芜湖天和苑可行性实施报告

第一章 总 论1、申请项目的主要容11 天和苑小区地块位于市中心区五一广场西北角 （为一类地区） ，该地块总用地面积 46809m2,原为市天河羽绒厂用地，沿五一广场正面一幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦， 其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。西北临长宁路，该 地块交通便捷，周边城市基础设施完善，交通便利，环境整洁，地理位置优越，南距市中心 的赭山公园垂直距离仅为 180M区位优势十分明显，2结合城市环境发展及地域环境特征设 计现代建筑群， 拟建 15-25-29 的现代高品位的高层住宅社区 。2、社会经济意义11 该项目的开发建设是市重点工程项目之一，目前该项目周边已开发建成了香樟花园、 仁和小区，汀苑小区已经逐步形成了新型城区之一，因此项目建成以后将填补该地区没有22高层的历史，满足居民的各个层次的需要 ， 22 公司将计划 综合考虑整个小区景观，对地面进 行重新装修改造 ，精心组织实施， 重新建设 一个环境优美、生活方便、文化氛围浓郁、功能 配套的 “自然与人文和谐共生的风景家园” ，势将 成为城市景观的新亮点 。3、实施项目优势及风险实施项目优势： 从城市发展趋势来分析：市区自 1998 年以来，每年商住楼开工建 设面积 150 万平方米，竣工面积约为 150 万平方米，存量约为 10 万平方米，（ 2001 年市区 商品房上市量为 100 万平方米， 销售量 110 万平方米，）形成需求大于供给的市场局面， 2003 年上半年商品房销售 28.3 万平方米，同比增长 84.73 ，总体上保持了健康，快速发展态 势，供求基本平衡， 随着我市经济快速增长， 工业化和城市化加快，郊区和三县的一些集镇 将划入城市， 部分农村人口转为城市人口， 在这种转移和流动过程中， 必将带来新城镇的兴 起，旧城镇的更新和外延 。更显得市区一类地区的土地稀缺 ， 22 另随着“滨江大道” ，“南门 湾古城”，“东郊路商业街” ，“美食街二期工程”等 一批重点工程落实启动 ， 这些无疑给房 地产开发带来千载难逢的良机。 2003 年土地拍卖 11 宗，面积达 50 万平方米， 合同价格 7.833亿，意味着土地价比去年增长了20%。33 由于种种客观因素使得原华侨皮鞋厂地块，火柴厂地块和电机厂地块等项目流拍，这将 造成未来几年的市场商品房供应将可能减少 ，对本项 目上市销售的优势将是非常大， 44另 2002 年 8 月以后拍卖的土地规划要求除天河苑以外都是 多层项目，这无疑对天河苑的高层定位又是一项非常大的优势。55 因此只要抓住未来的市场机遇，用心建设项目，必将给社会和自身发展带来双赢效益。实施项目风险： 11 2002 年新马投资公司开发的 “南瑞新城” 近 50 万平方米和长江长置业有限公司正在开发的 “长江长现代城” 46 万平方米的住宅商品房将逐步投放市场很有 可能会对该项目造成一定的压力， 可能预先分流部分目标客户 。22 目前房地产市场上存在结 构不合理的形势， 居民对购买适中价位的中等户形呈现供不应求的局面， 受居民对高层住宅 购房消费观念的制约 ，可能会造成一些项目市场销售不旺， 经营期过长的局面， 这些因素有 可能会给销售产生负面影响。 33 由于高层住宅具有建筑成本高，物业使用成本高，如在电梯维护，更换，双回路供电问题，二次供水，消防等新的管理课题等，对于倾向于多层住宅的 潜在客户吸引力相对较弱。 44 近三年房地产开发数量增长过快， 有可能造成局部的供过于求。 但是相继高层住宅铁佛花园、中西友好花园、成功开发以来， 市高层住宅的开发数量大增 ， 如水木年华、金鼎花园，浩成置业、君临天厦、长江长现代城和本项目，这无疑加大了目前 高层项目市场竞争压力。分析结论： 天和苑三面临街， 九华路贯通市南北， 赭山路如玉带环腰连通市东西， 长 宁街直达凤凰美食街，交通便利，四通八达。天和苑北临香樟城市花园，东临泰华园，周边 人口密集，城市 生活设施完善，社区环境成熟，区位优势明显 ，控守市中心区域东北门户 五一广场，对于以五一广场为中心的城市东北部和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较 大的吸引力 ，南隔赭山路与赭山公园相临 ，赭山公园是市的绿肺， 赭山公园的环境清雅、 空 气清新是不可多得的环境优势， 将增加项目的附加值，九华路、赭山路、 长宁街围合成一个 金三角， 22 天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场、沿街商铺，可满足客 户日常的购物、休闲、娱乐等生活需求 ，对周边区域都可以形成吸引力 ，人们生活十分便33利。 