3、中国房地产企业的金融建设与资本运营(乔志杰)

永永 安安 信信 金金 融融 服服 务务 机机 构构Everassion Finance Service20102010年年6 6月月 Everassion Financial Service By Everassion |-2-乔志杰乔志杰 永安信国际总裁永安信国际总裁金融服务领域享有盛名的金融谋划大师金融服务领域享有盛名的金融谋划大师金融服务领域享有盛名的金融金融服务领域享有盛名的金融谋划大师。他创立的众多金融服务、谋划大师。他创立的众多金融服务、金融顾问及金融谋划创新理念和系统金融顾问及金融谋划创新理念和系统理论，在国内有较大影响。他所创立理论，在国内有较大影响。他所创立的地产金融策划学，深受地产开发商的地产金融策划学，深受地产开发商的推崇。的推崇。发起成立并管理了永安信发起成立并管理了永安信（天津）股权投资基金、永安信（河（天津）股权投资基金、永安信（河南）房地产投资基金、华房（天津）南）房地产投资基金、华房（天津）股权投资基金、湖南怀化永安信城市股权投资基金、湖南怀化永安信城市建设投资中心建设投资中心。20072007年被评为年被评为“中国中国十大财智英才十大财智英才”。主讲人介绍主讲人介绍 Everassion Financial Service By Everassion |-3-第一部分：第一部分： 中国企业的金融环境及现状中国企业的金融环境及现状 Everassion Financial Service By Everassion |-4-中国企业金融环境及现状分析中国企业金融环境及现状分析一、中国企业金融的发展背景和基础二、中国企业的金融现状三、中国企业未来的发展趋势 Everassion Financial Service By Everassion |-5-中国的国情决定了中国企业将长期持续的高速发展中国的国情决定了中国企业将长期持续的高速发展中国是一个资本十分丰富，但资本市场建设落后、资本工具十分缺中国是一个资本十分丰富，但资本市场建设落后、资本工具十分缺乏乏中国企业的缺钱现状是产业结构的不合理及资金结构不合理造成的中国企业的缺钱现状是产业结构的不合理及资金结构不合理造成的中国企业缺钱的根本原因是自身的金融建设水平普遍极低中国企业缺钱的根本原因是自身的金融建设水平普遍极低一、中国企业的金融发展背景和基础一、中国企业的金融发展背景和基础 Everassion Financial Service By Everassion |-6-二、中国企业的金融现状二、中国企业的金融现状金融环境较差，金融工具十分缺乏金融环境较差，金融工具十分缺乏资金供应量渠道少，专业水平低资金供应量渠道少，专业水平低企业金融建设能力极弱，金融建设体系不完善企业金融建设能力极弱，金融建设体系不完善投资策划及投资管理十分落后投资策划及投资管理十分落后 Everassion Financial Service By Everassion |-7-三、中国企业金融的未来发展趋势三、中国企业金融的未来发展趋势金融能力已成为企业的核心竞争力金融能力已成为企业的核心竞争力 1、金融建设的水平决定着企业能力的强与弱和发展能力的好与坏 2、企业的金融能力决定着企业发展的进度和大小 3、金融策划的水平往往决定着项目的成与败企业与金融的结合将更为紧密，金融能力将成为企业的企业与金融的结合将更为紧密，金融能力将成为企业的核心竞争力核心竞争力经济的发展水平将改变企业的传统盈利模式经济的发展水平将改变企业的传统盈利模式基金、信托等新的金融工具将得到快速发展基金、信托等新的金融工具将得到快速发展 Everassion Financial Service By Everassion |-8-第二部分：第二部分： 中国企业金融体系的构建中国企业金融体系的构建 Everassion Financial Service By Everassion |-9-一、中国企业金融建设的基本概念一、中国企业金融建设的基本概念中国企业是由建设体系、市场体系和金融体系三大体系构中国企业是由建设体系、市场体系和金融体系三大体系构成的成的 