城镇土地价格概述

城镇土地价格城镇土地价格 一、基准地价的概念与特征一、基准地价的概念与特征 二、基准地价的评估二、基准地价的评估 三、基准地价修正系数体系三、基准地价修正系数体系 四、大冶市城镇基准地价成果简介四、大冶市城镇基准地价成果简介 城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。标定地价。是指标志性宗地（标准宗地/样地）在某一时点的价格。所谓标志性宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。底价、期望价和补地价底价、期望价和补地价 底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。（一）基准地价的概念（一）基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同条件下不同级别级别或不同均质地域的土地，按照商或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等业、住宅、工业等用途用途，分别评估确定的某一分别评估确定的某一估估价时点价时点法定最高法定最高出让年期土地使用权出让年期土地使用权的单位土地的单位土地面积的面积的区域平均价格区域平均价格。基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。段。基准地价的三种表现形式：基准地价的三种表现形式：级别基准地价级别基准地价 区片基准地价区片基准地价 区段基准地价区段基准地价 城镇基准地价城镇基准地价的主要用途类型：的主要用途类型：商业、住宅、工业、旅游等商业、住宅、工业、旅游等 农用地基准地价农用地基准地价的主要用途类型：的主要用途类型：耕地、园地、林地、水域、荒草地等耕地、园地、林地、水域、荒草地等 反映的只是各区域各类用地的平均价格反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。水平。在基准地价的基础上建立在基准地价的基础上建立基准地价修正基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格系数体系，用以评估具体宗地的价格。基准地价是土地使用权的价格基准地价是土地使用权的价格 基准地价是有限年期的价格基准地价是有限年期的价格 城镇用地：城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准，最高出让年期为准，商业商业4040年，工业年，工业5050年，住宅年，住宅7070年。年。农用地：农用地：目前一般取目前一般取30年年为农用地基准地价的为农用地基准地价的年期。年期。基准地价反映的只是一定时期的地价标准。基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。基准地价进行更新。【国土资源部国土资源部关于整顿和规范关于整顿和规范土地市场秩序的通知土地市场秩序的通知(国土资发国土资发20021742002174号规定号规定2-32-3年更新一次年更新一次】基准地价的基准地价的评估时点评估时点很重要。上轮湖北省城镇土很重要。上轮湖北省城镇土地基准日为地基准日为20072007年年1212月月3131日日。基准地价是基准地价是国家调控国家调控土地市场的一种价土地市场的一种价格，不是市场交易价格。格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。为依据，根据市场行情而确定的。基准地价是一种平均意义上的地价。基准地价是一种平均意义上的地价。土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。发利用程度是合理的。土地开发程度说明：土地开发程度说明：1、“三通一平三通一平”：红线外通路、通电、通水及红线内：红线外通路、通电、通水及红线内场地平整；场地平整；2、“五通一平五通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整；通下水及红线内场地平整；3、“六通一平六通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及红线内场地平整；通下水、通气及红线内场地平整；4、“七通一平七通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络及红线内场地平整。通下水、通气、通暖和宽带网络及红线内场地平整。类型类型年限年限土地开发程度土地开发程度容积率容积率特大及特大及大城市大城市商业用地商业用地4040六通一平或以上六通一平或以上2 25-15-18 8住宅用地住宅用地7070六通一平六通一平2 20-10-15 5工业用地工业用地5050五通一平五通一平1 10-00-06 6中等城中等城市市商业用地商业用地4040五通一平五通一平2 20-10-15 5住宅用地住宅用地7070五通一平五通一平1 16-16-10 0工业用地工业用地5050三通一平三通一平0.8-0.40.8-0.4小城市小城市商业用地商业用地4040五通一平五通一平1.2-1.01.2-1.0住宅用地住宅用地7070五通一平五通一平0.8-0.50.8-0.5工业用地工业用地5050三通一平三通一平0.4-0.30.4-0.3大冶市城镇基准地价内涵大冶市城镇基准地价内涵 估价基准日估价基准日平均容积率平均容积率开发程度开发程度年限年限商业商业20072007年年1212月月3131日日2.02.0五通一平五通一平4040住宅住宅20072007年年1212月月3131日日1.61.6五通一平五通一平7070工业工业20072007年年1212月月3131日日0.80.8三通一平三通一平5050 注：注：“五通一平五通一平”指红线外指红线外通路、通电、通气通路、通电、通气、通上水、通上水、通下水及通下水及红线内场地平整红线内场地平整。