城市房地产管理法律制度

第十六章 城市房地产管理法律制度第一节第一节 城市房地产管理法概述城市房地产管理法概述n一、城市房地产一、城市房地产n(一一)房地产的含义与特征房地产的含义与特征q 房地产没有严格的法律定义。q 一般认为，房地产是指房产和地产的合称。房产与地产分别是房屋和土地的财产形态，由于房屋和土地物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，故可以合称为房地产。n法律特征：法律特征：第一节第一节 城市房地产管理法概述城市房地产管理法概述n(二二)房地产业意义上的房地产房地产业意义上的房地产q 房地产业是从事房地产开发经营的产业。q 房地产业意义上的房地产，是指依法可以作为房地产业开发经营对象的房产和地产，简称为房地产业中的房地产或房地产市场中的房地产。n(三三)我国城市房地产的含义我国城市房地产的含义q 凡是房地产业依法开发经营的房地产，都属于城市房地产，包括城市规划区内利用国有土地进行开发经营的房地产，也包括尚未纳入一定时期的城市规划区内、但依法进行开发经营的其他房地产。第一节第一节 城市房地产管理法概述城市房地产管理法概述n二、城市房地产管理二、城市房地产管理n(一一)城市房地产管理的概念、目的及手段城市房地产管理的概念、目的及手段q 城市房地产管理，是指国家经济管理机关依法对城市房地产的开发经营活动进行的管理的总称。q 城市房地产管理的目的是维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。q 管理运用的手段主要是国家产业政策和公共政策，这些政策的运用可分两种情形：(1)政策的内容已经体现在法律规定当中，国家经济管理机关执行房地产管理法，就是运用、贯彻了政策。(2)政策的内容没有直接规定在法律中，法律只是为政策运用规定了框架、方式等，那么，应当在法律允许的范围内采取政策措施以贯彻相关政策。第一节第一节 城市房地产管理法概述城市房地产管理法概述n(二二)我国房地产管理体制我国房地产管理体制q 房地产管理体制，是指房地产管理法规定的房地产管理规则的制定者和执行者通过机构设置、分工及管理权限划分而形成的房地产监督管理权力体系。q 城市房地产管理法第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，管理全国房地产工作。”“县级以上地方政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权划分由省、自治区、直辖市人民政府确定。”第一节第一节 城市房地产管理法概述城市房地产管理法概述n三、城市房地产管理法三、城市房地产管理法q 城市房地产管理法，是调整在国家管理房地产开发经营过程中发生的经济关系的法律规范的总称。q 在国外，美国作为对房地产开发、交易较少干预的国家，政府对房地产开发经营的管理主要表现在三个方面：123第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n一、房地产开发的概念和管理原则一、房地产开发的概念和管理原则n(一一)房地产开发的概念与种类房地产开发的概念与种类n1 1房地产开发的概念房地产开发的概念q 城市房地产管理法第2条规定：“本法所称的房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”q 可以从两个方面来理解该法律定义：(1)依法取得国有土地使用权是实施房地产开发行为的前提条件。(2)房地产开发的行为包括基础设施建设和房屋建设两种。第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n2 2房地产开发的种类房地产开发的种类q(1)根据开发标的是否未经开发，房地产开发可以分为开发和再开发。q(2)根据开发规模的大小分为成片开发、小区开发及单项开发。q(3)根据房地产开发产品的用途，可以分为住宅、商业、商住、工业、交通等开发类别。q(4)根据开发投资主体的构成，可以分为合作开发、合资开发和独资开发等。第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n(二二)房地产开发管理应当贯彻的原则房地产开发管理应当贯彻的原则123第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n二、房地产开发企业的设立与资质管理二、房地产开发企业的设立与资质管理n(一一)房地产开发企业的概念、设立的条件和程序房地产开发企业的概念、设立的条件和程序q 1房地产开发企业的概念房地产开发企业，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。q 2设立的条件和程序q 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(1)有100万以上的注册资本；(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n设立房地产开发企业的程序包括如下几个步骤：设立房地产开发企业的程序包括如下几个步骤：第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n(二二)房地产开发企业资质管理制度的基本内容房地产开发企业资质管理制度的基本内容q 1房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。q 2房地产开发企业按资质条件划分为4个等级，各等级企业的资质标准均有严格规定并与其开发能力相适应。q 3房地产开发企业的资质等级实行分级审批管理。q 4房地产开发企业的资质实行年检制度，年检实行分级管理。q 5各等级企业必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的业务范围从事房地产开发；不得越级承接房地产开发业务。q 6房地产开发主管部门对新设立的房地产开发企业实行核发暂定资质证书制度，作为新设房地产开发企业获得正式资质等级前的过渡管理措施。第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n三、房地产开发的土地使用权出让与划拨三、房地产开发的土地使用权出让与划拨n(一一)土地使用权出让的概念土地使用权出让的概念n土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称以下简称土地使用权土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。