金融体系建设就是投融资能力的建设金融体系建设就是投融资能力的建设金融能力是企业的核心竞争力金融能力是企业的核心竞争力金融建设是实现企业战略目标和根本保障金融建设是实现企业战略目标和根本保障金融建设的内容及目标金融建设的内容及目标 1 1）科学可行的战略）科学可行的战略 2 2）优秀的团队）优秀的团队 3 3）丰富的资源）丰富的资源 4 4）畅通的资金通道）畅通的资金通道 5 5）强大的技术能力）强大的技术能力 6 6）健全的金融平台）健全的金融平台 Everassion Financial Service By Everassion |-10-灵活使用各种融资模式灵活使用各种融资模式 a、债权融资债权融资核心：风险防范的设计。“讲风险”关键在于设计一种最大限度的防范风险模式。 b、股权融资、股权融资核心：盈利模式的设计。“讲赚钱”关键在风险锁定的情况下，盈利最大化。 c、资本融资、资本融资核心：发展模式的设计。“发展前景的描绘”在发展战略、美好前景的设计。 d、市场融资、市场融资核心：条件的合理设计，科学的条件设置二、中国企业二、中国企业的融资模式选择的融资模式选择 Everassion Financial Service By Everassion |-11-兵马未动，粮草先行兵马未动，粮草先行 紧密结合，环环相扣紧密结合，环环相扣 成功为主，利润为辅成功为主，利润为辅 综合分析，全面结合综合分析，全面结合三、中国企业金融策划的基本要求三、中国企业金融策划的基本要求 Everassion Financial Service By Everassion |-12- 资源分析资源分析融资的基础融资的基础对资源进行合理、巧妙、综合的使用，特别是运用无形资产。 条件创造条件创造融资的前提融资的前提条件不是天生的，要去创造和整合利用。有条件要做，没有条件创造条件 技术利用技术利用融资的关键融资的关键包括项目的包装、方案的设计、谈判的技巧等。 团队组成团队组成融资的保障融资的保障 融资模式的选择融资模式的选择融资的核心融资的核心 风险防范风险防范成功的基础成功的基础 思考不成功状况下的应急方案，做到有的放矢。四、中国企业金融策划的关键要素和主要内容四、中国企业金融策划的关键要素和主要内容 Everassion Financial Service By Everassion |-13-第三部分：第三部分： 中国企业的投融资策划中国企业的投融资策划 Everassion Financial Service By Everassion |-14-一、中国企业的融资建设一、中国企业的融资建设（一）、中国企业金融建设的误区（一）、中国企业金融建设的误区金融建设就是融资，金融能力就是融资的能力金融建设就是融资，金融能力就是融资的能力融资就是融资就是“借钱借钱”，借钱只找银行，借钱只找银行企业的融资能力取决于企业与金融机构的关系企业的融资能力取决于企业与金融机构的关系缺钱的时候才融资，融资是为了解决需求缺钱的时候才融资，融资是为了解决需求债权融资的误区债权融资的误区没有能力完成的项目才走合作之路没有能力完成的项目才走合作之路股权融资的误区股权融资的误区必须符合上市条件才开始上市工作必须符合上市条件才开始上市工作资本融资的误区资本融资的误区融资工作是财务部门的工作和责任融资工作是财务部门的工作和责任金融人才就是金融机构出来的人才金融人才就是金融机构出来的人才 Everassion Financial Service By Everassion |-15-（二）金融建设的核心内容（二）金融建设的核心内容制定企业的金融战略制定企业的金融战略打造富有战斗力的金融团队打造富有战斗力的金融团队建立和维护金融资源建立和维护金融资源全面提高金融建设的技术能力全面提高金融建设的技术能力建立融资信用体系建立融资信用体系打通资本通道打通资本通道建立金融平台建立金融平台一、中国企业的融资建设一、中国企业的融资建设 Everassion Financial Service By Everassion |-16-二、中国企业的融资建设二、中国企业的融资建设A 制定中国企业的金融战略制定中国企业的金融战略1、金融战略是企业发展的核心战略2、金融战略的基本要求：系统、全面、可行3、金融战略的主要内容： 金融建设目标 团队建设的规划 