空间插值法获取空间插值法获取级别与基准地价级别与基准地价土地级别土地级别IIIIIIIIIIIVIVV V商业用地商业用地952708452305236住宅用地住宅用地524476308260215工业用地工业用地297224178145大冶市城区各业用地基准地价结果大冶市城区各业用地基准地价结果 成果成果1：收集新华路中段收集新华路中段 等等39条路算共条路算共428个样点进行商个样点进行商业路线价的测算。标准深度为业路线价的测算。标准深度为12米。米。成果成果2：序号序号路段名称路段名称路线价路线价(元元/)序号序号路段名称路段名称路线价路线价(元元/)1新华路中段新华路中段(大冶商场大冶商场大冶大酒店大冶大酒店)326021民主路民主路(市工行市工行大冶大道大冶大道)21202黄狮海路黄狮海路(富达商场富达商场老邮局老邮局)322022新华路西段新华路西段(大冶大道大冶大道老火车站老火车站)21003西桥路西桥路(大冶商场大冶商场市工行市工行)312023大冶大道中段大冶大道中段(东风路东风路观山路观山路)20804荟萃路南段荟萃路南段(东风路东风路畜牧局畜牧局)308024保康南路保康南路(东岳路东岳路青龙路青龙路)20205东风路东风路(商会大厦商会大厦市人民医院市人民医院)306025排树杉路排树杉路(新华路新华路市水产局市水产局)19606东岳路东岳路(大冶商场大冶商场公园门口公园门口)300026一六国道一六国道(一中桥头一中桥头东风东路东风东路)18007保康路保康路(实验中学实验中学东岳路东岳路)298027乾塔路乾塔路(阳光花园阳光花园新冶大道新冶大道)17308大冶大道南段大冶大道南段(东风路东风路六三队六三队)296028新冶大道北段新冶大道北段(乾塔路乾塔路七里路七里路)16709湖滨路北段湖滨路北段(公园门口公园门口东风路东风路)280029青龙路青龙路(市工商局市工商局湖滨路湖滨路)165010商城路商城路(三角花园三角花园青龙路青龙路)272030建设路建设路163011新华路东段新华路东段(大冶商场大冶商场青龙路青龙路)263031武备路武备路(建行建行公汽停车场公汽停车场)162012育才路育才路(粮机厂粮机厂畜牧局畜牧局)254032保康一路保康一路160013裕民路裕民路(大冶大道大冶大道荟萃路荟萃路)250033育才路东段（世纪乐园育才路东段（世纪乐园世豪）世豪）156014荟萃北路荟萃北路(东风路东风路农行农行)244034湖滨路南段湖滨路南段(公园公园青龙路青龙路)148015康乐路康乐路(荟萃路荟萃路观山路观山路)240035观山东路观山东路(市国土局市国土局106国道国道)138016坑头路坑头路(市工行市工行坑头坑头)236036大冶大道北段大冶大道北段(观山路观山路七里路七里路)133017新冶大道新冶大道(东风路东风路乾塔路乾塔路)230037城西路城西路(六三队六三队观山小学观山小学)126018观山路西段观山路西段(中商平价中商平价教育局教育局)223038劲牌路劲牌路115019湛月路湛月路(市政府前门市政府前门一六国道一六国道)220039七里路七里路110020东风东路东风东路(市医院市医院一六国道一六国道)2150成果成果3：不同级别不同类型的宗地地价区域因素修正不同级别不同类型的宗地地价区域因素修正系数指标说明和修正系数表系数指标说明和修正系数表。城镇基准地价修正体系编制城镇基准地价修正体系编制 级别级别调整幅度调整幅度商业用地商业用地住宅用地住宅用地工业用地工业用地 级级上调幅度上调幅度24.85%26.34%23.32%下调幅度下调幅度-23.62%-24.57%-22.76%II级级上调幅度上调幅度23.67%24.61%21.84%下调幅度下调幅度-22.38%-21.83%-21.69%III级级上调幅度上调幅度21.35%21.38%20.99%下调幅度下调幅度-22.73%-19.62%-21.85%IV级级上调幅度上调幅度19.75%18.49%17.43%下调幅度下调幅度-18.92%-17.92%-18.52%V级级上调幅度上调幅度18.23%17.15%14.96%下调幅度下调幅度-19.37%-19.41%-16.81%各级不同类型用地的上、下调幅度表各级不同类型用地的上、下调幅度表 因素因素因子因子优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣繁华繁华程度程度距市级商服中心（米）距市级商服中心（米）100（100，300(300,500(500,800800距区级商服中心（米）距区级商服中心（米）150（150，350(350,600(600,900900距小区级商服中心（米）距小区级商服中心（米）50（50，150(150,300(300,500500商服网点密度状况商服网点密度状况密集密集比较比较密集密集一般一般较不较不密集密集不密集不密集交通交通条件条件临街道类型临街道类型生活型生活型主干道主干道混合型主干道混合型主干道、混合型主干道混合型主干道生活型生活型次干道次干道混合型混合型次干道次干道支路支路临公交线路（条件）临公交线路（条件）86，8)4，6)2，4)1000距火车站（米）距火车站（米）500（500，1000(1000，1500(1500,20002000距码头（米）距码头（米）2000（2000，2500(2500，3000(3000,35003500供水状况（）供水状况（）9895，98）92，95）90，92）90排水状况（）排水状况（）9895，98）92，95）90，92）90距邮局网点（米）距邮局网点（米）100（100，250（250，500（500，10001000距医院（米）距医院（米）100（100，250（250，500（500，10001000距农贸市场（米）距农贸市场（米）100（100，250（250，500（500，10001000人口人口状况状况流动人口密度状况流动人口密度状况（人（人/h）600500，600）350，500）150，350）150级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明 