广州房地产市场细分与定位

广州市房地产市场细分及定位作者简介 寒桐（韩世同），广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司副总经理，广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问，寒桐投资顾问有限公司总经理，曾任广州市房地产协会特约研究员，华商时报公司经营、粤港信息日报粤港地产、南方都市报楼市论坛的特约撰稿人。作者长期从事经济研究、公司管理、市场营销等方面的工作，具有丰富的实践经验和深厚的理论基本。曾参与金雅苑、江湾花园、岭南新世界等楼盘和重庆朝天门商场、佛山怡东商城、东莞商业中心、珠江新城的项目的市场研究和营销筹划；近年曾刊登多篇市场营销和房地产研究的文章，推介新思维、新观念，引起业内外人士的关注。8月，作者对广州市房地产市场细分和定位、以及营销方略和营销组合做了专门研究，在房地产业引入和推介现代营销的观念、措施和工具，以期推动和增进房地产营销的研究与发展。 概述 随着市场经济的发展，人们的观念也在不断地变化。根据现代市场学的研究，人们从事生产经营活动的观念已经从过去单纯的生产观念 、产品观念 、销售观念，上升到营销观念和社会营销观念，从主线上变化了人们的思维方式和措施。过去的观念是环绕生产、产品和销售而形成的，现代营销的观念与前三者完全不同，其核心思想是满足目的市场顾客的需求，是环绕着人的需求进行的。着重于发现和研究目的市场，理解和掌握消费者的需求，再根据消费者的需求来组织生产和销售，并运用营销组合来满足目的市场消费者的需求。可以说，市场学的目的是为了使推销变成多余。试想，好的商品在价格、品质、数量和服务等方面都能完全符合顾客的规定，这样的产品还用推销吗？ 一、确认细分市场的基本 房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般平常的消费品，它具有投资额大、有效期长的特点。因此，我们在确认细分市场的基本时，应根据其这一特殊的消费特点进行选择。 （一） 收入变量 运用收入变量来细分市场，这在多种产品的营销中是常常使用的。尽管对某些消费品来讲，单一地使用收入这一变量是难以界定细分市场的，但对于房地产项目而言，收入水平是其消费市场至关重要的决定因素。 目前广州市房地产市场的重要矛盾还是楼价过高与居民收入水平偏低的矛盾。据1999年的记录，广州市居民家庭平均年收入仅3万多元。而1999年广州市商品住宅的平均售价超过5000元/平方米，以60平方米一套住宅计算，总价需30万元。楼价差不多为家庭平均年收入的10倍，还高于国际公认的楼价应占家庭年收入36倍的测算原则。 以上调查资料表白：广州市居民购房考虑的重要因素还是价格，而可以承受的楼价是30004000元/平方米。这些都是与居民的收入水平密切有关的。 （二） 职业变量 人们的工资收入水平取决于她们所从事的职业，以职业划分作为市场细分的一种变量，对于我们研究和分析消费者的市场分布状况是很有协助的。 抽样调查成果表白：广州市购房者中在三资公司和私营公司工作的居多，占67%，并且大多数是属于白领阶层。 （三） 年龄变量 目前，广州市购房者的年龄呈年轻化的趋向。对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于理解广州市居民购房消费的这一新动向，这对市场的区隔和细分是很有协助的。 抽样调查显示：广州市购房者重要是中青年，年龄2040岁的占80%。 （四）用途变量 不同的消费群体对购房的目的、规定和用途是不相似的。改善居住条件和环境是重要因素，但并不是唯一因素。许多消费者购房是为了投资，有些是为了馈赠亲友；投资者中有些是为了保值，有些是为了炒卖，有些是为了出租。 