房地产市场形势PPT学习教案

会计学1房地产市场形势房地产市场形势2第1页/共16页3第2页/共16页4第3页/共16页5第4页/共16页6第5页/共16页7内地房地产市场的发展内地房地产市场的发展预计时间政策指向/预估市场表现开发商策略近期2012年前（暂可判断）“保增长”的关键产业，打压的同时多方呵护，促“稳定”房价、地价不断上扬，市场螺旋式上升，自住让位于投资，物业保有量急剧扩大跑马圈地，享受储地增值的快感，销售周期越长越受益中期2020年前后淡化支柱地位回归自住，市场渐趋平衡开发回报趋向于正常，资产持有获益明显长期2030年以后使其成为国家税收的重要来源，按发达国家估计，物业税占全国财政收入3成以上城镇化完成，人口红利结束，行业“夕阳”化资产持有获益成主流第6页/共16页8内地由于政策的变化频内地由于政策的变化频繁，导致市场短期调整繁，导致市场短期调整200820092007供需决定了地产的长周期，政策扰动导致房地产脱离市场自身调整规律，决定了市场的短周期性，因而不断有进入的机会。第7页/共16页9基于房地产开发制度下基于房地产开发制度下的行业特征，在政策大的行业特征，在政策大溢价溢价（被动如资金不足放缓开发，主动如李嘉诚在内地有意不开发）两种收益模式，而储备土地往往是最大的收益来源，华侨城（深圳）就是两种模式结合的典型。n随着市场成熟和政策监管日随着市场成熟和政策监管日趋严格，大规模储备土地的趋严格，大规模储备土地的可能性在降低，但开发杠杆可能性在降低，但开发杠杆效应还会延续，行业投资机效应还会延续，行业投资机会明显。会明显。从执政理念角度出发，本届政府从执政理念角度出发，本届政府2012年卸任之前的房地产市场走年卸任之前的房地产市场走势，应该是在中有保有压的稳定政策下，继续向好。势，应该是在中有保有压的稳定政策下，继续向好。第8页/共16页10研判：在经历了研判：在经历了2009年年第9页/共16页11政策解读对市场影响金融类信贷银行信贷额度阶段控制，如1月20日传闻“停止放贷”全年信贷额度仍较高，“不差钱”准备金率12日首次大幅提高0.5%，回笼资金，降低了商业银行贷款能力土地市场可能降温，对开发商资金面影响下半年或显现 加息防通胀，利率上调，存在预期绝对数值变化不大，对负债率高、资金实力欠缺的中小地产商影响大交易类税费收回营业税优惠政策，抑制投资和投机性购房作为重点对新房开发利好贷款差别利率、收紧二套房贷政策利率提高增加还款成本，贷款额度提高影响中低收入人群置业，对投资需求有抑制，减少市场需求，超过加息对开发商影响第10页/共16页12减少。减少。n开发商们虽有些难以理解政策的突然转变，虽然他们已经看清了政策脉络开发商们虽有些难以理解政策的突然转变，虽然他们已经看清了政策脉络。不少开发商开始考虑放慢销售节奏，捂盘现象可能再度卷土重来。n未来地产新政最大的变数在地方政府，在中央地产新政日益严厉的时候，地方政府逆向调控，试图缓解房地产市场凛冽寒气。第11页/共16页13再出现较大增长，相比再出现较大增长，相比2009年年甚至可能还会出现一定下降。甚至可能还会出现一定下降。2008年经济危机以及房地产市场的相对低迷，使得房地产开发商异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，直接导致2009年下半年以来的供给不足，这种供不应求的关系将在今年上半年继续存在。n对于深圳，世联董事长陈劲松认为未来未来5-6年第三产业可年第三产业可能出现爆发式的增长能出现爆发式的增长。他预计深圳2010年会有500家企业在中小企业板和创业板上市，这些企业要发展，必然对写字楼有需求。第12页/共16页14半年降价促销半年降价促销。第13页/共16页15第14页/共16页16本次汇报结束，谢谢！本次汇报结束，谢谢！第15页/共16页