因素因素权重权重因子因子权重权重优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣繁华程繁华程度度0.4085距市级商服中心距市级商服中心0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距区级商服中心距区级商服中心0.08310.02070.01040-0.0098-0.0196距小区级商服中心距小区级商服中心0.06740.01670.00840-0.008-0.0159商服网点密度商服网点密度0.18380.04570.02290-0.0217-0.0434交通条交通条件件0.2318临街道类型临街道类型0.09270.0230.01150-0.011-0.0219临公交线路的条数临公交线路的条数0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距长途汽车站距长途汽车站0.02970.02970.00740.00370-0.0035-0.007距火车站距火车站0.01970.01970.00490.00250-0.0024-0.0047距码头距码头0.01550.01550.00390.0020-0.0019-0.0037基础设基础设施施0.1876供水状况供水状况0.04790.01190.0060-0.0057-0.0113排水状况排水状况0.04290.01070.00540-0.0051-0.0101距邮局网点距邮局网点0.02810.0070.00350-0.0033-0.0066距医院距医院0.03310.00820.00410-0.0039-0.0078距农贸市场网点距农贸市场网点0.03560.00880.00440-0.0042-0.0084人口状人口状况况0.1721流动人口密度状况流动人口密度状况0.17210.04280.02140-0.0204-0.0408110.24850.12430-0.1181-0.2362级商业用地宗地地价区域因素修正系数表级商业用地宗地地价区域因素修正系数表 土地价格评估方法土地价格评估方法 成本逼近法成本逼近法 收益还原法收益还原法 市场比较法市场比较法 剩余法（假设开发法）剩余法（假设开发法）基准地价修正系数法基准地价修正系数法价格一般因素价格一般因素各种估价方法各种估价方法基本估价方法基本估价方法土地所有权土地所有权 属于国家属于国家or集体，所有权不能流转土地集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度所有权和使用权分离制度 地价指土地使用权价格地价指土地使用权价格出让出让土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 出售出售or交换交换or赠与赠与出让期限出让期限70年年 居住用地居住用地40年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地50年年 教、科、文、卫、体等教、科、文、卫、体等转让转让性质性质（权利义务（权利义务+地上附着物所有权）一并转地上附着物所有权）一并转期限期限 合同期限原使用者已使用期限合同期限原使用者已使用期限限制限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式出让方式 协议协议or招标招标or拍卖拍卖or挂牌挂牌土土地地使使用用权权出租出租 未按出让合同规定开发、利用土地的未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租不得出租抵押抵押 不违背出让合同不违背出让合同+办理抵押登记办理抵押登记+抵押权实现时应办抵押权实现时应办理过户理过户申请续期申请续期 最迟于届满前一年最迟于届满前一年期限届满未申请期限届满未申请or申请续期未被批准申请续期未被批准 国家无偿收回国家无偿收回1、一般因素、一般因素 影响一定区域内所有土地价格的因素影响一定区域内所有土地价格的因素经济发展经济发展经济增长速度、国民生产总值、物价指数经济增长速度、国民生产总值、物价指数居民收入、财政金融居民收入、财政金融产业结构产业结构第三产业比重大地价高第三产业比重大地价高人口人口数量、密度、素质数量、密度、素质家庭规模家庭规模小型化，住宅套数需求量增加小型化，住宅套数需求量增加房地产投资房地产投资涨跌涨跌+平抑平抑城市化水平、社会福利、教育水平城市化水平、社会福利、教育水平+政治安定政治安定+治安程度治安程度政策因素政策因素土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系心理因素心理因素价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等 经济经济社会社会 指土地所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所指土地所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性。对该区域土地价格产生影响。产生的地区特性。对该区域土地价格产生影响。影响土地产价格的主要区域因素：影响土地产价格的主要区域因素：日照、风向等气候条件；日照、风向等气候条件；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；街道的宽度、构造；离市中心的距离及交通状况；离市中心的距离及交通状况；商业网点的配置状况；商业网点的配置状况；上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；景观环境装况；景观环境装况；等等等等 指某具体土地表现的个别特性。它是决定相同区域土地出现指某具体土地表现的个别特性。它是决定相同区域土地出现差异价格的依据。差异价格的依据。