房地产法律疑难问题司法观点集成

精心整理房地产法律疑难问题司法观点集成一、商品房预约合同认购书生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进展构成违约的，应当担当违约责任仲崇清诉上海市金轩大邸房地产工程开发有限公司合同纠纷案二审法院：上海市其次中级人民法院最高人民法院公报2008年第4期上海市虹口区人民法院一审查明 2002年7月12日，原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订金轩大邸商铺认购意向书一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元可能有1500元的浮动。如原告未在约定期限内认购，那么视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购，那么购房意向金自行转为认购金的一局部。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建立工程规划许可证，2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。原告知讼恳求恳求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，假如被告不能履行，恳求判令被告赔偿原告经济损失100万元。上海市虹口区人民法院认为 1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。2、依据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。3、本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。4、被告构成违约。上海市虹口区人民法院判决 一、解除原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的金轩大邸商铺认购意向书；二、被告返复原告意向金2000元；三、被告赔偿原告经济损失10000元；四、驳回原告的其他诉讼恳求。 一审案件受理受理费15260元，由被告金轩大邸公司负担。仲崇清不服一审判决，恳求二审法院撤销原判，依法改判支持仲崇清一审提出的诉讼恳求。上海市其次中级人民法院二审认为：其他理由与一审一样金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丢失了优先认购涉案商铺的时机，使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也成认双方现已无法遵照涉案意向书的约定接着履行。因此，金轩大邸公司应当担当相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失，并无不妥，但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的平安和秩序，充分爱护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场开展的趋势以及双方当事人实际状况的根底上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清50000元。仲崇清要求金轩大邸公司遵照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失，但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的准确状况，且依据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同，商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外，虽然仲崇清按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同终归同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲崇清主见的赔偿金额，不能完全支持。一审案件受理费人民币15260元，二审案件受理费人民币14350元，均由金轩大邸公司公司负担。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应当返还给出卖人房屋运用费导读与说明 商品房买卖合同因出卖人的缘由被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，对占用期间的房屋运用费应当按什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，最高人民法院对此作出了批复。最高人民法院民一庭看法 善意买受人应当返还给出卖人房屋运用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以2003民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的看法。该函全文如下：辽宁省高级人民法院：你院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示收悉，经探究认为： 商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原那么进展处理。关于善意买受人应当返还给出卖人的房屋运用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应当以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应当以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计运用年限，再乘以买受人实际运用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的状况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由恳求解除商品房买卖合同的主见，不符合合同法第94条的规定，不应予以支持。中国民事审判前沿2005年第2集，法律出版社2005年版，第208页，最高人民法院民事审判一庭编。