33 目前城北经济开发区在市占有重要的地位，且发展势头看好， 天和苑控守市中心 区域东北门户五一广场，是市中心区域和经济开发区连接的必经地段 ，这必将使该项目板 块升值。4、项目计划目标（设计构思） “自然与人文和谐共生的风景家园” 天和苑小区设计定位11 天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要 用文化融入江南名城，从特色上体现 ，为城 市建设及景观大环境做出自己的贡献， 以小区独特的地理位置， 在朝南面对小赭山的方向上， 建筑群以扇形的布局增加与赭山公园的接触面，使小区从整体上与自然清新的绿色氛围相 拥，营造小区良好的外部景观氛围。 同时，为了将绿色清新的空气引入小区，我们在小区中 部面向小赭山设置了绿色的景观轴（中心花园） ，使 小区部的环境与赭山自然的风光融为一 体，这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统“绿肺” ，使得小区成为一个在优美的 环境中吐纳生息的有机体。22 从建筑层次、绿化景观、空间形态多方面来塑造小区统一完整的形象，在小区中心的景观环境设计上， 以“水”为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流 ，清波荡漾的绿水中放 置弧桥连接沿水两岸， 水岸边利用富有层次和韵律的草坪系统及色彩鲜艳的草间小径， 以及 立体的文化生态系统 （亭、 台、船、阁、架等）为居民提供一个修身养性、 放飞心情的场所。 水岸边绿化景观中， 种植含笑、 桂花、栀子等色香俱佳的植物品种，提升绿化系统的特色和 品味。33 小区的景观轴以南北两个水上广场为始末，同时，这两个广场也正对三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。 同时，中心花园的三幢点式高层， 底部架空， 使整个小 区的优美环境融汇贯通。为了 体现小区景观设计中“生态文化园”的理念，除了在中心花园中进行富有韵味的 文化营造外，宅间绿化系统也要形成一个文化园的次中心。我们在设计中首先赋予每个院 落独特优美的主题 “琴苑” 、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一块宅间绿地中利用层次丰 富的绿化植被系统、建筑小品、亭台和雕塑及不同色彩材质的铺地，树、草、花、石各有不 同，形成琴棋诗画，一派修然自得的休闲生活氛围。44 住宅群采用 15-25-29 层的空间轮廓体系， 南低北高， 既能有利于整个住宅群的日照分 析。同时，又能保证对于赭山公园的视线顺畅。 住宅群的布局，采用点式（中间）与板式 （外围） 相结合的组合形式 ，使整个小区规整而不失活泼， 错落而又不乏韵律， 住宅群与整 体环境的融合，使人赏心悦目。5555 户型设计从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮、尊贵气派、动静分区， 功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。 住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。66 建筑 借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型，抛弃了以往繁琐的欧 陆线条，柱式等僵硬程序化的构件，转而体现轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感 。建筑的外立面 强调竖线条，体现其高度挺拔感、凸窗、弧形阳台等体现出技术的精美， 屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头，穿插在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。建筑 色彩以浅黄色与白色为基间 ，体现宁静素雅的建筑风格。5、可行性研究结论111、投资环境分析结论 11 市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离仅1 小时车程， 受上海经济区的影响较大，经济发展水平在省名列前茅， 市现有人口约 72 万人， 包括外地在经商人员共约 80 万人。按市国民经济和社会发展规划， 市区框架正进一步拉大， 城市人口将大幅度增长， 预计 4-5 年人口将达到 100 万人 。该项目定位于市 15%的中高收入 消费群体。具调查在近 3年，该类人员需购住房约为：80万X 15%/3X 15%=1.2万套（以户均 3 人计），以每套 120 平方米计算还需新建中高档住房 144 万平方米 ，随着老百姓经济条 件的进一步改善， 有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多， 由此分析， 在未来三至22 四年之仍将是房产供需两旺期 （具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析）。 