抽样调查显示：广州市购房者购房目的是自住和投资保值为主。 以上四个变量是与房地产市场细分最直接、最密切的要素。其他的要素和变量对消费者的购房行为也有某些影响，但我们将重要精力放在上述四个变量上，并采用综合的措施加以整合，力求使市场的细分更加明确和精确，对目的市场的界定也更加明确和精确。 二、建立各个细分市场的轮廓 建立各个细分市场的轮廓，即运用人口、心理、态度行为特性等变量，对各个细分市场进行进一步的分析，并运用不同的细分市场措施对目的市场进行描述。 （一） 多变量市场细分（年龄、收入） 的人集中在高中收入的阶层，低收入阶层是不具有供买楼能力的。具体分析如下： （1）年轻的中档收入者，一般月入在10003000元，她们往往受过良好的教育，思想新潮，爱好广泛，爱慕新潮事物，但社会阅历短浅，经济能力不强； （2）中年的中档收入者，是一种比较广阔的层面，多属于夹心的工薪阶层，上有老下有少，具有迫切的购房需求，但却往往力不从心； （3）老年的中档收入者，随着社会人口的老龄化，这部分阶层的消费者也日益增多，她们已无后顾之忧，也乐意将近年的积蓄用于购房置业，改善住房环境和条件，颐养天年。但由于近年养成的节俭习惯，她们的购买行为趋向于保守； （4）年轻的高收入者，这个层面的人数很少，一般是成功的创业者、外资公司的中高档管理人员、律师、医生、文艺人员，她们具有很强的购房能力，但一般却已具有良好的居住环境和条件，购房置业的欲望和爱好并不强烈； （5）中年的高收入者，公司家、职业经理、高档管理人员、老板、金融家、包工头、演员、艺人、作家等等。这些人已成为社会的中坚阶层，她们的收入高、地位高、风险压力也高。但人数少，购房需求有限； （6）老年的高收入者，这些人也是极为少数的，中国社会步入高收入的时间很短，层面也很窄。目前的退休老人，虽然过去社会地位很高，其收入也是微局限性道的。只有某些退休的公司家、老作家、老艺人、老画家是高收入者，但她们也大都已经拥有上好的居所，一般状况下是无需添购新居的。 （二） 态度、爱好、用途及生活风格的比较 从上表我们可以看到白领与蓝领在购房上的态度、爱好、选择和用途等方面都是极不相似的，因此必须要区别看待，生产不同的产品来适应和满足她们的不同需求。 三、各细分市场吸引力评估原则的确立 通过前面的分析，我们对广州市房地产的细分市场已有了一种概括性的理解，下面我们再对细分市场的覆盖面和细分市场的吸引力进行评估和拟定。 （一） 细分市场覆盖面的拟定 1、无差别营销，即对整个市场采用统一的营销方略，全面履盖所有的细分市场。这一营销措施和方略的好处是面广，但显然会与细分市场不同的特点不相适应，由于“以不变应万变”是难以满足各个细分市场需求的。 2、集中营销，即对某一种细分市场集中进行促销的营销组合。这一措施适应较小的项目，但目的市场过于集中，会带来一定的经营风险，应当与多元营销结合运用。 3、多元营销，即对不同的细分市场采用不同的营销组合。这种措施最适合大中型项目，但所选的细分市场不适宜过多，应当以23个为宜。同步，可与集中营销的措施相结合，突出其中某个细分市场。 （二） 选择市场覆盖的方略 1、 切合公司的实际 新兴的房地产公司，在经验曲线上处在左上方，总的单位成本不能居行业内的最低行列，因此是不应当选择无差别的低成本扩张方式，即成本领袖的方略进入市场，而应当选择差别化和集中焦点的方略进入细分市场。但目前市场竞争剧烈，高价位进入市场是行不通的，许多公司只得采用低价渗入的方略，使投资回报和市场占有处在波特曲线右侧的中端，但尽量不要陷入曲线的底部。 2、同类产品分析 我们先来看近几年广州市商品住宅的供应成交状况及价格状况 从上列两表我们可以看到广州市住宅的供应量是在上升的，而楼价是在下降的，其中高层的降幅大过多层的降幅。