物业管理考核办法

行政中心物业管理考核办法为做好机关办公场所的物业管理，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协 议，更好的落实管理措施，使机关办公大楼物业管理工作标准化、制度化、规化，创 建优美、整洁、安全、便、 舒适、文明的办公环境，特制订本办法。一、考核单位：二、考核对象：三、考核目的：督促物管公司进行制度化、规化、科学化管理，树立良好的服务 形象，保证行政中心各项 设施设备正常运转，确保公共及消防安全，保持办公环境整 洁优美，不断完善物业管理工作，提高服务保障工作 水平。四、考核项目（一）安全保卫工作（办公大楼值班保卫、各楼层巡查保、广场及外围巡查、地 下车库安全保卫、楼宇 防盗监控等）（二）设施设备管理（供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、日常维修维护 等）（三）卫生保洁（1 室外保洁：群众活动广场、道路、停车场等。2、室保洁:电梯间、走廊、过道、墙面、立柱、护栏、各管道井和其他公共区域等）（四）会务工作（会场卫生、茶水、会标、会场布置、音响灯光调试等）（五）绿化美化工作（修剪草坪及绿篱、清理枯枝杂物、按时施肥、除虫、松土等）五、量化考核（一）日常考核中心每月至少两次派出专人对工作容的完成情况进行督促检查，其余时间不定期 抽查，检查人填写工作检 查记录由物业公司被检查人签字认可并整理保存。根据平时 检查结果，中心有权针对出现的问题对物业公司实 施处罚，并下达书面整改通知，责 成物管公司限期整改。（二）季度、年度考核季度与年度考核重复时只做年度考核。考核由 牵头组织实施，相关部门参加考核评定，考核结果报分管领导批准后，由 负责对物业管理单位实施奖惩兑现。兑现可在支付物业服务费时进行清算。综合考核评定结果90 分为合格，90 分以上足额划拨应付承包费；低于 90分为不合格，考评为不合格的，扣除应付物业服 务费的2%，低于 85分 以下的，每低 3分加扣1%。物业服务日常考核检查容及处罚标准考核检查容物业公司交纳罚款额度备注发生重大失责行为，造成后果者。罚款1000元以上。工作人员服务态度端正，佩带明显标志（工 作牌）， 穿工服，讲文明礼貌用语、服从和接 受机关事务管理 人员的指挥和检查，每发现一次不合格者罚款50元值班保安 疋要坚守冈位禁脱冈。擅自离开 冈位或睡 觉，每发现一次不合格者罚款100元1保安值班时不准嬉笑打闹，不准看书、看报每发现一次不合格者罚或进行其他与值班无关的事款50元保安要格检查进出大楼物品，禁易燃、易爆、有毒等 危险物品进入大楼每发现一次未检查者罚款100元大楼附近禁打架、斗殴、寻衅滋事的事件发生；禁 盗窃和人为破坏行为。每发现一次罚款500元消防设备、器材和消防安全标志是否在位，状态是否 良好，发现破损应及时维修更换每发现一次不合格者罚款100元安全通道无违规占用、无杂物堆放等现象。每发现一次不合格者罚款100元闲杂人员进入大楼，院车辆乱停乱放，不及 时制止 者。每发现一次罚款100元建筑物公共楼道、步行梯、电梯间、卫生间、大堂、 门厅、会议室保洁及时、无死角。每发现一次不合格者罚款100元大楼外观完好、整洁、外墙、广场路面、绿 地、散水 坡、停车场、水池、楼梯入口台阶 保洁及时、无死 角。每发现一次不合格者罚款100元果皮箱、垃圾箱等环卫设备部垃圾及时清理，外表无 污迹，垃圾箱围无散落垃圾，污迹每发现一次不合格者罚款100元雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通；井盖上无 污物，盖板无污迹每发现一次不合格者罚款100元地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排 水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖 板安装牢固、平 稳每发现一次不合格者罚款100元地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排 水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖 板安装牢固、平 稳每发现一次不合格者罚款100元垃圾中转站、收集箱垃圾不能溢出，围无散 落垃圾， 无明显污物。有效控制蝇、蚊等害虫孳生每发现一次不合格者罚款100元绿化带、草坪、灌木定期浇水、修剪、养护、施肥， 所有绿化长势良好，整齐美观，无病 害、无斑秃无人 为损坏；杂草经常进行清除。花草树木枯死应在一清 除更换。每发现一次不合格者罚款100元特殊工种人员必须具备相应的专业资质，持证上岗每发现一次不合格者罚款200元值班室上班时喝酒、睡觉、擅离岗位者每次罚款100元。值班室保持清洁、卫生、采光、通风、照明 良好每发现一次不合格者罚款100元设备机房整洁，无烟头无乱堆现象，保持机 身洁净仪 表清晰，设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏每发现一次不合格者罚款100元因维修保养不及时造成设备故障问题者。每次罚款500元。接到业主报保修维修人员在规定时间到达现场，维修 及时。每发现一次不合格者罚款100元次供水水相按有关规定必须定期清洗，消每发现一次不合格者罚毒加药。水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱 口、泻水管口安装防虫纱网款500元未及时巡查发现随意乱拆乱改室装修或乱装乱钉已造 成事实者。每次罚款100元。对待业主顾客态度蛮横或与业主顾客吵架、打架者。每次罚款200元以上。大楼单位发生有效投诉每次罚款200元以上不服从分配顶撞领导，对所分配的工作处理 不及时、 不到位或置之不理者。每次罚款200元。物业中心落实上级主管部门下达的任务不及时、不到 位或置之不理者。每次罚款300元。物业服务季度考核细则序号标准容规疋 分 值评分细则基础管理221、物业官理企业的官理人贝和专业技术管理人员、专业技术人员每发现1人无上人员持证上岗：员工着装规，佩戴明显3岗证书扣04分；着装及标志一次不符合标志，工作规、作风谨扣02分；2、物业管理企业应用计算机、智能化设 备等3符合3分，基本符合2分，不符合0分现代化管理手段，提高管理效率3、房屋及其共用设施设备档案资料齐4包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数全，分类成册、管理完善，查阅便量、种类、用途分类统汁成册、房屋及 共用设施 设备 大中修记录。