房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题押题卷及答案(第31期)

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房地产估价师房地产开发经营与管理考试题押题卷及答案答题时间:120分钟 试卷总分:100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭()。A.只可以申请政策性抵押贷款B.只可以申请商业性住房抵押贷款C.既可以申请政策性抵押贷款又可以申请商业性住房抵押贷款D.只能申请政策性抵押贷款,不能申请商业性住房抵押贷款【正确答案】C2.根据房地产开发经营企业的业务经营模式,()主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式B.开发-持有-出租-出售模式C.购买-持有-出租-出售模式D.购买-更新改造-出租模式【正确答案】A3.香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定,在大陆的投资不能超过其全部投资的10,这是基于()的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合【正确答案】D4.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是()。A.当每年计息周期数m1时,实际利率小于名义利率B.当每年计息周期数m=1时,实际利率等于名义利率C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大【正确答案】A5.房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于()。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险【正确答案】C6.【真题】张某购买一商铺用于出租经营,在商铺购买中,银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元,空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%,运营费用为实际租金收入的30%,该项目的偿债备付率为()。A.1.16B.1.22C.1.74D.1.93【正确答案】B7.()是房地产企业债务融资的主要资金来源。A.自筹资金B.银行信贷C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金【正确答案】B8.【真题】通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目,不需要房地产开发企业自行办理()。A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证【正确答案】A9.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率【正确答案】A10.某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元,假设在某报告期内的空置率为30%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为56万元,则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。A.86B.26C.126D.70【正确答案】C11.当宏观经济进入周期循环的波谷时,各国政府一般采用()性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度从紧C.紧缩D.稳健【正确答案】A12.委托房地产经纪机构要支付相当于售价()的佣金。A.0.53B.12C.13D.25【正确答案】A13.某写字楼项目的预期投资收益是2000万元,实际收益为2200万元,则超出的200万元为()。A.投资增益B.风险收益C.投资报酬D.风险溢价【正确答案】B14.【真题】下列财务报表中,在编制时要求资金流平衡的是()。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【正确答案】D15.随着北京附近中心商业区的形成与发展,使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【正确答案】C16.下列关于房地产权益融资的说法中,错误的有()。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者【正确答案】A17.下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【正确答案】B18.下列不属于管理费用的是()。A.工会经费B.工程监理费C.修理费D.技术转让费【正确答案】B19.购买住房抵押支持证券的个人和机构,属于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者【正确答案】A20.在房地产投资项目可行性研究中,下列()不属于资源调查的主要内容。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力【正确答案】D21.a规划设计条件通知书;b建设用地规划许可证;c选址规划意见通知书;d建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad【正确答案】D22.问卷调查法,是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法,适用于(),目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等,以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查【正确答案】D23.判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【正确答案】D24.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素,是影响房地产市场发展的()。A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素【正确答案】A25.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑签订合同【正确答案】A26.【真题】商品住房价格迅速上升,导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加,进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有()的特性。A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性【正确答案】D27.【真题】下列房地产投资风险中,直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是()。A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险【正确答案】D28.()的资金融出方不承担项目投资的风险,其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.证券市场D.私募股权投资基金【正确答案】B29.关于流动比率,下列说法不正确的是()。A.流动比率=流动资产总额流动负债总额100%B.又称之为银行家比率C.又称之为二对一比率D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上【正确答案】D30.在初步可行性研究阶段,投资估算的精读可达(),所需费用约占总投资的()。A.30,0.20.8B.20,0.251.5C.10,021.0D.5,0.31.0【正确答案】B31.投资估算的精确度为30%,研究费用一般占总投资的0.2%0.8%,该阶段为()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】A32.