影响土地价格的个别因素影响土地价格的个别因素 位置、面积、地势、地质位置、面积、地势、地质 形状、宽度、深度形状、宽度、深度 临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）容积率：与地价同方向变动，但不成正比容积率：与地价同方向变动，但不成正比 用途：商业用地价用途：商业用地价住宅用地价住宅用地价工业用地价工业用地价 土地的生熟程度、土地的使用权年限土地的生熟程度、土地的使用权年限 简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。正得出估价对象价格的一种方法。直接比较法直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较；实例与其逐项比较；间接比较法间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。为基准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。替代原则替代原则 待估宗地的价格待估宗地的价格=比较实例价格比较实例价格 交易情况修正交易情况修正 交交易期日修正易期日修正 区域因素修正区域因素修正 个别因素修正个别因素修正 容容积率修正积率修正 年期修正年期修正直接比较法的基本公式直接比较法的基本公式 公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。例宗地相应因素条件指数为分母。如如：A=待估宗地情况指数待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比，另一方的值通过比较进行加或减（具体评估中往往对待估宗地取值较进行加或减（具体评估中往往对待估宗地取值100）。）。“交易情况修正交易情况修正 交易期日修正交易期日修正 区域因素修正区域因素修正 个别个别因素修正因素修正”为为4 4项项基本修正内容基本修正内容，“容积率修正容积率修正 年期修正年期修正”为为特殊修正内容特殊修正内容。市场比较法的特点：市场比较法的特点：（1 1）接近市场行情，现实性较强。）接近市场行情，现实性较强。（2 2）以代替关系为途径，所求得的价格称为）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准比准价格价格”。（3 3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。收益价格相协调。（4 4）需要估价人员具有较高的专业素质。）需要估价人员具有较高的专业素质。（5 5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。评估结果准确性的关键。（1 1）有足够数量的比较案例；）有足够数量的比较案例；对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路、学校、体育馆等，不适用。、桥梁和公路、学校、体育馆等，不适用。（2 2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3 3）交易资料可靠；）交易资料可靠；（4 4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。性。（5 5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。用于其他估价方法中有关参数的求取。市场比较法的适用条件与范围：市场比较法的适用条件与范围：所得价格称之为：所得价格称之为：比准价格比准价格 交易案例的6个具体要求：1、实例数量3个 2、交易时间：接近估价时点 3、土地用途：相同 4、交易类型：相同 5、交易情况：正常交易 6、实例位置：区域和个别特征都要相近建立价格比较基础：建立价格比较基础：指比较实例与待估宗地之间要建指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相互可比的基础。即：调整实例的付款立统一口径、相互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。实例：第一步实例：第一步 比较案例选择比较案例选择因素因素 案例案例案例案例1 1案例案例2 2案例案例3 3宗地位置宗地位置江汉北路与新华路江汉北路与新华路的交叉口的交叉口江汉区青年路江汉区青年路江汉区新华路江汉区新华路294294号号用途用途商服商服商服居住商服居住商服居住商服居住四至四至略略略略略略交易日期交易日期2005.10.212005.10.212005.12.132005.12.132006.2.102006.2.10交易价格类型交易价格类型挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让交易价格（元交易价格（元/m/m2 2）12843.7512843.7511489.7811489.7816120.7616120.76开发程度开发程度宗地红线外宗地红线外“五通五通”，宗地内场地平整，宗地内场地平整宗地红线外宗地红线外“五通五通”，宗地内场地平整，宗地内场地平整宗地红线外宗地红线外“五通五通”，宗地内场地平整，宗地内场地平整权利状况权利状况出让出让出让出让出让出让使用年限使用年限4040商服商服4040，居住，居住7070商服商服4040，居住，居住7070土地级别土地级别一级一级三级三级一级一级交易情况说明交易情况说明正常正常正常正常正常正常因素因素因子因子案例案例1案例案例2案例案例3待估宗地待估宗地商服繁商服繁华华度度距市级商务中心距离（米）距市级商务中心距离（米）紧邻市级商务中心紧邻市级商务中心解放大道武汉解放大道武汉广场段广场段距市级商务中心解距市级商务中心解放大道武汉广放大道武汉广场段约场段约1公里公里紧邻市级商务中心紧邻市级商务中心解放大道武汉解放大道武汉广场段广场段距市级商务中心解距市级商务中心解放大道武汉广放大道武汉广场段约场段约2500米米距区级商务中心距离（米）距区级商务中心距离（米）属新华区片，紧临属新华区片，紧临江北核心区江北核心区约约400米米属新华区片，紧临属