这阐明：目前广州市的商品住宅市场的竞争十分剧烈，市场的形势十分严峻；但同步也要看到，广州市商品住宅市场是十分具有潜力的，是十分广阔的，也是布满商机的，核心在于如何挖掘市场的潜力和引导市场的消费。因此，公司的市场营销要想不陷入波特曲线的中间（即：低市场占有率、低投资回报），就必须出奇制胜，敢于创新：不仅要“人有我有，人有我优”，还要尽量找出“人无我有”的卖点，提高楼盘的综合素质、品牌效应、附加价值和使用功能。 （三） 拟定有吸引力的细分市场 从前面列举的表4和表7我们可以看到：中档收入和中青年占已购房和欲购房的人数比例最高。其中：已购房的消费者家庭月入元6000元的家庭占抽样调查人数的45%以上，而2040岁的中青年已购房者占抽样人数的比例更达80%。这些数据表白：最具吸引力的细分市场是集中在中高收入和中青年这两组共4个细分市场上。 塔中部和塔底部却无人或少人问津。由于塔的底部不具有购房能力，故在现阶段暂不考虑其市场潜力和能量，而塔尖消费需求的绝对量很小，但市场供应量又无限之大，故也不应列为目的市场，而应当将注意力集中放在中档收入的阶层。 四、选择目的市场 （一） 公司发展目的 目的市场的选择要结合公司发展的战略目的和方略来进行。公司的战略目的不适宜订得太高，要切合实际既但是份追求经营规模，也但是份追求高额的利润，要力求为社会提供高品质的商品住宅。 （二） 目的市场定位 根据前面的分析，我们已经找出广州市最具吸引力的4个细分市场，但由于其中两个高收入的细分市场，存在市场严重供过于求的问题，并且开发成本、户型选择、装修原则等都与其他两个细分市场有很大差别。高收入阶层所需的商品住宅规定面积大、装修豪华、密度低、容积率低、住宅环境优雅、景色怡人、设施配套齐全等。相形之下，中档收入阶层所需的商品住宅规定就没那么高，只要间隔实用、布局合理、采光通风良好、建造质量符合规定，价格在可以承受的幅度即可。 因此，目的市场定位在中档收入阶层是比较合适的，这一目的市场涉及两个细分市场，即青年中档收入、中年中档收入这两个细分市场。 （三） 目的市场的特点 现将这两个细分市场的特点分析列表如下： 从上述的分析，我们可以看到这2个细分市场之间的共性不少，如用途、规模、家庭收入等方面基本上是相似或相近的；教育限度则与年龄成反比；户型和面积是以中、小户型居多，青年人的住宅可以多样化某些，构造也不必过于呆板，间隔最佳是具有可塑性的；中年人则倾向于实用、合理、耐用等性能方面。在爱好和区位选择上，青、中年都各有不同，但差别并不太大。 五、为细分市场选择定位方略 定位是指公司设计出自己的产品和形象，并在目的顾客心中拟定与众不同的有价值的地位。因此，定位虽然是以产品为出发点，但定位的对象却并不是产品，而是产品在潜在客户心目中所拟定的位置。 （一） 定位方略的几种选择 1、属性定位：根据产品特有的属性进行细分市场定位； 2、利益定位：根据产品向顾客提供以便、快捷等利益来定位； 3、用途定位：根据产品的用途来进行定位； 4、顾客定位：是向不同的使用者提供不同的产品类型的定位方略； 5、针对性定位：是针对竞争对手进行对比性的定位方略； 6、产品种类定位：根据产品的种类不同来进行定位； 7、质量价格定位：是指提供创新的高质产品，但并不提价的定位方略。 （二） 列斯和特罗的几种定位方略 第一种方略是强化自己的产品在消费者心目中的既有地位；虽然是排在第二位也不要紧，就强调自己是业内的亚军，但表达将努力夺取冠军，消费者会因此而确信这一定位的真实性。 第二种方略是寻找尚未被占据、并为消费者所注重的市场位置，并争取抓住这种机会占领市场。又称为“寻找漏洞”的措施，即发现市场上的空隙并迅速将其弥补。 第三种是争取占先的定位方略。由于人们总是容易记住第一名，而处在第二位的销售量一般只有第一位的一半，并以此类推；并且处在第一位的公司出名度最高。