22 市区可以简明的分成三个区域： 城北经济开发区、城中中心生活区、 城南新生活区。城市规划有特 色，如镜湖广场、步行街、 美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南 北拓展；经济发展快速稳定， 作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较 广。同时新建的长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境的国家级经济开发区吸引了众多的国外商家来芜投资，近两年来，有近 20 家上市公司落户， 2003 年上半年可 实现国生产总值 26亿元，同比增长 13.1%， 依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好； 城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。 以上诸多因素， 为市房地产业持续稳定的发展提供 了客观条件， 住宅销售价格将继续平稳上升： 经济的持续发展支持人们的消费需求； 产品质 量上升带动成本的上升； 大量高层住宅带动房价总体水平的上升； 土地转让价格的上升； 建 安成本的上升。 市场竞争加剧： 大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。 产 品差异化、定位细分化 、企业品牌化是今后市房地产市场发展的必然趋势，市房地产业自 2001 年以来发展快速，房价持续上升。 特别是房地产开发公司的进入，是推动市房地产业 发展的重要因素。2、金融投资环境分析结论 11 由于 2003 年央行出台的系列房地产金融政策， 意在限制高 房价， 适度控制房地产市场上的炒作风， 最具现实意义的几条规定是： 房地产开发企业申请 银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，房地产企业 流动资金贷款被取消， 商业银行 只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高， 销售回款的周期延长， 这些政策对目前已经完成土地拍卖但 尚未开工建设的楼盘影响不小， 部分开发企业可能因为资金储备不足， 陷入尴尬的局势， 这些政策对未来的房价起到了推波助澜的作用加速房地产企业从新洗牌的局面。因此规避 金融机构的风险， 变间接融资为直接融资， 改变投资工具落后的局 面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂， 具备良好的财务状况 以及规的财务操作规程、人员是势在必行的。3、项目定位分析结论 11 未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有 非常大的优势 ， 2 本项目在中部商贸区的中心位置， 赭山是位于市中心的十大名景之一，它 是市地理中心， 神山森林公园与一江春水之间， 交通便捷， 商贸繁华 ，升值潜力与生活环境 俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐 。目前 距离步行街镜湖的金鼎花园为市目前价格最高 的楼盘，楼面地价成本为： 658.5 元/ 平方米，而该项目的可销售楼面地价成本： 520.5 元/ 平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的， 我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。 33 天和苑三面临街， 2.2 万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场、 时尚休闲商业街，强 大的商业设施，足以成为五一广场周边区域的商业中心，满足日常购物、休闲、餐饮、娱乐 的需求。户外兵乓球台、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各种体育设施让您的 生活更添健康活力。 VIP 会员俱乐部、 商务中心、艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪 华，极至品位。这些将使得我们的项目做到了“五年保持领先，十年不落伍！”目前楼盘均价定位在2500元/m2,采取房价低开高走的策略，充分掌握居民的购房消费心理，随市场灵 活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。 