2014年5月月报

房地产市场月报 2014.52014年5月昆明房地产市场报告昆明房地产市场月报CST-2014-5目 录第一章 2014年5月房地产政策分析3一、2014年5月政策内容及市场咨询3二、2014年5月政策解读9三、2014年5月市场资讯12第二章 2014年5月昆明一级市场供应及规划审批情况14一、2014年5月昆明土地供应态势14二、2014年5月整体市场情况16第三章 2014年5月昆明市场销售分析23一、2014年5月昆明月度供求情况23（一）供应情况分析：23（二）市场成交情况27第四章 2014年5月昆明房地产广告28一、2014年5月昆明房地产广告投放监测28第五章 2014年5月昆明市场分析及走势预测30一、2014年5月昆明房地产市场分析30二、2014年6月昆明房地产走势预测31第一章 2014年5月房地产政策分析一、2014年5月政策内容及市场咨询序号标题时间内容01金融政策中国证监会发布房企再融资申请最新信息05-04160 个排队项目中共36 个涉及房地产业，占比达22.5%。已过发审会的有19 项；已反馈的有84 项，其中涉及房地产业的项目最多；已受理的有51 项，其中21 项涉及房地产业，涉及北京首都开发、格力地产、深振业等企业；另有6 个项目处于中止审查状态。02中国人民银行发布2014 年第一季度中国货币政策执行报告05-06有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定将是下一阶段主要政策思路之一。 强调加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测，防范部分地区、行业、企业风险及非正规金融风险向金融体系传导。03国家统计局公布居民消费价格统计数据05-094 月份全国居民消费价格（CPI）总水平同比上涨1.8%，环比则下降0.3%。04中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会（“央五条”）05-12一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。 二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。 三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。 四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。 五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。05中国银行公布2014年新投放个人住房贷款情况05-19 截至2014 年4 月末，中行个人住房贷款余额已达1.35万亿元，比2013 年末增加690 亿元，在全部个人贷款新增中的占比达85%，同比提升15 个百分点。 2014 年，中行将继续保持房地产贷款平稳发展，合理把握投向，重点支持经营管理稳健、开发经验丰富的企业项目和中小户型普通商品住宅项目；积极支持居民家庭购买首套自住商品住房。06中信证券“中信启航专项资产管理计划”获中国证监会批复05-21 国内首个交易所场内房地产投资基金产品(REITs)。 交易所场内REITs 产品主要着眼成熟物业资产的投资和管理，严格限制投资房地产开发项目，避免成为房地产开发融资工具。李克强总理在内蒙自治区考察提出金融适时预调微调05-23要针对企业反映的实体经济资金总体紧张特别是小微企业融资难、 融资贵等问题，运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，优化金融结构，保持货币信贷合理增长，推进金融改革，营造良好的金融环境。 金融机构要围绕企业急需创新服务，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展。制度建设国土资源部办公厅下发关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知，挂牌成立不动产登记局05-07不动产登记局承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。国务院批转发展改革委关于2014 年深化经济体制改革重点任务意见的通知05-21加快转变政府职能。 着力推进财税金融价格改革。继续扩大推进营改增试点、坚持房地产税立法相关工作。 深化国有企业、科技体制等改革。 深化户籍、土地等体制改革。研究提出城市规模标准；实行差别化落户政策；明确基本公共服务覆盖城镇全部常住人口时间表。 以开放促改革。 推进关系民生改善的各项体制改革。以全体人民住有所居为目标，完善住房保障机制，促进房地产市场健康发展。 加快生态文明制度建设。保障房支持国家开发银行公布棚改资金发放数据05-05截至4 月末，已向棚改项目发放贷款1079 亿元，较去年同期增长388%，支持新增建筑面积约9318 万平方米，惠及111 万户、372 万中低收入群众。 中西部地区发放贷款536 亿元，占比达64%。财政部会同住房城乡建设部下拨2014 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金05-18财政部会同住房城乡建设部下拨2014 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金1193 亿元，用于支持地方特别是中西部地区发放租赁补贴、建设公共租赁住房和实施城市棚户区改造等城镇保障性安居工程。 