新华区片，紧临江北核心区江北核心区约约1000米米距小区级商务中心距离（米）距小区级商务中心距离（米）小于小于50米米小于小于50米米小于小于50米米约约150米米距街区级商务中心距离（米）距街区级商务中心距离（米）小于小于50米米小于小于50米米小于小于50米米约约80米米商务网点密度状况商务网点密度状况商业网点比较密集商业网点比较密集商业网点比较密集商业网点比较密集商业网点比较密集商业网点比较密集商业网点密集程度商业网点密集程度一般一般距高级商务区中心距离（米）距高级商务区中心距离（米）距离西北湖商务区距离西北湖商务区很近很近毗邻规划建设中的毗邻规划建设中的王家墩商务区王家墩商务区紧邻西北湖商务区紧邻西北湖商务区距离永清片高级商距离永清片高级商务区约务区约1500米米交通条交通条件件临街道路状况临街道路状况混合型主干道，紧混合型主干道，紧靠新华路和江靠新华路和江汉白北路汉白北路生活型主干道，紧生活型主干道，紧靠青年路靠青年路混合型主干道，紧混合型主干道，紧靠新华路和台靠新华路和台北一路北一路生活型主干道，紧生活型主干道，紧邻香港路和建邻香港路和建设大道设大道临公交站点状况（条）临公交站点状况（条）附近有附近有15余条公交余条公交线路通往三镇线路通往三镇附近有附近有15余条公交余条公交线路通往三镇线路通往三镇附近有附近有15余条公交余条公交线路通往三镇线路通往三镇附近有附近有14余条公交余条公交线路通往三镇线路通往三镇距汉口火车站距离（米）距汉口火车站距离（米）距火车站约距火车站约4公里公里距火车站约距火车站约4公里公里距火车站不足距火车站不足4公里公里距火车站约距火车站约3公里公里距长途汽车站距离（米）距长途汽车站距离（米）距汽车客运站不足距汽车客运站不足500米米紧靠青年路客运站紧靠青年路客运站距汽车客运站不足距汽车客运站不足500米米距新华路车站约距新华路车站约2200米米基础公基础公用用设设施施状状况况排水状况排水状况畅通畅通畅通畅通畅通畅通畅通畅通距医院距离（米）距医院距离（米）距协和医院不足距协和医院不足500米米距同济医院不足距同济医院不足800米米距协和医院不足距协和医院不足500米米约约600米米距电信营业厅距离（米）距电信营业厅距离（米）不足不足300米米不足不足300米米不足不足300米米不足不足300米米距邮局距离（米）距邮局距离（米）不足不足300米米不足不足300米米不足不足300米米不足不足300米米第二步：比较因素和样点因素条件说明第二步：比较因素和样点因素条件说明因素因素因子因子案例案例1案例案例2案例案例3待估宗地待估宗地环境环境状况状况声环境声环境基本无污染基本无污染轻度污染轻度污染基本无污染基本无污染轻度污染轻度污染视觉环境视觉环境好好一般一般好好一般一般地质状况地质状况坚固类场地坚固类场地土体抗震能土体抗震能力强力强硬塑类场地硬塑类场地土体抗震能土体抗震能力较强力较强坚固类场地坚固类场地土体抗震能土体抗震能力强力强硬塑类场地硬塑类场地土体抗震能土体抗震能力较强力较强人口人口状况状况居住人口密度居住人口密度密集密集密集密集密集密集较密集较密集客流人口密度客流人口密度密集密集密集密集密集密集较密集较密集个别个别因素因素基础设施条件基础设施条件宗地红线外宗地红线外“五通五通”，宗，宗地内场地平地内场地平整整宗地红线外宗地红线外“五通五通”，宗地，宗地内场地平整内场地平整宗地红线外宗地红线外“五通五通”，宗地，宗地内场地平整内场地平整宗地红线外宗地红线外“五通五通”，宗地，宗地内场地平整内场地平整面积面积5979.565526.6510117.395144.45形状形状不规则矩形不规则矩形大致为矩形大致为矩形大致为矩形大致为矩形大致为矩形大致为矩形临街状况临街状况两面临街，两面临街，一面临公共一面临公共绿地绿地一面临街，一面临街，但长边临青但长边临青年路年路近似两面临近似两面临街街两面临街两面临街容积率容积率6.45.05.38第三步：编制比较因素条件指数表第三步：编制比较因素条件指数表因素因素因子因子案例案例1案例案例2案例案例3待估宗地待估宗地交易情况交易情况10010080100交易期日交易期日97.598.599.5100交易类型交易类型100100100100使用年限使用年限98.8698.8698.86100商服商服繁华繁华度度距市级商务中心距离（米）距市级商务中心距离（米）104103104100距区级商务中心距离（米）距区级商务中心距离（米）103103103100距小区级商务中心距离（米）距小区级商务中心距离（米）102102102100距街区级商务中心距离（米）距街区级商务中心距离（米）101101101100商务网点密度状况商务网点密度状况102102102100距高级商务区中心距离（米）距高级商务区中心距离（米）102102104100个别个别因素因素基础设施条件基础设施条件100100100100面积面积100100103100形状形状99100100100临街状况临街状况10099100100容积率容积率867777100因因素素因子因子案例案例1案例案例2案例案例3待估宗地待估宗地用途用途100/100100/100100/100100交易情况交易情况100/100100/10080/100100交易期日交易期日100/97.5100/98.5100/99.5100人人口口居住人口密度居住人口密度100/102100/102100/102100客流人口密度客流人口密度100/102100/102100/102100个个别别因因素素基础设施条件基础设施条件100/100100/100100/100100面积面积100/100100/100100/103100形状形状100/99100/100100/100100临街状况临街状况100/100100/99100/100100容积率容积率100/86100/77100/77100交易价格（元交易价格（元/m2）12843.7511489.7816120.76可比价格（元可比价格（元/m2）12227.8312710.1712544.41第四步：编制因素条件修正系数表第四步：编制因素条件修正系数表第五步：比准价格的确定第五步：比准价格的确定 对比分析三个案例的比准价格，差异很少，取其算术对比分析三个案例的比准价格，差异很少，取其算术平均值作为市场比较法评估的待估宗地的土地价格。