《二手房新员工培训》PPT课件

二手房新员工培训课程二手房新员工培训课程 第一课 房地产概念、特征 房地产的概念房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产， 是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) b) c) 土地 建筑物及地上附着物 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性 产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、 设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生 产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服 务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地， 既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期 的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) b) c) 实物形态上看，房产与地产密不可分； 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 二者属性不同； 二者增值规律不同； 权属性质不同； 二者价格构成不同。房地产的特征 房地产的自然特征位置的固定性； 使用的耐久性； 资源的有限性； 物业的差异性。 生产周期 资金密集性 相互影响性 易受政策限制性 房地产的增值性 房地产的经济特征 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组 成部分土地。 三、房地产的类型 按用途划分： a) b) c) 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产房地产的特性 不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。房地产划分房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为 1-3 层 多层住宅为 4-6 层 小高层住宅为 7-11 层 中高层住宅为 12-16 层 16 层以上为高层住宅 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住 用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十 年；综合用地或者其他用地五十年。 四、房屋建筑结构分类标准 类 编号 1 、钢结构 2 、钢、钢筋混凝土结构 钢筋混凝土构架建造 3 、钢筋混凝土结构 4 、混合结构 5 、砖木结构 木柱建造的 6 、其它结构 五、房地产专业名词 1、常用名词（阴影部分应重点掌握） 五证：a.建设用地规划许可证；b 建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房 预售许可证； 两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书； 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。 含一级市场、二级市场和三级市场； 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的 形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位 或个人的市场； 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次 或多次转让房地产交易活动的市场； 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产 的占有、使用、收益和依法处分的权利； 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、 招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用 途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用； 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。 建筑面积 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具 备有上盖、结构牢固、层高 2.2m 以上（含 ）的永久建筑。 房屋销售面积房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元） 的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和； 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面 积、墙体面积及阳台面积； 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下 规定： A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算； 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。公共建筑面积公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可 分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额； 层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值； 公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理 用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50。 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 房屋分类玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一 定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无 余。玄关一般与厅相连，由于功能不同， 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关 也是接受邮件、简 单会客的场所。 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期 房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在 港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开 发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 毛坯房是指没有装修的房。 物业种类：& 商品房：有合法产权，购买后，能领取国有土地使用证及房屋所有权证或房地产证的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。& 二手房：非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、上市房改房等。& 经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。& 房改房：职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房；按市政府规定的有关优惠政策购买的公有住房。& 安居房：属于经济适用房一类。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。& 直管房：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。& 自管房：是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。土地使用权证分类出让土地、划拨土地、集体土地土地的使用年限居住 70年 工业 50年 教育、科技、文化、体育 50年 办公楼、综合楼 50年 旅游、娱乐 40年房地产专业名词 预售契约：开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。 购房抵押合同：如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式签署购房抵押合同，并送交房管局做“他项权利登记”。 产权证：物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关文件送房管局出大证，再根据业主提供预售契约出小业主证。 房屋所有权证：是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。是产权人行使其合法权益的必备条件。 契 证：是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。 土地证：反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。 宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地。自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。 住 宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。 写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。厂 房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。 临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。 高 层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高不超过18层）。 一般高层：一般指9至14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格。 多 层：指79层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。 别 墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。 复 式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式等。 单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30个平方米以下。 服务式公寓：以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。 现 楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。 准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。 期 房：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。 建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭阳台计一半） 实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。 使用面积：除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。 分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定的比例分配给每户住户的。 裙 楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。 架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。 框架结构：由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。 剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。(一般在20层以上) 混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构成，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。 楼 板：多层一般为810厘米，高层在10厘米以上。 毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔）谢谢大家！