财政部要求各地区于2014 年5 月31 日前，将中央财政城镇保障性安居工程专项资金下拨到市(县)，并适当向城镇保障性安居工程任务较重的资源枯竭型城市和三线企业比较集中的城市倾斜。国家发改委下发关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知05-19逐省研究融资预案，支持符合条件的地区增加企业债券发行规模指标。重点满足北京、上海、广州、深圳等热点城市棚户区改造和保障房建设的融资需求。 适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。 推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券。按照融资投资建设回收资金封闭运行的模式，开展棚户区改造项目收益债券试点。 与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围 优化棚户区改造债券品种方案设计，科学合理设置债券期限和还本付息方式。2014 年报国务院批准用地城市中心城区保障性安居工程用地审批工作完成5-21截至5 月15 日，国务院共批准了69 个城市申请的2944公顷保障性安居工程新增建设用地，其余37 个城市主要使用存量建设用地。08其他央行颁布央五条 机构观点:央行发稳楼市信号2014-05-125月12日上午，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会。刘士余指出，住房消费贷款本身具有潜在的巨大需求，要充分认识它在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长三驾马车的重要地位，而不仅仅是为房地产行业。个人住房贷款有经济增长的稳定功能，事关百姓的切身利益，各商业银行必须讲政治。房贷利率要合理定价，要有社会责任。发放贷款的效率要提升改善，接单、审批后就要尽快放款，显然，央行发出了稳定房地产市场的强烈信号。09央行发布央五条优先满足首次购房贷款需求2014-05-122014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。10全国省级不动产统一登记工作已全面铺开2014-05-14 5月14日从国土资源部地籍管理司(不动产登记局)获悉，围绕职责、机构整合等不动产统一登记2014年工作重点，截至目前全国已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作，包括天津、河北、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西等5个省已经正式建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。11限购将淡出:除北上广深外其他城市或全面松绑2014-05-225月22日有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。12新版商品房买卖合同:增加房屋交付前买家验房环节2014-05-22住房城乡建设部就联合国家工商总局，发布了新版商品房买卖合同（预售）示范文本（GF-2014-0171）、商品房买卖合同（现售）示范文本（GF-2014-0172）。与现行2000年版商品房买卖合同示范文本相比，新版更加注重买受人权益的保障，增加了房屋交付前买受人查验房屋环节，新版合同更注重买受人权益的保障住建厅:云南棚户区改造获国开行490亿元贷款2014-05-25从省住房和城乡建设厅获悉，全省棚户区改造项目目前通过国家开发银行总行评审，获贷款达490亿元。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，同时是推进新型城镇化的重要内容。省委、省政府高度重视棚户区改造工作，云南省2013年2017年棚户区改造规划明确我省5年间要完成改造各类棚户区50万户。今年4月中旬，省政府出台关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的实施意见（以下简称“十六条”），提出实施“出棚进楼”行动，明确今年全省要新开工建设、改造城镇保障性安居工程17.13万套（户），其中各类棚户区11.55万户（套）。房地产业营改增税率或定为11% 房产商利润降低2014-05-25随着2015年年底全行业完成营改增的期限日渐临近，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。经济参考报记者从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。对此，有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响。二、2014年5月政策解读 央行明确提出支持首套房贷，释放刚需平稳预期5 月12 日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，15 家商业银行参会。