第七章房屋及设施设备管理

第七章 房屋及设施设备管理 第一节 房屋及设施设备概述1、简述房屋及设施设备管理的概念答：房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的平常运营维护和管理、大中小修及更新改造。2简述房屋种类的划分？答：（1）按房屋的建筑构造类型和材料可分为：砖木构造、混合构造、钢筋混泥土构造和其她构造。（构造材料）（2）按房屋承重受力方式可分为：墙承重构造、构架式承重构造、筒体构造或框架筒体构造承重和大空间构造承重。（承重方式）（3）按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。（层次和高度）按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其她用途。3、简述房屋的基本构成部分？房屋的基本构成部分涉及如下三部分：（1）构造部分：基本、承重构造、非承重墙、屋面、楼地面等；（2）装修部分：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；（3）设施设备部分：水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。4、简述设施设备的种类和构成？答：设施设备的种类和构成重要涉及如下方面：（1）供配电：变压器、配电柜和线路；（2）消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓系统、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统。（3）空调：中央空调、局部空调、混合空调。（4）采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖。（5）给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沉沙井和化粪池。（6）电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯。（5）电信和智能化系统：电话、有限卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统。6、简述房屋及设施设备管理的基本规定？答：（1）做好房屋及设施设备的维护保养工作，充足发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并且始终把安全管理工作放在最重要的位置上。（维护保养与安全的重要性）（2）开展技术更新与改造，减少能源消耗，改善房屋及设施设备状态。（技术更新与节能降耗）7、简述房屋及设施设备评价的重要参照指标？答：房屋及设施设备评价参照的重要指标涉及房屋完好率、危房率和设施设备完好率。（1）房屋完好率：房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的比例。（2）危房率：危房率就是指危险房屋的建筑面积占房屋总面积的比例。根据房屋的完好及损坏限度，将房屋的完损级别分为如下五类:完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。（3）设施设备的完好率：设施设备的完好率是指完好设施设备数量占所有设施设备数量的比例。8、简述房屋及设施设备管理的内容与措施？答：（1）使用管理。一方面是规定业主或者物业使用人对的使用房屋及设施设备，另一方面是规定物业管理单位认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作。（2）维修保养。维修保养的重要内容涉及：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑，损耗或故障时的维修；必要状况下的专业测试；无法维修或无修理价值时的更新以及材料、构造和设计方面的改善等。（3）安全管理。通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，理解安全防护知识和安全管理规定。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。提供必要的安全和防护装置装备。（4）技术档案管理。（5）采购和零备件管理。（6）工量具和维修用设备的管理。（7）外包管理。（8）技术支持。第二节 房屋及设施设备维修养护与筹划的制定1、简述房屋及设施设备维修养护的方式？答：（1）避免性维修：为了减少故障率或者避免房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理筹划和技术规定进行的维修活动，称为避免性维修。避免性维修是物业管理应倡导的重要维修养护方式。避免性维修有如下几种方式：筹划性避免维修。筹划性避免维修又称定期维修，具有周期性特点。状态监测下的避免维修。这是一种以设施设备的状态监测和技术诊断的基本上，按实际需要进行维修的避免维修方式。改善型避免维修。对设施设备局部构造和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。（2）事后维修：事后维修是对某些没有列入避免维修筹划的项目，在发生故障或性能减少到不能满足使用规定期才进行维修。（3）紧急抢修：紧急抢修是对意外事件引起的故障进行的紧急修理，此类意外事件是偶尔发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。 2、简述房屋及设施设备的修理类别？答：房屋及设施设备的修理类别涉及：大修、中修和小修。3、简述修理周期、修理间隔期和修理周期构造的概念？