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会计学1地产专业培训住宅户型平面分析一地产专业培训住宅户型平面分析一第1页/共65页第2页/共65页第3页/共65页第4页/共65页第5页/共65页 世联地产专业培训课程世联地产专业培训课程 2007 2007 年年 7 7 月月 10 10 日日 第6页/共65页第7页/共65页第8页/共65页 概论概论 第9页/共65页西向房没有销售西向房没有销售压力压力 概论概论 第10页/共65页 概论概论 第11页/共65页创新设计创新设计 经典平面经典平面 概论概论 第12页/共65页建筑平建筑平面类型面类型 优优 点点 缺缺 点点 备备 注注 点式点式 1.容积率可充分利用容积率可充分利用2.建筑风格富于变化建筑风格富于变化3.室外管道便于安排室外管道便于安排4.对场地要求不高对场地要求不高5.便于户型布置便于户型布置6.结构稳定性强结构稳定性强 1.通风差通风差2.户型间可能产生对户型间可能产生对 视影响私密性视影响私密性 1.高层建筑常采高层建筑常采用用2.香港、深圳的香港、深圳的 高层住宅区多高层住宅区多 采用采用3.可一梯多户可一梯多户 板式板式 1.有极好的通风性有极好的通风性,容容 易形成穿堂风易形成穿堂风2.朝向好朝向好,可做到户可做到户 户向阳户向阳3.宽敞明亮宽敞明亮4.私密性好私密性好1.总平面布置呆板总平面布置呆板 （兵营式排列）（兵营式排列）1.多层建筑多采多层建筑多采用用2.大户型高档住大户型高档住宅宅 采用采用3.一般一梯二户一般一梯二户4.在京、沪房地在京、沪房地 产市场中被产市场中被推推 崇备至崇备至 点式点式 联体联体1.便于围合布置，土便于围合布置，土 地利用率高地利用率高2.部分户型能南北通部分户型能南北通 透透3.可做到户户向阳可做到户户向阳1.处理不好处理不好,易形成东易形成东 西向房西向房2.围合太死围合太死,对区内通对区内通 风不力风不力,且形成回声且形成回声 等噪音影响等噪音影响1.深圳目前常采深圳目前常采 用用2.一般多用一梯一般多用一梯 四户平面拼接四户平面拼接 概论概论 第13页/共65页第14页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户型方正户型方正,实用率高实用率高2.有阳台、凸窗有阳台、凸窗3.各房采光理想各房采光理想4.北向二房、南向三房减少销售压力北向二房、南向三房减少销售压力1.东、西户型厨房离大门较远东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风电梯厅、消防楼梯不能通风 采光采光第15页/共65页 优点优点 缺点缺点1.61.6户三房户型均有南向房间户三房户型均有南向房间2.22.2户有较大阳台户有较大阳台3.3.管道易于布置管道易于布置1.C1.C、D D、H H、G G户型厨房采光较差户型厨房采光较差2.2.电梯厅、消防楼梯不能通风采电梯厅、消防楼梯不能通风采光光第16页/共65页 优点优点 缺点缺点1.港式最新港式最新“一梯八户一梯八户”户型户型2.住人房、客厅采光通风好住人房、客厅采光通风好3.每户有阳台每户有阳台4.方正实用、通风采光方正实用、通风采光5.电梯厅、消防楼梯能通风采光电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难北向、西向户型可能成销售难 点点第17页/共65页 优点优点 缺点缺点1.所有户型均能向南所有户型均能向南,具有好朝向具有好朝向2.除除C、D户型客厅外户型客厅外,所有房厅所有房厅 均方正均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透户型南北通透1.C、D户型客厅为钻石厅户型客厅为钻石厅 (港式第一代港式第一代“一梯八户一梯八户”的的钻钻 石厅不被市场接受石厅不被市场接受)第18页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向户户南向2.除除A、F、C、D户型客厅外户型客厅外,所所 有房厅均方正有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正户型客厅欠方正 第19页/共65页 优点优点 缺点缺点1.所有户型均能向南所有户型均能向南,2.所有主要房厅均方正所有主要房厅均方正3.消防楼梯能通风采光消防楼梯能通风采光4.01、06户型南北通透户型南北通透1.03、04户型厨房不方正（无户型厨房不方正（无 大碍）大碍）2.电梯厅不能通风采光电梯厅不能通风采光第20页/共65页 优点优点 缺点缺点1.主要房间方正、朝向好主要房间方正、朝向好2.北向户型面积小北向户型面积小,销售压力小销售压力小3.所有房间均能通风采光所有房间均能通风采光4.消防楼梯可通风采光消防楼梯可通风采光1.电梯厅不能通风采光电梯厅不能通风采光2.C、D户型厨房离大门较远户型厨房离大门较远第21页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向户户南向,3A、01户型南北通户型南北通2.房房方正房房方正3.户户双阳台户户双阳台4.消防楼梯通风采光消防楼梯通风采光1.3A、01户型南向面较少（受户型南向面较少（受 到到03、02户型遮挡）户型遮挡）2.餐厅采光不足餐厅采光不足3.