共用设施设 备的设计安装图 纸资料和台帐：每发现项不齐全或不完善扣05分4、建立24小时值班制度，设立服务、接受业 主和使用人对物业管理服务报 修、求助、建议、 问询、质疑、投诉等各 类信息的收集和反馈并 及时处理，有回 访制度和记录6符合6分，没有值班制度扣2分，末设服 务扣1 分，发现一处处理不及时扣05分，没有回访记 录每次扣1分5、定期向业主和使用人发放物业管理服 务工 作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95 %以上3符合3分，基本符合2分，不符合0分6、建立并落实便民维修服务承诺制、零 修急修及时率100 %，返修率不高于1%,并有回访记录3建立并落实1分，建立但末落实扣04分，末建 立扣06分；及时率符合1分，每降低1个百 分点扣03分;返修率符合06分，不符合0 分：问访记录完整04分，记录不 完整或无回访 记录0分房屋管理与维修养护11二1、区各建筑物标志明显、设立引路向平 面图 和路标、单位名录标识在区明显位 置铭牌及各 类标识牌统有序1符合1分，发现一处标志不清或没有标志扣02分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房1符合1分，每发现一处私搭乱建或擅自改屋用途现象变房屋使用用途扣05分3、房屋外观元好、整洁，外墙是建材贴 面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明 亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污 渍：无纸乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现 象2符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现 一处脱落扣02分，是玻璃幕墙的每发现 一处破损或洁扣02分，是涂料的每发现 一处褪色不一致扣0.2分；每发现一处纸 乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣02分4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统 一美观，无安全隐患或破损1符合1分，未按规定设置0分；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣01分，有安全隐患每处扣05分5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀1符合1分，每发现一处不符合扣0.1分6、楼宇楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等 无破损；墙体整 洁，无乱贴；共用 部位门窗、 灯具、开关等功能良好；卫 生间、水房等管理完 好2符合2分，如发现一处不符合扣02分7、共用楼梯、天台、通道、平台等处无堆放废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损1符合.o分，发现一处不符合扣02分&房屋装饰装修符合规定，未发生危及 房屋结构安全及拆改管线和损害他人 利益的现象1符合.o分，发现一处不符合扣05分9、机器设备单位面积重量不超过楼板承1符合o分，发现一处不符合扣05分重限度。无危及 建筑结构的安全隐患三共用设施设备管理34（一）综合要求51、制订设备安全运行、岗位责任制、定 期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、 维修档案等管理制度并格执行1符合.o分，每发现一处不符合扣02分2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无 鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求1符合.o分，每发现-处不符合扣02分3、配备所需各种专业技术人贝。格执行 操作规程1符合o分，不符合0分4、设备良好，运行正常一年无重大管 理责任事故2符合2分，不符合0分（二）供电系统31保证正常供电限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户1符合o分，不符合0分2、制订临时用电管理措施与停电应急处 理措施并格抉1符合10分，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣05分3、备用应急发电机可随时起用1符合匚0分，不符合0分（三）弱电系统21按工作标准规定时冋排除故障，保证各弱电系统止常工作1符合匚0分，发现一次不符合扣05分2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有 记录并按规定期限保存1符合.0分，基本符合0.5分，不符合0分（四）消防系统71消防控制中心24小时值班、消防系 统设施设备齐全、完好元损，可随时起 用2发现一处符合扣0.2分2、消防管理人员掌握消防设施设备的使 用法并能及时处理各种问题1每发现一人不符合要求扣02分3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1符合1.0分，责任人不明确每发现一处扣0.2分4、订有突发火灾应急案，在明显处设立 消防疏散示意图照明设施、引路标志 完好，紧急疏散通道畅通无阻1无应急案扣05分，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1分5、区无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书1符合1.0分，每发现一处安全隐患扣0.5分，未签订消防责任书扣05分6、消防，用电有格的管理规定室电线、插座安装规，无安全隐患1符合.O分，基本符合05分，不符合0分（五）电梯系统51电梯准用证、年检合格证、维修保养 合同完 