资产评估基础理论习题

1被评估机组为5年前购买，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和征询理解到，在评估时点，其她公司购买新型机组的获得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，估计每年超额运营成本为1万元。假定其她费用可以忽视不计。规定：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。解： （1）被评估机组的现时全新价格最有也许为24万元：3080%=24（万元）（2）该机组的成新率=8(5+8) 100%=61.54%（3）该机组的评估值=2461.54%=14.77（万元）2某台机床需评估。公司提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运送费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。解：现时采购价=5（1+20%）=6（万元）现时运送费=0.1（1+1）=0.2（万元）安装、调试费=0.3（1+40%）+0.1（1+15%）=0.535（万元）被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）3既有一台与评估资产X设备生产能力相似的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节省材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该公司的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。年净超额运营成本为=60（1-40%）=36（万元）X设备的超额运营成本=361-（1+10%）-5/10%=136.47（万元）4某上市公司欲收购一家公司，需对该公司的整体价值进行评估。已知该公司在此后保持持续经营，估计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，公司进入稳定期，估计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，公司所得税税率为40%，试计算该公司的评估值是多少？解：前5年公司税前净收益的现值为：181.47（万元）稳定期公司税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）公司税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该公司的评估值为：522.98（1-40%）=313.79（万元）有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗地成交价交易时间交易状况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中比例指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5%。规定：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价有关系数（2）计算参照物修正系数：交易状况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价解（1）A宗地容积率地价有关系数为105，甲宗地的容积率地价有关系数为110（2）交易状况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）4、评估对象为某公司1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，进行评估。经调查分析拟定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又懂得目前市场上已经浮现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备动工局限性，由此导致收益损失额每年为20万(该公司所得税税率为33%，假定者现率为10%)。规定根据上述资料，采用成本法对该资料进行评估。答案要点：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重置成本=150*(1+10%)3=199.65万元实体性损耗率=3/(3+6)=33.33%功能性贬值=3*12*650*(1-33%)*(P/A,10%,6)=6.83万元经济性贬值=20*(1-33%)*(P/A,10%,6)=5.84万元评估值=199.65*(1-33.33%)-6.83-5.84=120.44万元5、某公司将某项资产与国外公司合资，规定对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提。通过调查分析，按照目前市场上材料价格和工资费用水平，新建相似构造的资产的所有费用支出为480万元。实际合计运用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，导致耗电量大，维修费用高，与目前同类原则资产相比，每年多支出营运成本3万元(该公司所得税税率为33%，假定折现率为10%)。规定根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。答案要点：资产的重置成本=480万资产的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5年实体性贬值率=17.5/(17.5+8)=68.63%资产的功能性贬值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8)=10.72万元评估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86万元第三章1、被评估设备为1995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价为了20万英镑。10月进行评估时英国厂家不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万英镑，而国内其她公司6月从英国进口同种设备的CIF报价为30万英镑。按照一般状况，设备的实际成交价格是报价的90%，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费约为FOB的0.5%，被评估设备的所在公司，以及与之交易的公司均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按照CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按照CIF价格加上银行手续费之和的3%计算，安装调试费涉及在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备每年超支2万人民币，被评估设备所在公司的正常投资回报率为10%，所得税税率为33%。评估时英镑与美元的汇率为1：1.5，人民币与美元的汇率为8：1，6月至10月进口设备价格没有变化。规定：(1)计算被评估进口设备的更新重置CIF价格；(2)计算被评估进口设备的重置成本；(3)计算被评估设备的评估值。答案要点：(1)、被评估设备的CIF价格为30万英镑。(2)、重置成本=(设备的CIF价格+银行手续费)*(1+国内运杂费费率)银行手续费=30*8*1.5*0.8%=2.88万元国内运杂费=(30*12+2.88)*3%=10.89万元设备的重置成本=360+2.88+10.89=373.77万元(3)、设备的成新率=5/(5+5)=50% 设备的功能性贬值=20,000*(1-33%)*(P/A, 10%, 5)=5.08万元 进口设备的评估值=373.77*50%-5.08=181.81万元2、被评估生产线年设计能力为10,000吨，评估时，由于受政策调节因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，公司必须减产至年产量6,000吨，或者采用降价措施以保持设备设计生产能力的正常发挥，假设政策调节将会持续3年，降价导致每吨产品净损失100元，该公司正常报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数x为0.6。