对公司来说，重要的并不一定非要在规模上领先，由于一类产品只有一家品牌可以获得规模优势的定位，而是如何在某些有价值的属性上赢得第一。虽然不能做到第一，也要努力使自己跻身行业的前列之一。 高或双低的楼盘，甚至低质高价的楼盘也有，而高质低价的楼盘却几乎没有。这是一种市场空缺，谁有能力弥补，谁就能先拔头筹。 图5：多元度量定位图 六、为目的市场制定营销组合方案 营销组合是根据目的市场的需要，对产品、分销、价格及促销这4个可控制的变量进行组合，以实现公司盼望达到的销售水平和利润水平。营销组合的研究重点要对准青年和中年中档收入的细分市场，每一部分都环绕目的市场进行整合。 1、产品 根据前面的分析研究，我们懂得青年人对住宅的规定是：品质不必过高，装修也无需太豪华；但外立面一定要新潮，要有现代感，线条不适宜过多，色调不适宜过杂；住房的间隔不必过于拘泥，最佳是免装修、无间隔，可以随意组合和搭配；面积不适宜过大，5060平方米即可，由于青年人的积蓄不多，要考虑她们的实际购房能力；设计风格要明亮、畅快、简约，富于时代感；厨厕的设计也要力求精致、周全，现代青年对此是颇为讲究，规定是十分高的；还要考虑配备SOHO（家庭办公）的场合，这是最时髦和新潮的意念，特别是对于受过高等教育的青年一代，追求潮流、感受多种人生体验；还应考虑设计某些独身公寓或一房一厅的住宅，合合用于投资出租或用作学生公寓，此类户型的住宅面积可以控制在2030平方米/套。在物业管理和售后服务上，可以不必过于周全和无微不至，由于年青人喜欢无拘无束，但又但愿得到高品质的服务和享有。因此可以考虑采用酒店式的管理和服务，提供餐饮、家政、洗衣、清洁等一应俱全的服务，但应尽量保持家居的感觉，不要使住户感到住酒店同样。独身公寓和住宅应自成一种组团，形成各自独特的产品特色，同步也便于后来的服务与管理。 中年中档收入阶层的爱好、爱好和需求与年青人有所不同。她们多数是上有老、下有小的夹心阶层，经济承当是比较重的。因此，她们对住房的规定和考虑比较侧重于经济、实惠、合用等方面，对品质和外观的规定没有青年人那么高，但对价格的反映会比较敏感。在户型和面积规定上会相对要大某些，以80m2左右的三房二厅较为合适。但这样的住宅每套按5000元/m2计也得要40万元/套，这对中档收入的工薪家庭是一种巨大的金额，虽然选择按揭供楼，也是很沉重的承当。因此，应当考虑建些小户型、小面积的两房一厅，如4050m2，这样虽然单价高某些，总价也不会太高，按5000元/ m2单价计，总价也才2025万元，一般的工薪阶层只要能凑得出56万首期款，再按30年分期供楼，每月才600元，比租房还划算。 2、分销 销售渠道重要还是应当委托中介公司代理销售。由于中介公司专业性强，具有较丰富的营销经验，对目的市场的结识和理解也比较深刻，并拥有强大的销售队伍和网络，可觉得一线销售人员提供强有力的后勤增援，并且对市场的研究也比较专业，能及时理解和掌握市场动态，调节营销方略。 但委托中介公司代理销售也存在明显的局限性之处，一是发展商容易对销售环节失控，完全交由中介公司掌握和操控自己的命运；二是中介公司受利益的驱动，很易采用急功近利的做法和短期行为，最后留下一种烂摊子让发展商自己去收拾。 针对上述两种状况，可考虑采用如下措施加以解决或改善。一是发展商加强售楼管理，派出某些销售人员和管理人员直接参与现场销售工作，形成一支混合的销售队伍，加强一线营销人员的力量，但这样做一定要解决和协调好双方的合伙关系，否则会适得其反；二是与中介公司签订长期合伙的合同，从项目前期准备阶段就规定中介公司参与规划、设计，而不是等到要卖楼了才找中介公司，此时“木已成舟”，许多不利于销售的失误和过错已经导致，无法变化和挽回。同步，在佣金提成的措施上，应采用与销售额挂钩的措施，根据一定期间内达到销售额的大小来拟定佣金比例的高下，销售额越大、提成比例就越高；反之，销售额越小，提成比例就越低。