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应担当相应的民事赔偿责任案情李某从某开发商处购得一处住房，总价款183万元，合同未就房屋内管线铺高问题进展约定，交房前开发商致函李某，“由于您的房屋中有管道通过暧气管等，故在装修时进展了局部处理，局部吊顶较低，但不影响您居室的运用和美观。”李某回函房地产公司，“本户内不得有任何非本户管道通过，如公司进展公共通过管道安装，请马上予以撤除。”第一次诉讼要求开发商撤除公共管道。法院判决因该管道系多家业主共用，撤除该管道损害其他业主利益，驳回起诉。其次次起诉要求开发商担当违约金86000元；如不能认定李某违约，要求开发商对因房屋中添设管道致房屋价值贬损局部进展补偿。评估法院托付价格认证中心评估，该中心建议铺设管道房屋价格应在原房屋价格根底上扣减2%最高人民法院审判业务看法民一庭看法虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐合同法第42条第2款规定，在订立合同过程中一方存心隐瞒与订立合同有关的这一事实或者供应虚假状况的，给对方造成损失的，应当担当赔偿责任的规定，房地产公司应当担当相应的赔偿责任。关于赔偿数额确实定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交易本钱或者给购房人造成损失的局部。民事审判指导与参考2008年第2辑，法律出版社2008年版，第90-92页。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大局部款项后，不能以房屋的工程价款须要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋三门峡水利管理局买方诉郑州市配套建立公司卖方房屋买卖合同纠纷案判决时间：2004年3月11日，二审法院：河南省高级人民法院最高人民法院公报2004年第8期判决摘要配套建立公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大局部款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此，买方水利管理局的诉讼恳求应予以支持。从合同约定及诚恳信用、公允原那么启程，卖方应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。依双方合同约定，卖方拖延两个月以上交付房屋，应赔偿买方与定金相等的损失，即736万元。由于买方尚有64395万元购房款未付，可与卖方支付的赔偿金相抵。卖方辩称房屋已处置给第三方，合同不能接着履行的主见不符合法律规定，不予采信。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年恳求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？问题一关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年恳求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种看法： 第一种看法，买受人主见出卖人交付房屋的恳求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间恳求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丢失胜诉权。 其次种看法，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年恳求出卖人交房的不能一律简洁地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进展处理。问题二关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才恳求出卖人办理全部权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种看法： 第一种看法，出卖人所承担的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋全部权。假如出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋全部权证的，系没有履行转移房屋全部权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应当起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内恳求办理房屋全部权证的，因超过诉讼时效期间而丢失胜诉权。其次种看法，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋全部权证期限届满之日起超过两年恳求出卖人为其办理房屋全部权证的应予支持。最高人民法院民一庭倾向性看法一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人依据合同约定可以恳求出卖人交付房屋。其恳求权属于债权恳求权，应当适用民法通那么有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体状况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；假如房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人恳求出卖人转移房屋全部权、办理房屋全部权登记的恳求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。中国民事审判前沿2005年第1集，第218页，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿长沙物资股份有限公司与湖南万国医疗器械保健品博览会交易有限公司房屋买卖合同纠纷最高人民法院经审理认为房屋买卖合同被认定局部无效、局部解除后，物资股份公司和物资集团公司作为出售房屋一方应返还万国公司已经交付的购房款，万国公司作为购房方应返还已经实际占有的房屋。因万国公司已经对所购房屋进展了必须的添附，对其有效添附局部，物资股份公司和物资集团公司应予以适当补偿。对因合同解除而造成的损失按合同双方的责任大小进展分担。一审法院托付鉴定单位对万国公司装修工程进展了工程造价鉴定，但因该装修工程尚未完工，且工程质量也存在瑕疵，故该鉴定结论不能作为确定房屋有效添附价值的依据，但却可以作为本院确定双方分担损失的参考。