试根据所给的条件：(1)估测所能浮现的经济性贬值率；(2)计算该设备的经济性贬值额。答案要点：(1)、1-0.60.6*100%=26.4% (2)、经济性贬值=10,000*100*(1-33%)(P/A , 10%, 3)=166.62万元。3、被评估机组为5年前购买，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已经不再生产了，已经被新型的机组所取代。通过调查和征询理解到，在评估时点，其她公司所购买新型机组的获得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其她费用可以忽视不计。规定：(1)估测该机组的现时全新价格；(2)拟定该机组的成新率；(3)拟定该机组的评估值。答案要点：(1)、30*0.8=24万元；(2)、成新率=(8/8+5)*100%=61.54%(3)、评估值=24*61.54%=14.77万元4、被评估设备购建于1985年，账面价值为30,000元，1990年和1993年进行两次技术改造，重要添置了某些自动控制装置，当年投资分别为3,000和2,000元，1995年对设备进行评估，假设从1985年1995年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年。规定：根据所给条件计算被估设备的成新率。答案要点：(1)评估时设备的现行成本，即更新成本： 30,0002.6+3,0001.61+2,0001.21=85,250(账面原值价格变动率)=设备现行成本合计(2)评估时设备的加权更新成本为：根据公式:设备的加权更新成本=更新成本已使用年限,得出:30,0002.610+3,0001.615+2,0001.212=808,990元(3)设备的加权投资年限=(加权更新成本)/ (更新成本) =808,990/85,250=9.5(年)(4)设备的成新率=8/(9.5+8) 100%=45.7%5、某被评估设备筹划长期用于租赁。根据该设备目前的状况，估测其尚可使用年限为；根据市场调查，估测该设备的预期年收益为7,500元；此外，有收集了三个类似于被评设备的参照物的销售和租金信息(见下表)。参照物日期售价(元)年收益(元)1上周44,3006,2002上周42,5006,8003上周57,3008,600 规定：试用收益法评估该设备的价值。答案要点：(1)折现率按照三个参照物设备的实际收益率的算术平均值为准： =(6,200/44,300+6,800/42,500+8,600/57,300)/3100%=15% (2)设备的评估值=7,500/15%1-(1+15%)-10=37,640(元)1机器设备1台，3年前购买，据理解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运送费为0.4万元，安装费用（涉及材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运送费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40、30、20。求该设备的重置成本。（保存两位小数）重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12.08（万元）21995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（涉及增长设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。重置成本=20+2=27.34（万元）3评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上既有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。重置全价=24（8/12）0.8=17.35（万元）4被评估机组购建于1999年3月，重要由主机、辅助装置和工艺管道构成，账面原值60万元人民币，其中主机占70，辅助装置占20，工艺管道占10。至评估基准日，机组主机价格下降2，辅助装置价格上升1，工艺管道价格上升了5。求该机组评估基准日的重置成本。重置成本=6070%（1-2%）+6020%(1+1%)+6010%(1+5%)=59.58(万元)5某评估机构采用记录分析法对某公司的100台某类设备进行评估，其账面原值合计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值合计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该公司被评估设备的重置成本是多少？重置成本=1000=1200(万元)6既有一台与评估资产A设备生产能力相似的新设备B，采用B比A每年可节省材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8，该公司的所得税税率为33，求A设备的超额运营成本。年净超额运营成本=40(1-33%)=26.8(万元)A设备的超额运营成本=26.8(P/A，8%，5)=107（万元）7被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其她公司1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照一般状况，设备的实际成交价应为报价的70%90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在公司，以及与之发生交易的公司均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.51，人民币与美元的汇率为81。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。答（1）被评估设备的CIF价格取其她公司从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。（2）被评估设备的重置成本为：（设备的CIF价格+银行手续费）（1+国内运杂费率）银行手续费=2080.8%=1.28（万元人民币）国内运杂费=（160+1.28）3%=4.84（万元人民币）进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）（3）设备的成新率=5（5+5）100%=50%（4）进口设备的评估值为：16650%=83（万元人民币）8被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调节因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，公司必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调节估计会持续3年，该公司正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。（1）经济性贬值率=1-（7000/10000）0.6 100%=19%（2）经济性贬值额=10010000（1-33%） （P/A，10%，3）=6700002.4869=16662239被评估机组为3年前购买，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和征询理解到，在评估时点，其她公司购买新型机组的获得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组获得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，估计每年超额运营成本为1万元，假定其她费用可以忽视不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。