平均值作为市场比较法评估的待估宗地的土地价格。待估宗地价格待估宗地价格=（12227.83+12710.17+12544.41）/3 =12494.14（元（元/m2）=832.9467（万元（万元/亩）亩）含义：利用含义：利用城市基准地价和基准地价修正系数城市基准地价和基准地价修正系数表表，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处地区的平均条件相比较，并对照修正系数表对基准地区的平均条件相比较，并对照修正系数表对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价日价格的地价进行修正，从而求取待估宗地在估价日价格的方法。方法。它是一种间接估价方法，其结果的准确性主要取它是一种间接估价方法，其结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。计算公式：计算公式：宗地地价宗地地价=基准地价基准地价年期修正年期修正日期修正日期修正 容积率修容积率修正正其他个别因素修正其他个别因素修正系数系数区域因素修正系数区域因素修正系数40111111rrm年期修正系数年期修正系数=用用途途级别级别函数关系（函数关系（x代表容积率，代表容积率，y代表用地价格）代表用地价格）商商业业用用地地I级级y=-0.014x2+262.64x+426.76备注：同一级别容积率备注：同一级别容积率修正系数等于该级别不修正系数等于该级别不同容积率下的地价除以同容积率下的地价除以平均容积率平均容积率下的地价。下的地价。II级级y=-0.8612x2+184.47x+342.53III级级y=-0.4547x2+118.75x+186.33IV级级y=-0.2425x2+70.332x+135.32V级级y=-0.3298x2+52.77x+101.78宗地形状、街角地、宗地基础设施等宗地形状、街角地、宗地基础设施等 适用范围适用范围 市场不太发育、具备基准地价和相应修正体系成市场不太发育、具备基准地价和相应修正体系成果的城市。果的城市。短时间、大面积、数量众多的土地价格的评估。短时间、大面积、数量众多的土地价格的评估。因素因素因子因子优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣商服商服繁华繁华度度距市级商务中心距离（距市级商务中心距离（米）米）200（200，400（400，1000（1000，15001500距区级商务中心距离（距区级商务中心距离（米）米）400（400，700（700，1200（1200，16001600距小区级商务中心距离距小区级商务中心距离（米）（米）50（50，100（100，200（200，300300距街区级商务中心距离距街区级商务中心距离（米）（米）50（50，100（100，200（200，400400商务网点密度状况商务网点密度状况密集密集比较密集比较密集一般一般较不密集较不密集不密集不密集距高级商务区中心距离距高级商务区中心距离（米）（米）200（200，400（400，1000（1000，15001500交通交通条件条件临街道路状况临街道路状况混合型混合型主干道主干道生活型主生活型主干道干道生活或交生活或交通型主干通型主干道道交通型次交通型次干道干道支路支路临公交站点状况（条）临公交站点状况（条）1412，14）8，12）6，8）6距汉口火车站距离（米距汉口火车站距离（米）3500（3500，4500（4500，5500（5500，65006500距长途汽车站距离（米距长途汽车站距离（米）800（800，1300（1300，1800（1800，23002300距码头距离（米）距码头距离（米）600（600，1100（1100，1600（1600，21002100修修正正系系数数指指标标说说明明表表 因素因素权重权重因子因子权重权重优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣繁华繁华程度程度0.384距市级商务中心距离（米）距市级商务中心距离（米）0.040.0150.0070-0.006-0.011距区级商务中心距离（米）距区级商务中心距离（米）0.050.0180.0090-0.007-0.014距小区级商务中心距离距小区级商务中心距离0.0340.0120.0060-0.005-0.010距街区级商务中心距离距街区级商务中心距离0.030.00110.0050-0.004-0.009商务网点密度状况商务网点密度状况0.1120.0410.0200-0.016-0.032距高级商务区中心距离距高级商务区中心距离0.1180.0430.0210-0.017-0.034交通交通条件条件0.255临街道路状况临街道路状况0.0850.0310.0150-0.012-0.024临公交站点状况（条）临公交站点状况（条）0.0910.0330.0170-0.013-0.026距长途汽车站距离（米）距长途汽车站距离（米）0.030.00110.0050-0.004-0.009距汉口火车站距离（米）距汉口火车站距离（米）0.0290.0110.0050-0.004-0.008距码头距离（米）距码头距离（米）0.020.0070.0040-0.003-0.006110.3640.1820-0.142-0.284修正系数表修正系数表 