在户型结构上控制在市场流行和购买需求 比较大的 110160 之间，使得整体价格控制在20-40 万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下， 此项目楼群定价具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进， 人们对住宅要求的提升， 人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组 合方式购买商品房， 房地产市场进一步规，为房地产业的发展提供了基本保证。该项目建 设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心一道美丽的风景线。第二章 申报企业基本情况1、申报企业基本情况11 “市锦天房地产开发有限公司”是经市政府批准于1998 年 12 月成立的民营股份合作制企业，公司地址位于市路步行街银座大厦 12 楼。注册资金为 2180 万元，法人代表检兵， 其中，检兵出资 1962 万元整，为注册资本的 90%，罗小技出资 150 万元整，为注册资本的 10%；法人营业执照注册号： 3402212100146。法人代码为 71104410 6。注册税务登记证编 号：地税皖芜字 34227704911355。2000 年被省建设厅确认具备二级房地产综合开发资质， 2000年7月至2002年连续被中国农业银行评定为AA级信用企业，2003年8月被工商银行分行审贷会评为为 AA+级优良客户，2002年被市政府认定为中国3000家重点统计联网企业，集团下属有两个子公司：荆山 建筑安装有限公司，荆山塑钢窗有限公司2222公司自 1998 年成立以来，倡导“团结、务实、进取、创新”的企业精神，着力建立适 应市场需求的现代化企业制度， 公司采取现代化的管理模式， 充分发挥人才优势， 设办公室、 法律咨询部、工程部、销售部、财务部、开发办，研展部等职能部室，拥有设计、土建、经 济、计算机等各类专用技术人员 40 余人，该公司成立以来，面对日益激烈市场竞争，运筹 帷幄，审时度势，积极投入旧城改造的行列中，成功地开发了市“锦天花苑”项目，几年公 司共开发建筑总面积 11 万平方米，其中已竣工 8 万平方米，正在施工面积近 4 万平方米， 不仅完成了市政府下达的旧城改造任务， 而且改善了市民的居住环境和生活环境， 创造了良 好的社会效益和经济效益，为旧城改造和建设作出了较大的贡献。2002 年度被市人民政府授予“重合同守信用单位” ， 1999-2002 年连续被县人民政府授予“纳税大户重点” ，该公司 已成为省实力雄厚、信誉良好的房地产开发企业之一。35公司机构示意图2、企业人员及开发能力论述企业法人代表人的基本情况：公司法定代表人、董事长、总经理检兵，1962年出生，中级职称，大学文化，工民建专业，县人大常委，市第十三界人大代表，从事建筑安装和房地产开发达8年之久，有较高的理论水平和组织管理及实际操作能力，负责组织公司整体的运转和决策，商风正派。3、企业管理情况市锦天房地产开发有限公司是一个具有良好信誉、朝气蓬勃的企业，公司设有董事长兼总经理一人，副总经理二人，总工程师一人，财务总监一人，部门经理五人，公司领导层平 均年龄35岁，学历全部大专以上，拥有高级职称1人，中级职称3人，领导层具有较高的素质。公司副总经理各有所长，副总经理孟繁柯，负责建设工程，开发动迁等工作；副总经 理阮晓岚负责行政、企划、法律、办公室及销售等工作。在房地产开发中，各尽所能，均具 备多年的专业工作经验。4 企业财务经济状况经济技术实力评价截止2002年12月末，市锦天房地产开发有限公司的资产状况如下 单位：万元项目2000 年2001 年2002 年总资产304255878757固定资产原值104610661017固定资产净值84582896622资产负债分析单位：万元年份项目2000 年2001 年2002年3月资产总额304255878757负债总额81533005725流动比率257 %251%18%速动比率90.15%175.92%125.9%资产负债率26.8%59%65.3%存货周转率97%1271、 公司2002年12月31日的资产负债反映：短期投资为20000 ;应收帐款为41364530.35， 其它应收款为 550352.12万元，其中：400000万元主要为公司外勤人员购买钢材、水泥等 材料发票待查待冲帐，存货为23590240.12万元，主要为“锦天花苑”的在建工程。固定资产为9658528.18万元，为汽车办公用房，折旧采取平均年限法，至2002年31月贷款余额为14500000万元，长期借款为 14500000。2、 从资产结构上看，货币资金占总资产 2.38%，比例较为正常应收帐款占比47%比率 较大，应加大清收力度，可根据销售合同及时收回余款，加强企业管理。