资源建设的规划 资本战略 执行保障 Everassion Financial Service By Everassion |-17-二、中国企业的融资建设二、中国企业的融资建设B 打造富有战斗力的金融团队打造富有战斗力的金融团队1、独立和充实的金融专业部门是金融建设的根本保障2、企业金融部门的设置和主要功能3、金融人才的解决办法4、金融运作部门与财务部门的关系5、如何提高金融团队的运作能力 Everassion Financial Service By Everassion |-18-二、中国企业的融资建设二、中国企业的融资建设C 金融资源的建立和维护金融资源的建立和维护1、金融资源的建设是一项长期系统的工作2、债权融资资源的建立靠技巧、维护靠信用3、股权融资资源的建立核心是诚意和让利4、多种融资资源、各种融资渠道的整合利用 Everassion Financial Service By Everassion |-19-二、中国企业的融资建设二、中国企业的融资建设D 全面提高金融建设的技术能力全面提高金融建设的技术能力1、加强融资人员的专业培训，不断提高融资技术水平加强融资人员的专业培训，不断提高融资技术水平2、灵活使用各种融资模式、灵活使用各种融资模式 a、债权融资债权融资核心：风险防范的设计。“讲风险”关键在于设计一种最大限度的防范风险模式。 b、股权融资、股权融资核心：盈利模式的设计。“讲赚钱”关键在风险锁定的情况下，盈利最大化。 c、资本融资、资本融资核心：发展模式的设计。“发展前景的描绘”在发展战略、美好前景的设计。 d、市场融资、市场融资核心：条件的合理设计，科学的条件设置3、全面整合融资资源，充分利用所有融资条件全面整合融资资源，充分利用所有融资条件4、融资架构的设计、融资架构的设计5、融资方案及报告的包装、融资方案及报告的包装 Everassion Financial Service By Everassion |-20-二、中国企业的融资建设二、中国企业的融资建设E 信用体系的建立信用体系的建立1、建立信用是一项长期、系统的工作2、真正的信用是从小处建立的3、企业可以失去一切，但不能失去信用4、建立信用是需要花成本的 Everassion Financial Service By Everassion |-21-二、中国企业的融资建设二、中国企业的融资建设F 资本通道的建立资本通道的建立1、资本通道的畅通是地产业发展的必须之路2、上市准备是不需要任何条件的3、资本通道的建立并不是为了融资，而是拥有操作资本的工具4、灵活的上市之道成功为原则5、拥有工具是重要的，但变成工具则是有风险的 Everassion Financial Service By Everassion |-22-二、中国企业的融资建设二、中国企业的融资建设G 金融平台的建立金融平台的建立1、产融结合，企业将永远立于不败之地2、信托基金资产证券化的最佳途径3、产业基金中国企业最应该面对的金融工具 Everassion Financial Service By Everassion |-23-三、中国企业的投资建设三、中国企业的投资建设（一）、企业的投资能力决定着企业的成与败（一）、企业的投资能力决定着企业的成与败1、企业的成功与失败不是由融资能力决定的企业的成功与失败不是由融资能力决定的所有成长起来的企业都是投资水平高的企业2、所有项目失败都是由投资错误造成的所有项目失败都是由投资错误造成的3、企业的生存能力实际是由投资能力决定的企业的生存能力实际是由投资能力决定的生存时间长的企业都是极少犯错误的企业4、不犯错误往往比成功更重要不犯错误往往比成功更重要一次成功只能减少一次失败，而一次失败却可能毁掉所有成功 Everassion Financial Service By Everassion |-24-三、中国企业的投资建设三、中国企业的投资建设（二）企业投资的误区（二）企业投资的误区1、有钱是最重要的，只要有钱就能赚到钱2、赚到钱就可以投资，是否投资仅与资金实力挂钩3、好项目就是好的投资项目4、好项目不做就没有了，好地不买就失去了5、投资汇报就是资本回报6、自己有钱就绝不借钱投资，借钱会减少投资收益7、投资节奏由企业的资金状况决定8、自己的钱用空了才开始借钱 