因素因素因子因子调查情况调查情况优劣度优劣度修正系数修正系数商服繁华度商服繁华度距市级商务中心距离（米）距市级商务中心距离（米）约约2500米米劣劣-0.011距区级商务中心距离（米）距区级商务中心距离（米）约约1000米米一般一般0距小区级商务中心距离（米）距小区级商务中心距离（米）约约150米米一般一般0距街区级商务中心距离（米）距街区级商务中心距离（米）约约80米米较优较优0.005商务网点密度状况商务网点密度状况商业网点密集程度一般商业网点密集程度一般一般一般0距高级商务区中心距离（米）距高级商务区中心距离（米）约约1200米米较劣较劣-0.017交通条件交通条件临街道路状况临街道路状况生活型主干道生活型主干道较优较优0.015临公交站点状况（条）临公交站点状况（条）14优优0.033距汉口火车站距离（米）距汉口火车站距离（米）约约3000米米优优0.011距长途汽车站距离（米）距长途汽车站距离（米）距新华路车站约距新华路车站约2200米米较劣较劣-0.004距码头距离（米）距码头距离（米）约约3公里公里劣劣-0.006基础公用设施基础公用设施状况状况排水状况排水状况畅通畅通优优0.019距医院距离（米）距医院距离（米）约约600米米较优较优0.005距电信营业厅距离（米）距电信营业厅距离（米）不足不足300米米优优0.016距邮局距离（米）距邮局距离（米）不足不足300米米优优0.014环境状况环境状况声环境声环境轻度污染轻度污染一般一般0视觉环境视觉环境一般一般一般一般0地质状况地质状况硬塑类场地土体抗震能力较强硬塑类场地土体抗震能力较强较优较优0.003人口状况人口状况居住人口密度居住人口密度较密集较密集较优较优0.010客流人口密度客流人口密度较密集较密集较优较优0.010合计合计0.103土地级别土地级别IIIIIIIIIIIVIVV V商业用地商业用地952708452305236住宅用地住宅用地524476308260215工业用地工业用地297224178145宗地地价=宗地所在级别基准地价*面积*(1+Ki)*年期修正系数*交易日期修正系数*容积率修正系数Ki土地状况修正系数（0.103）定义：定义：又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。时日收益总和的一种估价方法。基本公式为：基本公式为：待估宗地价格待估宗地价格=土地纯收益土地纯收益/土地还原利率土地还原利率，所以，又称该方法为所以，又称该方法为“除法除法”。公式公式1 1 纯理论的一般公式纯理论的一般公式)1).(1)(1)(1(.)1)(1)(1()1)(1()1(321321321211nnrrrrarrrarrarapP土地价格土地价格a土地年纯收益土地年纯收益r土地还原率土地还原率 公式2.1 无限年期公式 公式2.2 有限年期公式rap)1(11nrrap 1、特点（1）理论依据充分 地租理论和生产要素分配理论（2）应用范围广泛 只要有收益的不动产都可以（3）纯收益和还原利率的确定比较困难 2、适用范围 有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。对于没有收益的不动产估价不适用：如公园、学校、机关等公益用地。1 1、估价对象情况介绍、估价对象情况介绍 某公司于某公司于20052005年年1010月以有偿出让方式取得一宗月以有偿出让方式取得一宗5050年使用权年使用权的土地，并于的土地，并于20052005年年1111月开始在此地块上建一栋写字楼，月开始在此地块上建一栋写字楼，2002007 7年年1010月建成完工，当时造价为每平方米月建成完工，当时造价为每平方米13001300元；其经元；其经济耐用年限为济耐用年限为5555年，目前该类建筑重置价格为每平方米年，目前该类建筑重置价格为每平方米14001400元，残值率为元，残值率为5%5%，该宗地面积为，该宗地面积为45004500 ，容积率为，容积率为4.54.5，目前该建筑全部出租，目前该建筑全部出租，每月实收租金为每月实收租金为90009000元元。据调查，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每当地同类建筑出租租金一般为每月每 35 35元元，土地及房屋还原利率分别为土地及房屋还原利率分别为5%5%和和6%6%，每年需支付的土地使，每年需支付的土地使用税及房产税每用税及房产税每 20 20元，需支付的年管理费为同类建筑元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的年租金的4%4%，年维修费为重置价的，年维修费为重置价的2%2%，年保险费为为重置，年保险费为为重置价的价的2 2。2 2、估价要求、估价要求 根据上述资料估算该宗地在根据上述资料估算该宗地在2002009 9年年1010月的土地使用月的土地使用权价格。权价格。3 3、估价过程、估价过程 解题思路：该宗地上的写字楼用于出租，有经济效解题思路：该宗地上的写字楼用于出租，有经济效益，适宜采取收益还原法进行估价。益，适宜采取收益还原法进行估价。步骤：步骤：第一步：计算出租年总收益第一步：计算出租年总收益 采用客观收益而不是实际收益采用客观收益而不是实际收益；年总收益年总收益=35=35 4500 4.5 12=8505000 第二步：计算出租总费用第二步：计算出租总费用 （1 1）年税金）年税金=20=20 4500 4500 4.5=405000 （2）年管理费）年管理费=8 505000 4%=340200340200 （3）年维修费）年维修费=1400 4500 4500 4.5 2%=567000 （4）年保险费）年保险费=1400 4500 4500 4.5 2 =56700 （5）计算房屋折旧费）计算房屋折旧费 房屋折旧费房屋折旧费=房屋重置价房屋重置价/房屋可使用年限房屋可使用年限=1400 4500 4500 4.5/48=590 625元元 所以，总费用所以，总费用=405000+340200+=405000+340200+567000+56700+590 625 =1959525 第三步第三步 ：计算房屋出租年纯收益：计算房屋出租年纯收益房屋现值房屋现值=房屋重置价房屋重置价-年折旧费年折旧费已使用年限已使用年限 =1400 4500 4.5-590625 2 =27168750元元房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率房屋现值房屋还原率 =27168750 6%=1630125元元 第四步：计算年土地纯收益第四步：计算年土地纯收益土地纯收益土地纯收益 =房地年纯收益房地年纯收益-房地年总费用房地年总费用-房屋年纯收益房屋年纯收益 =8505000-1959525-1630215=4915350 第五步：确定第五步：确定2009年年10月的土地使用权价格月的土地使用权价格%)51(11%54915350)1(1146nrrap元86.87886784谢谢 谢谢22.8.620:35:0820:3520:3522.8.622.8.620:3520:3520:35:0822.8.622.8.620:35:082022年8月6日星期六20时35分8秒9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.622.8.6Saturday,August 06,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。