房地产会计资料

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莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂蚄螅膄莁莄薈肀莁薆螄肆莀虿蚆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃蒆蚅蚃罿蒅莅袈袄蒅蒇蚁膃蒄蚀袇腿蒃螂螀肅蒂蒁羅羁聿薄螈袇肈蚆羃膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薀螄袄膄螃薇节膃蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁蚂肁芈蚄袈羇芇莃蚀羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莇羄肃芄蒀螇罿芃薂羂袅莂节莃螁罿羁膅蚇羈肄莁蚃羇芆膄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆肃羂蒆蒂肂肅艿螀肁膇蒄螆肀荿芇蚂聿聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃薁螃蚄羃莃虿螃肅蕿薅螂膈莂蒁螂芀膅袀 房地产会计资料房地产企业所得税成本对象的确定（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。房地产开发企业如何进行成本核算 房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%15%.3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。2.确定成本核算对象。对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。3.设立合理的成本核算项目。正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。4.准确的进行成本的归集、分配与转结。对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。5.重视项目竣工成本结转核算。已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。房地产公司相关营业税问题1、销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。2、税率为5%。3、计税规定：（1）以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税；（2）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税。（3）个人无偿赠送不动产的行为，不征营业税。（4）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（5）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（6）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。房地产企业预售和收入业务的会计处理 根据企业会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。 对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。例：甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工；A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2009年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位，万元）：2008年度会计处理：（1）2008年度收到预售房款借：银行存款 4000贷：预收账款A1房产 4000.（2）预缴营业税、城建税和土地增值税借：应交税费应交营业税A1房产 200应交税费应交城建税A1房产 14应交税费应交教育费附加A1房产 8应交税费应交土地增值税A1房产 40贷：银行存款 262.（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：管理费用工资 50管理费用业务招待费 90销售费用广告宣传费 300贷：银行存款 440.（4）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即400010%-4000（5.55%+1%） 25%=34.5.借：递延所得税资产 34.5贷：所得税费用 34.5.2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。2009年度会计处理：（1）2009年度收到A2房产预售房款借：银行存款 5000贷：预收账款A2房产 5000.（2）A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税借：应交税费应交营业税A2房产 250应交税费应交城建税税A2房产 17.5应交税费应交教育费附加A2房产 10应交税费应交土地增值税A2房产 50贷：银行存款 327.5.（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：管理费用工资 55管理费用业务招待费 60销售费用广告宣传费 200贷：银行存款 315.（4）A1房产2008年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加借：预收账款A1房产 4000贷：主营业务收入A1房产 4000.借：营业税金及附加 262贷：应交税费应交营业税A1房产 200应交税费应交城建税-A1房产 14应交税费应交教育费附加-A1房产 8应交税费应交土地增值税-A1房产 40.（5）A1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本借：银行存款A1房产 2000贷：主营业务收入A1房产 2000.借：营业税金及附加 131贷：应交税费应交营业税-A1房产 100应交税费应交城建税税A1房产 7应交税费应交教育费附加A1房产 4应交税费应交土地增值税A1房产 20.借：开发产品A1房产 4000贷：开发成本A1房产 4000.借：主营业务成本A1房产 4000贷：开发产品A1房产 4000.（6）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，(5000-4000)10%-(5000-4000)(5.55%+1%) 25%= 8.625借：递延所得税资产8.625贷：所得税费用 8.625.2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（万元）。房地产企业停车场所和售楼处成本结转的问题 【问】我公司利用地下基础建的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本。是否可以分摊到可售面积中。售楼处属于临时建筑以后要拆除，此处的售楼处成本是否也可以分摊到可售面积中。在土地增值税及企业所得税方面都是如何处理的？【解答】根据大地税函2008188号文件：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。你公司车库部分成本应当根据上述规定处理。临时建筑售楼处的成本应列入开发费用中的销售费用中扣除。企业所得税管理处：依据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。你公司应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣除已销开发产品的计税成本。房地产预付款的账务处理预付账款是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款预付承包单位款贷：原材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本贷：应付账款应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款应付工程款贷：预付账款预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款应付工程款贷：银行存款预付给供应商的材料价款借：预付账款预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款应付购货款贷：预付账款预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款应付购货款贷：银行存款房地产开发成本管理与控制的战略一、概述当前，许多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。