答：（1）修理周期：对已使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修之间的间隔时间（单位：月或年）。（2）修理间隔期：修理间隔期是指两次相邻筹划修理之间的工作时间（单位：月）。（3）修理周期构造：修理周期构造指在一种修理周期内应采用的多种修理方式的次数和排列顺序。如小修 小修 中修小修小修大修。4、简述房屋及设施设备维修养护筹划的种类?答：（1）准时间进度编制的筹划可分为：年度维修保养筹划；季度维修保养筹划；月维修保养筹划。（2）按修理类别编制的筹划可分为：房屋维修养护筹划；空调系统维修保养筹划；供配电维修保养筹划；消防系统维修保养筹划等。5、简述房屋及设施设备维修保养筹划的编制根据？答：维修养护筹划的编制根据为：（1）房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；（2）房屋及设施设备的使用规定和管理目的；（3）安全与环保的规定；（4）房屋及设施设备的技术状态。6、简述编制房屋及设施设备维修养护筹划应考虑的问题？答：（1）物业使用或运营急需的、影响其她系统使用的、核心性的设施设备应重点提前安排修理，这样可减少对平常使用的影响；（重要设施设备的提前检修）（2）应考虑维修保养工作的平衡，使全年工作能均衡地进行。看待修理的设施设备应按轻重缓急安排筹划；（均衡维修筹划）（3）应充足考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；（4）应切实考虑公司资源和能力能否保障各项目的维修保养，如果能力或资源局限性，就应当考虑项目外包或谋求技术支持，不应减少维修保养的技术规定；（根据自身实际状况考虑与否需要技术支持和项目外包）（5）筹划最后拟定前，资金一定要贯彻，保证筹划内每项工作的资金均有足额的保障，否则，应当按照轻重缓急做删减调节，重新制定筹划；（筹划拟定前，资金一定要贯彻，否则需要调节筹划）（6）所制定的筹划应当涉及必要的工作程序和检查程序，使筹划具有可操作性和可验证性；（7）对物业使用或运营有较大影响的核心设备，应尽量安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间（如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等）。（核心性设备的非高峰期检修）7、简述编制房屋及设施设备维修养护筹划的流程？答：编制维修养护筹划的流程如下：（1）明确目的；（2）收集材料：以往运营记录、技术状况诊断、技术档案资料。（3）筹划草案编写；（4）筹划草案论证；技术可行性分析、资源的满足状况、资金的贯彻状况、能否满足需求、筹划的可执行性和验证措施。（5）筹划拟定，履行必要的批准手段，一般还要向业主进行必要的解释或阐明；（6）执行筹划，根据实际状况的变化进行合适的调节。8、简述房屋及设施设备维修养护筹划的内容？答：维修养护筹划的内容涉及：（1）维修养护的对象：名称、位置、状态、范畴。（2）维修养护的负责人：人员构成、分工和责权。（3）维修养护的原则：涉及养护的频次和时间间隔。（4）维修养护的措施：涉及必要的程序和规定。（5）维修养护效果的验证：涉及验证的措施、记录等。9、简述房屋及设施设备维修养护筹划的实行？答：（1）修前预检。修前预检是看待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。修前预检可按下面的环节进行：技术人员一方面要阅读技术阐明书和各类图纸，熟悉对象的构造、性能和技术指标。另一方面是查看技术档案，理解对象的故障及其修理的历史状况；使用和维护人员简介对象目前的技术状态和重要缺陷；进行外观检测；进行运营检查，开动设备，观测运营状况；按部件解体检查；预检完毕后，将记录进行整顿，编制维修工艺准备资料。（2）修前资料准备。修前预检结束后，工程技术人员需准备各类图纸、图样、登记表格以及其她技术文献等。（3）修前工艺准备。资料准备工作完毕后，根据状况决定与否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。（4）其她准备。其她准备涉及对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体贯彻停修日期和时间、向业主和有关部门发出告知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。（5）组织实行。要严格按照房屋及设施设备的维修筹划实行，在保证安全的前提下，注意控制一下几种因素：质量控制；进度的控制；成本控制。（6）验收和存档。第三节 共用设施设备的运营管理1、简述共用设施设备的运营管理重要涉及哪些内容？答：共用设施设备的运营管理重要涉及如下内容：（1）制定合理的运营筹划；（2）配备合格的运营管理人员；（3）提供良好的工作环境；（4）建立健全的必要规章制度；（5）设施设备的状态管理；（6）节能管理；2、简述在设施设备的运营管理中如何制定合理的运营筹划？答：根据设施设备和物业的实际状况所制定的合理使用筹划，应涉及开关机时间、维护保养时间、使用的条件和规定等方面的内容，这些内容会根据具体物业的实际状况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运营方面的需要。3、简述在设施设备的运营管理中如何配备合格的运营管理人员？答：物业服务公司应根据设施设备的技术规定和复杂限度，配备相应的操作者，保证设施设备的正常运营和操作人员的安全。操作人员经培训考核合格后，才干独立上岗操作有关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运营等特殊工种还还需经政府主管部门组织考核发证后上岗。