该工程装修费用对于万国公司而言，是因房屋买卖合同不能履行而造成的损失，而对物资股份公司和物资集团公司而言，其收回房屋的同时，即承受了万国公司为装修支付的价款，因此应当对万国公司为装修支付的价款，赐予适当补偿。本院以装修工程造价为根底，结合收回房屋、承受了装修利益的状况，依据各方对合同不能接着履行所应当担当的责任，确认物资股份公司和物资集团公司担当万国公司装修工程费用的70%，即15286980.22元(21838543.18*70%)，万国公司担当装修工程30%的费用。八、城市居民能在农村农夫的宅基地上盖房？城镇居民能购置农夫宅基地上的房屋吗？理论界看法 城市居民不能购置农村宅基地房屋，这是由我国现行法律规定确定的。土地管理法第六十三条规定：“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立。”国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知国办发号，1999年5月6日实施 其次条也进一步指出：“农夫的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农夫集体土地建住宅，有关部门不得为违法建立和购置的住宅发放土地运用证和房产证。”由此可见，城市居民在农村购置房屋，必须要查清是不是民宅，假如是，千万不要购置，以免担当房屋买卖合同无效的法律后果。最高人民法院目前的看法 最高人民法院存在两种观点观点一：最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题续吴庆宝主编，人民法院出版2008年版第10页不支持城镇居民到农村购置土地运用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有效。但未经集体组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的，其效力另当别论。不过从长远眼光看问题，假如购置农村土地运用权，购置农夫居住用房，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民法院应当认定合同有效，并加以支持。观点二：最高人民法院司法观点集成，刘德权主编，人民法院出版2009年版第556页最高人民法院印发关于为推动农村改革开展供应司法保障和法律效劳的假设干看法的通知2008年12月3日，法发200836号指出，依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地运用权承载着广阔农夫居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农夫丢失宅基地运用权的行为，应依法确认无效。国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知国办发号 其次条也进一步指出：“农夫的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农夫集体土地建住宅，有关部门不得为违法建立和购置的住宅发放土地运用证和房产证。”2004年12月24日国务院关于深化改革严格土地管理确实定再次强调，“加强土地管理，制止城镇居民在农村购置宅基地”。北京市其次中级法院 该院在处理备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍旧认定买卖合同无效。承受了理论界的看法。大连市中级人民法院 大连晚报2009年9月15日B2版城里人当年买农村房该返还吗？承受了最高院的观点一。该院认为，涉案房屋买卖合同时间是2002年，契约签订当时只有中华人民共和国土地管理法第六十二条有关规定，而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定，而对城镇居民可否购置农村住房那么未涉及。即是说，协议签订时，国家尚未对城镇居民购置农村住房作出制止性规定，双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然国务院办公厅于2007年下发关于严格执行农村集体建立用地法律和政策的通知，其中有城镇居民不得到农村购置宅基地的规定，但该通知非家家公布的法律或行政法规，且下发时间在涉案协议签订5年以后，故协议签订时并不违法。此外须要留意的是，协议签订当时，涉案土地性质为集体全部，时至今日，该土地已经被国家征用，由此，涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在，原告王某是为了获得因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性，此举有违诚恳信用原那么，故不能予以支持。九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？最高人民法院观点房地产司法说明实例释解，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。103页-113页国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商供应商品房买卖合同示范文本以下简称示范合同，2000年由建立部、国家工商行政管理总局制定，地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种状况下可以交付：1.该商品房经历收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付运用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。假如当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建立管理机构发出的竣工验收备案证为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否那么，视为不具备合同约定的交付条件。假如当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种，那么都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的房地产开发经营工程交付运用许可证书为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否那么，视为不具备合同约定的交付条件。