假设某项目年净经营收益为60万元,年经营成本为20万元,该项目投资的资本价格为750万元,则该项目的年投资收益率为()。A.10.7B.8.0C.5.3D.2.7【正确答案】B33.单利计息与复利计息的区别在于()。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【正确答案】C34.房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【正确答案】A35.下列说法不正确的是()。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%45%【正确答案】A36.能反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】D37.在房地产开发项目投资估算中,土地费用不包括()。A.出让地价款B.前期工程费C.土地转让费D.土地租用费【正确答案】B38.受地区性需求的依赖程度很大,决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性【正确答案】A39.物业管理企业可以通过对()进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【正确答案】D40.【真题】某投资者购买一间商铺用于出租经营,名义收益率为12.0,如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%,存款年利率为3.0%,则该项目投资的实际收益率是()。A.5.16%B.6.16C.6.5%D.8.74%【正确答案】B41.房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在()年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5【正确答案】D42.对某种特定的商品来说,下列关于市场容量概念的表述中,正确的是()。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场【正确答案】C43.投资者所要求的最低利率是()。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【正确答案】A44.按()通常将房地产市场划分为三级市场即一级市场、二级市场、三级市场。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分【正确答案】C45.()不属于证券市场的功能。A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能【正确答案】C46.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】D47.【真题】房地产市场营销中的“金九银十”现象,描述了房地产消费者市场的()特征。A.分散性B.替代性C.易变性D.季节性【正确答案】D48.房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果,来降低()的影响。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险【正确答案】B49.小区内停车场建设费属于()。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【正确答案】A50.物业管理的核心工作是()。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现,管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针,以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【正确答案】B51.【真题】邀请招标一般应选择()家以上单位参加投标。A.2B.3C.5D.7【正确答案】B52.()是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.间接投资于房地产企业债券B.房地产抵押担保C.住房抵押贷款证券化D.投资于金融证券【正确答案】C53.【真题】某房地产项目的初始投资额为310万,基准收益率为15%,经营期限为15年,财务净现值为210万元,该项目在经营期内的等额年值为()万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93【正确答案】D54.【真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元,其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元,若贷款年利率为7%,当年只付息不还本,则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【正确答案】C55.【真题】在利用期望值法进行项目风险分析时,各不确定性因素发生的概率P的取值范围是()。A.P0B.P1C.0P1D.P1【正确答案】C56.对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查【正确答案】B57.商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算,也称()。A.基准租金B.基本租金C.最低租金D.成本租金【正确答案】C58.编制工程进度计划的方法有横道图法和()。A.网络图法B.表格法C.竣工图法D.坐标图法【正确答案】A59.房地产开发项目用于出租或自营时,开发期的期间费用计入()。A.开发建设投资B.运营费用C.财务费用D.管理费用【正确答案】A60.【真题】王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营,其中贷款额为60万元,每年的还本付息额为7.8万元,扣除运营费用的年租金收入为18万元,王某在贷款期内的税前现金回报率是()。A.11.33%B.12.00%C.17.00%D.20.00%【正确答案】A61.从抵押担保的质量来看,()抵押最优。A.商品住宅B.商用房地产C.经济住宅D.出让国有土地使用权【正确答案】A62.供给增长速度高于需求增长速度,空置率回升并逐渐接近合理空置率水平,这是房地产市场的自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】C63.【真题】关于房地产投资特性的说法,错误的是()。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【正确答案】B64.基础设施建设费是指建筑物()米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.1B.2C.3D.4【正确答案】B65.在房地产泡沫的成因中,()是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之间的博弈【正确答案】C66.建设工程施工合同按计价方式可分为:固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和()。A.总包合同B.包工包料合同C.单价合同D.包工不包料合同【正确答案】C67.【真题】对房地产开发项目,不出现在项目投资现金流量表中的是()。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还【正确答案】D68.通常情况下,()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。A.AAB.AC.BBBD.BB【正确答案】C69.【真题】某物业未来10年租金收入的终值为20万元,年租金增长率为6%,租金在每年末支付。若年利率为6%,则第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【正确答案】A70.下列关于资金时间价值的表述中,错误的是()。A.