（1）被评估机组的现时全新价格最有也许为：30（120%）=24（万元）（2）设备的成新率为：7（3+7） 100%=70%（3）设备的评估值为：2470%=16.8（万元）四、计算题1、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，估计将来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大概稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。答案要点：P=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)4+38/(1+6%)5+32/6%*(1+6%)5*1-1/(1+6%)40-5=574.06万元2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，将来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：(1)将来各年的纯收益在上一年的基本上增长1万；(2)将来各年的纯收益在上一年的基本上增长1%。两种状况下该宗房地产的评估值为多少？答案要点：(1)、P=a/r+b/r2=1100万元(2)、P=a/(r-s)=1111万元3、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体状况见下表，表中交易状况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基精拟定的数值。该都市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.52之间时，容积率每增长0.1，宗地地价比容积率为1.5时增长2%。该都市从1998年到，每年地价指数上升1%。宗地成交价交易时间交易状况容积率区域因素个别因素剩余年限标的.101.70040A2200.1-1%1.60-1%38B2400.101.8+2%040C2300.101.70039D2100.1-2%1.60-1%38试根据上述条件评估待估宗地1月的评估值。答案要点：(1)P=P交易时间修正交易状况修正容积率修正区域因素修正个别因素修正年期修正(剩余使用年限修正)(2)建立容积率修正系数表容积率1.51.61.71.81.9修正系数100102104106108(3)年期修正KA=KD=1-(1+6%)-40/1-(1+6%)-38=1.0135KC=1-(1+6%)-40/1-(1+6%)-39=1.0066(4)参照物地价修正22001.01100/99104/102100/991.0135=234324001.01104/106100/102 =233223001.011.0066 =233821001.012100/98104/102100/991.0135=2282(5)评估成果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)4、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，有效期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平估计为2元/平方米日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商规定的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。答案要点:采用成本法(1)年总收益=23651,0005=3,650,000(元)(2)年总费用=3,650,0002%+3,5005,000(1.5%+0.2%)+3,650,00017.5%=1,009,250(元)(3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)(4)房地产总价=2,640,750/7%1-(1+7%)-(50-2)=36,258,750(元)(5)建筑费及专业费用=3,500(1+10%)5,000=19,250,000(元)(6)利息=地价(1+6%)2-1+19,250,000(1+6%)-1=0.1236地价+1,155,000(7)开发商利润=(地价+19,250,000) 20%=0.2地价+3,850,000(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润地价=36,258,750-19,250,000-0.1236地价+1,155,000-0.2地价+3,850,000 地价=9,069,016(元)5、某房地产公司于1月以有偿出让的方式获得一块土地50年使用权，并于1月在此地块上建成一座框架构造的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，目前用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，本地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地1月土地使用权的收益价格。答案要点：采用收益法(1)计算总收益=50121800(1-10%)=972,000(2)计算总费用 管理费=972,0003%=29,160 维修费=250018001.5%=67,500 税金 =251800=45,000 保险金=250018000.2%=9,000总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660(3)计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340(4)计算房屋纯收益 房屋现值=房屋重置价格-贬值额=25001800(50-2-1)/(50-2) 房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率=4,406,2508%=352,500(元)(5)计算土地的纯收益土地的纯收益=年房地产纯收益 - 房屋年纯收益(6)计算土地使用权价格土地使用权在1月的剩余使用年期为47年.P=468,840/6%1-(1+6%)-47=7,308,760(元) 土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米6、某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式获得一块土地50年的使用权,并且于1999年3月在此建成一座砖混构造的写字楼,当时造价为每平方米元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为2500元/平方米.该建筑物占地面积为500平方米,建筑面积为900平方米,目前用于出租,每月平均实际收到的租金为3万元.此外据调查,本地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物的资本化率为8%.试根据上述资料评估该宗地3月的土地使用权的价值.答案要点：(1)选定措施 收益法(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000(3)计算总费用 年管理费=486,000*3.5%=17,010 年维修费=2500*900*1.5%=33,750 年税金 =20*900=18,000 年保险费=2500*900*0.2%=4500年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260(4)计算房地产的纯收益房地产纯收益=486,000-73,260=412,740(5)计算房屋纯收益房屋现值=房屋重置价格-贬值额 =2500*900-(2500*900/48)*4 =2,062,500房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率 =2,062,500*8% =165,000(6) 计算土地的纯收益土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益 =412,740-165,000=247,470(7)计算土地使用权价值一方面剩余的使用年期为50-2-4=44年P=247,470/7%1-(1+7%)-44 =7,214,868.8(元)单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)