4、简述在设施设备的运营管理中如何提供良好的工作环境？答：工作环境不仅与设施设备的正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，并且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。5、在设施设备的运营管理中如何建立健全必要的规章制度？答：（1）实行定人、和凭证操作设备制度，不容许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。（2）对于持续运营的设施设备，可在运营中实行交接班制度和值班巡视记录制度。（3）操作人员必须遵守设施设备的操作和运营规程。6、简述设施设备的运营管理中如何进行设施设备的状态管理？答：（1）设备及检查。设备的检查就是对其运营状况、工作性能、磨损限度进行检查和校验，提高维修质量和缩短维修时间。按检查时间的间隔，一般分为平常检查和定期检查。平常检查：平常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运营值班巡视中实行。定期检查：定期检查是在操作人员参与下，由技术人员按筹划定期对设备进行的检查，属定期维护保养内容。（2）设备的状态监测。设备状态监测分为停机监测和不断机监测（又称在线监测）。设备的状态监测根据不同的检测项目采用不同的措施和仪器，一般采用的有直接检测、绝缘性检测、温度检测、震动和噪声监测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。（3）定期避免性实验。对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性规定较高的设备，由专业人员按规定期限和规定规定进行实验，通过实验可以及时发现问题、消除隐患或安排修理。（4）设备故障诊断技术。在设备运营中或基本不拆卸的状况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运营状况，鉴定产生故障的因素、部位、预测、预报设备将来状态的一种技术，称为故障诊断技术。设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，重要表目前：它可以检测设备状态，发现异常状况，避免脱发故障和事故的发生，建立维护原则，开展避免性维修和改善性维修；较科学地拟定设备修理间隔期和内容；预测零件寿命，搞好备件管理。7、简述设施设备的运营管理中如何进行节能管理？答：（一）采用管理手段节能降耗。通过多种管理手段，再不投资或少量投资的状况下杜绝能源挥霍，减少多种非正常的能源消耗，是一种最经济的节能方式。具体措施涉及：（1）贯彻组织和管理体系贯彻；（2）加强节能宣传和培训，树立节能意识；（3）建立能源消耗的筹划和考核制度；（4）在运营管理上，尽量安排设备可以持续、满载开动使用；（5）调节设备运营时间，实行节能运营程序，特别注意控制空调、室外照明和霓（ni）虹灯等的开关时间；（6）合理设定运营参数（如空调温度空点），既保证正常使用功能，又节省能源。（二）采用技术改造节能。技术改造节能也为投资性节能，通过对设备或工艺进行局部或所有改造，必要时涉及对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，减少能源消耗。第四节 房屋及公用设施设备维护管理项目的外包控制1、简述共用设施设备外包的选择？答：目前物业服务公司对物业项目常用的管理模式重要是自行管理模式和外包管理模式。（一）项目外包分析如果物业服务公司采用外包模式，则可从如下几种方面进行综合分析：（1）物业服务公司的管理模式；（2）所管理无业中共用设施设备的复杂限度及数量状况；（3）设施设备的生产年代、技术先进限度；（4）政府部门对此类设施设备系统管理的技术、原则规定；（5）自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小；（6）设施设备生产厂家的技术状况，涉及维修网点的分布、服务及时性、技术垄断限度等；（7）市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求状况、社会平均工资水平；（8）本地市场可以提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度，涉及从业机构数量状况、技术水平、服务价格、业务规模、公司信誉、经济实力等。（二）承包方评估。如果需要将设施设备业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足公司需要的合格承包方。一般要从如下几种方面对承包方进行评估：（1）公司品牌状况；（2）公司规模；（3）资信信誉；（4）技术能力（与否具有有关许可、技术资质证书等）（5）公司质量保证能力（如与否有质量保证体系）（6）管理维护筹划、原则；（7）预算价格、付款方式。在评估时应注意：选用多家单位进行综合价格比较；同等条件下原承包方优先；不以价格为唯一选择原则；评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避，秉承公开、公正、公平的原则，根据分包项目的内容，选择采用资料审核、现场考察、分享评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。2、简述签订外包管理合同应注意的事项？答：由于设施设备的重要性和发生后故障所产生的损失和影响也许较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意如下几种方面：（1）在签订合同步要注意保证签约主体与实行主体一致。