资产保全资产评估合肥王建兴PPT学习教案

会计学12第1页/共56页3第二部分 抵(质)押资产评估 一、资产评估的概念和原则二、抵（质）押资产评估方法三、机器设备评估四、房地产评估五、土地使用权评估六、在建工程评估七、无形资产评估八、股权质押与企业价值评估九、存货评估十、应收帐款评估十一、常用反担保抵（质）押物的折现率十二、反担保方案举例第2页/共56页4第3页/共56页5第4页/共56页6第5页/共56页7第6页/共56页8第7页/共56页9第8页/共56页10第9页/共56页11第10页/共56页12第11页/共56页13第12页/共56页14第13页/共56页15第14页/共56页16第15页/共56页17第16页/共56页18第17页/共56页19第18页/共56页20第19页/共56页21第20页/共56页22第21页/共56页23第22页/共56页24第23页/共56页25第24页/共56页26第25页/共56页27第26页/共56页28第27页/共56页29第28页/共56页30第29页/共56页31第30页/共56页32第31页/共56页33、资产交易评估单项资产交易产权变动房地产交易合资、合作、联营合并、分立、兼并发行股票企业出售、租赁土地出租土地开发发行股票房地产买卖房地产出租、融资评估、资产保全评估、资产清算评估、咨询服务评估抵押贷款发债融资租赁抵押担保财产保全会计处理财产保险资产开发业绩考核财务报表诉讼第32页/共56页34、反担保抵（质）押资产评估原则1、客观性调查核实分析确权、确实、确质2、科学性正确选择评估标准、方案定性、定量3、替代性纵、横比较参照定价4、公开市场竞争、公允盈利能力5、稳健性多种评估方法综合定价6、变现性预期值，预期变现条件变化趋势7、独立性不受干扰二、反担保抵（质）押资产评估方法、现行市价法确定近期相同相似参照物、调整差异。主要应用于房地产、土地使用权、存货等。1现行市价法应用的前提条件：（1）存在一个充分活跃的资产交易市场；（2）被评估资产的市场参照物及其可相比较的指标、技术参数等资料是可收集的。2运用现行市价法评估的程序：（1）明确所评估反担保资产及其评估指标；（2）进行市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料；（3）分析、整理资料并验证其准确性，确定参照物；（4）将被评估资产与参照物进行比较、分析调整差异，做出价值评估结论。第33页/共56页35、重置成本法 按照资产的现时重置全价，扣减资产损耗和贬值。主要应用于机器设备、在建工程、企业整体价值等。1、计算公式 （1）评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值 （2）评估值=重置成本成新率 2、主要参数（1）重置全价的估算。重置核算法；功能价值法；物价指数法；规模经济效益指数法；统计分析法。第34页/共56页36（2）实体性贬值估算实体性贬值是指反担保资产由于使用和自然力作用而形成的贬值。基本估算方法有:成新率法工作量法（3）功能性贬值:是由于科学技术的发展，性能更好的替代物的出现，使得反担保物的技术相对落后而造成的贬值。如586计算机代替486计算机，电喷汽车代替化油器汽车。（4）经济性贬值:经济性贬值是由于外部经济环境的变化而造成的贬值。主要是由于市场需求发生变化，销售困难而减产、停产而造成反担保资产闲置，反担保的标的的价值不能完全实现等因素，确定反担保资产的经济性贬值。（5）成新率的确定:反担保资产的成新率是其现行价值与其全新状态下重置价值的比率。3重置成本法评估反担保资产的基本程序确定、审核反担保资产；估算反担保资产重置全价；确定反担保资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限；应用成新率法或前提方法估算资产的有形和无形损耗或贬值；确定反担保资产的净价。第35页/共56页371(1)ntttFPr（三）、收益现值法 估算资产未来预期收益并折算成现值。如股权、未来收益权等 1、评估模型P评估值Ft第t年预期收益额n收益期间r 贴现率该模式是将反担保标的的未来收益进行折现而得到的评估值现值。2、反担保资产价值按收益现值法评估的前提条件（1）反担保标的的未来收益可观且稳定；（2）反担保标的的未来期望收益能够用货币衡量。3、收益现值法评估的程序（1）收集有关反担保标的的信息资料；（2）分析反担保资产的未来收益状况及变化趋势；（3）预测反担保资产的未来预期收益；（4）确定折现率；（5）将未来预期收益进行折现，确定反担保标的的评估值。