电梯厅不能通风采光电梯厅不能通风采光第22页/共65页 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用所有房间方正实用2.户户向南户户向南3.所有房间均能通风采光所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透户型南北通透5.消防楼梯通风采光消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光电梯厅不能通风采光第23页/共65页 优点优点 缺点缺点1.大部主要产品房间方正实用大部主要产品房间方正实用2.户户向南户户向南3.所有房间均能通风采光所有房间均能通风采光4.户户有玄关户户有玄关5.人流通道互不干扰人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光电锑厅、消防楼梯通风采光1.1、2户型厨房不方正（无碍）户型厨房不方正（无碍）第24页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向、方正实用户户南向、方正实用2.所有房间均能通风采光所有房间均能通风采光3.北侧两户型南北通透北侧两户型南北通透4.电梯厅消防楼梯通风采光电梯厅消防楼梯通风采光1.厨房不方正（无大碍）厨房不方正（无大碍）2.AD、BC生活阳台与服务阳生活阳台与服务阳 台距离较近，对视严重台距离较近，对视严重第25页/共65页 优点优点 缺点缺点1.点式住宅，户户南向点式住宅，户户南向2.大多房室方正大多房室方正3.客厅、餐厅分设客厅、餐厅分设4.电梯厅、楼梯间通风采光电梯厅、楼梯间通风采光1.主人房有斜角主人房有斜角第26页/共65页 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面管道外露影响建筑外立面3.C、B户型餐厅较小户型餐厅较小(若建筑改若建筑改 为高层、增加电梯数可改观为高层、增加电梯数可改观)第27页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向户户南向2.后两户型南北通透后两户型南北通透3.所有房间方正实用所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台北二套房工作阳台与生活阳台 混用混用2.电梯厅间接通风采光电梯厅间接通风采光第28页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透2.所有房间方正实用所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光消防楼梯通风采光1.高层只有大户型才能采用高层只有大户型才能采用2.电梯厅不能通风采光电梯厅不能通风采光第29页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透2.所有房间方正实用所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足对土地要求高（东西向有充足 地块条件）地块条件）第30页/共65页 优点优点 缺点缺点1.板式住宅，南北通透板式住宅，南北通透2.房室方正房室方正3.客厅、餐厅分设且通风采光客厅、餐厅分设且通风采光4.公共卫生间干湿分区公共卫生间干湿分区5.楼梯间通风采光楼梯间通风采光1.板式建筑有时板式建筑有时“黑房黑房”难免，难免，如如 联体部分的主人房卫生间联体部分的主人房卫生间第31页/共65页 优点优点 缺点缺点1.一房、二房户型所有房间方正一房、二房户型所有房间方正 实用实用,所有住人房采光充分所有住人房采光充分,景景 观开扬观开扬2.所有房间均能自然通风采光所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯一梯18户户,电梯的高峰期使用紧电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正单间户型不方正第32页/共65页第33页/共65页 优点优点 缺点缺点1.增加使用面积增加使用面积2.丰富室内空间丰富室内空间3.客厅客厅3.9米层高增加空间高度米层高增加空间高度1.适应大户型采用适应大户型采用2.不适应家有老年人使用不适应家有老年人使用第34页/共65页 优点优点 缺点缺点1.广告词广告词“买一层，送一层买一层，送一层”2.丰富室内空间丰富室内空间3.客厅客厅3.9米层高增加空间高度米层高增加空间高度1.不适应家有老年人使用不适应家有老年人使用2.此类户型所增加面积已计入提此类户型所增加面积已计入提 高的单价，如客户认知将事与高的单价，如客户认知将事与 愿违愿违客户没受到真正实惠客户没受到真正实惠三房户型 95.7 M2偶数层送一房一卫21.22 M2奇数层送一房20.96 M2米米米米米二房户型 79.5 M2偶数层送一房一卫18.2 M2奇数层送一房14.9 M2第35页/共65页复式上层复式下层 优点优点 缺点缺点1.丰富室内空间丰富室内空间2.客厅客厅4.2米层高米层高 增加客厅空间高度增加客厅空间高度3.主人房设在上层主人房设在上层,私密性强私密性强1.适应较大户型采用适应较大户型采用高厅复式高厅跃式米米高厅第36页/共65页 优点优点 缺点缺点1.类类“马赛公寓马赛公寓”的别墅居住单的别墅居住单元元2.空间丰富空间丰富3.