房地产培训(基础知识)-文档

房地产基础知识1、房地产房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。2、房地产权房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。现在颁发的房地产证是由原房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一，统一制作成单一的房地产证，由一个部门统一颁发。4、房地产证作用房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。5、房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。6、房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。7、房地产三级市场房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。8、商品房房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。9、福利房 福利房是指政府按住宅制度改革方案免除房地产地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房地产。10、微利房 微利房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠政策。11、集资房集资房是指各单位自筹资金或集资兴建的房屋，产权属取得土地使用权的单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定补交地价的除外）。12、安居房安居房是指：“直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房“。现阶段安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售。安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50%小区级非经营性公建配套费）、管理费、贷款利息和税金构成。根据市房屋土地管理局和市住宅发展局1996年规定：购房人可按安居房的成本价购买，也可按职工当年配售自住公房的价格购买。但差价应由所在单位承担，或由家庭成员各自单位协商承担。中低收入家庭的标准和住房困难的标准，由市房改办规定。居房购买后可按有关职工所购公有住房上市出售的规定上市。13、平价房平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。14、单位产权房单位产权房（或系统产权房），是产权属单位所有的房屋。这种房屋一般没有申报商品房计划，是单位自建或者参加联建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。15、使用权房使用权房是指房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。严格来说，所谓购买使用权只是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。16、公房公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。17、私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。18、期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。19、现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。20、准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。21、二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。22、尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。23、烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。24、配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。25、公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。26、土地的使用年期是如何确定的？凡与市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行如下：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。27、五证和两书 五证是指国有土地证建设用地规划证建设工程规划证建筑工程施工许可证商品房预售许可证;两书是指商品房质量保证书商品房使用说明书.28、房地产中介服务机构包括地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 建筑学基本知识1、建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括套内面积（套内面积包括墙体面积和实用面积）和公共面积二个部分。2、套内面积 套内面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。3、公共面积 公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。4、销售面积销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。5、基底面积 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。6、容积率 规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。7、得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。8、建筑覆盖率 用地范围内所有建筑物的基底面积总和与建设用地面积之此。建筑密度=建筑覆盖率建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。9、共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。10、绿化率 用地范围内设置的绿地面积与用地面积之比。11、人口毛密度人口毛密度=小区内居住人数/小区内占地面积（公顷）。12、三通一平 指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。13、七通一平指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。14、住宅间距二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。15、开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。16、进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。17、玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。18、隔断:隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.19、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。