从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值,也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志【正确答案】C71.邀请招标是非公开招标方式的一种,被邀请参加招标的承包商通常在()个之间。A.310B.210C.410D.510【正确答案】A72.某销售型住房市场年初的住房存量为150万套,其中空置待售住房10万套,本年新竣工住房25万套,销售住房14万套,则吸纳周期为()年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06【正确答案】C73.【真题】下列房地产市场预警指标中,属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C74.财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的()分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况【正确答案】D75.建筑工程施工过程中,建设单位或者施工单位发生变更的,对于原施工许可证()。A.应当重新申请B.继续有效C.需向建设行政部门申请变更D.需向城市规划行政部门申请变更【正确答案】A76.在集群偏好中,定位于偏好中心,来迎合所有的消费者,即(),定位于最大的细分市场,即(),同时开发几种产品,分别定位于不同的细分市场,即()。A.差异性营销,集中性营销,无差异性营销B.无差异性营销,集中性营销,差异性营销C.集中性营销,无差异性营销,差异性营销D.集中性营销,差异性营销,无差异性营销【正确答案】B77.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】A78.保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【正确答案】A79.项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【正确答案】B80.选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的()。A.投资偏好B.对未来的预期C.资金实力D.承受风险能力【正确答案】A81.开发投资的投资者主要是()。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【正确答案】A82.敏感性分析是一种()分析,是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【正确答案】D83.下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是()。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【正确答案】D84.【真题】新建重点中学周边的房价迅速上涨,表明房地产投资具有()的特性。A.易产生资本价值风险B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移D.适于长期投资【正确答案】C85.在房地产市场的分类中,一级市场是指()。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【正确答案】C86.某房地产开发商经过市场调研后,决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时,重点在近郊区开发高端住宅产品-为城市金领和高收入者建设高档别墅区,那么开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【正确答案】B87.【真题】某投资者以30%的预付款订购了一写字楼,一年后该写字楼价格上涨了15%,该投资者预付款的收益率是()。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%【正确答案】D88.在以下利润、收入、成本费用的关系中,正确的是()。A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D.可供分配利润=税后收入-未分配利润【正确答案】C89.用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B90.投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险【正确答案】B91.【真题】甲、乙两人分别向银行贷款,贷款金额、利率、期限均相同,贷款期限为1年,甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金,乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为()。A.I甲I乙B.I甲C.I乙=I乙D.I乙I乙【正确答案】B92.当计息周期短于1年时,实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【正确答案】B93.以下物业中,物业管理最为复杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业【正确答案】C94.下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【正确答案】A95.房地产开发前期的规划管理,下列步骤正确的是()。A.规划意见书(选址),设计方案审查意见,建设工程规划许可证,建设用地规划许可证B.设计方案审查意见,规划意见书(选址),建设用地规划许可证,建设工程规划许可证C.规划意见书(选址),建设用地规划许可证,设计方案审查意见,建设工程规划许可证D.设计方案审查意见,建设用地规划许可证,规划意见书(选址),建设工程规划许可证【正确答案】C96.三项预测值分析方法是()中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法【正确答案】C97.【真题】在时间序列分析法中,按各期销售量的时间顺序逐点推移,根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是()。A.指数平滑法B.移动平均法C.简单平均法D.加权移动平均法【正确答案】B98.对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于()。A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0【正确答案】A99.【真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅,租期为三年,张某面临较大的风险是()风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失【正确答案】B100.关于房地产贷款的担保方式,下列说法不正确的是()。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况,仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且,只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款,这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下,将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有,将该动产或权利作为债权的担保【正确答案】B二.多选题(共70题)1.投资型物业购买者购买行为受()的制约。A.房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购买者自身特点偏好E.该物业的地理位置【正确答案】ABC2.收益性物业运营费用包括()。A.人员工资B.办公费用C.抵押贷款还本付息D.保险费、房产税E.企业管理费及利润【正确答案】ABDE3.定义市场区域工作主要包括()。