（2）在合同中应明确因设施设备故障、事故导致的人员、财产等损失、明确在浮现状况时的责任方，以免在浮现问题时产生纠纷。（3）应在合同中明确服务的技术指标原则，并尽量采用量化形式，便与检查。（4）委托方应尽量保存受托方在服务过程中的有关质量记录文献，既便与监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。3、简述外包管理合同实行应注意的问题？答：（1）建立针对承包方的检查监控制度并贯彻专人负责实行。（2）建立与承包的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中浮现的问题。（3）建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式告知承包方，并提出整治规定，限期整治。（4）定期对承包方基本状况全面更新，以及时掌握承包方的公司状况，适时采用对策，保证承包方有能力持续履行服务合同。第五节 几种典型设施设备的管理一、供配电系统1、简述供配电系统的种类？答：物业供配电种类按供配电方式的不同分为高压供电和低压供电；按供电回路数目的状况分为单回路供电和多回路供电。按备用电源状况分为无自备电源供电和有自备电源供电；按供电性质分为长期供电和临时供电。2、简述供配电系统管理工作的重要内容？答：（1）配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。（2）制定严格的供配电运营制度和电气维修保养制度，同步建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。（3）建立供配电系统技术档案。（4）配电多种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。（5）定期对用电计量仪表进行检查和校验，保证用电计量的精确性。进行用电记录分析，做好用点调度和用电筹划工作。（6）建立临时用电管理制度，对任何新增长的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分派，尽量保证三相平衡，任何状况下都不容许超负荷供电。（7）要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电避免措施。（8）做好节省用电工作，减少损耗。（9）限电、停电要提前告知业主、物业使用人。（10）供配电运营可建立24小时值班制度，发生故障适应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。（11）定期对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运营实验。（12）注重无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。（13）进行公共用电的测算和计量记录工作，为管理服务费的收取和调节提供根据。二 给排水系统1、简述给排水系统的种类？（1）给水系统可分为生活给水、消防给水、中水给水和热水给水系统。（2）排水系统可分为：污水系统。用于排放便溺（niao同“尿”）用卫生器具排出的污水和人们平常生活中的洗涤（di）用水，有的建筑物还分为粪便污水和生活废水管道，分别排出便溺用卫生器具的污水和洗涤用水。雨水系统。用于排除屋面雨、雪水。工业废水系统。用于排除工业公司生产过程中排出的生产废水和生产污水。2、简述给排水系统管理工作的重要内容？答：（1）建立给排水管理队伍，负责社区范畴内室内外给排水设备、设施的运营管理和维修保养工作。（2）简历给排水运营管理和维修保养管理制度。（3）建立给配水工程技术档案，特别要收集保存好隐蔽的和地下的工程、管道的图纸资料。（4）配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。（5）制定供水筹划，保证供水的水压、水质。如需限水、停水，则要提前告知顾客。（6）有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前清理疏通排水工程。（7）做好节省用水工作，避免跑冒滴漏。积极协助顾客安排合理的用水筹划。（8）对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供根据。（9）定期清洗供水水箱和水池，避免二次污染。3、管理给排水系统的注意事项？答：（1）应保证消防用水的基本储藏。（2）北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。（3）餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，避免油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，避免污水管道堵塞。（4）采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不容许污水通过雨水管道排放。三、消防系统1、简述消防系统的构成？答：物业管理所波及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑消防系统一般由8个部分构成。（1）火灾报警系统。火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信器材构成。（2）消防控制中心。消防控制中心有集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等构成。