20、净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩21、标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。22、夹层在一个楼层内，局部增设的楼层。23、设备层指专用于布置机电设备等的楼层。24、建筑高度：建筑高度是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度（坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处）。25、格局指一户房屋之屋型方正或属于长型、不方正、异形。26、私密性指私生活之隐私性（动静分区，栋距要宽）。27、阳台直上方设有遮盖物者（封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积）。28、露台直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。29、平台平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。30、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。31、承重墙直接承受外力作用和自重的墙体。32、非承重墙一般情况下只承受自重的墙体。33、结构墙主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。34、小区布局形式行列式、围合式、组团式。35、建筑形式塔式、板式、墙式。36、窗落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗等。37、地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。38、半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者39、公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。40、道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。41、公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。42、道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。43、钢混结构住宅这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。44、框架结构住宅框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、 蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。45、砖混结构住宅 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5至6层以下。房地产开发相关知识1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。2、土地开发是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。3、房屋开发由取得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路、铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。4、房地产开发的特点房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害或其他事故的发生而给投资者造成损失的可能。5、商业物业开发是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、餐饮业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。6、房地产二次开发指先将“生地”（不具备使用条件）开发成“熟地”（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。7、房地产一次开发一次性连土地、房屋开发完成。8、均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。9、起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“元平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。10、预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。11、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？ （1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； （2）取得建筑许可证和开工许可证； （3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资； （4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； （5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。12、房地产综合开发的基本方式（1）新区开发一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。（2）旧区改造旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。（3）旧区改造与新区开发相结合这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。13、房地产综合开发的特点（1）建设周期长一个房地产综合开发项目从立项审批、规划许可、吸劳拆迁、七通一平、勘察设计、组织施工到竣工验收，交付使用短则几年，甚至长达近十年。（2）工程项目多一个综合开发小区内，既有住宅群、办公楼，又有商业、金融、娱乐、文教、卫生等建筑，以及各种基础设施、配套项目，规模较小的有几十个工程项目，中等的有上百项，大型的则项目更多。（3）投资大由于综合开发规模大，建筑物多，因而要耗费大量的人力、物力、财力。建成一个规模较小的居住小区，也至少要投资几千万元人民币；建设一个综合型的开发区，则要投资几亿人民币。（4）牵涉面广房地产综合开发要涉及到征地、动迁、规划、勘察、设计、施工、道路、供电、供水、排污、电讯、商业、文教、卫生、环卫、公安、银行等方方面面，各个部门，如某一环节处理不当，就会影响整个开发工程的正常进行。（5）经营风险大房地产综合开发投资大、周期长，在建设过程中，一般采用向银行申请贷款的方式筹措资金，因而在开发过程中要承受沉重的利息负担。在销售过程中，又会受到国际国内的政治环境（包括政局、政策、法令）、经济环境（国家与地区的经济发展趋向、经济繁荣程度等）、消费环境（人门的消费心理、消费结构、购买力等）、市政环境（市政基础设施条件、城市生态条件等）的影响。因此，房地产综合开发有很大的投资风险。14、行政划拨土地使用权行政划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。