会上重点就落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作进行研究，并针对目前存在的问题提出五点要求：合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。此次会议再次强调“满足首套自住房贷款者需求”，体现了中央“有保有压”的调控基调，通过差别化的信贷政策为房地产市场刚性需求的平稳释放提供有效保证。由于近来银行资本不断上升，使得按揭贷款的定价上升，贷款审批放缓，此次会议提出“合理确定利率水平”、“提高贷款效率”，其主要目的仍在于保障首套房购买者的刚性需求，降低符合条件的贷款者的借款难度，使贷款利率稳定在此类贷款者的承受范围之内。央行一季度货币政策执行报告中明确指出有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定将是下一阶段主要政策思路之一。此次央行在中央要求银行保证刚性贷款需求的前提下，提出各银行应做好贷款服务的风险管理工作。更加严格地做好对贷款者资质的各项审核工作，从而将潜在风险降到最低。中央落实保障房专项资金。2014 年5 月18 日，财政部会同住房城乡建设部下拨2014 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金1193 亿元，用于支持地方特别是中西部地区城镇保障性安居工程，相比去年执行资金数额增长了14.3%。为确保资金及时下放，财政部要求各地区于2014 年5 月31日前，将中央财政城镇保障性安居工程专项资金下拨到市（县），并适当向城镇保障性安居工程任务较重的资源枯竭型城市和三线企业比较集中的城市倾斜。为确保各地上报项目的真实性，各省财政专员办将对当地不少于3个地级市（含省直管县），至少20%的数据进行抽查。国开行下发棚户区贷款，发改委创新企业债券融资方式助力棚改。根据国家开发银行公布数据显示，截至4 月末，国开行已累计发放棚改贷款5153亿元，其中2014 年1-4 月已向棚改项目发放贷款1079 亿元，较去年同期增长388%，支持新增建筑面积约9318 万平方米，惠及111 万户、372 万中低收入群众。其中中西部地区发放贷款536 亿元，占比达64%。2013 年6 月，国务院总理李克强提出了5 年1000 万户棚户区改造计划，按照国家开发银行董事长胡怀邦的说法，未来5 年国开行每年将提供不少于1000 亿元的专项贷款，支持各地棚户区改造。此外，为解除各地棚改中的资金制约，5 月19 日，国家发改委下发关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知。通知在多个方面强化了对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持，包括增加棚改相关的城投类公司发债指标、放宽棚改概念企业债发行条件、推出项目收益类债券、扩大贷债范围等举措。通知同时强调将重点满足北京、上海、广州、深圳等热点城市棚户区改造和保障房建设的融资需求，扩大对中低收入群众的住房供应。并且将按照“融资投资建设回收资金”封闭运行的模式，开展棚户区改造项目收益债券试点。市场进入调整期，双向调控基调下更多城市有望微调放宽。近期随着房地产市场进入新一轮调整周期，不同城市市场走势出现明显分化，一些成交量下滑明显、库存量较多、房价下行压力较大的城市开始陆续对现行调控政策进行一定程度的调整。而与以往不同的是，此次调整各地政府更注重的是本地需求结构的合理化和对合理住房消费的支持。在量价持续低迷的压力之下，更多城市放宽现有调控政策的可能性加大，通过户籍、公积金、信贷等多个方面支持需求释放；但同时也应看到，在“有保有压”的原则之下限购、限贷等调控手段一定时期内仍将存在。信贷政策走向将是未来市场发展的关键。相较于房地产调控政策调整，近年来信贷政策的走向对于市场的影响日益显著。“央五条”的出台有望对市场形成利好，对自住商品房的贷款支持将起到积极释放刚需的作用，平稳市场的剧烈波动。各商业银行对于“央五条”的实际执行力度将在较大程度上影响未来房地产市场的量价走向。三、2014年5月市场资讯1房地产开发投资增速减缓 2014年1-5月，全国房地产开发投资30739亿元，同比增长14.7%，与上年同期相比回落5.9个百分点，与上月相比回落1.7个百分点。其中，商品住宅完成投资21043亿元，同比增长14.6%，同比回落7.0个百分点。 5月份当月，全国完成房地产开发投资8417亿元，同比增长10.5%，增幅与上月相比减慢5.0个百分点。其中，住宅完成投资5744亿元，同比增长9.6%，增幅比上月减慢6.5个百分点。 2当月资金来源增速由负转正 2014年1-5月，房地产开发企业本年资金来源达46728亿元，同比增长3.6%，增幅比上月下降0.9个百分点。其中，国内贷款增长最快，实现9379亿元，增长16.5%；利用外资最慢，下降24.5%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现5342亿元，同比下降1.2%。 5月份当月，房地产开发资金来源新增9528亿元，同比微涨0.2%，增速比上月加快2.1个百分点。其中，国内贷款新增1670亿元，增长16.5%，增速比上月加快14.0个百分点；个人按揭贷款新增1104亿元，同比增长7.1%，增速较上月加快18.5个百分点。 3土地购置和新开工面积均有所回升 2014年1-5月，房地产开发企业土地购置面积为11090万平方米，同比下降5.7%，涨幅与上年同期相比回升7.5个百分点。