3、 从资金结构上看，流动负债占负债总额的74%长期负债占负债总额的 26%说明企 业有较强的偿债能力，能弥补债权人资产变现时发生的损失。4、 从表中数据看，企业资产负债率低于70%较为正常，流动比率和速动比率较高，说明企业资产变现能力强。企业2002年4月资产总额增资 1262万元。物营运及偿债能力分析7 一年份项目2001 年2002年12月主营业务收入24154136利润总额1961271销售利润率8.1 %30.7 %资本收益率6.1 %2.0 %从表列数据上看，企业盈利指标较好，总体趋势较好，企业近二年年均盈利，销售利润 率均高于同行业8%的水平,2002年的利润率偏高主要是由于部分工程的成本尚未结算造成比 例偏大，但总体水平超过2001年，主要是因为企业的项目选址好，并且在当年的销售收入增加和经营管理较为科学，使销售成本下降，这也是该企业迅速发展扩大的原因。企业的营业费用较为正常，管理费用正常，应维持科学的本管理与核算。44信用状况和发展前景市锦天房地产开发有限公司2003年上半年度被市工行评为 AA+级企业，公司在市工行设有账户，签定了个人住房按揭贷款协议，销售收入全部回笼在工行，该公司无对外担保， 商业信用良好，在工行月均存款在200万元以上。公司在市场激烈竞争的情况下，采取“滚动开发”的方式，公司 的规模不断扩大，发展前景看好。5 企业发展思路11公司自成立以来，发展较为迅速，资产总额由成立之初的 3000万元发展至现在的 8700 万元，2002年销售收入4000万元，实现利润1200万元。市锦天房地产开发有限公司下属 成立了市荆山建安有限公司、荆天塑钢门窗有限公司等紧密型的企业，在激烈的房地产市场竞争中，在土建、材料上采购都有较大的优势。2001年4月10日市土地有偿使用拍卖会上以4000万竞得红墙院地块使用权，开创了市土地使用和房屋开发的新篇章，并在红墙院地 块成功开发建设了 “锦天花苑”商住小区。现锦天花苑A区已经于2002年10月1日如期交 付业主使用，在建设过程中多次得到了省领导检查指导得一致好评，在2002年11月中旬接受了建设部整顿规房地产开发市场秩序得检查中，在100多家房产公司列入首位检查对象，并圆满通过检查验收，在经过锦天花苑得成功后，公司本着高起点，高投入，严把质量关， 视建筑质量为公司生存之源，通过已交付使用的业主回访市场满意度为100 %，至今无一投诉出现，对我公司下一步的发展奠定了良好的基础，赢得了市场的美誉，22在2002年被中国工商银行，中国农业银行评为AA+级信誉企业，省级重合同企业，成为多家商业金融部门信得过企业，因此有效的为公司资金运转循环提供了强大的保证，公司将结合公司优秀人才的优势，力将为呈现更大的手笔，将为更添一道靓丽的风景线。随着我国经济增长的步伐，努力成为省一流的房地产企业，使公司走向更加辉煌的明天。第三章 项目技术可行性分析11设计依据和指导思想1、设计依据1）市天和苑小区规划设计征集方案说明书。2）市发展计划委员会关于 “天和苑”商住小区开展前期工作的批复。 计投字 200317 号。3）住宅设计规 、城市居住区规划设计规 。4）其它相关的技术规、规定。2、设计指导思想1）据统计，一座城市的建筑中，住宅一般要占到50-60%，可以看出，住宅构成了城市建筑风貌的基调， 而住宅文化的确是城市文化的重要组成。 诚如建筑大师沙里宁所说： “根 据你的房子就能知道你这个人，根据城市的面貌也就知道这里居民的文化追求。 ”天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要从文化上融入江南名城，从特色上体现，为 的城市建设及景观大环境做出自己的贡献。2）住宅小区是与人们的生活息息相关，密不可分的。在已达到或接近小康生活的城 市居民中间，回归自然、返璞归真成为人们追求的主流 , 居住观念的更新，要求建筑师对居 住模式、居住心理做更深刻的探究， 不能把自己的想法不假思索地强加于人。首先，必须注 重生态环境的保护和利用，重视居住环境、空间、氛围的营造， 使之不仅仅是人们生活的场 所，更要满足人们精神文化方面的追求。 其次，住宅小区的价值区域分析必须重视，通过合 理规划和资源调配， 尽量增加积极空间， 减少消极空间， 并根据区域价值的高低进行户型设 置。第三，设计手法应排斥繁琐，摒弃造作，切实从居民的实际需要出发，以细致、质朴、 人性化的设计，来塑造舒适、和谐、有亲和力的新社区，体视建筑师的人文关怀。3）“诗意的栖居，度假式生活”现代高品位住宅区的定位。 “自然与人文和谐共生的假日式风景家园”天和苑小区的设计定位。22总体布局1、设计理念 现代建筑群的设计，应从城市环境发展及地域环境特征为考虑的出发点，强调建筑与 环境的对话， 从单一的硬件开发发展为对整体环境氛围的营造， 力图创造连续的空间层次体 系。具体到住宅小区与城市环境的关系上来，可以概括为将外部的生态环境，引入住宅建 筑群中，形成立体的空间与景观环境系统。