假如商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件，应如何认定呢？我们认为，商品房经历收合格唯一有效法定的证明文件是建筑工程竣工验收备案证。如开发商在办理房屋交接手续时，不能依据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的建筑工程竣工验收备案证，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商担当。假如开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准，假如双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，那么以双方的约定为交付条件标准。局部地方法院观点明显与最高人民法院观点相悖 在司法实践中，很多律师持最高人民法院上述观点，但很难得到地方法院的支持，个中缘由，值得深思。很多基层法院认为，只要建立单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得峻工报告，就可以交付购房人，而取得峻工验收报告是行政管理行为，不是房屋交付条件。此种观点，明显与最高法院观点相悖。局部基层法院判决摘要 某区法院认为：根椐建立工程质量管理条例第11条第1款规定第十六条：“建立单位收到建立工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进展竣工验收。”第49条规定：“建立单位应当自建立工程竣工验收合格之日起日内，将建立工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许运用文件报建立行政主管部门或者其他有关部门备案。建立行政主管部门或者其他有关部门发觉建立单位在竣工验收过程中有违反国家有关建立工程质量管理规定行为的，责令停顿运用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建立工程竣工验收是以建立、设计、施工、监理四家联合验为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进展验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监视权，而不属于竣工验收的范畴。建立行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。出卖人开发商约定：“该商品房经建立单位、施工单位、监理单位验收合格。”符合上述法律规定。十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而局部地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖房地产司法说明实例释解，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。146页-160页一 开发商负有办理权属证书的义务取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，合同法的根本原那么包括诚恳信用原那么，依该原那么开发商负有办理权属证书的合同附随义务。法律依据：1、城市房地产管理法第五十九条规定，“国家实行土地运用权和房屋全部权发证制度。2、城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定：“预售商品房的购置人应当自商品房交付运用之日起90日内，办理土地运用权变更和房屋全部权登记手续；现售商品房的购置人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地运用权变更和房屋全部权登记手续。房地产开发企业应当帮助商品房购置人办理土地运用权变更和房屋全部权登记手续，并供应必要的证明文件。”3、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明 (法释20037号) 第十八条规定，由于出卖人的缘由，买受人在以下期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当担当违约责任：一商品房买卖合同约定的办理房屋全部权登记的期限；二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付运用之日起日；三商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以遵照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二 开发商不能在约定或法定期限内办理权属证书的缘由1、土地运用权手续不合法。商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、托付建立，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办理房屋全部权证和国有土地运用权证，可以自定价格出售的产权房。开发商只有以出让方式取得国有土地运用权，进展房地产开发的商品房，才能办理权属证书。例如“小产权房”无法办理权属证书。中华人民共和国土地管理法第六十三条规定：“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立。”国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知其次条也进一步指出：“农夫的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农夫集体土地建住宅，有关部门不得为违法建立和购置的住宅发放土地运用证和房产证。”2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。支付土地出让金是开发商最主要的义务，假如未按约定履行支付全部土地出让金的义务，土地管理部门一般会限制办理土地运用权转让手续。3、房地产开发企业违章建房。现阶段最突出的问题是开发商违规超建，私自违反规划，加大容积率，因其中有巨大的利益诱惑，开发商往往不遗余力，政府职能部门监管也存在进一步加强的问题，在违反规划的问题未处理完之前，购房人无法办理权属证书。