当火灾发生后，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防水泵、送排风机、消防电梯等设施。（3）消火栓系统。消火栓系统由消防水泵。管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等构成，是应用最为普遍的灭火装置。（4）自动喷淋灭火系统。自动喷淋灭火系统有喷淋泵、供水管道、喷头等构成。当火灾时环境温度达到一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火，是一种非常有效的灭火系统，其应用越来越广泛。（5）防排烟系统。防排烟系统由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机构成，通过排烟风机抽走含烟气体，用正压风机强制送入新鲜空气，使保护区域当中的人员免受毒烟伤害。（6）安全疏散和防火隔离系统。安全疏散和防火隔离系统由安全疏散批示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等构成，她对疏散人员批示方向，对火和烟进行隔离。（7）手提式灭火器。手提式灭火器是较为常用的灭火器具，携带使用以便，对范畴不大的初期火灾灭火效果好，常用的有泡沫灭火器、干粉灭火器、CO2灭火器等。（8）气体等其她灭火系统。其她灭火系统如气体自动灭火系统，重要用于变压器房、配电房、发电机房和油库等不适宜用水灭火的特殊场合。2、简述消防系统管理工作的重要内容？答：（1）配备消防设施主管技术人员，规定这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。（2）建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备负责人，设有消防控制中心的要安排24小时值班。（3）建立消防设备、设施技术档案，涉及消防设施分布、构造、性能、技术指标和图纸、使用阐明书、测试数据等，还应涉及每次实验、测试的成果和数据，更换和改造记录等。（4）建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用规定和技术阐明书制定。每周检查项目：检查各处消火栓与否损坏，水龙带、水枪与否在位；检查各处消防水管与否漏水；检查各类手提式灭火器与否完好；检查防火门、安全出口批示灯、安全通道照明与否完好。每月检查项目：消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次；检查各类信号批示灯与否正常；检查各类水压压力表与否正常；检查消防水泵泵体与否漏水，生锈；检查消防备用电源与否正常，能否及时切换。每半年检查项目：检查手提式灭火器与否有效；检测烟感、温感探测器与否正常工作；消火栓防水检查一次；检查消防报警按钮、警铃及批示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行一次实验测试；检查自动喷淋系统管道和各消防水箱、水池排水；气体灭火装置的检查测压。（5）对平常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整治完毕，并进行调查分析，采用措施避免错误再次发生。（6）对消防设施平常运营、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。3、简述管理消防系统的注意事项？答：（1）平常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。同其她机电设备不同，消防设备大多是在火警发生时才投入运营的待机设备，到实际使用时才发现故障并维修调节是不容许和来不及的，因此，平常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度注重这项工作，要针对巡视、检查、实验和测试等工作制定筹划，要有专人进行，要有记录，对发现的隐患要有整治方案和时限。（2）消防演习是测试消防设备的有效手段。消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运营状况，及时发现错误和隐患，还可以训练操作人员，避免在实际发生火警时发生由于紧张而产生判断和操作失当的错误。四 电梯系统1、简述电梯系统的种类？答：常用电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货电梯；按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯 ；按控制方式有单机控制电梯、集选控制电梯等。2、简述电梯系统管理工作的重要内容？答：（1）按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门承认的上岗资格证书。（2）根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养阐明，制定电梯安全运营和维修保养的规章制度和工作程序，涉及值班安排、操作规程和应急解决，平常巡视、周检、月检内容，大、中修筹划和工作程序等。（3）建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。（4）备齐电梯维修保养所必需的工具、仪器等，以及电梯平常维修保养所常用的零件和消耗品，理解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。（5）根据物业的性质和人流物流的特点拟定电梯的服务时间和清洁保养时间。（6）进行电梯的用电计量和运营成本核算，以此测算出电梯的使用成本。