2、规划布局1）小区的外部环境以小区独特的地理位置， 在朝南面对小赭山的方向上， 建筑群宜 以扇形的布局增加与赭山公园的接触面， 使小区从整体上与自然清新 的绿色氛围相拥，营造小区良好的外部景观氛围。同时，为了将绿色 清新的空气引入小区， 我们在小区中部面向小赭山设置了绿色的景观 轴（中心花园），使小区部的环境与赭山自然的风光融为一体，这条 景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统“绿肺”，使得小区成为 一个在优美的环境中吐纳生息的有机体。2）小区的整体性及景观绿化设计：从道路系统、绿化景观、空 间形态多方面来塑造小区统一完整的形象， 在小区中心的景观环境设 计上，以“水”为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流，清波荡漾的 绿水中放置弧桥连接沿水两岸， 水岸边利用富有层次和韵律的草坪系 统及色彩鲜艳的草间小径，以及立体的文化生态系统（亭、台、船、 阁、架等）为居民提供一个修身养性、放飞心情的场所。水岸边绿化 景观中，种植含笑、桂花、栀子等色香俱佳的植物品种，提升绿化系 统的特色和品味。小区的景观轴以南北两个水上广场为始末， 同时，这两个广场也 正对三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。同时，中心 花园的三幢点式高层，底部架空，使整个小区的优美环境融汇贯通。为了体现小区景观设计中 “生态文化园”的理念，除了在中心花 园中进行富有韵味的文化营造外， 宅间绿化系统也要形成一个文化园 的次中心。 我们在设计中首先赋予每个院落独特优美的主题 “琴 苑”、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一块宅间绿地中利用层次 丰富的绿化植被系统， 建筑小品，亭台和雕塑及不同色彩材质的铺地， 树、草、花、石各有不同，形成琴棋诗画，一派悠然自得的休闲生活 氛围。3）小区的住宅群体：住宅的基本朝向与团结西路平行（即南偏 西 25o 左右），同时，适当引入曲线形的建筑群体组合，主要曲线的 线型顺各自主导风向，形成风道，保证小区部良好的通风。同时，曲 线的建筑形态除保证自身优美外观外， 还有利于室外环境的塑造。 创 造出有收有放，步移景异的景观效果。按整体设计的要求，住宅群采用182529层的空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整个住宅群的日照分析，同时，又能保证对于赭山公园的视线顺畅。住宅群的布局，采用点式（中间）与板式（外围）相结合的组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏 韵律。住宅群与整体环境的融合，使人赏心悦目。4）道路交通 在设计中我们着重于挖掘道路及交通的丰富涵，体现三大功能， 即交通功能、交往功能与景观功能。（1）出入口设置：小区形象主入口设在团结西路上，同时在九 华山路及长宁路上设置主入口次入口。 三个出入口间由主干道相连环 通。（ 2）道路系统：道路系统分为二级，小区主干道宽 7 米，单侧 设 1.5 米的人行步道， 其它车道宽 4 米，消防车道主要依靠小区的车 行道路。小区的主要交通系统， 是通过一条 7 米宽的线型舒缓的环形 道路，将各部分连系起来，宅间道路宽 4 米，尽端设置回车场地。（ 3）停车：机动车停放分为地上、地下两种方式，地下停车场 分为两块， 一块于集中绿地下设置， 另一块设置在东北部三幢高层中 间，地上停车主要集中在团结西路主入口附近，此外，局部也有地面 停车场地。汽车泊位共 330 辆，其中，地上 250辆，地下 80 辆。非机动车停放以及设备用房，主要布置在每幢高层住宅的地下 室。5）日照分析 根据国家城市居住区规划设计规等有关规、规定，采用大寒 日为标准，根据住宅不同朝向，以大寒日不同时段为有效日照时间， 进行日照分析，均满足规要求。6）公建配套按国家规要求， 按相应的配套设施要求进行设置， 小区设物业管 理、居委、会员俱乐部，小型商业服务家政服务设施，沿三条城市道 路设24层商业用房，方便本地块居民购物、餐饮、储蓄等多种需 求。于重要道路附近，地块边角处设垃圾收集点，箱变，水泵房、报 亭等设施，同时在物业管理用房设一座公厕。 这些配套公建布置原则 上不影响小区景观，但也应方便利用。建筑设计1、户型设计本方案的户型标准按照甲方的要求进行多次调整设计，从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮，尊贵气派、动静分区，功 能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。