4、房地产开发企业无法供应规定的资料。如未能取得房屋建筑工程峻工验收备案表等，无法将开发商供应的资料报产权登记机关备案。5、其他缘由。如房地产开发企业没有将代收的公共物业修理基金上缴，在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押，未办理注销抵押登记的手续封闭抵押贷款等六 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明 (法释20037号) 第十八条与城市房地产开发经营管理条例相冲突。城市房地产开发经营管理条例自一九九八年七月二十日公布施行，属于行政法规，其地位仅低于全国人大及全国人大常委会制定的法律，法释20037号是最高人民法院依据合同法、城市房地产管理法、担保法等相关法律，结合审判实践，制定的司法说明，于2003年6月1日起施行。根椐最高人民法院民事审判第一庭编著的最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法说明的理解与适用人民法院出版社，2003年6月第一版第232页“本条司法说明法释20037号第十八条所依据的法律条款是：合同法第107条规定略。城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定略。法释20037号第十八条相比条例第三十三条，只增加了第一款中的第一项“商品房买卖合同约定的办理房屋全部权登记的期限”。最高人民法院结合审判实践，增加了该条款，突破了条例的规定，为开发商留下了充分的空间，以致于几乎全部的开发商在商品房买卖合同中均不按条例第三十三的规定，而是随意延长帮助办理权属证书的期限，恶意损害购房人的合法权益。很多法律专家经过深化分析，也没有搞清晰最高人民法院突破条例的现实思索基于什么样的启程点！局部地方法院判决摘要诉讼恳求 购房人要求开发商担当办理权属证书的义务。一审判决理由 关于原告主见要求被告履行办理房屋权属证书义务一节，被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，故本院不予处理。二审判决理由 二审予以维持。十一、假如商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？最高人民法院专家法官著述与主流观点最高人民法院民一庭法律审判实务问答，法律出版社2005年版，第87页假如商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”发生纠纷时，应当结合具体案件分析该约定的效力，分别状况处理。假如合同条款是销售方自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积时，人民法院可根椐合同法第40条的规定认定该条款无效；假如是双方协商一样达成的条款，符合自愿原那么，但面积相差太大，显失公允常，当事人可以根椐合同法第54条的规定申请撤销或变更，自当事人知道面积差异时起一年内不申请撤销或当事人以自己的行为放弃的，该约定有效；假如双方协商一样达成的条款，符合自愿原那么，且面积相差不大，人民法院应认定该约定有效。十二、商品房按揭合同的效力认定最高人民法院司法政策精神 要依法保障房地产市场安康开展。房地产市场的开展不仅关系到我国城市化、工业化的进程，而且关系到金融平安和群众安家立业等国计民生问题。各级人民法院要留意审查按揭贷款合同的真实性，依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为。最高人民法院印发关于为维护国家金融平安和经济全面协调可持续开展供应司法保障和法律效劳的假设干看法的通知法发200838号二00八年十二月三日就形式而言，期房买卖抵押登记行为，类似于法国的契据登记，但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在，契据登记是指登记机关依据当事人订立合同所载明的内容进展登记，值此产生抵押效力的制度，我国未成认亦未承受契据登记制度，而实行不动产登记、发证制度，故此期房抵押登记行为可视为在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记。在商品买卖中，购房人以银行按揭贷款方式支付局部购房款的状况已经普遍存在，因此而发生的纠纷诉至法院的案件也越来越多，但是由于我国目前立法上没有对银行按揭贷款抵押的规定，故对此类案件的处理存在必须的难度。但在司法实践一般认为，“楼宇按揭抵押贷款合同”是当事人在同等自愿的根底上签订的，内容不违法，也不损害国家、集体和他人的合法权益。从国家的法律及行政法规的规定来看，也并未规定按揭抵押未办理抵押登记而无效，并且按揭不同于一般的财产抵押，仅仅因为没有办理抵押登记就认定无效没有法律依据。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？案例 作为房地产开发企业的出卖人始终没有取得商品房预售许可证，但其他手续齐全如有土地运用证、建立工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，是否可确认买卖合同有效？最高人民法院专家法官著述与主流观点最高人民法院民一庭法律审判实务问答，法律出版社2005年版，第79页应视状况而定。商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容，一般业主难以全面了解的，尤其是商品房开发早期，管理不标准，是否须要预售许可证业主并不清晰，行政主管部门也疏于管理，开发商没有依法领取商品房预售许可证进展商品房销售，业主没过错，而在于开发商与地方政府，因此以2003年6月1日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明的公布为界限，在该说明公布前，假如合同已经根本履行完毕，商品楼盘有土地运用证、建立工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主恳求接着履行合同的，为维护交易平安与社会稳定，应当认定合同有效。该司法说明公布后，根椐该说明其次条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。假如开发商始终未取得预售许可证明，应确认合同无效。十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？