另外，许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，成本计划缺乏科学性、严肃性，成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况：由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲，成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失，从而导致成本管理偏离了方向。二、制定项目成本和期间费用计划房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分，成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。（1）制定项目成本计划。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。（2）项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法：历史数据法是采用特定部门（学会、政府机关）公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算；定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用；合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨（标后谈判），修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据；询价法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。（3）确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。可在此基础上经过适当调整，确定目标成本。或者将这种成本计划作为目标成本，成为成本控制的依据。（4）制定期间费用计划。在制定期间费用计划时要注意以下3点：期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目 当前房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的过程中一定要掌握好各阶段的成本管理与控制的方法，对目标市场应做好周密的预测，采取相应的对策，避免盲目投资。对目标市场要进行详细调查，了解需求情况，根据市场需求进行规划设计，做到有的放矢。建筑安装公司工程转包的会计处理【问】A建筑安装公司(有相关资质)与B公司签订一项建筑施工合同，合同金额50万元。A公司随后以30万元的价格将此合同转让给c公司(c公司无资质，A不能与其签分包合同)，那么：(1)对A公司收取的20万元是否要征流转税？(2)合同是由A公司签订，只能由A公司开具发票，但这样A公司要做50万元收入却无成本，因为C公司包工包料，C公司所发生的费用只能由C公司做账，请问对此该如何处理？【解答】如果不考虑合同转让是否符合合同约定或行业规范的规定，单纯从业务处理的角度来分析，这项业务实际上可以理解为A公司将自己承包的工程交由c公司实际施工。所谓转让合同可以视为A公司与C公司另行签订了一项施工合同，价款为30万元。这样一来：(1)A公司的会计收入不是20万元，而是50万元，应该由A公司按50万元向B公司开具劳务发票，税务方面因为不是符合规定的分包行为，所以不能按20万元的差额而应按50万元全额计征营业税等。A公司支付给C公司的30万元实际上是A公司经营该工程项目的成本。(2)虽然C公司没有相应的资质，但因其实质上提供了施工劳务，故应该按所取得的30万元劳务费计征营业税，并向A公司开具或申请代开劳务费发票。A公司以该发票作为核算该项工程项目成本的原始凭证。房地产公司招待费的账务处理【问】房地产公司发生的一些招待费是不是全部都计入“管理费用”?在年度计算企业所得税时这部分具体要怎么计算和做账呢?【解答】房地产公司发生的招待费可以全部都计入“管理费用”，在所得税的处理上，业务招待费用不得超过当期收入的千分之五，同时也不能超过实际发生额的60%。即取二者较低者作为列支标准。房产商延期交房的账务处理近日，某房地产企业负责人咨询，房产商延期交房，承诺由其关联物业公司直接减免业主若干月的物业费，物业公司直接开具发票给房地产公司，房地产公司是否可以据此税前列支，并计入土地增值税扣除项目？此种问题在实务中较为普遍，会计核算简单而税务处理较为复杂。会计核算方面，如果开发商直接支付业主交房违约金，依据违约赔偿协议和支付证明，一般处理为借记“营业外支出”。这笔违约金能否税前扣除呢？企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业所得税法实施条例第三十三条规定，企业所得税法第八条所称其他支出，是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。因此，开发商依据合同约定支付的经济合同违约金作为与生产经营活动有关的、合理的支出，可以在税前扣除。交房违约，开发商多是收钱痛快出钱难，往往会以自己控制的物业公司减免物业费的方式化解矛盾，减少资金支出，但此种安排应考虑存在的税务风险。第一种情况：物业公司直接减免物业费，物业公司不做收入。此种方式下，开发商账面上未体现违约金，似乎与其无关，但根据企业所得税相关规定，视同其放弃权益，不能税前扣除违约金。物业公司暗抵的物业费在账面上虽表现为未计收入，根据营业税暂行条例第七条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。所以，物业公司可以暗抵物业费，却不能不计算缴纳营业税。另外，企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，物业公司减免业主物业费，应做纳税调整处理。第二种情况：开发商直接拨款给物业公司代业主缴纳物业费，并取得物业公司出具的发票入账。此种方式下，物业公司应收取的物业费由开发商代为支付，纳税正常，但其将应开具给业主的发票转开具给开发商不符合发票相关管理规定。开发商凭发票和违约金赔偿承诺作会计处理，将这笔费用计入营业外支出似乎没有问题，有问题的是开发商交房后承担的与本身业务无关的物业费支出，按照企业所得税法的精神，不属于与生产经营活动有关的、合理的支出，不能够在企业所得税税前扣除。另外，土地增值税扣除项目中开发成本的扣除不包括营业外支出等项目，并且房地产开发费用的扣除是按照一定比例计算的，而不是企业实际发生额，所以此部分费用同样不能抵扣土地增值税。针对以上情况，笔者建议合并处理，开发商支付业主违约金，业主预交物业费，物业公司发票出具给业主，各自规范核算，正常纳税。对于开发商、物业公司来说，实质并未发生资金流出，业主最终也获得了实质利益。房地产开发费用包括哪些？根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定，房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10以内计算扣除。房地产会计业务的处理1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票） 借：应收账款XX公司或个人贷：主营业务收入出让材料而应收取的未收款项借：应收账款XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款应付工程款贷：预付账款预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款应付工程款贷：银行存款预付给供应商的材料价款借：预付账款预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款应付购货款贷：预付账款预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款应付购货款贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单） 借：物资采购设备采购贷：银行存款计算与分