910顺义新城项目10月份开盘方案的汇报-终

关于北京公司顺义新城项目小高层三期10月份开盘方案的汇报北京鲁能置业发展有限公司201年月1日一、 可售案值情况1、现有案值分析截止9月3日,项目可售房源共计16套，面积2.71万平米，案值5。3亿元.其中号地小高层产品存量可售房源16套,面积0。2万，案值约0亿元；7号地洋房产品存量150套，面积2。5万，案值5.0亿元。、本次推售案值分析2号地小高层三期产品计划9月份取证,拟1月份新推售，本期产品新增供应50套，面积。94万，案值5.3亿元.(均价按3500元/平米算)二、 开盘计划开盘时间:10月5日上午9：（暂定）开盘地点:待定开放房源:预计本期房源首批开放6、7#、13楼房源共计2套，面积2。5万平米,案值亿元。其中85平米房源60套，占比27；18平米房源12套,占比5%;35平米房源4套，占比。(注:开盘根据实际蓄客情况确定推售量)开盘价格与营销目标:本期房源拟售均价13500元平米，销售目标去化率达到8,完成179套销售目标，面积万平米，金额2亿元。选房方式：网络摇号，集中选房三、 目前蓄客情况1、蓄客目标小高层三期首批推售房源共计栋楼，224套房源，计划开盘当日去化80，销售179套。按60%解筹率,需认筹客户28组；按访转签比例为:1，电转访比例为4：1，截至到1月日,需来访788组，来电72组。2、现有蓄客状态目前小高层意向客户累计来访13组，来电7组，开盘仍需完成15组客户来访及6747组客户来电。、蓄客方式1) “日进百金增值” 蓄客计划，即蓄客期间客户交纳认筹金可于项目开盘后享受相关优惠。 从9月16日开始截止至9月0日，活动时间为15天. 分户型优惠，具体计划如下： 分产品认筹金金额（元)日增值优惠(元)累计优惠(元)累计天数（元)135平米10000600015118平米10000500750015平米100040600012) 朋介及回馈活动（老带新圈层营销）：7号院已有1000组以上新老业主,针对其采取“老带新”的圈层营销，发动新老业主的积极性,进行口碑传播.老业主推荐新客户成交，实行业主介绍新客户成交新老客户均减免000元物业费.预计小高层蓄客67组。3) 企事业单位团购:企事业团购以20套为单位发售，给予额外2个点优惠。洽谈团购时间为0月1日前。预计小高层蓄客20组。4) 全员营销:发动鲁能北京公司员工为项目介绍客户资源，成交后公司给予介绍客户员工适当奖励。预计小高层蓄客组. 5) 巡展：充分发挥代理公司自有资源及外部资源,选取顺义老城区国泰、西单及望京、海淀发放资料及登记客户名录,最大限度客户渠道，促进销售。预计小高层蓄客9组。6) 电开:针对代理公司自有资源及七号院已成交业主，大量电开拓展登记名录邀约至售楼现场参观,完成终端销售目的.预计小高层蓄客19组.、蓄客转签目标分析在推售产品价格提升的前提下，小高层蓄客转签率会降低,预计小高层三期转签率为0%70%。、销售利润率情况小高层三期拟销售均价3500元/平米，销售利润0.亿元，利润率3.7。四、 价格策略与促销政策1、价格策略依据北京顺义新城项目整体策划定位报告,确定小高层(号地B1地块）为整盘现金流产品，在保证合理利润空间下，通过快速去化，降低整体运营风险。项目在保证地块发展定位与运营战略的前提下，结合市场竞争因素，以区域平台价格为基础,以市场为导向，价格制定遵循市场定价原则,结合自身成本分析，综合制定小高层三期产品拟售均价3500元/平米.2、促销政策 常规折扣:一次性付款1; 开盘折扣：开盘当天优惠1; 日进百金增值优惠：分户型日减，累计优惠约合0。%; 团购折扣：20套(含0套）优惠2。五、 蓄客推广策略与手段(一) 蓄客推广策略： 以客户为导向，根据客户分布地图，分层次分阶段逐个攻破。 精准营销与活动营销为主,其他渠道线上线下全面封锁。 项目价值精准传递，提升客户价值预期。(二) 蓄客推广渠道参照上半年成交客户认知渠道进行统计,从高到低的排列顺序依次为:1) 小高层:朋介2%，网络15,围挡11，短信15%，拓展7，团购3，道旗5,电开7,户外广告牌%,全员营销2%，其它7。以此为依据，结合9-10月整体营销策略与营销费用予以以不同程度、重点推广，以保证充分开盘蓄客.(一) 线上大众推广类：1) 网络：搜房、新浪、焦点齐发力,并拓展网络其他资源。建议位置：背投广告,顶部对联、热点楼盘的详情页，新浪网首页文字链通栏.预计小高层蓄客4组。2) 围挡：释放开盘信息,截留目标客户、竞品客户，于9月份进行广告画面的更换.预计小高层蓄客28组。3) 道旗：快速传递项目信息.建议在顺安路段站前街进行投放，区域拦截指引,塑造大盘气势。预计小高层蓄客10组,.4) 户外广告牌：覆盖重点区域，持久树立项目形象.老城区内主打改善牌，区域内主打区隔竞品的项目优势,北京市区主打生态、休闲娱乐。预计小高层蓄客11组.(二) 线上节点活动类-9月底举办一场大型业主维护活动，10月1日期间举办系列暖场活动,扩大线上传播面,实现品牌传播蓄客。预计小高层蓄客25组。(三) 线下其它精准渠道类：短信分产品线短信精细诉求,直击目标客群。预计小高层蓄客4组。六、 开盘销售保障措施(一) 小高层蓄客开盘方案确定完成时间：月日前，以争取充足时间开展蓄客准备工作。(二) 小高层产品价格方案确定完成时间：9月2日，确定小高层三期入市价格,以便深入蓄客.(三) 小高层三期预售证完成时间：9月2日,以保证开盘的顺利进行.(四) 品牌教育机构洽谈与引入完成时间：9月30日前，以保证项目价值提升与传播.(五) 十万平米主题商业街区配套招商与品牌引入完成时间：9月30日前,以保证项目价值提升与传播。七、 开盘后评估方式及指标（1）去化率指标:依据开盘销售去化率评估开盘销售效果。(2)综合考评指标:根据市场环境、客户情况及开盘组织等综合因素评估开盘效果。7 / 7