最高人民法院民一庭倾向性看法：最高人民法院民一庭在探讨本案例时多数人认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼恳求作出判定。假如当事人争议的核心是房屋买卖，属于同等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理；假如当事人争议的核心为是否适用房改房政策以及如何适用房改房政策的，不属于民事权益纠纷，不符合民事诉讼法第108条规定的起诉条件，人民法院不宜作为民事案件受理。十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？案例 某物权不动产，应登记转让合同订立、买受人已支付价款并已实际交付后，在登记前，出卖人反悔、不协作登记，诉至法院，法院通常会如何处理？支持登记之诉，还是判决出卖人违约？最高人民法院的看法 当事人起诉到人民法院的，要看原告的诉讼恳求是什么？对于恳求判令对方协作到登记机关办理登记的，人民法院会做出支持原告知讼恳求的判决，判决生效后如被告仍不协作办理，执行部门可持生效判决与帮助通知，交登记机关干脆予以办理。假如原告知讼恳求判令被告担当违约金，人民法院通常也会适当予以支持，哪怕是象征性的。但假如原告知求中并无要求对方担当违约责任的内容，人民法院也不会依职权予以干预。十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题来源于：中国民事审判前沿总第2辑 第10页理论界或实务界的不同观点 第一种观点：业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。其次种观点：业主委员会可以作为诉讼主体参加诉讼，既可以作为原告起诉，也可以作为被告应诉。 第三种观点：业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人实力，可以成为诉讼主体，但是原那么上只能作为原告提起诉讼，不能成为被告，因为它没有责任财产和责任实力。最高人民法院民一庭认为 依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或局部业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。十七、法院能否判决认购书按原价接着履行目前对违反房屋认购书应如何担当法律责任,无论是理论界还是实务界观点并不统一，究其根源在于最高人民法院民事审判一庭编著的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明的理解与适用一书中关于违反认购书应如何担当法律责任看法不明朗，未作出清晰、明确、有劝服力的表态，下级法院作出截然相反的判决都能从该书中找到判决理由，以致各地法院在处理具体案例时出现法律适用的混乱局面。不同法院对类似认购书纠纷案件作出迥异的判决，明显违反“相类似者，应为一样的处理” 的法理，无疑会损及法律的权威性。下面是上海市高级人民法院、浙江省高级人民法院两个完全不同的判决。一 上海高院认为：依据现有法律规定，在违反预约合同认购书的约定不履行签订本约义务的状况下，应担当缔约过失责任。担当缔约过失责任的方式为损害赔偿，并不包括强制缔结本约的责任即不能由法院判决强制开发商按原价与购房人签定合同并将商品房卖给购房人。张玮诉上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司别墅认购合同纠纷案案号：2005沪高民一民终字第122号2003年8月22日，张玮与上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司以下简称佘山公司签订别墅认购协议，约定：张玮认购佘山公司的A5高尔夫别墅，价格为地上局部8000元/平方米，地下局部为3000元/平方米，土地局部为1656元/平方米；在签约当日张玮应向佘山公司支付人民币100万元认购费；佘山公司需在取得预售许可证后5个工作日内书面通知张玮；张玮认购权的有效期限为从认购协议签订日起至佘山公司取得预售许可证后的第15天，如超出有效期限张玮仍未就所选择的物业签订商品房预售合同，那么视为放弃认购权，佘山公司不计息退还认购费；如张玮在规定期限内与佘山公司签订商品房预售合同，那么张玮签约时标的物业所处位置和户型及外立面风格将与张玮签订认购协议时的选择一样，认购款可抵购房款的一局部。在签约当日，张玮向佘山公司支付了认购费100万元，并选择了别墅户型。2004年9月7日，佘山公司通知张玮，其已经取得讼争别墅的预售许可证，要求张玮按总价1200余万元比双方原约定价格高400多万元的价格签订预售合同。张玮不同意该通知中的售价，要求按原约定价格签约，未果，遂向上海市第一中级人民法院以下简称上海一中院提起诉讼，恳求判令：1、佘山公司按双方认购协议约定价格与张玮签订A5别墅的买卖合同；2、假设因佘山公司缘由导致张玮无法与佘山公司签订买卖合同的，那么判令佘山公司赔偿A5别墅现市场价约2000万元与双方原约定售价约800万元的差价。上海一中院认为：张玮与佘山公司签订的认购协议为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中，双方当事人应遵循诚恳信用之原那么，将预约所确定的原那么贯彻到本约合同之条款中去。认购协议签订后，张玮按约支付了认购款，但佘山公司在2004年9月7日发函通知张玮签订正式的商品房买卖合同时，所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件，违反了合同法所规定的诚恳信用原那么和公允原那么。依据我国现行法律、法规及司法说明的相关规定，没有赐予预约以强制订立本约的效力，亦未规定依据预约强制实际履行本约的义务，故张玮要求强制佘山公司缔约并将房屋销售给张玮的诉讼恳求不予支持，但佘山公司对其不遵循诚恳信用原那么履行签订本约义务之行为应担当相应的法律责任。张玮主见的差价损失实为预售合同项下的履行利益，鉴于预约合同与预售合同之性质不同，张玮所支付的认购费亦非购房款，故其关于差价损失的诉讼恳求缺乏合同与法律依据，难以支持。但是，由于佘山公司不遵循诚恳信用原那么履行签订本约之义务，导致张玮缔约时机的丢失，佘山公司应对此担当责任并作出相应赔偿。遂依据合同法第四十二条等，参照佘山公司通知签约价与双方原认购价的差价400余万元，判令佘山公司除返还认购款外，另酌情赔偿张玮约200万元。一审判决后，张玮不服，向上海市高级人民法院以下简称上海高院提出上诉在本案二审期间，佘山公司以约2000万元的价格将讼争别墅出售给他人。