5月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2960万平方米，同比增长1.0%，降幅较上月扩大21.5个百分点。 2014年1-5月，全国商品房新开工面积为59912万平方米，下降18.6%，与上年同期相比，增速回落19.6个百分点。其中，商品住宅新开工面积为42588万平方米，下降21.6%。 5月份当月，商品房新开工面积为16678万平方米，下降7.9%，增速较上月加快7.1个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11404万平方米，下降12.0%，加快6.1个百分点；办公楼新开工面积为676万平方米，增长14.4%；商业营业用房新开工面积为2361万平方米，下降4.7%。 4市场销售降幅收窄，待售面积增速平稳 2014年1-5月，全国商品房累计销售面积36070万平方米，同比下降7.8%。其中，商品住宅实现销售面积31946万平方米，同比下降9.2%。5月份当月，商品房销售净增8361万平方米，同比下降10.6%，增速较4月当月加快3.6个百分点。其中，商品住宅实现销售7431万平方米，下降10.8%，加快4.9个百分点。 从销售额上看，2014年1-5月商品房销售额实现23674亿元，同比下降8.5%。其中，商品住宅实现销售额19720亿元，下降10.2%，增幅同比回落67.1个百分点。 从待售面积看，5月末全国商品房待售面积为53402万平方米，比2014年4月增加750万平方米，同比增长24.4%，增幅较上月提升0.8个百分点。其中，商品住宅待售面积为35283万平方米，同比增长25.0%，增幅较上月回升1.1个百分点。第二章 2014年5月昆明一级市场供应及规划审批情况一、2014年5月昆明土地供应态势土地供应序号地块编号土地面积土地规划设计条件出让交易竞买位置用途容积率建筑绿地率（%）年限起价保证金(万平方米)密度（%）（年）（万元）1G2013097寻甸县仁德街道办草海子村委会新龙村1.3398特殊用地2.535%30%50361.7461092G2013098寻甸县仁德街道办草海子村委会新龙村0.7889特殊用地2.535%30%50213.003643KCC2011-79-A1昆明市呈贡区雨花片区10524.24商业兼容商务用地25515403242.2279734KCC2011-79-A2昆明市呈贡区雨花片区10068.46居住用地兼容商业服务业设施用地1且3.5352570/404353.846413065KCC2011-79-A3昆明市呈贡区雨花片区6005.15服务设施用地0.8302550728.38012196KCC2011-79-A4昆明市呈贡区雨花片区33764.3医疗卫生用地23530504094.611812287YTC2013-11宜良县九乡乡德马村委会起底老村村小组6333.3商服用地4.04025402472102014年5月份昆明主城区土地供应为7宗，总面积为8.8万平米，合计为131.97亩，其中昆明市区（呈贡新区）4宗，总面积为6.04万平米，折合为90.54亩，其中住宅用地1宗，面积为1万平米，折合15亩，商业用地1宗，面积为1.05万平米，折合15.3亩；其他为特殊用地部分。土地成交宗数编号位 置交易时间面积（万平方米）规划用途容积率起价（万元）成交价（万元）交易方式竞得人1YTC2013-28宜良县匡远街道办事处纬一路南侧、渔舟西路以西2014-5-120.38086商服用地1.0685.2000 685.200000 挂牌昆明发展投资集团有限公司2014年5月份昆明主城区土地成交1宗，总面积为0.38万平米，合计为5.71亩，均为商服，位于宜良县。2013年5月至2014年5月土地成交面积：2013.52013.62013.72013.82013.92013.12013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.5供应面积(亩）8311158901995103310464220629.351539212100521620成交面积(亩）492139372832543119312735629.351520.73212100521620供应起价（万元）9770435802915463275180198774640065633588000015691102222569194975194599成交总价（万元）42607379800152947582871812347883652149614000027012619925256911397001945995月份昆明土地供应620亩，同比下降25.3%，环比上升4.2%；土地供应起价共计19.46亿元，同比上升99%，环比上升19%。5月土地成交620亩，同比增长26%，环比上降15.2%；土地成交金额共计19.46亿元，同比增长352.6%，环比增长39%。二、2014年5月整体市场情况1商品房供求价格情况昆明市商品房2013.01-2014.05月供求价格情况日期新增预售面积(万方)成交面积(万方)成交均价2013.0167.2682.118742.672013.0210.2443.488190.32013.0344.4664.039305.412013.04145.0769.358721.382013.0599.6477.118964.752013.0686.2484.379083.032013.0790.91108.999607.092013.0890.5457.348887.292013.09122.72117.008550.332013.10165.56114.187816.672013.11143.50137.946686.572013.12229.24116.517742.172014.0197.06118.019760.022014.0220.1953.368633.22014.03114.35118.088570.022014.04166.8274.978044.832014.05129.154.358362.602.