（7）电梯维护保养或股涨停梯均应及时告示业主、物业使用人。（8）将电梯维修保养工作委托给专业公司承当时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行状况，定期对承包方的服务进行评价。（9）电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才干继续使用。五 空调系统1、简述空调系统的种类？答：空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸取式制冷机；按冷源设备布置的状况可分为中央空调和独立空调等等。2、简述空调系统管理工作的重要内容？答：（1）配备足够符合规定的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。（2）建立空调系统技术档案。（3）根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和阐明书，制定空调系统运营和保养制度，制定大、中、小修筹划和测试调节筹划。（4）备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。（5）根据物业性质和人流规律等特点，拟定每年空调的开庭日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。（6）进行空调用电用水计量和空调运营成本核算，测算空调收费。（7）在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。（8）在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指引，重要内容有：用电负荷的计算和供电线路的匹配；安装位置和安装方式的选定，重要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和同一性、空调安装的安全性及操声和滴水对环境的影响等内容。（9）在空调系统停机一段时间（如冬季停机）中心投入运营或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调节工作，重要内容有：对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调节；清理各管道内的灰尘；检查各类测试和批示仪器仪表与否精确并进行调节；检查各类泵、水塔等设备与否工作正常；检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质与否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。（10）定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调节和改造，使空调系统保持在最佳运营状态。3、简述管理空调系统工作时应注意的事项？答：（1）空调系统运营消耗的水、电和其她能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应当把节能运营作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有：使用节能程序变化机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别看待，这是空调节能的重要手段；保证和加强有关管道的保温；尽量消除或减少空调房间内多种干扰源的影响；保证冷煤液的恰当用量；冷凝水的排除等。（2）空调系统运营产生的噪声是物业噪声污染的重要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减少等工作不应被空调管理人员所忽视。（3）中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰本地控制新风比例并注意采用隔尘、杀菌和消毒措施。总结：多种设施设备管理都涉及的重要内容有：1、配备相应的管理人员和维修养护操作人员；2、制定相应专业的运营管理制度和维修保养制度；3、建立相应设施设备的系统技术档案；4、配备相应的工量具，仪器仪表和安全保护用品，常用的零配件和易损易耗品；5、建立多种自然灾害、多种突发事件的避免措施；6、做好节能工作，减少损耗；7、停止使用多种设施设备、要提前告知业主、物业使用人；8、进行多种设施设备的用电用水等进行测量和记录，为管理服务费的收取和调节提供根据。第七章 房屋及设施设备管理 第一节 房屋及设施设备概述1、简述房屋及设施设备管理的概念2、简述房屋种类的划分？3、简述房屋的基本构成部分？4、简述设施设备的种类和构成？6、简述房屋及设施设备管理的基本规定？7、简述房屋及设施设备评价的重要参照指标？8、简述房屋及设施设备管理的内容与措施？第二节 房屋及设施设备维修养护与筹划的制定1、简述房屋及设施设备维修养护的方式？2、简述房屋及设施设备的修理类别？3、简述修理周期、修理间隔期和修理周期构造的概念？4、简述房屋及设施设备维修养护筹划的种类?5、简述房屋及设施设备维修保养筹划的编制根据？6、简述编制房屋及设施设备维修养护筹划应考虑的问题？7、简述编制房屋及设施设备维修养护筹划的流程？8、简述房屋及设施设备维修养护筹划的内容？9、简述房屋及设施设备维修养护筹划的实行？第三节 共用设施设备的运营管理1、简述共用设施设备的运营管理重要涉及哪些内容？2、简述在设施设备的运营管理中如何制定合理的运营筹划？3、简述在设施设备的运营管理中如何配备合格的运营管理人员？4、简述在设施设备的运营管理中如何提供良好的工作环境？