但土地使用者应依照（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的规定交纳土地使用税。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但市、县人民政府根据城市建设和发展的需要及城市规划的要求，可以无偿收回，并可按中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物和其他附着物，政府根据实际情况给予适当补偿。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款。15、土地使用权有偿出让和转让土地使用权的出让也称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国的土地使用权出让和转让不同于世界上多数国家的土地买卖性质。土地买卖是土地所有权的权属转移，一旦买卖成交，卖方就切断了与土地有关的一切联系。而土地有偿使用虽然也通过一定的行政或经济手段发生土地使用权的转移，但土地所有权的权属不变。出让方和受让方仍然存在着与土地有关的法律上与经济上的关系。16、土地使用权出让的方式土地使用权出让可采取下列方式：协议招标拍卖对从事商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等项目的用地，一般通过招标、拍卖的方式进行。17、土地使用权转让的方式转让的方式包括赠于、出售、交换。18、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。19、土地使用权出让方式 协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标嶷评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。20、地价土地使用权出让的地价，包括土地使用出让金，市政配套设施费和土地开发费。房地产面积测绘知识1、建筑面积建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。具备有上盖、结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。2、计算全部建筑面积有哪些？（按国家规定共15条）1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2) 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4) 楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5) 房屋顶层上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8) 与房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。9) 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11) 有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12) 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主题结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算面积时仍采用150毫米的数据。13) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚、站台等，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。14) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度2.20米以上部位的外围水平面积计算。15) 有伸缩的房屋，若其与室内相同的，伸缩计算建筑面积。3、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其投影面积的一半计算。4、不计算建筑面积的有哪些？1）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等用的室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）构筑物、如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。5、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配店房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。6、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道；沿街的裙楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。7、各套（单元）应分摊的公用面积怎样计算？该套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积应分摊的公用面积/各套（单元）使用面积之和。8、套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。第八章 房地产产品讲解知识第一节 产品概念1、多层：指七层（含七层）以下的房屋，普通住宅无电梯。2、高层：指楼层超过七层的楼宇，安装有电梯。3、超高层：一般指40层以上或超过100米以上的楼宇。4、复式：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。（一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。）5、跃层：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室、书房等，用楼梯联系上下，（夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。）6、错层：纵向或横向抛面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。7、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。8、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。9、公寓供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；公寓应充分考虑社会化服务的要求。酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。10、别墅“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。别墅的特点：1、别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感；2、别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好；3、别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等；4、社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。11、独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。