第36页/共56页38(四)、清算价格法 企业清算日预期出卖资产可收回的快速变现价格。1、前提条件（1）以具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据；（2）资产以整体或拆零在市场上可以快速出售变现；（3）所卖收入足以补偿因出售资产而附加的支出总额。2、适用范围（1）企业破产；（2）抵押；（3）清理。3、评估方法（1）整体评估法。对一项资产或一个企业进行估价。（2）现行市价折扣法。现行市价折扣率 （3）模拟拍卖法。也称询价法。（4）竞价法。由法院（破产清算）或由卖方根据评估结果提出一个拍卖（出售）的底价，在公开市场上由买方竞争出价，谁出的价格高就卖给谁。第37页/共56页39（五）评估方法的比较与选择（五）评估方法的比较与选择 1、评估方法的适用范围及特点（1）现行市价法可用于投资参股、合作经营、课征财产税等业务，主要适用于存在市场可比价格的各类单项资产的评估。采用现行市价法时不一定能找到合适的参照物；（2）重置成本法适用于以资产重置补偿为目的的资产业务，重置成本法在评估实务中得到了广泛应用。（3）收益现值法的典型应用是资产转让业务，包括所有权转让和使用权转让。适用范围主要是，企业整体资产评估，单项资产评估较少采用这一方法。收益和贴现率不易准确估算。（4）清算价格法主要应用于破产清算及资产抵押业务。可用于单项资产评估和整体资产评估。2.反担保资产评估的方法选择不同的担保项目、担保方案、反担保方案需采用不同的评估方法。（1）谨慎原则；（2）注意评估目的和评估方法的匹配及评估参数的选择，避免出现价值虚增的情况。（3）条件允许时，可同时选用两种方法进行评估。（4）慎重采用收益现值法，未来收益预测给予特别关注。避免收益估算过高的情况。（5）当担保项目风险较大，或提供抵押(质押)物的企业经营状况不良、信用水平不高时，建议采用清算价格法。第38页/共56页40三、机器设备评估1、机器设备的分类。按技术特点分为：通用类、专用类、非标类2、机器设备重置成本构成直接费：购置价、税费、相关费用间接费：管理费、财务费3、评估参数确定实体性贬值=1-成新率功能性贬值：超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本4、评估模型1ntCB超营功t（1+r）B功功能性贬值额n剩余年限C超营超额经营成本净额r贴现率5、机器设备评估的相关问题（1）确权。审核标的物的所有权或使用权证明。（2）评估方法选择。机器设备评估以重置成本法为主。（3）确定抵押率。由于购买价和变现价值有较大差别，要考察该机器设备的行业背景、技术水平和市场需求，预测担保到期时的机器设备的贬值程度。第39页/共56页41（1）有效价值（2）有限供给稀缺性（3）有效需求3、评估方法 （1）市场价格比较法 （2）重置成本法 （3）收益现值法4、注意问题 （1）影响因素：行政、社会、经济、自然、自身、一般、区域、个别 （2）合法性和权属审核 （3）共有财产审核 （4）变现费用预期税费、土地出让金第40页/共56页42五、土地使用权评估1、地产分类（1）按用途：商业、工业、住宅、交通、公共（2）按开发程度：生地、毛地、熟地（3）按地理位置：城市中心、一般市区、市区边沿、郊区（4）按所有权归属：国有、集体2、可测变现价值 评估基准日价值收益年限用途分类预期市场3、评估方法（1）市场价格比较法（2）重置成本法（3）收益现值法4、权证审核（1）出让（2）行政划拨（3）农用地征转第41页/共56页43六、在建工程评估1、评估方法评估值=在建工程重置成本-各种贬值2、评估模型P评估值Pi第i个单位工程预算Ui第i个单位工程完成率n-单位工程数量2、相关问题（1）慎重考察工程项目背景、地段、用途、工期、资质、债权债务、其他未尽事项（2）评估基准日价值、预测到期价值（3）审核权利证书：建设用地许可证、建设施工许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证（4）摸清应付工程款、材料款、人工工资情况1nitPPi U第42页/共56页44七、无形资产评估1、未来收益权适用范围和条件（1）范围：不动产收益权、租赁权、项目特许经营权（2）条件：产生收益的主体明确 未来收益额基本确定 现金流量充分 运行费用较低 风险可控2、评估方法（1）影响收益因素分析 确定影响因素 分析预测因素变化趋势 敏感性分析2、模型1(1)niitFPrP评估值Fi预期收益额n收益期r 贴现率第43页/共56页45P企业评估值Pi第i项资产评估值n资产项数1niiPP2、收益现值法P评估值Fi预期收益额n收益期i 