商品住宅供求价格情况昆明市商品住宅2013.01-2014.5月供应情况日期新推售面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/平方米）2013.0146.6959.428387.882013.028.1733.548758.182013.0328.546.889056.932013.04114.6448.529207.232013.0558.4754.968882.352013.0649.3264.058146.372013.0764.2566.077895.542013.0828.7441.168456.082013.09138.9109.157974.492013.10117.3985.77445.712013.1195.55101.16181.062013.12126.8985.526881.862014.0153.6474.247128.912014.027.3832.477135.22014.0355.6761.937339.452014.0496.3538.28051.782014.0586.9627.587016.29注：新增供应面积即为新增预售面积。3.办公供求价格情况昆明市办公2013.01-2014.05月供求价格情况日期新供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价2013.0108.4710209.732013.020.842.628131.872013.034.315.499885.532013.0407.1611178.492013.0517.548.6711712.542013.06138.5810667.222013.0714.118.0510842.422013.0832.356.2510400.562013.0915.6522.8711145.952013.1012.738.7310880.572013.1126.299.0211369.122013.1238.79.9310865.82014.0111.4413.3810312.52014.025.6510.2111731.192014.0313.3212.5711312.642014.0420.1013.0412438.792014.054.194.0811519.854.商业供求价格情况昆明市商业2013.01-2014.04月供求价格情况日期新供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价2013.012.535.7818635.722013.020.321.0225030.562013.032.513.8522280.942013.042.761.5526321.732013.058.492.3926471.312013.0611.824.2425819.982013.074.2322.1118178.972013.0810.363.2123068.072013.0913.776.626570.072013.1010.213.2927195.352013.1194.1927199.892013.1220.485.3229483.672014.0118.8613.3732012.432014.023.214.0520629.662014.0319.7115.625360.872014.0420.998.4925369.792014.054.877.7620919.32第三章 2014年5月昆明市场销售分析一、2014年5月昆明月度供求情况（一）供应情况分析：5月昆明市商品房新增预售面积129.1万平方米，新增预售项目共18个。场新增供应量：2014年5月新增预售情况项目名称项目坐落预售面积开发商所属板块经典尚城.经典馨尚苑昆明市西山区福海街道陆家社区48504.15 昆明垠创房地产开发有限公司西山半山林景昆明市盘龙区双龙街道办事处麦冲居委会36840.5 昆明英惠投资有限公司教场园城创元小区（A1地块）昌源北路13706.79 昆明市西苑房地产开发经营有限公司西山俊发名城N-13地块盘龙区龙泉街道办事处宝云社区29509.27 云南俊发宝云房地产有限公司北市山海城邦一期A2-1地块西山区益宁路与兴苑路交叉口56789.47 云南正林实业集团有限公司西山绿色轩雨庭小区官渡区矣六街道办事处184042.69 云南绿色房地产开发有限公司呈贡别样幸福城4号地块官渡区日新社区上苜蓿村156393.48 昆明晓安拆迁经营有限责任公司官南龙鼎财智中心昆明市五华区建设路30696.32 云南龙鼎置业有限公司一二环华宏鑫世界中心北京路延长线江东四季园旁167972.43 云南九泰华宏置业有限责任公司北市区九夏云水俊园（4#地块）度假区海埂片区29634.12 云南俊盈投资有限公司滇池维度空间楼昆明市西山区老海埂路片区34922.83 