浅析物业管理的公共属性

浅析物业管理的管理属性在两周的认识实习里，听取了几位专业老师的精彩讲座，又参观了武汉丽岛 物业管理公司和武汉留学生创业园，再结合自己的查阅的相关资料，我对公共事 业管理这个专业在物业管理方面的有了更加深入的了解，尤其是对其管理属性。1. 物业管理产生发展的背景我国的物业管理行业诞生于社会经济体制和政治体制发生巨大变迁的时代， 从上世纪80年代公共物业隶属的房管局和房管所大包大揽进行的包括对房屋设 施的维修管理、房屋分配、住房调剂和环境清理，到后来的房管所行政权力萎缩 直至沦为“打杂部门”。物业管理自身的渊源就导致了其内容定位不清晰。从物 业管理介入公共物业之始，人们就视物业管理公司为房管所服务方式的延续，被 定位为公众服务业。中国物业管理行业作为一个新型的服务业伴随着中国房地产业的发展 而发展起来，也是房地产业分化出来的一个服务行业。由于发展的时间不够长， 再加上其模糊的定位背景与从属的行业出身，人们对于物业管理的管理属性还没 有深入的了解，到目前为止在物业管理的性质上都是有争议的。2. 理论界在物业管理的性质上有争议当前在理论界主要有两种看法，一种看法认为物业管理是公共行政管理；另 一种看法认为是私人管理即经营性管理。我认为这两种看法都有偏叵。这两种看法对物业管理服务实际工作影响很大， 前者以社会公共利益为导向，忽视物业区域业主或非业主使用人的公共利益，使 管理者倾向传统的“房管所式”的行政管理模式，一方面使“管”业主或非业主 使用人的方式盛行，不能体现物业管理服务的物业区域（如住宅小区）本位特性。 在倡导业主至上的今天，这种“管制”方式显然不合时宜，有人甚至于因此提 出“物业管理”名称都要改为“物业服务”，就因为其中有一个“管”字，虽然 从管理学理论上讲，这种说法不值一提（因为服务只是管理的一种方式而矣）， 但可足见其影响。另一方面使管理者不计成本，经费上更加依赖于开发建设单位， 物业管理企业独立经营更加困难，很难实现物业管理与开发建设分业经营的目 标。3. 物业管理具有公共管理属性在界定物业管理性质之前，有必要首先认识一下公共管理的性质。公共管理 包含着两方面要素即：管理性与公共性。从管理性分析，很早有人就指出，为实 现管理中的高效，需要通过“计划、组织、指挥、协调、控制”等手段，达到资 源的有效配置。从公共性分析，对社会公共事务实施管理的主体，他们拥有着公 共权力，承担着与企业目标不同的公共责任。这些目标是有效公平地向民众提供 公共产品（服务），维护社会的公共秩序。为了实现目标，公共组织需要不断制 订与实施，旨在有效增进与公平分配社会公共利益的公共政策。为了保证达到这 些目的，需要强化公共监督，倡导高尚的公共道德。从物业管理现有的定义来看，物业管理包含了公共管理和私人管理双重属性， 即物业管理内容、宗旨上体现了公共性，但物业管理活动又是借助于企业管理的 形式来施行，且有盈利目的。需要指出的是，物业管理的主体是物业管理企业而 非公共组织，这是否与公共管理的含义不符？回答是否定的。物业管理与物业管 理企业是两范畴，由企业组织来施行公共管理项目活动在国内外的管理实践中已 是非常普遍。广义的物业管理就具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售 及租售后的管理和服务。包括房地产开发的早期介入和前期管理，以及房屋及其 设备、公共设施的保养、维修、住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共 绿化，道路养护等公共事务管理内容，范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区 内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等经营性服务 项目。狭义的物业管理主要是因建筑物区分所有权的不可分割性而产生的物业区 域区公共事务管理。由于高层住宅楼宇的出现，这种住宅一般都是按单元出售给 单个业主，因此一座楼宇的产权会有很多个业主所共有，在这种多元化的房屋产 权要求统一管理的情况下，就出现了狭义的物业管理，即一般只限于对该物业进 行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施， 也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等公共管理服务项目物业管理具有公共管理的根本属性，但不排斥处于补充性地位的私人属性。 由以上的分析，我们不难看出，不论是广义上、还是狭义理解物业管理的性质， 但都不能回避公共管理性质，而经营性只体现在广义的理解中，物业管理区域的 经营性管理活动如果脱离了物业公共管理性，就成了与其他商业性活动毫无区别 的纯粹的商业经营管理活动。在此，我们以丽岛物业管理公司为例，也能体现其公共管理学属性和私人管 理属性。在小区内，建有很多的公共服务设施，其建设费用有一部分就是有政府 补贴，如小区内的公共活动中心、小庭园等；另外，丽岛物业管理公司作为一个 营业性的企业，也会提供很多有偿服务，收取适当的费用，如绿化管理费，保安 费，办公费等等。