Everassion Financial Service By Everassion |-25-三、中国企业的投资建设三、中国企业的投资建设（三）企业投资的原则与基本要求（三）企业投资的原则与基本要求1、企业的成长和发展要分长、中、短期不同目标和需求2、投资分析不仅仅是项目的分析，投资决策的依据不仅仅是项目可行性3、好项目并不一定是可以投资的项目4、宁肯不做绝不强做5、风险比利润更重要6、今天的钱比明天的利润更重要7、可以把机会留下但不能把流动停下8、赚到钱永远比赚到多少钱更重要9、机会不变成钱就不是机会，有钱就可以拿到机会10、会用借来的钱，控制自有的钱 Everassion Financial Service By Everassion |-26-三、中国企业的投资建设三、中国企业的投资建设（四）如何提高企业的投资能力（四）如何提高企业的投资能力1、高度、全面提高认识，建立投资管理体系2、专业管理：建立专业投资部门，打造优秀投资团队3、发挥专业机构的作用：与专业机构结合，提高投资技术水平 Everassion Financial Service By Everassion |-27-第三部分：第三部分： 中国企业的资本运营中国企业的资本运营 Everassion Financial Service By Everassion |-28-一、中国企业的资本运营及上市一、中国企业的资本运营及上市A、资本战略为企业带来的优势资本战略为企业带来的优势1、 对现有的产业结构进行调查、分析，对各个分、子公司的基本情况、产权结构、资产结构、经营模式等进行调查、分析，制定企业发展战略，并在此基础上制定未来产业发展的战略规划，以及相应的资本运营、企业金融战略2、 制定战略规划设计相应的产业结构调整方案，管理结构调整方案，并逐步建立产融结合的企业构架，搭建上市平台3、 及早发现企业自身不足之处，更好的理解所有相关上市要求，积极进行上市前的各项准备.4、 节省上市时间，确保成功上市. Everassion Financial Service By Everassion |-29-一、中国企业的资本运营及上市一、中国企业的资本运营及上市 B、企业上市的利弊分析企业上市的利弊分析1、提高所有者权益所占总资本比例2、迅速融资3、企业融资灵活化4、提高企业知名度5、更加灵活的资产调配 Everassion Financial Service By Everassion |-30-一、中国企业的资本运营及上市一、中国企业的资本运营及上市 c、企业上市的优点企业上市的优点 1、进入资本市场，打通资本市场的通道 2、新增所有者权益供企业长期使用 3、很大程度的提高企业知名度改善企业形象 4、通常情况下会有随之而来的销售增长 5、为将来企业融资的灵活性奠定了基础 6、企业拥有者可通过持股稳固自己对资产的占有权 Everassion Financial Service By Everassion |-31-一、中国企业的资本运营及上市一、中国企业的资本运营及上市 D、企业上市的缺点企业上市的缺点 1、上市所引起的一系列义务和企业的完全透明。 2、每年的股东大会和财务公开导致高成本。 Everassion Financial Service By Everassion |-32-二、中国企业上市二、中国企业上市 A、上市前的准备上市前的准备 1、对公司现有的经营模式、产权结构、资产结构等进行分析，设计调整方案 2、建立合理、规范、科学的股权结构、资产结构，以及企业的经营管理架构等 3、制定资本运营方案和上市方案； Everassion Financial Service By Everassion |-33-二、中国企业上市顾问服务二、中国企业上市顾问服务 B、上市前的私募上市前的私募1、引入上市前的私募投资者，完善股权结构、 提高资本充足率、引进先进的管理经验，完善的风险管理和内控机制； 2、制定投资商业计划书，3、与投资者谈判争取到最有利的合作条件；4、完成私募前的尽职调查 Everassion Financial Service By Everassion |-34-全意扶助，永續推進全意扶助，永續推進