12、联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。【特征】1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。【历史回顾】19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段住宅郊区化的一种代表形态。13、双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。【特征】1.与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2.是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了City house和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。3.双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。14、叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。15、空中别墅空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。【特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。 产品规划一、住宅良好的生态环境有五个要素。 （1） 舒适 日本人曾总结出舒适环境的八要素：空气清新，没有污染和臭味；宁静，没有噪声； 丰富多彩的绿化；与水景亲近；街道美丽而整洁；具有历史文化古迹；有适于人们散步的场所和空间；有游乐设施。其中，人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心，并列为舒适性的基础要素。目前，我国主要用5个指标来衡量舒适度：居住密度；绿地面积；室外活动场所与设施标准；室外环境的噪声标准；日照； （2） 方便 居住环境的方便主要依据下列因素：居住区内外交通的方便程度；公共服务设施的配套程度；服务方式、服务项目、服务时间的方便程度。 （3）安全 居住区环境不仅要保证居民的日常安全，还要考虑在发生特殊情况时的安全，如火灾，地震等。 （4）卫生 居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。居住区的饮用水也应符合标准，尤其是水池二次供水的情况下，室外公共环境要清洁卫生。 （5）美观 居住小区的室外环境主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机地结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。住宅小区智能化系统 我国从1997年初开始制小康住宅电气设计（标准）导则，“导则”中规定了小康住宅小区电气设计在总体上满足以的要求： 1. 高度的安全性 2. 舒适的通讯方式 3. 综合的信息服务 4. 家庭智能化系统 这是我国官方第一次对住宅小区智能化问题提出的设计要求。1999年1月建设部住宅产业化办公室召开关于小区智能化的会议，建设部的官员对小区的智能化系统提出了五个性能指标：安全性、耐久性、实用性、经济性和环境化。全国知名的智能化专家和十余家企业就小区智能化系统结构和等级划分等问题进行了广泛、深入地交流，并在这两个问题上达成了共识：在充分保证居民安全的基础上，切实注重居民将来对宽带数据的剧烈增长的需求，以家庭智能化终端为网络智能节点的网络结构，用先进的技术来提高集成度。并将智能化系统分为初、中、高三级。 小区智能化系统分为三层结构：管理中心、网络布线和家庭智能化系统，三者有机、紧密地结合为一个统一的智能网络，该结构的设计充分考虑到用户将来对宽带的需求，注重了网络的建设；家庭智能控制包容了家庭所需的所有功能，以新技术提高了系统的所有功能，简化了操作，极大地方便了用户；智能小区综合管理中心既是小区智能网络的管理中心，又是将小区局域同广域网连接起来的通道。智能化应用系统包括四个子系统：物业管理、公共安防、家居智能、信息服务，每个子系统又包含很多分系统，所有分系统通过小区局域网连成一个整体。物业管理系统有5个分系统，内容涉及给排水、交配电、区域照明、电梯、供暖、电子地图、三表出户、电子公告、广播及背景音乐、一卡通、住户服务中心及小区管理中心等。智能化家居包括家庭智能中心系统、电视监控系统、楼宇对讲系统、自动抄表系统、IC卡停车场管理系统、背景音乐系统、小区Internet系统、公共电视系统等。而家庭智能中心系统功能应包括传呼报知（系统处于防盗状态时，有歹徒从门窗侵入，可自动拨打传呼代码通知主人）、防盗警报、紧急求救、电话监听、电话遥控设防、险情预警（煤气泄漏、火灾报警）、电话遥控家电开关。智能化不等于自动化，仅是安装了若干具有自动化性质的设备还远远不能称之为智能，家居智能化也不等同于写字楼的5A标准。住宅是人们居家生活的场所，智能化应服务于人们的居家生活，因此应更全面、更富有人性化。智能化的组成部分很多，但专家们认为，一个真正意义的智能化小区必须具备以下素质：网络高速接入功能，即Internet网高速通道；家居办公符合在家办公的需求；家居娱乐包括VOD自动点播、视频会议、远程教学、交互式电子游戏等；家居安全监控：如火警、煤气泄漏、幼儿和老人求救、远程医疗与监护、开关门报警等；家居管理方面，如小区电子公告牌、远程三表传送收费；家居商务，如网上购物、网上商务联系等。3A住宅解读建设部颁布的商品住宅性能认定管理办法，是目前房地产市场上最科学、最权威、最规范的惟一住宅性能评判标准。该管理办法把住宅性能分解为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能5个方面，通过对各方面性能的综合评价，最终确定住宅的性能等级。以此为参照，凡是达到A级标准的住宅显然都是该一级别里同类产品中的佼佼者。市民购房从此也不再雾里看花，告别了随意化购房时代，购房举动将更加理性。从A级到AAA级-住宅品质逐级跃进凡是能通过性能认定的住宅，不论其达到了哪一性能等级，都是现阶段我国同标准住宅中的精品，统称为“A级住宅”。面向中低收入家庭的经济适用房的最高性能标准设定为1A级，即经济适用型住宅；面向中高收入家庭的普通商品房的最高性能标准设定为2A级，即舒适型住宅：面向高收入家庭的高档公寓、别墅的最高性能标准设定为3A级，即高舒适度住宅。得到性能认定标志的住宅则说明是在这一档次中性能品质优良的住宅。1A、2A级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能、安全性能和耐久性能。3A级商品住宅性能认定除了上述性能外，还在环境性能和经济性能方面作出了新的要求。如果说，1A住宅是“经济适用型房屋”中的精品；那么2A住宅就是“小康示范区”中的精品；3A住宅则是精品中的顶级品。3A住宅-代表我国最高人居水准的住宅 按照商品住宅性能认定管理办法，3A级住宅是目前最能够代表我国住宅建筑水平的“住宅”统计显示，在全国遍地开花的楼盘中，仅有170多个项目通过了A级认证，其中通过3A住宅性能认定的项目为数极少，例如深圳东海花园、上海仁恒滨江园，均为国内非常有影响力的高尚住宅。武汉市目前仅有武汉地产集团旗下的永清庭园、波光园、紫藤花园、紫竹苑等通过2A住宅性能认定，水木清华和阳光海岸刚刚通过2A的预审。南岸金都项目是武汉市乃至湖北地区第一家申请3A住宅成功的项目，是提供给高收入家庭的功能齐全、舒适度高的商品住宅，因此可以说，该项目不仅仅是开发商带给武汉市民的高档住宅，也是国家建设部从住宅产业化角度，严格按照3A住宅性能认定的最高程序来建设的一个项目，它将引领武汉住宅向更高层次发展。 3A住宅的五大性能：（1）适用性能-用高科技手段来提升居住的舒适度 3A住宅和普通住宅相比，由于更多地使用了新科技、新技术，更加适宜人居。