A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场【正确答案】BCD4.房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外,还可以按照()分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好【正确答案】ACD5.金融机构在融出资金时,要遵循()原则。A.流动性B.保本性C.偿还性D.盈利性E.地域性【正确答案】AD6.【真题】下列房地产市场价格指标中,属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【正确答案】ACE7.【真题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【正确答案】BCDE8.【真题】房地产投资具有不可逆性的主要原因有()。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高吗,在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定,投资形成的资产容易成为“沉淀”资本【正确答案】CE9.下列()属于房地产组合投资管理的内容。A.制定物业策略计划B.确定物业投资者或业主的投资目标C.管理资产以实现组合投资收益的最大化D.管理并评估物业服务企业的工作E.监控物业运行绩效【正确答案】BC10.对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说,可以通过()方式,与当前土地使用权拥有者合作,获得土地使用权。A.土地使用权划拨B.土地转让C.公司入股D.并购E.合伙【正确答案】BCDE11.【真题】对房地产开发项目进行临界点分析时,通常要进行()分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格【正确答案】ABCD12.承包商的主要合同关系通常包括()等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE13.决策的原则有()。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则【正确答案】CDE14.【真题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中,现金流出不包括()。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【正确答案】CD15.房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表【正确答案】BCE16.一般来说,房地产投资风险主要体现在()。A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性【正确答案】ACDE17.确立施工中控制质量的具体措施,主要包括()方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【正确答案】ABCD18.初步可行性研究阶段,需对()内容进行粗略的审查。A.市场需求与供应B.建筑材料供应情况C.项目财务分析D.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响【正确答案】ABC19.【真题】房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括()。A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的,到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查【正确答案】ACDE20.下列关于基础利率的表述中,正确的有()。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【正确答案】CE21.利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高,平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的【正确答案】ABC22.在市场趋势分析中,时间序列分析法包括()。A.市场因子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法【正确答案】BCDE23.以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金【正确答案】AC24.对写字楼进行分类,主要是看()等。A.交通方便性B.经营商品的特点C.建筑形式D.为租户提供的服务E.租户类型【正确答案】ABDE25.【真题】利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【正确答案】BE26.下列()属于市场趋势分析的方法。A.销售者意图调查法B.决策树法C.专家意见法D.时间序列分析法E.相关分析法【正确答案】CDE27.以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法【正确答案】ACE28.以下宣传媒介,对中低档写字楼物业比较合适的有()。A.报纸上的分类广告B.电视C.广播D.物业顾问机构的期刊E.邮寄【正确答案】AD29.以下适宜邀请招标的工程项目有()。A.工程项目规模较大B.建设周期长C.工程性质特殊的工程D.专业要求强的工程项目E.工期紧迫的工程【正确答案】CDE30.【真题】企业不论从何种角度进行市场细分,所确定的细分市场必须具备()。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【正确答案】ABDE31.租售期延长,会增加房地产开发项目()等支出,特别是在贷款利率较高的情况下,出租或出售期的延长,将会给开发商带来沉重的财务负担。A.销售税金B.融资成本C.管理费用D.材料费E.人工费【正确答案】BC32.房屋开发费包括()。A.建设工程费B.三通一平费C.拆迁安置费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案】ADE33.利率分为()等类型。A.基础利率B.结算利率C.同业拆放利率D.存款利率E.贷款利率【正确答案】ACDE34.开发商的定价方法有()。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD35.房地产开发投资的静态盈利指标有()。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【正确答案】ABE36.招标文件通常包括()等。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底【正确答案】ABC37.【真题】某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营,购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%,且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初),计划第10年末转售,投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD38.【真题】张某以400万元购买了一商铺用于自营,流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元,经营期内的年平均经营收入为150万元,经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%,财务费用占年平均经营收入的10,则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。A.投资利润率为16.67%B.投资利润率为22.50%C.资本金利润率为31.25%D.资本金利润率为37.50%E.资本金利润率为62.50%【正确答案】AC39.