用者向国家支付土地使用权出让金的行为。n土地使用权出让，具有以下土地使用权出让，具有以下法律特征：法律特征：q 1土地使用权出让的主体一方为出让方，另一方为受让方，而其出让方只能是国家 q 2土地使用权出让人和受让人的权利和义务直接由法律规定 q 3土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权q 4土地使用权出让是要式法律行为第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n(二二)土地使用权出让的方式土地使用权出让的方式q 1拍卖出让q 2招标出让q 3双方协议出让n(三三)土地使用权出让的法律管制土地使用权出让的法律管制q 1禁止城市规划区内集体所有土地使用权的有偿q 2土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划q 3土地使用权出让必须拟订年度出让土地使用权总面积方案q 4土地使用权出让方案必须依照法定程序制定q 5限制土地使用权的最高年限第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n(四四)土地使用权的终止和续期土地使用权的终止和续期n1 1土地使用权终止土地使用权终止n土地使用权终止，是指因出现法律规定的情况，致土地使用权终止，是指因出现法律规定的情况，致使受让人丧失了土地使用权。使受让人丧失了土地使用权。q(1)使用期限届满 (2)根据社会公共利益的需要提前收回q(3)因逾期开发而被无偿收回 (4)土地灭失n2 2土地使用权期满后的续期土地使用权期满后的续期q 城市房地产管理法第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金 第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n(五五)土地使用权划拨土地使用权划拨n1 1土地使用权划拨的概念土地使用权划拨的概念q 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。n适用国家建设用地的审批程序。适用国家建设用地的审批程序。第二节第二节 城市房地产的开发及其用地管理城市房地产的开发及其用地管理n2 2土地使用权划拨的范围与意义土地使用权划拨的范围与意义q(1)国家机关用地和军事用地；q(2)城市基础设施用地和公益事业用地；q(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；q(4)法律、行政法规规定的其他用地。n在房地产管理上有在房地产管理上有两方面的意义：两方面的意义：q 一是对土地利用的竞争领域和非竞争领域作出明确的法律界定，从而有利于分类管理。q 二是有利于明确产业政策和公共政策在土地利用领域的作用范围。第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n一、房地产交易管理的概念一、房地产交易管理的概念n(一一)房地产交易房地产交易q 房地产交易，是指以转移房地产的财产权控制为对价的交换行为。q 城市房地产管理法第2条规定：“本法所称的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”n(二二)房地产交易管理及其基本内容房地产交易管理及其基本内容q 房地产交易管理，是指以维护公平交易秩序为主要价值目标，对房地产交易环境和交易过程实行的管理。交易环境主要是房地产交易的价格发现和确定机制。第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n二、房地产的价格管理二、房地产的价格管理n(一一)房地产价格管理的概念房地产价格管理的概念q 房地产价格管理，是指政府主管部门依法运用价格政策手段，对流通领域的房屋买卖、租赁、交换、抵押和土地使用权出让、转让的价格发现、确定机制所实行的管理活动的总称 n(二二)房地产价格评估的管理与评估基准价格房地产价格评估的管理与评估基准价格q 房地产价格评估，是指房地产专业估价机构，根据估价目的，遵循一定的估价原则和估价方法，结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格所作出的测算和判断。第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n房地产价格评估，应当遵循房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开公正、公平、公开的原则。的原则。n我国房地产价市场价格评估的基准价格有三种我国房地产价市场价格评估的基准价格有三种 q 1基准地价 国家根据土地管理的某种需要，按照土地等级或土地收益状况，计算或评定出来的一定时间内某一区域的土地平均价格。q 2标定地价 县级以上人民政府根据需要评估的，在正常土地市场、正常经营和政策作用下，某一具体地块在某一时期、某一使用年限的价格。q 3房屋重置价格 按照当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、人工和运输费用等条件下，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋所需的费用。第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n三、房地产转让及其管理三、房地产转让及其管理n(一一)房地产转让的概念房地产转让的概念q 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。n(二二)房地产转让的基本条件房地产转让的基本条件q 房地产转让的基本条件，是指法律规定的，在房地产转让中应当具备的条件。第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n以出让方式取得土地使用权的以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列，转让房地产时，应当符合下列条件条件：q 一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；q 二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。