20:35:0820:35:0820:358/6/2022 8:35:08 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.620:35:0820:35Aug-226-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。20:35:0820:35:0820:35Saturday,August 06,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.622.8.620:35:0820:35:08August 6,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月6日星期六下午8时35分8秒20:35:0822.8.615、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月下午8时35分22.8.620:35August 6,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月6日星期六20时35分8秒20:35:086 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午8时35分8秒下午8时35分20:35:0822.8.69、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.622.8.6Saturday,August 06,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。20:35:0820:35:0820:358/6/2022 8:35:08 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.620:35:0820:35Aug-226-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。20:35:0820:35:0820:35Saturday,August 06,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.622.8.620:35:0820:35:08August 6,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月6日星期六下午8时35分8秒20:35:0822.8.615、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月下午8时35分22.8.620:35August 6,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月6日星期六20时35分8秒20:35:086 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午8时35分8秒下午8时35分20:35:0822.8.69、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.622.8.6Saturday,August 06,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。20:35:0820:35:0820:358/6/2022 8:35:08 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.620:35:0820:35Aug-226-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。20:35:0820:35:0820:35Saturday,August 06,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.622.8.620:35:0820:35:08August 6,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月6日星期六下午8时35分8秒20:35:0822.8.615、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月下午8时35分22.8.620:35August 6,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月6日星期六20时35分8秒20:35:086 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午8时35分8秒下午8时35分20:35:0822.8.6MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing 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