买房要注意很多问题

买房要注意诸多问题。一方面签约时应注意的事项： 1、 楼层描述阐明2、 保证多久产权证到手 3、 所有波及到的证件复印附上 4、 签字人委托书正本副本 5、 查商品房销售管理措施 6、 规定查附上面积测定证明 7、 会所同步使用。否则罚款； 8、 大堂规格 9、 广告做附件10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排她权、房屋构造、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等核心内容更应审慎看待， 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的状况，由于银行在放贷前既要审查楼房的建设状况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充合同中商定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去诸多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同步支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积不小于合同商定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由房地产开发公司承当，产权归买受人。产权登记面积不不小于合同商定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发公司返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发公司双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中商定一方违约时应当根据违约状况向对方支付一定数额的违约金，也可以商定因违约产生的损失补偿额的计算措施。 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程动工证、商品房预售许可证。土地与否出让、土地的批准文献，持有建设工程规划许可证，施工许可证，五证分别是：a.国有土地使用权证，证明开发商已合法获得该土地的使用权，并交纳了土地出让金； b.建设工程规划许可证，该房屋的规划已获得规划部门的许可； c.建设用地规划许可证，容许在该土地上进行该项目的开发建设； d.建设工程动工许可证，容许该项目的工程进行施工建设； e.销售许可证，容许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须虽然告知我方，我方保存权利。 17、 例如要看土地许可证上有无注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不涉及房地产商正在发售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要理解房地产商有无资质、理解社区的整体规划、理解要买的房与否已被房地产商抵押证明无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理措施及商品房买卖合同示范文本都没有提及建设用地规划许可证，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会变化。 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部有关规定和合同示范文本，有土地使用批准文献的就可以发售。批准文献真伪和有效性，一般买房人更难辨别。 3.按国内抵押法的有关规定，有抵押的不等于不能转让(发售)，经抵押人批准，被抵押物同样可以转让(发售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？ 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，近来北京某社区的面积纠纷事实上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都涉及在许可证范畴之内，当时从许可证上很难看出破绽。 5.没有强制性法规规定房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员常常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。 鉴于以上分析，笔者觉得买房人保护自己的措施只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中商定清晰：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后天内。”这样所有查证手续都由政府完毕，将来出什么问题也由政府负责。目前法院鉴定合同与否为有效合同的惟一原则是合同有无在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有无在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关怀的买房人则最佳从合同的补充合同入手，规定房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际某些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产容许抵押、置押 23、 垃圾何到解决 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同商定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文献(一表二书等)，避免因入住行为导致既成事实给自己带来被动。 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责。 28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税 您已经评价过！您已经评价过！品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先发售，并由承购人支付定金或房价款。近年来，因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势，其重要因素在于商品房开发商不按商定的时间、内容履行合同，严重损害了预售方的权益。因此，消费者关注商品房价格因素的同步，还应进行“五看”。 一要看三证与否齐全商品房预售必须获得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证； 二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好、建设资金雄厚、经济实力强是消费者选择与否购买此房的一方面要素； 三要看建筑设计图纸设计的商品房屋的重要构造及设备应合理、符合预购者的实际需求； 四要看建筑施工队伍的资格和工程质量工程施工单位应达到设计所规定的建筑资质，施工质量高，并且没有转包给资质低或无资质的施工队伍的现象； 五要看预售商品房合同与否规范； 预售合同应载明商品房的位置、面积、装修原则、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款，还应专门商定双方的违约责任。买期房应当注意的问题诸多，并且多种状况也各不相似，无法一一列举，重要的例如：充足理解开发商的状况，涉及营业执照、开发资质、以往业绩、信誉实力等等；充足理解所购房产的状况，购房前应规定开发商出具五证原件：即国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程动工许可证,商品房预售许可证。 由于购买期房波及大量专业法律知识，请律师协助购房应是科学、以便的措施。 订金问题 购期房一般要交付订金，对于订金的交付法律是有明文规定的，如开发商提出“无理”规定，你可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮你把多付的钱要回来。担保法第八十九条规定：“当事人一方可以商定一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行债务后，订金应抵行债务的，无权规定返还订金；接受订金的一方不履行债务的，应当双倍返还订金。订金应当以书面形式商定，当事人在订金合同中应商定交付订金的期限。订金合同从实际交付订金之日起生效，订金的数额由当事人商定，但不得超过合同标的额的。” 由此可见，第一，订金条款并不具否签订订金条款；第二，应当在订金条款中注明不履行合同的具体状况；第交付订金前要充足理解自己履行合同的能力，如果没有能力履行合同，就不要交付订金，由于交付订金合同才会生效；第四，要分清订金和预付款的区别。预付款也是预先支付，但它的性质与订时事先支付的是预付款，就不能合用订金的罚则。 不可抗力问题 民法通则第条明确规定：她人损害的，不承当民事责任。”