5、在设施设备的运营管理中如何建立健全必要的规章制度？6、简述设施设备的运营管理中如何进行设施设备的状态管理？7、简述设施设备的运营管理中如何进行节能管理？第四节 房屋及公用设施设备维护管理项目的外包控制1、简述共用设施设备外包的选择？2、简述签订外包管理合同应注意的事项？3、简述外包管理合同实行应注意的问题？第五节 几种典型设施设备的管理一、供配电系统1、简述供配电系统的种类？2、简述供配电系统管理工作的重要内容？二 给排水系统1、简述给排水系统的种类？2、简述给排水系统管理工作的重要内容？3、管理给排水系统的注意事项？三、消防系统1、简述消防系统的构成？2、简述消防系统管理工作的重要内容？3、简述管理消防系统的注意事项？四 电梯系统1、简述电梯系统的种类？2、简述电梯系统管理工作的重要内容？五 空调系统1、简述空调系统的种类？2、简述空调系统管理工作的重要内容？3、简述管理空调系统工作时应注意的事项？案例题案例一某高层综合物业项目地处都市中心区，总建筑面积10万m2,地下2层部分为配套停车库，部分为机电设备房，整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积约为项目占地面积5%且以本地树种和灌木为主，1至4层为商业裙楼5层以上为散租写字楼。裙房出租给不同的公司用作百货商场经营，物业管理服务由业主聘任的一家物业管理公司承当，出租经营内部区域由承租单位自行管理。问题 ：1、节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行改造）和管理节能（在管理手段等方面下功夫）请就本项目建筑和设施设备管理分别提出技术节能和管理节能措施各两项以上（涉及两项）2、该项目物业服务涉及房屋维修管理服务，设施设备管理服务，保洁服务、公共秩序管理服务，消防管理服务，绿化管理服务，社区文化等内容，相对而言那些是管理的重点工作？请阐明理由。3、在物业服务过程中，有关各方先后提出了如下观点：（1）物业服务的消防安全管理不波及裙楼各出租经营场合。（2）各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以以便管理服务。（3）百货商场内夜间值班巡视不必与物业管理公司职责。（4）写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承当。（5）大厦顶层设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任拨定账户，由业主委员会管理支配和使用。请分别指出上述观点对的与否，对不当或错误的观点阐明理由。案例二5月10日，A物业服务公司接到了其负责的社区内5号楼3单元802室业主的投诉，觉得802室在下雨时屋顶渗漏是物业服务公司对房屋维修养护管理不当所致，规定A物业服务公司负责维修并予以一定的经济补偿。问题：1、A物业服务公司与否应负责维修，并予以802室一定的经济补偿？2、A物业服务公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作？3、房屋及设施设备管理的重要内容与措施有哪些？并阐明房屋及设施设备维修工作在组织实行时因注意哪些问题？案例三3月的一天下午，某社区物业管理处接到该社区4栋302室业主的电话说发现厨房和洗手间的地漏反水，污水已沉没大厅的部分木地板，规定立即解决。几分钟后，维修工就带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。管理处及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入住，污水管道内残留建筑垃圾，平时排水量少时常无大碍，用水高峰期时则排水不畅。问题1、污水管道反水怎么办？2、物业服务公司的解决与否得当？3、为了避免同样的事情发生，物业管理处应如何做？4、通过本次事件，物业服务公司对给排水系统的维护工作十分注重，那么给排水的管理工作都涉及哪些内容？案例题案例一某高层综合物业项目地处都市中心区，总建筑面积10万m2,地下2层部分为配套停车库，部分为机电设备房，整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积约为项目占地面积5%且以本地树种和灌木为主，1至4层为商业裙楼5层以上为散租写字楼。裙房出租给不同的公司用作百货商场经营，物业管理服务由业主聘任的一家物业管理公司承当，出租经营内部区域由承租单位自行管理。问题 ：1、节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行改造）和管理节能（在管理手段等方面下功夫）请就本项目建筑和设施设备管理分别提出技术节能和管理节能措施各两项以上（涉及两项）答：（1）本项目建筑和设施设备管理的技术技能措施涉及：楼面门窗采用节能建材，做好保温节能；制冷管道包做好保温层；采用非氟利昂制冷剂；冷却塔能源再运用。（2）本项目建筑和设施设备节能管理的管理措施涉及：减少门窗启动次数；空调减少温度运营，制冷升1度，制热降1度；更换节能照明灯具；绿化使用中水；关闭未启用空调。2、该项目物业服务涉及房屋维修管理服务，设施设备管理服务，保洁服务、公共秩序管理服务，消防管理服务，绿化管理服务，社区文化等内容，相对而言那些是管理的重点工作？请阐明理由。答：保洁服务、公共秩序服务以及消防管理服务属于管理的重点工作。理由如下：这三项是物业管理过程中发生频率最高的项目，也是平常维护项目，关系到物业形象和人生财产安全。因此属于重点工作。而设备维护，绿化，社区文化等虽然也是物业管理项目，但是设备维护发生频率较少，绿化和社区文化也不是物业管理的重点。