上海高院认为：预约合同属前缔约时期缔结的合同，双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。依据现有法律规定，在违反预约合同的约定不履行签订本约义务的状况下，应担当缔约过失责任。担当缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括干脆利益的削减和失去与第三人订立合同时机的损失，并不包括强制缔结本约的责任。驳回张玮上诉，维持原判。二 浙江省高院认为假如认购书具备了商品房买卖合同的主要条款，那么开发商应履行缔约义务即按认购书主要条款包括原价接着履行陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案案号：2003浙民一终字第271号陈小红与浙江福田房地产开发有限公司以下简称福田公司于2000年11月11日签订福田花园预订单一份，约定由陈小红向福田公司订购福田花园营业房：340平方米，单价3140元/平方米，预交订金4万元，交房日期为2003年5月，陈小红应在接福田公司通知后十天内办理合约手续及交付款项，其他买卖条款以商品房预销售合同为准。假设陈小红逾期未办理合约手续、支付款项那么以违约论，订金不予退还，视为放弃购置。陈小红于当日交纳了该预订单中所约定的预订金。2001年11月30日福田公司取得了包括本案讼争房屋在内的商品房预售证。福田公司于2003年3月20日向陈小红发出通知一份，以房屋拆迁难度大、开发本钱增大为由，提出假设要接着购置所预购的营业房那么以现价6000元/平方米的9折实惠销售，假设不情愿购置的那么双倍返还订金。2003年3月27日，陈小红托付律师向福田公司发出公函一份，对福田公司提出的解决营业房问题的两种方案明确表示反对，并要求遵照双方在福田花园预订单中约定的房屋面积及单价办理购房手续。因双方协商未果，陈小红于2003年7月23日向杭州市中级人民法院以下简称杭州中院提起诉讼，恳求判令福田公司全面履行与陈小红签订的营业房预订合同。杭州中院认为：陈小红与福田公司签订的福田花园预订单仅系双方当事人为日后签订商品房预销售合同的预约。现因福田公司已就陈小红所订购房屋的面积及单价进展单方变更，陈小红对此不予认可，双方已就讼争房屋的买卖合同内容无法达成一样看法，而该合同的成立应以双方当事人的真实意思表示一样为前提，即双方签订该预订单意欲签订商品房预销售合同的目的已无法实现，双方签订的上述预约已无法接着履行，遂判决驳回陈小红的诉讼恳求。一审判决后，陈小红不服，向浙江省高级人民法院以下简称浙江高院提出上诉。浙江高院认为：双方签订的福田花园预订单对陈小红向福田公司订购福田花园营业房的面积和单价均作了明确约定，并注明交房日期，已经具备商品房买卖合同的主要条款。此外，双方在预订条款中还明确约定：陈小红应在接福田公司通知后十天内，前来按约订立商品房预销售合同，如逾期未办理合约手续及支付款项，以违约论处，预付订金不予退还，并以自动放弃论；购房订金可以冲房价款；其他买卖条款以商品房预销售合同为准。依据上述条款内容，签署商品房预销售合同，仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以预订单中的约定为准，其他条款只需依据商品房预销售合同格式文本和交易习惯即可确定。双方当事人的上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。福田公司要求提高单价，陈小红不予同意，合同并未变更，双方仍应遵照预订单的约定履行。本案亦不存在法律上或事实上不能履行的情形，只要福田公司按约履行，双方的合同目的就能实现。故依照合同法第一百零七条撤销原审判决，改判福田公司与陈小红签订的福田花园预订单接着履行。三 支持上海高院、浙江高院完全不同判决的权威观点1、支持浙江高院的观点。房地产司法说明实例释解 人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编第35页-38页，认购书在什么状况下向商品房预售合“转化”，一是具备商品房销售合同的主要内容，“只要商品房认购书具备合同双方当事人、房号和价格内容，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款，那么其就已经具备正式商品房买卖合同的主要内容。” 二是出卖人遵照约定收受购房款。关于违反认购书预约是否应当担当接着履行的违约责任。对此问题，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法说明的理解与适用人民法院出版社，最高人民法院民事审判第一庭编著也没有作出明确表态，更未见法理分析，而只是引用了吴颂明著预约合同探究以下简称吴颂明文、谭蓉著浅析商品房销售中的认购书以下简称谭蓉文以及刘俊臣文的观点。但对违反预约是否应当担当接着履行的违约责任，吴颂明文、谭蓉文、刘俊臣文观点并不一样：吴颂明文认为，假如预约当事人违反“带未决条款的预约”，那么“可能担当强制实际履行之责任”；而刘俊臣文、谭蓉文那么明显反对违反预约应担当接着履行的违约责任。2、支持上海高院的观点。房地产司法说明实例释解 人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编第68页，该书指出“在实践中关于商品房买卖合同的主要内容的争议问题之一，就是认购书缺少上述商品房销售管理方法第十六条规定的几项，认购书是否可以干脆认定为商品房预售合同。我们认为商品房买卖合同的标的物具有特别性，因为房屋是消费者最主要的生活资料，买受人最干脆的目的是在对房屋全部权完全有效的行使，房屋要满意人们根本生活的须要，买受人要对房屋行使完全全部权必需具备很多附加的条件，如供水、供电、装饰、产权登记等等。商品房销售管理方法第十六条前十项内容都是产权人行使全部权的必备条件，也是房屋作为根本生活资料应符合现代社会要求的根本内容，否那么，买受人将无法圆满地对商品房实现占有、运用、收益和处分的权能。因此，原那么上，对于认购书应当包含的商品房买卖合同的主要内容，除商品房销售管理方法第十六条后三项外，其它各项不能缺少。” 与支持浙江高院的观点是同一本书，只是不同的页数法律链接：商品房销售管理方法第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：一当事人名称或者姓名和居处；二商品房根本状况；三商品房的销售方式；四商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；五交付运用条件及日期；六装饰、设备标准承诺；七供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；八公共配套建筑的产权归属；九面积差异的处理方式；十办理产权登记有关事宜；十一解决争议的方法；十二违约责任；十三双方约定的其他事项。