贴现率1(1)niiiFPr八、股权质押与企业价值评估1、加和法第44页/共56页463、权益法P企业评估值Pi第i项资产评估值n资产项数Zj第j项负债评估值m负债项目数4、市盈率乘数法市盈率企业年收益11nmjijPPiZ第45页/共56页47第46页/共56页484 4、存货评估表、存货评估表原材料、产品类原材料、产品类单位名称：资料时间：年 月 日单位：元序号资产名称规格型号计量单位 购置时间 申报评估备注帐面数量帐面单价账面价值总额数量单价完全重置成本减值因素评估值差异数原计数核实数12345678910111213141516负责人：审核人：评估人：第47页/共56页49第48页/共56页504 4、应收帐款评估表、应收帐款评估表单位：资料时间：年 月 日单位：元序号债务单位帐面金额债务情况评估金额差异数备注发生原因发生时间催收情况呆损程度12345678910小计负责人：审核人：评估人：第49页/共56页51类别产权状况或操作要求序号名称折现率金融资产完备手续质押1银行存单、国债及金融债券90100%2银行担保的企业债券、公司债券8090%3大型交易所标准仓单7080%4上市公司流通股4050%5上市公司非流通股3040%房地产完备产权6住宅6070%7别墅5565%8写字楼5565%9商铺5565%10厂房仓库5565%11土地5565%不完备产权12住宅4555%13别墅4050%14写字楼4050%15商铺4050%16厂房仓库4050%17土地4050%机器设备完备产权18通用设备4050%19专用设备3040%车辆汽车合格证206570%完备产权214050%不完备产权223040%质押存货可实施监管23原材料6070%可实施监管24电子电器产品5060%应收帐款质押经债权人认可25帐龄不超过9个月4050%未经债权人认可26帐龄不超过9个月2535%第三方保证资产净值27大型企业3545%资产净值28中小企业1525%股权质押备案29投资其他企业形成的股权资产1020%无形资产质押合同或实施 许可合同备案30商标权、专利权、非专利技术等510%十一、常用反担保抵（质）押物的折现率十一、常用反担保抵（质）押物的折现率 第50页/共56页52十二、反担保方案举例十二、反担保方案举例一固定资产抵押方式1、抵押固定资产状况房地产名称面积所在位置帐面价值建造年份产权状况评估价值抵押登记条件建筑使用个人住宅88.080北京市海淀区*山庄*号楼2单元*542005*115京房权证海私移字第00*个人住宅142.730北京市海淀区*路乙*号院*号楼*单元*722006*256京房权证海私移字第010*合计合计126371分析A实际价值量抵押物估算抵押物估算350万元万元 B 变现能力与变现价值抵押资产通用性较强，产权完整，具有一定变现能力和变现价值抵押资产通用性较强，产权完整，具有一定变现能力和变现价值 C 抵押期间的可变因素较小较小 2、抵押固定资产综合评价抵押权属认定 有效抵押实际价值 超过担保值50%以上抵押期间的监管控制的难易程度 定期变现形式 协商第51页/共56页53一流动资产抵押1、抵押流动资产状况产成品（金额：万元）名称规格性能数量价值量实际价值量流动性说明库存商品笔记本电脑无0750750较快，大约15天一次周转北京市海淀区中关村e世界合计合计750750分析A销售形成的流动周期状况 目前企业的存货周转率在目前企业的存货周转率在20次次/年的水平年的水平B经常性存货量的价值 帐面价值不低于帐面价值不低于750万元万元C变现的形式、周期与能力 通过中关村电子市场变现，笔记本电脑属耐用的高技术含量品，流通性较好通过中关村电子市场变现，笔记本电脑属耐用的高技术含量品，流通性较好。2、抵押评价流动资产权属认定 有效抵押期间监管控制条件 充分保证变现形式 清算变现抵押实际价值念 超过担保值50%以上第52页/共56页54第三人反担保方式1.自然人保证姓名住址身份证号工作单位职务*海淀区*路*号院*号楼*单元*010319761017*北京*科技发展有限公司法人代表主要个人资产（房产、车辆、存单、债券、其它）房产：海淀区*路*号院*号楼*单元*（房地产证：京房权证海私移字第010*号）车辆：尼桑天籁，购买价30万元（2006年）姓名住址身份证号工作单位职务*海淀区*山庄*号楼*单元*2733197110121*北京*科技发展有限公司总经理主要个人资产（房产、车辆、存单、债券、其它）房产：海淀区*号楼*单元*（房地产证：京房权证海私移字第00*号）车辆：丰田皇冠，购买价35万元（2006年）第53页/共56页55第54页/共56页56第55页/共56页