q 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报经有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n(三三)房地产开发项目的转让房地产开发项目的转让123第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n(四四)房地产转社的禁止事由房地产转社的禁止事由q 1以出让方式取得土地使用权，不符合该法第38条规定的条件，即不具备上述以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备条件的；q 2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；q 3依法收回土地使用权的；q 4共有房地产，未经其他共有人书面同意的；q 5权属有争议的；q 6未依法登记领取权属证书的；q 7法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n(五五)房地产转让合同及受让方的土地使用权年限房地产转让合同及受让方的土地使用权年限q 根据城市房地产管理法第42条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。n(六六)对房地产转让合同受让人改变土地用途的处理对房地产转让合同受让人改变土地用途的处理q 根据城市房地产管理法第43条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，答订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n(七七)商品房预售管理商品房预售管理q 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房屋价款的行为。q 预售登记许可制度是目前我国商品房预售管理的主要手段。第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n四、房地产抵押及其管理四、房地产抵押及其管理n(一一)房地产抵押的概念与范围房地产抵押的概念与范围n房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。q 1.房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权q 2以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权q 3其他地上定着物第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n(二二)管理原则管理原则第三节第三节 城市房地产交易管理城市房地产交易管理n五、房屋租赁及其管理五、房屋租赁及其管理n(一一)房屋租赁的备案登记制度房屋租赁的备案登记制度q 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。n(二二)住宅用房租赁住宅用房租赁n(三三)房屋租赁中国家划拨土地使用权收益的保房屋租赁中国家划拨土地使用权收益的保n六、房地产中介服务机构的管理六、房地产中介服务机构的管理q 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。q 对房地产评估机构实行许可制度q 对其他中介机构实行企业登记管理 第四节第四节 房地产权属登记管理房地产权属登记管理n一、房地产权属登记管理的概念一、房地产权属登记管理的概念q 房地产权属登记管理，是指法定的管理机构对房地产的权属状况进行登记发证的管理。n二、国有土地使用权和房屋所有权登记二、国有土地使用权和房屋所有权登记 n(一一)国有土地使用权登国有土地使用权登q 国有土地使用权登记，是指土地管理部门根据依法取得国有土地使用权的单位和个人的申请，按照法定程序对其国有土地使用权进行审查核实、注册登记、核发国有土地使用权证书的一种制度。n(二二)房屋所有权登记房屋所有权登记 q 房屋所有权登记，是指房地产管理部门根据房屋所有权人的申请，依照法定程序对其房屋进行核实、注册登记、颁发房屋所有权证书的一种制度。第四节第四节 房地产权属登记管理房地产权属登记管理n(三三)房地产权属统一登记房地产权属统一登记q 我国现行房地产管理，是土地管理和房产管理分属两个部门管理的体制，所以，房地产权属也相应采取分别登记的办法 n三、房地产的变更登记和抵押登记三、房地产的变更登记和抵押登记n(一一)房地产变更登记房地产变更登记q 房地产变更，是指在房地产因扩建、改建、增建、翻建以及拆除、自然灾害等原因发生的房地产增减的情况，以及房地产权利人的名称或者姓名改变，原来设定的负担或者终止或者消灭等情况。n(二二)房地产抵押登记房地产抵押登记q 房地产抵押登记，是指房地产权利人以其支配的房地产设定抵押权后，依照法定的程序向有关房地产管理机关申请，由房地产管理机关在房地产登记文件上进行记载的制度。第五节第五节 违反城市房地产管理法的法律责任违反城市房地产管理法的法律责任n一、违反城市房地产管理法的法律责任的概念一、违反城市房地产管理法的法律责任的概念q 违反城市房地产管理法的法律责任，是指个人或者组织违反城市房地产管理法，侵害房地产法律关系主体的利益和房地产管理秩序的行为所应承担的不利的法律后果。q 违反房地产管理法所引发的法律责任的形式包括民事责任、经济责任、行政责任和刑事责任。q 城市房地产管理法主要对违反城市房地产管理法的经济和行政责任作了规定。第五节第五节 违反城市房地产管理法的法律责任违反城市房地产管理法的法律责任n二、违反城市房地产管理法应当追究法律责任的主二、违反城市房地产管理法应当追究法律责任的主要情形要情形q 擅自批准出让或者擅自出让土地使用权的法律责任。q 擅自开发房地产的法律责任。q 违法转让土地使用权的法律责任。q 违法转让划拨土地的房地产的法律责任。q 违法预售商品房的法律责任。q 擅自从事房地产中介服务活动的法律责任。q 违法向房地产开发企业收费的法律责任。q 国家机关工作人员违法牙巳罪的法律责任。