3、在物业服务过程中，有关各方先后提出了如下观点：（1）物业服务的消防安全管理不波及裙楼各出租经营场合。（2）各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以以便管理服务。（3）百货商场内夜间值班巡视不必与物业管理公司职责。（4）写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承当。（5）大厦顶层设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任拨定账户，由业主委员会管理支配和使用。请分别指出上述观点对的与否，对不当或错误的观点阐明理由。答：（1）裙楼出租经营场合的消防管理非物业管理服务内容。该观点错误，消防是物业管理的重中之重。（2）租赁业主分别与物业签订合同。该观点错误，租赁营业户无权与物业签订合同，非产权人。（3）百货商场夜间巡视不是物业责任。该观点是对的的，夜间巡视时百货商场内部管理的责任，与物业管理无关。（4）写字楼卫生间卫生打扫是物业管理。该观点是对的的，卫生间是物业的构成部分，也是公共使用设施，应由物业管理。（5）楼顶商业广告牌收入交到业主委员会账户的观点是错误的，物业公共部位收入归全体业主所有，由物业管理经营，其收入用于物业维护使用，收入收支状况应定期公示，接受业主监督。案例二5月10日，A物业服务公司接到了其负责的社区内5号楼3单元802室业主的投诉，觉得802室在下雨时屋顶渗漏是物业服务公司对房屋维修养护管理不当所致，规定A物业服务公司负责维修并予以一定的经济补偿。问题：1、A物业服务公司与否应负责维修，并予以802室一定的经济补偿？答：A物业服务公司要根据具体状况来分析自己与否应承当责任。（1）屋顶漏雨的问题也许是由于建筑施工公司的施工质量问题导致的，也也许是由于在使用中破坏而导致。为了查明责任，必须进行技术签定。（2）如果是由于建筑施工公司的施工质量不合格而导致的，且在5年保修期内，应由建设单位承当保修责任，物业服务公司不需为此承当责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。（3）如果是物业服务公司在房屋维修养护管理工作中失职导致的，物业服务公司应当承当责任，负责修复并补偿损失。2、A物业服务公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作？答：房屋的维修养护技术管理工作涉及：（1）配备专业人员督促指引房屋的合理使用，避免房屋构造、设备的过早损坏和损耗。（2）定期对房屋进行查勘签订，指定维修养护技术方案。（3）建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。（4）制定技术管理制度，拟定负责人。（5）监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行状况。（6）监督施工过程中安全生产制度的执行状况。3、房屋及设施设备管理的重要内容与措施有哪些？并阐明房屋及设施设备维修工作在组织实行时因注意哪些问题？答：（1）房屋及设施设备管理的重要内容及措施有：房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零部件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术支持。（2）房屋及设施设备维修工作在组织实行时应注意如下几点：质量的控制进度的控制成本控制案例三3月的一天下午，某社区物业管理处接到该社区4栋302室业主的电话说发现厨房和洗手间的地漏反水，污水已沉没大厅的部分木地板，规定立即解决。几分钟后，维修工就带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。管理处及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入住，污水管道内残留建筑垃圾，平时排水量少时常无大碍，用水高峰期时则排水不畅。问题1、污水管道反水怎么办？答：发现问题后，物业管理应立即疏通污水管，保证污水排放畅通，减轻损失的扩大。同步，还应对现场损失状况进行拍照取证，对导致反水的因素进行检查分析。根据分析的成果责任方与受业主商谈补偿事宜。2、物业服务公司的解决与否得当？答:物业服务公司在接到业主的电话投诉后，及时地派出维修工来分析问题并予以解决，这种解决方式是得当的。3、为了避免同样的事情发生，物业管理处应如何做？答：为了避免同样的事情发生，管理处应立即协调和督促有关方面对全楼的排污管道进行一次全面的疏通，从管道中清除泥块、编织袋等异物，进而彻底消除管道反水的隐患。4、通过本次事件，物业服务公司对给排水系统的维护工作十分注重，那么给排水的管理工作都涉及哪些内容？答：给排水的管理工作重要涉及如下几方面内容：（1）建立给排水管理队伍，负责社区范畴内室内外给排水设备、设施的运营管理和维修保养工作。（2）简历给排水运营管理和维修保养管理制度。（3）建立给配水工程技术档案，特别要收集保存好隐蔽的和地下的工程、管道的图纸资料。（4）配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。（5）制定供水筹划，保证供水的水压、水质。如需限水、停水，则要提前告知顾客。（6）有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前清理疏通排水工程。（7）做好节省用水工作，避免跑冒滴漏。积极协助顾客安排合理的用水筹划。（8）对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供根据。（9）定期清洗供水水箱和水池，避免二次污染。