由于物业管理企业同其他企业一样都是企业，很容易产生同一般企业以盈利 最大为目标的偏向，从而缺少对业主公共利益诉求的关注，因此，很有必要从一 些关键点上对物业管理企业和一般经营性企业进行区别，我们不妨抽掉物业管理 企业开展的物业管理活动中的经营性和一般经营性的企业中的公益性，试从纯公 共管理角度的物业管理与纯经营管理角度的比较两种企业管理的两者区别。（见 下表）区别物业管理（纯公共管理角度）企业管理（纯经营管理角度）产品性质公共产品私人产品监督机构业主委员会监事会服务对象业主及物业使用人一般消费者决策机构业主大会股东大会垄断性“一区一公司”垄断性竞争性宗曰以物业区域公共利益为主自身利益最大化四.物业管理公共性的内涵的初步界定我国新颁布的物业管理条例第二条 本条例指出：“所称物业管理，是 指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的 环境卫生和秩序的活动。”就这个定义，从管理性来分析，物业管理企业同其他 企业一样都是独立的企业法人，按企业管理的方式开展经营管理活动。从公共性 来分析，物业管理企业接受业主委员会的委托向业主们提供公共产品（物业管理 服务产品），即物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备 和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 权力来源于业主公众，服务对象是物业区域的业主公众。因此，物业管理包含了 公共管理的两个要素即管理性与公共性。该定义包括了三层含义：其一、是物业管理企业的管理权来自业主集体的委托，体现权力的公共属性。 管理企业以公司法人形式出现，而作为业主，若属单个业主，情况还比较简单， 若属多元性业主，则由于其扩散性决定了必须有一个多业主的统一组织一一业主 委员会通过集体行使业主权力，来聘用物业管理企业，并协调工作，双方以具有 法律效力的合同形式及相关制度，公约等明确各自的责权利关系，确保业主集体 委托的管理目标的实现。其二、是对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本 内容，体现管理事务的公共属性。尽管业主可以通过合约的形式与物业管理企业 就管理内容、管理项目、服务质量、服务深度、服务价格等进行约定，但对房屋 及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护 相关区域内环境卫生和公共秩序，则是物业管理的基本内容，任何合约都要以此 为基础，不能从中删减，否则，就会削弱物业管理的功能和作用。这也是狭义物 业管理的主要范畴。其三、体现物业管理的经营属性的专项服务和特约服务必须考虑物业管理 区域整体公共利益的需要。专项服务和特约服务的内容可以相当广泛，从家政服 务，乃至中介代理，租赁经营、房屋销售，总之，在法律法规许可的范围内，只 要业主有需要并愿意委托，而物业管理企业又有这方面的能力和资源，一旦达成 协议，便可以接受委托。这样，就拓展了物业管理的内容，延长了物业管理的产 业链，从提高物业管理企业经营绩效、为业主的生活提供方便等方面有力地支持 了公共管理目标的达成。其四、物业管理属于公共管理的最具体层次。公共管理可分为个层次：公共 政治管理一一国家的治理，又称广义的政府管理；公共行政管理一一狭义的政府 管理；公共事业管理政府直接或委托私人（如各类法人）、非政府公共组织 进行的专业管理；公共资源管理一一政府或私人（如各类法人或自然人）对自然 资源和社会资源管理；公共事务管理一一依法进行的两人（法人或自然人）以上 的共同事务的管理。物业管理就属于公共管理最微观的公共事务管理层次。5.综上所述，对物业管理的管理属性可以得出四点启示：1. 物业管理从本质上讲是公共管理。这一点对物业管理企业来说非常重要， 应认识物业管理企业的“管家”地位，应以增进物业区域业主或非业主使用人的 共同利益为根本宗旨。这一根本宗旨在物业管理企业接受业主委托，签订物业管 理合同时就已经确定下来，并应在物业管理活动中体现出来。物业管理企业与开 发建设单位的关系应是平等的市场主体，物业管理企业不应成为开发建设单位的 附庸，物业管理服务产品不应只是开发建设单位的房地产品营销的一个要素。物 业管理企业应把物业公共管理服务作为其核心业务。这样才能处理好物业管理企 业同业主和非业主使用人的关系。2. 由于物业管理是采用企业化的方式推行，因此物业管理企业在开展公共管 理服务的同时还应搞好物业经营服务，不但要向全体业主和非业主使用人提供公 共管理服务产品，同时也要对部分或个别业主或非业主使用人开展专项委托服务 和特约个性化委托服务，即提供满足部分业主和非业主使用人个体需要私人产 品。在这一点上物业管理采用企业化的方式实现了企业家精神在公共管理活动中 的有机结合，是符合现代管理公共管理与经营管理在理念方式、方法上越来越趋 向一致的重要体现。3. 物业管理企业开展的经营性业务必须是物业区域所必须的，是配合物业管 理公共服务的需要而设立的，以彰显物业区域的整体服务功能，这就体现了物业 区域经营项目与非物业管理区域一般经营管理企业的经营项目的在经营管理上 的区别。即是说经营性项目的选择必须以服务于物业区域整体功能发挥的需要为 目的，不是损害整体利益，而是增进整体效益。