一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为避免这方面的损失，购房人在签约时，一定要对波及到不可抗力的有关条款予以高度注重，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”；二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。 面积问题 合同法第条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照商定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，要避免面积纠纷，核心是订好合同。期房最大的特性是在预售合同签订时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体目前图纸上，这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。 产权证问题 根据都市房地产管理法的规定，下列房地产不得转让（涉及买卖）：以出让方式获得土地使用权的，不符合房地产条件的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封其她形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；有房地产，未得到其她有人书面批准的；权有争议的；未依法登记领取权书的；法律、行政法规规定严禁转让的其她情形。 在期房纠纷中，诸多是有关房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为什么多次迟延时，一种常用借口是有关部门不给办。其实，根据都市房屋权理措施规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权清晰、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说，导致房屋产权证迟迟办不下来的因素很也许在于开发商，例如开发手续不健全、欠缴出让金等，一于这些状况，购房人就要提高警惕，一方面理解能否解决，一方面考虑与否要放弃购买该房产的筹划。 匿名 回答采纳率:4.2% -04-07 09:36 举报 购买期房局限性之处。因对房地产信誉理解不清，房地产所有权归属不明，而易导致后来的纠纷。因此，在购买期房前，要对房地产权归属进行调查，查明房地产权、产籍状况。不要买部分产权的房产，由于买入后不能脱手；房地产商因种种因素，不能按期交房，容易导致“望楼兴叹”的麻烦；购买预售合同上的建造面积往往与交房时实际面积不符，需追加增长面积费用，容易发生纠纷；交房时有些房屋有质量问题；社区内配套设备不健全等。需向开发商核算的证件有：1、国有土地使用证 2、建筑用地规划许可证 3、建筑工程规划许可证 4、建筑工程施工许可证 5、商品房预售许可证办理房产证的日期，交房的日期等必须商定明确，违约责任商定明确，违约金商定高一点对自已有利。、合同条款多把关 在签订商品房买卖合同时，由于买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不懂得如何把握合同，以致最后在合同履行中处在被动地位。 购房者在签订商品房买卖合同前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行征询。 就合同重要条款阐明如下： （1）有关房屋面积方面的条款。 商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部提成。应在合同中商定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并商定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的解决方式。 目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的状况浮现，合同中有必要商定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，例如：2，并商定超过此范畴怎么办，退房或不退房；退房涉及哪些费用，不退房如何承当违约责任等。 另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同商定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即与否超过3%解决。 （2）有关价格、收费、付款额同的条款。 价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应涉及其她多种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、具体规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的环节、时间、数额等。 可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最佳争取加入此条款，达到留给自己一种冷静期的效果。 （3）有关房屋质量的条款。 购房者在签合同时一定要具体地把质量规定写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修原则、级别；建材配备清单、级别；屋内设备清单；水、电、气、管线畅通；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震级别等质量规定都应波及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具事实上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，由于当时在签合同步并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合商定。固然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款商定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按合同法有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。 有些购房人觉得，商品房竣工后已通过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才容许交付使用，因此商品房不应当浮现质量问题。并且尚有住宅质量保证书和住宅使用阐明书，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中商定商品房的质量问题。但事实并非如此。 商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，并且竣工验收的质量原则和购房人所但愿的质量规定也也许有差距。至于住宅质量保证书和住宅使用阐明书有关房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中商定房屋的质量问题。 墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水状况，表面裂缝等进行必要商定。 （4）有关售后物业管理的条款。 这是购房人在签合同步容易忽视的内容，要注意避免物业管理公司变更物业费。 自6月1日起施行的商品房销售管理措施第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发公司选聘了物业管理公司的，买受人应当在签订商品房买卖合同步与房地产开发公司选聘的物业管理公司签订有关物业管理的合同。” 但是，在实际签约时，诸多房地产公司不批准在签订商品房买卖合同步与买受人签订有关物业管理合同。对此，买受人应当据理力求，避免交房时物业公司变更物业费。 （5）有关履行合同的期限和措施的条款。 应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和措施。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。 （6）有关产权登记的条款。 由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。 按照商品房销售管理措施的规定，商定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，一般有90日、180日等等。买房人应力求在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限商定为60日，不适宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表白此项目的土地或房屋很也许被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快获得房产证有很大影响。 （7）有关税费承当的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承当，并明确载入合同。 （8）有关违约责任的条款。 