再就是，目前售楼的窗口太过单一，除了发展商销售部分给熟客外，其他全靠售楼现场来销售。以往还可以通过在宾馆、酒店开展销会来作营销推广，目前这种做法也已行不通了。因此，可以考虑在发展商和代理商的公司本部增设楼盘展销的摊位，增长一线销售的窗口和机会。 3、价格 房地产的定价至关重要，定得太高卖不出去，定得太低又不划算。近几年，许多楼盘是采用低开高走的价格方略，先以接近成本的低价位进入市场，引起消费者的关注和抢购，占有一定市场份额之后，再推出新的高价的楼盘将售价拉高，这种措施在供不应求的卖方市场是可以行得通的。目前，广州楼市已呈现明显的饱和状态，在这种供过于求的买方市场中，采用什么样的价格方略更为合适呢？在前面，我们已经讨论过将市场定位在质量较高、售价较低的位置比较适合目的市场的需求；并应当朝质量更高、售价更低的方向去努力。但是，要达到这一目的是不容易的，这不仅仅是定价和定位的问题，并且波及全面的质量管理和成本控制问题。由于，质量上不去，成本下不来的话，这一市场定位和产品定价是不也许实现的。 售楼的面价不应当订得太高，然后再给很大折扣，这种做法容易导致消费者的误解，觉得你的楼价不实，水份很大。因此，面价应当比较接近实价，折扣仅仅是象征性的即可。 4、促销 促销是房地产营销必不可少的环节，发展商都十分注重这个环节，多种措施层出不穷、推陈出新，可谓五花八门。 （1）广告。广州楼市的广告最重要是集中在报纸广告上，所占比例超过广告费用80%以上，并且最重要的报纸是广州日报，另一方面是羊城晚报。广告版面的价格也不断上涨，广告费用占销售额的比例超过3%，加上中介佣金等其她营销费用，整个营销的费用约占销售额的56%，这对发展商是一种很大的承当。因此，广告不适宜过量地投放，而应有的放矢，尽量采用少量持续的方略，保持一定的曝光率即可。同步，应积极谋求和尝试其她的广告途径，例如在某些流行刊物上或房地产专业刊物上做广告，费用和效果也许会好某些。广告的意念、画面、版面及内容都十分重要，但楼盘的素质更为重要，如果一味靠广告来包装、美化产品，而不是真实地揭示产品潜在的优越性，广告所起的效用也许会成为负面的。 （2）人员推广。人员推销是一门古老的商业艺术，并且是老式销售必不可少的一种环节（电子商务可以免除），加强营销队伍的建设和培训，是获得更好销售业绩的核心。好的销售人员，可以把握住潜在的客户，通过游说和推介，把楼成功地卖出去；而不好的销售人员，要么是态度生硬，要么是业务生疏，现成的客户也留不住。因此，可考虑由代理商和发展共同构成一支销售队伍，并通过彼此间的竞争、学习和合伙，使人员推广的营销效用达到最大化。 （3）促销。目前广州房地产的促销手段虽说五花八门，但除了开展销会、卖广告、打折扣、降价让利、送车位、送电器、送厨柜等等，对客户进行追踪调查和保持联系方面却做得不多。在促销方面，应当开拓思路，增长某些促销的措施和手段。例如，参与互联网，开展电子商务，在网上做某些销售广告，效果也许不会立即显现，但这始终是一种方向，也是大势所趋。 （4）公共关系。这方面房地产公司以往的重要精力并非放在营销方面，而是放在开发环节上，如批地、征地、报建等等，要与政府、公安、工商、街道、建设主管等部门拉关系，但这些关系对营销目的所起的作用是很小的。因此，应当注意公共关系的营销作用，如与新闻传媒的关系，可以通过新闻报道、专项论坛、人物访问等形式来吸引人们对公司及产品的注意。 总结 通过对房地产市场的细分，研究和发现公司的目的市场，理解和掌握消费者的需求，拟定公司的市场定位，再根据目的市场消费者的需求组织生产和销售，并运用营销组合来满足目的市场消费者的需求。这些就是现代营销学有关市场定位的基本环节，但愿这些原理、措施和工具对房地产公司的开发有一定的助益。