南北通透南北通透1.70的户型作跃式设计，有点的户型作跃式设计，有点勉为其难勉为其难第37页/共65页 优点优点 缺点缺点1.39 的跃式居住单元，层高的跃式居住单元，层高3.9米米2.39的户型作跃式设计很难得的户型作跃式设计很难得1.studio空间，空间，其自由度有限其自由度有限第38页/共65页 优点优点 缺点缺点1.38 的小复式居住单元，两层的小复式居住单元，两层层高各层高各2.8米米2.可送阳台可送阳台2.2m23.精致实用精致实用4.若上层层高若上层层高2.2米则可送面积，米则可送面积，实现实现“买一层，送一层买一层，送一层”1.楼梯不适应老年人居住楼梯不适应老年人居住2.楼梯占用空间不少面积楼梯占用空间不少面积第39页/共65页 优点优点 缺点缺点1.入户花园缓解了南侧户对北侧入户花园缓解了南侧户对北侧户的南向遮挡户的南向遮挡2.户户南向、方正实用户户南向、方正实用3.所有房间均能通风采光所有房间均能通风采光4.北侧两户型南北通透北侧两户型南北通透5.消防楼梯通风采光消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光（小高层电梯厅不能通风采光（小高层应可解决）应可解决）2.若进深太大若进深太大,实际上绿化很难存实际上绿化很难存活活(成为开敞的房间成为开敞的房间)第40页/共65页 优点优点 缺点缺点1.由于开间大由于开间大(5米米),可使入户过可使入户过渡空间大部有阳光渡空间大部有阳光,空中花园有空中花园有实际意义实际意义1.计计1/2建筑面积建筑面积,只有大户型可只有大户型可采用采用2.使总价增加使总价增加812万元万元,非一般客非一般客户可接受户可接受第41页/共65页 优点优点 缺点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性有客户选择的灵活性2.应为应为“创新意识创新意识”的户型，在的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68，双拼成136 五房户型A、B户型55，双拼成110 四房户型第42页/共65页 优点优点 缺点缺点1.号称号称“100%实用率实用率”的户型的户型平面平面2.露台露台15左右左右,因二层层高而不计因二层层高而不计入建筑面积（送面积）入建筑面积（送面积）1.若露台位置不当，进深太大，若露台位置不当，进深太大，会影响下层采光（如创始楼盘：会影响下层采光（如创始楼盘：广州金碧华府）广州金碧华府）户型建筑面积 套内面积 露台面积（赠送）实用面积 A、B 119.05 105.58 15.2 120.78C、D 115.09 101.79 14.4 116.19奇数楼层平面偶数楼层平面第43页/共65页 优点优点 缺点缺点1.小户型能送较多面积（凸窗、小户型能送较多面积（凸窗、二层高阳台等），二层高阳台等），60平方米户型平方米户型赠送赠送10多平方米多平方米2.实用率大大提高实用率大大提高1.客房面积较小客房面积较小第44页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户均能向海景景观户户均能向海景景观2.55平方米一房一厅一卫一西厨，平方米一房一厅一卫一西厨，适应滨海度假投资类户型适应滨海度假投资类户型3.1.B户型厨房设在楼上不尽适宜户型厨房设在楼上不尽适宜向海向海A户型B户型第45页/共65页第46页/共65页 优点优点 缺点缺点1.港式第二代港式第二代“一梯八户一梯八户”户户型型2.房型方正、实用率高房型方正、实用率高3.容积率高、土地利用率高容积率高、土地利用率高3.管道易布置，立面整洁管道易布置，立面整洁1.北向、西向户型国内客户不接受北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍）（港人无碍）2.大多客厅采光不理想大多客厅采光不理想3.南、北户型有对视现象南、北户型有对视现象4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光电梯厅、消防楼梯不能通风采光(港怡豪庭)第47页/共65页 优点优点 缺点缺点1.港式第三代港式第三代“一梯八户一梯八户”户户型型2.户型具均好性户型具均好性3.客厅较方正客厅较方正,采光好采光好4.实用率高实用率高1.客房不方正客房不方正2.无生活阳台无生活阳台3.北向户型是销售难点北向户型是销售难点4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光电梯厅、消防楼梯不能通风采光第48页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户型平面方正户型平面方正2.每户有双阳台每户有双阳台3.所有房间均能通风采光所有房间均能通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光电梯厅、消防楼梯能通风采光1.北向户型面积较大北向户型面积较大,国内客户恐国内客户恐难接受难接受第49页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户朝向景观面户户朝向景观面(南向南向)2.后两户型南北通透后两户型南北通透3.动静分区明确动静分区明确4.所有房间方正实用所有房间方正实用5.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.