备1符合.o分，不符合0分2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、并1每发现一处不符合扣0.2分道、机房保持整洁3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操 作人员持证上岗；货运电梯由专人管理 操作，禁超1符合.o分，每发现一处不符合扣02分载客梯禁载货4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问1符合.o分，不符合0分到达现场维修5、运行出现险情后，应有排除险情的应 急处1符合匸0分，不符合0分理措施（六）给排水系统81建立用水、供水管理制度、积极协助1符合匸0分，基本符合05分，不符合0用户安排合理的用水和节水计划分2、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏1每发现一处不符合扣02分3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清 洁、消毒；二供水卫生可证、水质化验单、操作 人员健康合格证齐全；水 池、水箱清洁卫生，无 二次污染2符合2分，每发现一项不符合扣05分4、高压水泵、水池、水箱有格的管理措1没有管理措施扣05分，水箱围每发现一施，水池、水箱围无污染隐患处隐患扣02分5、限水、停水按规定时间通知业主和使1符合匸0分，基本符合05分，不符合0用人分6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地1符合匸0分，每发现一处不符合扣02分下室、车库、设备房无积水，浸泡发生7、遇有事故，维修人员在规定时间进行 抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停 水现象；制定事故应急处理案1符合.0分，基本符合0.5分，不符合0分（七）空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无重滴漏水现象1符合.O分，基本符合05分，不符合0分2、中央空调系统出现运行故障后，维修 人员 在规定时间到达现维修1符合.o分，基本符合05分，不符合0分3、制订中央空调发生故障应急处理案1无应急处理案扣匸0分，有案但不元善或执行不够的扣05分（八）供暖供气系统2、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；1符合o分，不符合0分管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣02分四共用设施管理41、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合o分，每发现一处不符合扣02分2、共用管线统一下地或人公共管道，无 架空管线，无碍观瞻1符合o分，每发现一处不符合扣02分3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1符合o分，每发现一处不亮扣02分4、区域围的道路通畅，路面平坦1符合匚0分，每发现一处不符合扣02分五保安及车辆管理91、有专业保安队伍，实行24小时值班2付合20分，无专业保安队伍扣xo分，及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环 境，文明值勤，训练有素，言语规，认 真负责值班及巡逻记录等不规每处扣02分2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞 交通 现象，不影响行人通行2符合2分，基本符合1分，不符合0分3、停车场有专人疏导，管理有序，排列 整齐2符合2分，基本符合05分，不符合0分4、室停车场管理格，出入有登记1符合.o分，基本符合05分，不符合0分5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁1符合.o分，基本符合05分，不符合0分6、危及人身安全处设有明显标志和防措施1符合匸0分，不符合0分、六环境卫牛管理12、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合匸0分，每发现一处不符合扣02分2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任围，实行标准化清洁保洁2未头仃责任制的扣0.5，无专职清洁人员 和责任围的扣03,未实行标准化保洁的 扣0.23、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀2每发现一处垃圾扣0.1,未达到垃圾日产 日清的扣03,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.34、对有毒、有害垃圾管理格按规定分装，不得与其它垃圾混杂1符合1.0,不符合05、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯 扶栏、天台、3符合30,每发现一处不符合扣02共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物7、无宠物、家禽、家畜进入1符合1.0,不符合0&区废水、废气、废烟、噪音等符合环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清2符合2.0,发现一次环保部门下放整改通运管理有序；房屋外墙无污染；各类排知扣0.5,其它每发现一处不符合扣02气口安装统一有序，无安全隐患绿化管理51绿地无改变使用用途和破坏、践踏、2符合2.0,基本符合10,不符合0占用现象七2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，2长势不好扣2.0,其它每发现一处不符合无病虫害，无折损现象，无斑秃扣0.23、绿地无纸屑、烟头、块等杂物1符合1.0,每发现一处不符合扣02精神乂明建设31全体业主和使用人能自觉维护公众利八益，遵守大楼的各项管理规定1符合.O,基本符合5,不符合02、设有学习宣传园地，宣传大楼管理、1符合.O,基本符合5,不符合0卫生、治安、消防等面的知识，开展积极健康向上的活动；3、区的公共娱乐场所未发现重大违纪违 法案件1符合.O，基本符合0.5，不符合