对于出租或经营的房地产投资项目,清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率【正确答案】AE40.具体的评价方案中加以明确的内容包括()。A.开发项目拟建设的物业类型B.开发项目的规划设计条件C.建筑面积的规模和物业档次D.合作方式与合作条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【正确答案】ACDE41.决策可以按不同的标准划分类型,按决策的性质划分,包括()。A.战略性决策B.管理性决策C.确定型决策D.风险型决策E.不确定型决策【正确答案】CDE42.由于施工工期延长,开发商要承担()的风险。A.贷款利息B.总费用上涨C.增加融资成本D.开发项目的布局和规模发生变化E.建筑容积率【正确答案】AB43.财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括()。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用【正确答案】ABDE44.收益性物业管理中,影响有效毛收入的因素有()。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低【正确答案】ACD45.一般投资机会研究可分为()。A.地区研究B.部门研究C.系统研究D.政策研究E.以利用资源为基础的研究【正确答案】ABE46.【真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【正确答案】ABDE47.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑的因素有()。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的租金E.室内的装修【正确答案】ABC48.【真题】下列经济效果评价指标中,属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD49.经济评价中的基础参数中,()属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率【正确答案】ACDE50.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、()6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图【正确答案】ABDE51.【真题】下列现金流量图中,能表示的房地产开发投资模式有()。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式E.购买-更新改造-出租模式【正确答案】BC52.零售商业物业在选择租户时,往往注重考察租户的()。A.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配【正确答案】ADE53.决策可以按不同的标准划分类型,按决策的层次划分,包括()。A.战略性决策B.管理性决策C.业务性决策D.个人决策E.群体决策【正确答案】ABC54.开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括()等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【正确答案】ABCD55.按照用途的不同,物业可以分为()。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.土地【正确答案】ABC56.在风险分析中,风险评价阶段的工作包括()。A.风险发生的概率大小B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险因素E.提出对风险对策的建议【正确答案】DE57.房地产投资决策分析中的市场分析的主要工作包括()。A.市场宏观环境B.政府政策C.目标市场及其可支付的价格或租金水平D.财务评价E.房地产供求关系【正确答案】ABCE58.开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的()。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用【正确答案】BCD59.债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险,其所获得报酬是()。A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用C.可分配利润D.股利E.预售收入【正确答案】AB60.【真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法,正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【正确答案】CDE61.房地产组合投资管理的主要工作包括()。A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】ABE62.下列房地产定价方法中,不属于竞争导向定价的有()。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法【正确答案】BE63.【真题】在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【正确答案】ADE64.【真题】下列房地产开发项目的支出中,在计算成本利润率时应计算利息的有()。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【正确答案】ABCE65.下列市场调查的内容中,属于不可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查E.分销渠道调查【正确答案】ABD66.房地产开发项目的主要合同关系有()。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB67.房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度【正确答案】ABCD68.商业、旅游、娱乐和商品性住宅等各类经营性用地的取得可采用的方式有()。A.招标B.划拨C.拍卖D.挂牌E.协议【正确答案】ACD69.房地产投资决策分析主要包括()和项目财务评价三个部分。A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析E.投资决策【正确答案】BE70.建筑安装工程项目工程款的支付方式,包括()的结算方式等。A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定【正确答案】BCDE三.判断题(共30题)1.【真题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资,无论何种类型的房地产投资,其目的都是为了营利。()【正确答案】错2.根据住房和城乡建设部的有关规定,可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。()【正确答案】错3.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算报告资料后通常要在15日内予以核实,给予确认或者提出修改意见。()【正确答案】错4.物业管理的核心工作,是对房地产资产进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务。【正确答案】对5.房地产资产管理所涉及的范围比物业管理大,但比设施管理小。【正确答案】错6.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。()【正确答案】错7.在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣,主要取决于其经营特色。()【正确答案】错8.土地储备的运作程序有四个步骤,包括收购、开发整
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