涉及出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款 应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般均有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承当责任”这样的表述。根据国内民法通则第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观状况，如地震、火灾、战争等。根据此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不精确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同步也不能把应当估计到而没有估计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承当的违约责任。因此签订合同步，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 目前开发商在购房合同中，有关逾期交房的违约责任一般商定为每迟延一日承当所有房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相称，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。 （9）有关不可抗拒力。 签订合同步，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 “不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观状况（仅指自然灾害，不涉及政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应商定一种告知期限。 出卖人有时提出如下免责条款，买受人最佳不要批准：非出卖人因素，有关部门延迟发出有关批准文献的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。 您已经评价过！一种合法正规的房地产开发商，必须具有齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（也叫建设工程动工证）、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用阐明书，这也是法律对销售方的基本规定。 但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假状况，常常找借口不出示这些文献的原件，要么说正拿着有关文献在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先规定客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那布满春意的笑脸。 合同条款陷阱 客户决定购房了，得与开发商签订商品房买卖合同。一般状况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方拟定后注入有关内容的，而有些选择性填写处也许还空着。这时，购房者往往觉得该说的都已注明了，合同就算是完毕了，殊不知就是这些空白处为开发商后来作弊提供了条件。例如，原则合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承当违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能准时办理好时，干脆让购房人退房。尚有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：商定任何一方解除购房合同都要支付总房款40的违约金。这事实上只是限制购房人，开发商自己一般不也许将卖出去的房子再收回不卖。 特别提示您： 为避免购房人吃亏上当，建议您避免陷阱的对策如下： 第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要，但我们觉得更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习理解有关法律、法规，向专业人士（特别是专业律师）征询、理解有关购房方面的法规、知识是十分必要的，唯此，才有也许较好地维护自己的合法权益。 另一方面，要充足行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一种法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，购房时要把问题弄清、搞细，对合同条款有异议、商定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。 再次，要认真签约，保存好证据。在购房过程中，不要轻信某些开发商（售楼人员）的花言巧语。在签订合同步一定要认真审查每一种条款，把有关问题问清晰、弄清晰；您但愿得到的一切承诺，和双方业已形成的合同内容，务必以书面形式记录下来，以免后来空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好多种证据，必要时对有关事实可以通过办理公证的方式保存证据，以证明侵权事实的存在。 最后，要学会依托专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，波及工程、质量、合同、物业管理等多种领域，有关法律法规比较复杂。购房人虽然经多方考察，一般也很难通过个人的努力弄清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险也许到来时，为有效地维护自己的合法权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织获得联系，以求得协助。 买房一方面从位置和距离来讲，要先拟定好自己的目的。同步要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻，要考虑到目前与将来的资金承受能力，从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件与否具有了销售条件。注意整个项目的开发筹划工程进度，这关系到买房者的入住时间以及其她工程的施工干扰等状况。 要看清晰整个项目的规划设计和配套与否符合自己的需要，与否符合生活上的便利以及居住的舒服度。目前精装修房比较多，要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢与否统一。而对于毛坯房来讲，一定要注意房屋内部的格局合理性，涉及真正的使用面积究竟有多少等。由于塔楼、板楼的分摊面积都不同样。 目前诸多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用，其中有诸多注解需要买房者注意到的，涉及合同的附件内容等都需要注意与否对买房人自己有利。 物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟，应当在买房前弄清晰物业的收费原则，以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购买的房屋与否已经被按揭过或者被抵押过的。 从整体的购房趋势来看，房价的上涨是毋庸置疑的。将来2到3年内降价的也许性也不大。那么消费者应当根据自己的需求去买房。由于此后的政策对开发商的规定会越来越高，加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高，这些都使得房屋成本会增长。因此如果有住房需求，不必持币待购，此后这种上涨尚有也许延续下去甚至会涨得更高。 购房过程中波及的法律问题 作为购房者来讲，是老百姓毕生当中一种非常重要的问题，就是说先得安居才干乐业，因此，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一种很重要的问题。但是在购房过程中浮现了诸多问题，不时在报纸或者其她的新闻媒体上有所披露，其实，诸多问题应当说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较理解，诸多问题是可以避免的。 个人在购房中，大体上分三个阶段。 第一，购房前的准备，购房者一方面应当谨慎的选择一种物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，一方面应当考虑它自身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应当对开发商的资信进行一种理解，就是说在购房前购房者应当对你选择的物业项目有某些最基本的理解。这些基本的理解中很重要的一点是对开发商的资信进行理解。背面我会讲开发商的资信应当从哪几种方面讲。 第二，签订认购书和商品买卖合同，这里涉及签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应当注意到查验五证，我背面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。 第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证 您已经评价过！ 您已经评价过！ 您已经评价过！ 您已经评价过！