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经遵照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。十八、土地运用权缩水问题1、全部商品房都不同程度存在土地运用权缩水问题。 对于众多的购房者来说，并不能精确的把握土地运用权年限的定义及法律后果，一般只粗略的知道住宅是70年、公建是40年、商业也是40年，至于公寓住宅多少年、上面是住宅下面有公建的商品房是多少年、土地运用年限如何计算、如何审核等等问题却很少了解。遵照现行的法律，房地产开发商必需在通过协议出让或者挂牌招标拍卖的方式取得土地的运用权后，才能进展房地产开发；而房地产开发又是一个比拟系统的工程，不是一天两天就可以完成的，规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等，一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1-3年。一般状况下购房者不会提出异议。在法律实务中，我们遇到很多土地运用权缩水十几年甚至更多年的状况，有很多购房者根本不知道自己所购房屋土地运用权是多少年，如大连晚报2008年7月4日买完房才知道产权缩水13年具体报道了某楼盘因土地运用权缩水问题，该宗土地运用权年限为1992年-2042年，开发商向局部购房人承诺对于2042年-2054年的土地运用权出让金由开发商负责，但购房人不同意，已经提起诉讼要求开发商赔偿。沙河口区某公寓式住宅，土地运用年限为1992年-2032年，至2008年土地运用权只剩下24年，在房交会上大批外地人抢购了该楼盘，当时没有人提出异议，交了1-3万元定金，后有局部购房者发觉该问题并提出退还定金及退房要求。2、土地运用权缩水问题的根本操作手法。A、有很多开发商利用购房人法律学问欠缺，同时前几年房子好卖，你不买还有别人买的形势，有很多时候将商品房示范合同第一条“工程建立依据”中将土地运用年限一栏不填写，也不将土地运用权证出示给购房人，购房人在合同上签字后，说将合同收上来去备案，然后再将土地运用权年限填写上，购房者的提出异议时就说当时就已经填写上了，购房者无法举证证明是开发商后填的。B、有局部开发商头脑不冷静，承受欺诈的手法，其中又有两种状况，一种状况是原来是商业用地应为40年，却隐瞒真实状况说土地运用权年限有50年，签定合同时也承受欺瞒方法，签50年。另一种状况是隐瞒土地运用权已过年限的事实，尤其对于一些烂尾楼状况更为突出。C、商品房工程处于正常开发周期内，开发商照实供应土地运用权的真实状况。商品房开发周期至少在2-3年，购房者对正常范围内的土地运用权缩水应有一个合理的容忍度，这也是房地产开发的特点确定的。3、法律关于土地运用权缩水的处理。购房者与开发商因土地运用权年限产生纠纷主要是上述第一、其次种状况导致的。下面结合案例分析如下：2002年5月6日李某与A房地产开发有限公司以下简称A公司签定商品房买卖合同，陈某购置该公司开发的商业公建512余平方米，单价6180元/平方米，总价款3,164,160.00元，陈某支付了全部购房款，合同写明土地运用权年限自1999年5月6日-2049年5月5日止，计50年。后陈某从市国土资源和房屋局了解到该宗土地运用年限自1999年5月6日-2039年5月5日止，计40年。陈某于2003年10月15日起诉，称A公司有欺诈行为，要求解除合同，退回全部购房款，并要求担当银行同期贷款利率计算所付购房款的利息，并要求赔偿损失50万元。法院经审理查明该宗土地为商业用地，运用年限为40年，土地出让金为1000元/平方米，诉争房屋占地为256平方米。法院认为，有关出让国有土地权年限系由法律加以标准，根椐城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例第十二条规定，商业用地运用年限最高为40年，A公司与陈某签定合同时却自行“约定”为50年，该约定违反了行政法规的规定，超过法定年限的局部无效，土地运用权的取得系开发商的单方行为，与原告无关，应由开发商担当责任，但土地运用权的局部无效并不势必的导致整个商品房买卖合同无效，并不导致合同目的无法实现，因此原告要求解除合同的诉讼恳求不符合法律规定，经法院行使释明权，原告变更诉讼恳求要求赔偿土地运用权年限缺少的损失。法院判决认为，通常状况下，商品住宅的价格包括本钱、利润、税金和地段差价，其中本钱包含征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑及安装工程费等等。在房屋计价时，开发商时时以建筑面积为单位，虽未具体注明价格的构成，但实际包含了地价和建筑本钱在内。本案中陈某所支付的房价即包括地价和上部工程的建筑本钱，由于建筑本钱系一次投入，与建筑物的存续时间长短无关，故A公司并未因土地运用权年限的变动而获得相应的利益，而地价那么涵盖土地的运用年限，虽然A公司与陈某签订的合同中没有表达土地运用权年限在计价中的成分比例关系，但是由于双方约定的土地运用年限超过法律规定的最高年限，A公司应担当相应的责任，退还相应的地价款，计算方式为：256平方米诉争房屋占地面积*1000元/平方米土地运用权出让金*20%超出法律规定的无效10年占整个合同约定运用年限50年的比例=51200元。判决A公司于判决生效之日起返还陈某地价款51200元及相应利息自2002年5月6日到A公司付款之日止。4、律师建议对于土地运用权运用年限的问题，在物权法公布前并未引起购房者的关注，而随着物权法的公布实行及媒体的不断传播，购房者越来越关注土地运用权届满后如何缴纳土地出让金，因此关于土地运用缩水的纠纷不断涌现。根椐城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地运用权出让最高年限按以下用途确定：一居住用地七十年；二工业用地五十年；三教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；四商业、旅游、消遣用地四十年；五综合或者其他用地五十年。开发商在签定合同不能承受隐瞒的方法，向购房者承诺超过法定年限的土地运用权，虽不能导致合同解除，但势必导致声誉受损，对长远开展不利。十九、商品房销售广告和传播资料的法律性质根椐最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明第三条规定，