北向两户受遮挡（次要房无妨）北向两户受遮挡（次要房无妨）第50页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户朝南户户朝南2.后两户型南北通透后两户型南北通透,入户花园入户花园3.每三层有共享露台每三层有共享露台4.所有房间方正实用所有房间方正实用5.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.顾及室内完美时顾及室内完美时,未考虑外立未考虑外立面管道布置面管道布置第51页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向户户南向2.大多户型方正实用大多户型方正实用3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.公用卫生间为暗房公用卫生间为暗房2.C、B户型主人房不方正户型主人房不方正3.无生活阳台无生活阳台第52页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户朝向景观面户户朝向景观面(南向南向)2.A、B户型南北通透户型南北通透3.动静分区明确动静分区明确4.除客厅外除客厅外,所有房间方正实用所有房间方正实用5.消防楼梯通风采光消防楼梯通风采光1.客厅欠方正客厅欠方正(钻石厅有改善钻石厅有改善)2.电梯厅不能通风采光电梯厅不能通风采光第53页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向户户南向2.户型方正实用户型方正实用3.户户双阳台户户双阳台3.楼梯通风采光楼梯通风采光1.北侧两套南向房为次卧北侧两套南向房为次卧第54页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户朝向景观面户户朝向景观面(南向南向)2.后两户型南北通透后两户型南北通透3.动静分区明确动静分区明确4.所有房间方正实用所有房间方正实用5.消防楼梯通风采光消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光电梯厅不能通风采光2.对基地要求高对基地要求高第55页/共65页 优点优点 缺点缺点1.增加室内外过渡空间增加室内外过渡空间(相当于玄关相当于玄关)2.将异型空间充分利用将异型空间充分利用,保证其它房保证其它房间方正间方正3.增加空中绿化面积增加空中绿化面积,改善居住环境改善居住环境1.风车式户型在讲究风水的风车式户型在讲究风水的香港地区一般不用香港地区一般不用2.入户花房计入户花房计1/2建筑面积建筑面积,对对不太大的户型不适宜不太大的户型不适宜第56页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向户户南向2.后两户型南北通透后两户型南北通透3.所有房间方正实用所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.B户型大门对电梯门户型大门对电梯门2.电梯厅不能通风采光电梯厅不能通风采光3.对地形要求较高对地形要求较高第57页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透2.所有房间方正实用所有房间方正实用3.跃式户型动静分区、丰富空间跃式户型动静分区、丰富空间4.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.要求户型较大要求户型较大第58页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透2.主要房间方正实用，具最大景主要房间方正实用，具最大景观、采光面观、采光面3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.只有大户型可采用只有大户型可采用2.要有较宽、合适的基地条件要有较宽、合适的基地条件第59页/共65页 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透2.所有房间方正实用所有房间方正实用3.楼梯通风采光楼梯通风采光1.餐厅位置较局促餐厅位置较局促第60页/共65页 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用所有房间方正实用,所有住人房所有住人房采光充分采光充分,景观开扬景观开扬2.所有房间均能自然通风采光所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.北向房与南向房一样多（对小北向房与南向房一样多（对小户型而言不是销售难点）户型而言不是销售难点）第61页/共65页 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用所有房间方正实用,所有住人房所有住人房采光充分采光充分,景观开扬景观开扬2.所有房间均能自然通风采光所有房间均能自然通风采光3.电梯厅通风采光电梯厅通风采光1.厨卫黑房较多厨卫黑房较多2.消防楼梯不能通风采光消防楼梯不能通风采光第62页/共65页第63页/共65页第64页/共65页
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