据了解，3A住宅中采用了300多个成套技术，才能最终确保3A标准，如屋顶绿化技术，夏季屋顶70高温下仍能保持一片绿色，使室内温度比没有屋顶绿化的要低35；又如被人们形象地比喻为“房子像人一样会呼吸”的新风系统，可以在封闭家门的情况下，保持室内外空气循环流动，既可防霉又可防腐；而中水系统的运用，可以对生活污水进行处理，实现再利用和循环利用；对太阳能的充分利用亦能为住户减少很多负担。 鉴于3A住宅中大量运用了高科技手段来提升居住的舒适度，居家于此，可以说在无形中充分享受到了最为舒适的生活，有效地提升生活质量。（2） 耐用性能-真正的全寿命住宅 3A住宅既是高品质、高舒适的代名词，也是让广大消费者放心的“全寿命住宅”。 3A住宅其耐用性要大大高于普通住宅。根据国内权威数据表明，欧洲住宅的平均寿命是80年，其中英国住宅平均寿命为132年，北美为40年，日本仅为33年，而中国台湾只有23年左右。根据专家分析的结果，大陆住宅的寿命比台湾还要短。 据建设部专家分析，目前造成国内住宅普遍“短寿”的原因是由于住宅建筑自身的功能、质量、材料、管网存在着问题，无法满足更长的使用年限，因而造成建筑的“夭折”。 而3A住宅的建筑标准考虑到了70年，乃至更长时间的居住需求。它从各个方面对住宅的使用标准作出了严格而明确的界定，其耐久性要大大高于普通住宅，如3A住宅所用的水泥标号、钢筋的强度和数量都要大大提高和增加。3A住宅是真正的在规定的使用年限内满足居住需求的全寿命住宅。（3）安全性能-让业主全然无后顾之忧 一般住宅在安全措施方面只考虑消防等基本措施，3A住宅在燃气、电气设施安全，室内空气和供水的安全上以及安全防范上都走在国内楼盘的最前沿。如深圳东海花园率先引用最先进的智能楼宇监控系统，成为深圳第一个具体使用此系统的楼盘。除了日常安全与防范，3A住宅应付突发事件上也能有效地确保业主的安全，缓降器、软梯等设施可以让业主在突发紧急情况时迅速转移到安全地带。（4）环境性能-达成住区与外环境的和谐统一 最引人注目的是3A级住宅，还硬性规定了整个小区的选址必须得当，必须与周围环境相协调，以不妨碍整个地区的空间层次为前提。例如武汉惟一获得建设部3A住宅标准认证的南岸金都项目，在规划上以1230层高层为主体建筑，采用围合的建筑形式，在建筑平面与空间布局上强调建筑布置与江景之间的协调和最大化利用，突出项目的科技含量和文化含量，以长江之景为设计元素、综合武昌浑厚的历史文脉，充分做到与周边环境的和谐、统一。南岸金都项目通过“长高”住宅，预留出六个足球场大的空地，主力楼间距可达200米，宽阔的江景和绿草如茵、大树参天的社区环境相映成趣，使社区和外环境达成自然的和谐。（5）经济性能-打造优性价比的高尚住宅 现在中国的新建建筑中95不节能，既有建筑中不节能的则高达99。建筑节能已经不单是建筑本身的问题，而是全面建设小康社会中面临的解决能源、资源和环境的大问题。在3A住宅中，通过节能建材、技能技术的运用，住在3A住宅的住户可以减少日常能源消耗：中空玻璃和隔热阻断式铝合金型材组合而成的窗户不仅可以降低热传导，还可防止冷凝，所以不用依靠空调就能保持室内舒适宜人的温度，同时，隔热系统的利用，还能有效地减少能耗，减少因空调和暖气产生的环境辐射，仅在电费方面，3A住宅的业主即可少缴5060的电费。户型讲解一、如何判断户型优劣（1）、起居厅：应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于17。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。（2）、卧室：主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。（3）、餐厅：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。（4）、厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。（5）、卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。（6）、阳台：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。（7）、储藏间：可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。 有缺陷的户型一般具有如下特点，挑选时务必仔细辨别： 1、起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗； 2、起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面； 3、起居厅的形状不好或尺度不合理； 4、入户无过渡空间； 5、餐厅面积过大或过小； 6、主卧室的宽度小于3米或面积过小； 7、户内交通线长； 8、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室； 9、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间； 10、功能分区不合理； 11、各功能空间面积比例不当； 12、跃层户型室内楼梯的位置不当； 13、卫生间、厨房宽度不够等等。现浇板、预制板选房时你会挑楼板吗？多层住宅楼一般可分为现浇楼板与预制楼板两类。 现浇楼板就是在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺；预制楼板则是在工厂预制，在工地组装。 在70、80年代，尤其是80年代初，预制楼板曾经火过一把。当时，商品混凝土还没有形成规模。现浇楼板所用的混凝土都是在施工现场搅拌，搅拌机械也很简陋，质量难免参差不齐。而选用预制楼板一来质量有保证，二来经济，三来施工速度快，非常符合建筑工业化的潮流。 但到了80年代后期，随着城市生活水平的提高，再加上商品混凝土、专业搅拌站、新工具等的普及，预制楼板的缺点就越来越暴露了。 首先是房间开间尺寸受到预制板模数的限制，只能是小开间，墙体很密集，建筑立面也因此不能花样翻新。于是，大家把目光又移向了现浇楼板方式。 现浇楼板因为是现场浇筑，所以，只要力学分析允许，模板能够定形的造型，它都能实现，甚至可以说只有想不到，而没有做不到。另一方面，现浇楼板由于是整体浇筑，所以抗震性能也优于预制楼板，在预制板楼体中常见的温度缝等质量通病在现浇板楼中也能杜绝。商品混凝土、专业搅拌站、新式泵车的普及又促进了现浇楼板的普及，尤其是现浇楼板中。 仅从外观上是能区分出现浇板与预制板的。由于施工工艺的问题，预制板楼房的地面、天花板等大面上不如现浇板平整。如果板缝之间的灌浆处理不好，在板的下方会有一道较明显的水线。现在，常用的预制板宽度上有880mm、1180mm两种规格，所以，上面提到的痕迹多会按这个间隔平行分布。商铺投资全攻略：四大类型商铺各有卖点“为别人打工，还不如自己当老板”。持有这种想法的人在沈阳并不在少数，加之居民住宅价格持续涨幅较高，使得住宅的投资回报率大打折扣。于是，欲投资商铺选择自主创业的人一年比一年多。2005年，沈阳商铺的供应面积较2004年会有大幅度增加。商铺的类型和地点也更趋多样化，不仅仅是局限于成熟商业中心。在投资者选择的余地更大的情况下，消费者又该如何选择适合自己的商铺呢？（1）超市商铺商铺中的一匹黑马随着沈阳商品住宅的大量开发、新兴居住型区域的增多，大型超市也伴随着居住区而诞生。沈阳市已有的各大超市不断加开分店，外地超市纷纷涌入，为此超市商铺将成为2005年商铺项目中的一匹黑马，必将以其低价位、低风险、易经营等优势吸引投资者视线。超市一般都是该居住区域内日常生活用品的集中选购地，大型超市拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立封闭的商铺来说成本要低，经营