映了平均居住水平，因此规划中一般作为概算用地的综合指标。(7)居住建筑用地指标。居住建筑用地指标决定于四个因素：居住面积定额(平方米人)；居住面积密度 (平方米公顷)；居住建筑密度()；平均层数。平均每人居住建筑用地：平均每人居住面积定额层数X居住建筑密度X平面系数(平方米人)或=每人居住面积定额X居住建筑用地面积总居住面积(平方米人)(六)开发商在规划设计阶段的职责一种项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完毕，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时本地的实际状况。开发商重要完毕下列协调、管理的工作。1会同都市规划部门，通过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，拟定用地范畴和建设规模。2委托规划设计，进行多方案比较，拟定规划方案。3参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研究拟定项目规划设计的投资概算以及各项技术经济指标。4积极为施工单位发明动工条件，规划设计方案一旦拟定，就要制定分期出图筹划，尽快提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，尽快完毕项目的施工图纸。5熟悉和审查图纸。6组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参与，定期开会研究在建设过程中浮现的问题，使施工得以顺利进行，四、房地产开发项目工程建设与管理(一)房地产开发项目工程建设与管理的内涵与程序1房地产开发项目工程建设的内涵。房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所波及的劳动力、资金、材料、设备、基本设施以及专业人员的技术和经验等多种资源汇集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的施工生产活动。房地产开发项目的建设过程重要分为四个阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。2房地产开发项目工程建设的基本程序。房地产开发项目工程建设，对开发商来说，其重要职责是项目的组织与管理，具体任务是通过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同步进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时间和投资预算范畴内，保质保量完毕项目的建筑安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。(1)房地产开发项目工程建设准备。开发商在项目动工建设之前，一方面需办理项目报建和施工所需多种证件批件手续；完毕施工现场勘察与施工图设计，筹措并贯彻