昆明三鼎置业有限公司滇池中铁百年印象二期昆明经开普照海子片区2-16-2#地块29612.39 云南中铁房地产开发有限公司高新经典成明苑（A2地块）昆明市五华区黑林铺街道办事处沙沟社区26101.86 昆明腾信投资有限公司西山中海学府花园学府路8号25591.9 昆明中海房地产开发有限公司一二环金色领域小区A1-1地块昆明市五华区黑林街道办事处后所村26237.51 昆明万启房地产开发有限公司西山绿地云都会广场A地块昆明市五华区普吉街道办事处，科普路与王筇路交叉口10983.65 绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司西山绿地云都会广场B地块昆明市五华区普吉街道办事处，科普路与王筇路交叉口52459.92 绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司西山魅力之城（A7地块）昆明市官渡区矣六办事处片区广卫村27880.8 云南浙万置业有限公司呈贡2014年5月预售审批项目区域分布：5月的预售审批项目多位于西山板块，西山板块共有7个项目获得预售证，呈贡、滇池板块、一二环内都各有2个项目获得预售证，高新板块、官南板块、北市板块、教场板块都只有1个项目获得预售证，从物业类别来看，主要是住宅物业。2012年4月2014年4月预售项目情况：2014年5月共有17个项目通过预售审批，整体供应98.8万，环比减少33%，同比去年4月，供应面积减少37.2万，同比减少27.4%。（二）市场成交情况2014年5月昆明市房地产合计备案10468套，比上月减少了2473套，环比增长23.48%，比去年同期增加4274套，同比增长88.31%；5月昆明主城区各类商品房共成交10468套，总成交面积817679.42平方米，相比4月成交的12941套减少了2473套，环比减幅为19.1%。成交面积相比4月的1149299.77平方米减少了331620.35平方米，环比减幅为28.85%。第四章 2014年5月昆明房地产广告一、2014年5月昆明房地产广告投放监测2014年5月房地产广告投放次数：5月昆明房地产广告媒体投放项目共计76个，投放版次268次。此次较4月放量增强。4月投放项目和3月相同，投放版次多4次。媒体选择 媒体选择方面，开发商们始终偏爱春城晚报，投放量始终处于领先位置，生活新报的选择强度始终不高。“春晚”居首：从5月昆明四大报媒投放情况来看，春城晚报的投放量最高，投放频次为104次，占比38.8%。“生活”居尾：从5月投放来看，生活新报的投放量始终不高，投放频次为29次，占比仅10.8%。区域投放 从区域投放情况来看，5月各区域投放强度主要集中在西山区和盘龙区；其中西山区和盘龙区域楼盘投放项目别为14和8，投放版数分别是68和68.5，占比分别是25.3%和25.5%。昆明四大都市类报纸在5月广告投放对比， 盘龙区的投放版数为最多的昆明广场、葡萄街区都投放了大量的版面，而昆明主城四区的投放项目都相当。 第五章 2014年5月昆明市场分析及走势预测一、2014年5月昆明房地产市场分析据统计，2014年5月，昆明一级市场土地爆冷，仅7宗土地供应市场，1宗土地成交。 二级商品房市场供应面积环比小幅下降，面积为129.1万方，环比降幅为22.61%，同比2013年4月份的，增幅为29.57%；成交面积为74.97平米，环比2014年3月的93.39万方，大幅下降，降幅为19.73%，同比2013年4月份成交，小幅下降，降幅为2.78%。红五月又远不如四月，“金三”过后昆明楼市成交量在不断下滑。而进入五月是下滑的趋势依然明显。随着市场成交量的下滑，全国房地产市场的整体下行，开发商集中推盘跑量，尽快消化库存。“五月的节点，通常是开发商们热衷的一个月份，将新的产品推向市场，做好接下来的去化准备。”在现行市场情况不好的情况下，扎堆的开盘进一步的推高了商品房的库存量。为了尽快的去化，消化大量地库存，开发商使出了浑身解数。二三线、三四线城市的土地财政将受到明显冲击。土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大。据不完全统计，截至目前传闻救市的城市已经超过10个，其中明确政策落地的城市也已经达到了6个。过去只要地方有松动，中央马上会控制。但这次这么多城市松动，住建部却默许。这也体现了新一轮调控的方向，即分类调控。在一些土地供应过度、库存量较大的城市，可以采取一些松绑限购、促进交易的举措。而在一些供应不足、价格高企的城市，除了继续严格调控外，还应该加大土地供应的力度。二、2014年6月昆明房地产走势预测整体来看，自2014年“国五条”出台之后，各地均纷纷公布今年楼市调控目标，其中“限价”是重点之一。就目前来看，全国房价上涨趋势坚稳，北、上、广、深等一线城市施政对上涨趋势加以抑制，在稳定市场预售、成交价格的同时，还可以达到监控市场、稳定市场之功效，同时对于房价过快上涨的城市也是一个警钟。2014年1-5月，昆明楼市新建商品房价格呈下行态势，但从市场现情来看，价格降幅不明显，主城房价任然为上行走势，所谓“下行”不具有代表性。2014年1-5月，昆明楼市成交情况一路飙升，入市项目备案情况、预售价格、成交价格等的若超出市场监管范围，昆明限价标准即将来袭。就现阶段楼市走势来看，在房产税政策细则未明确之前，全国多数城市特别是沿海一线及房价上涨过快的二线城市或将出现购房恐慌，楼市抢购潮开始涌现。预测6月新建商品房价格会有一定的回落，昆明也将出现购房恐慌，成交量将会进一步上涨。32