具体详见如下：户 型建筑面积套数比例四室二厅二卫A1148.42 m2186%A2144.98 m52三室二厅二卫B1136.04 m14891%B2134.8 m2150B3134.37 m102B4134.2 m161B5129.27 m152B6128.07 m158B7127.6 m74B8124.28 m75三室二厅一卫B9113.58 m282二室二厅一卫C199.09 m363%2、建筑立面设计建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型， 抛弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程序化的构件，转而体观轻 快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感，凸窗，弧形阳台等体现出技术的精美，屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头， 穿插 在建筑实体与柱子之间，优雅而又飘逸。建筑色彩以浅黄色与白色为 基间，体现宁静素雅的建筑风格。3、消防设计1）总平面消防设计本项目建筑均为高层建筑，沿建筑主要一侧均有消防车道，4米宽, 距建筑5米，尽端设18X 18米消防回车场及登高场地，高层建筑之间 间距大于13米。2）建筑单体消防设计18层以下高层塔式住宅设一部防烟楼梯，两部电梯（其中一部 消防电梯），前室正压送风。1118层单元式住宅，每个单元设两部防烟楼梯，两部电梯（其 中一部消防电梯）。18层以上塔式住宅设两部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防 电梯），前室正压送风。4、人防设计原地下人防设施作废，新建人防设施按市人防办的具体要求及国 家规进行设计。%经济技术指标总用地面积：46809 m2总建筑面积：175452.5 m其中：地上总建筑面积 163082.5 m住宅面积145886.2m （1167 套）居委及物业管理面积 112.5 m小区会员俱乐部面积 53.6 m小区托儿所面积 221.5 m小区商业服务中心面积 176.4 m小区门诊部面积小区公厕面积沿街商铺面积地下总建筑面积19.8m32.5m216580m212370m地下汽车库面积 6940 m地下自行车库面积 5430 m建筑占地面积12685m容积率3.48建筑密度27.1%绿地率33.8%中心绿地面积2700m汽车泊位330辆地上80辆地下250辆总户数1167户总人口4085人55结构设计说明、设计依据1、建筑专业提供的建筑方案图2、建筑结构安全等级：二级建筑重要性类别：丙类 抗震设防裂度：七度，按近震考虑2基本压：多层：0.5KN/m，高层：0.55KN/m3、设计所涉及的主要规和规程：高层建筑混凝土结构技术规程JGJ-2002GB50009-2001GB50010-2002GB50003-2001GB50011-2001GB50007-2002JGJ94-94建筑结构荷载规 混凝土结构设计规砌体结构设计规 建筑抗震设计规 建筑地基基础设计规 建筑桩基技术规、基础1、高层住宅采用桩基础。2、多层商场采用天然地基上的钢筋混凝土独立基础或条基。3、地下车库采用抗浮桩。三、上部结构：80 米以上为二级。高层住宅采用剪力墙结构，抗震等级为高度 80 米以下为三级，多层商场采用框架结构，抗震等级为三级。电气设计说明、概述：该小区是一三面临街的居民住宅区，小区共有14 幢住宅楼，其中 29 层三幢， 25 层三幢， 18+1层六幢， 16层、 18层组合楼两幢，沿街三面为 24 层商铺。具体参数如下；1、建筑总面积175452.5m2住宅面积145886.2商业及服务中心面积17196.3地下车库面积12370.002、总户数1167二、强电：总人口40851、用电负荷计算：A居民住宅楼用电10750kwB商业部门用电1700kwC地下车库用电300kwD共享设施用电120kwE小区道路照明、服务性部门用电80kw总负荷12950kw2、负荷等级：小区建筑为高层民用建筑， 有电梯、 消防系统和生活泵站等都属于二级负荷， 按二级用电负荷设置，二路 10KV 高压供电，每路电源均留有一定容量电源作为另一路电源的备用电源。3、供电方案：建立三个10KV变配电所（由供电局提供两路10KV高压电源）;A. 1号变配电所容量 4*1250KVA （区域用电负荷 4900kw）服务区域； 1#、 3#、 4#、 6#、7#、9#六幢住宅楼及区域商铺、地下车库及共享设施。 所在位置：见建筑平面图（ 1#与 3#楼之间）B. 2号变配电所容量 4*1250KVA （区域用电负荷 4850kw）服务区域； 2#、 5#、 8#、 1 0 #、 1 1 #五幢住宅楼及区域商铺及共享设施。所在位置： 5#楼地下层C. 3号变配电所容量 2*1600KVA （区域用电负荷 3200kw）服务区域； 12#、13#、14#三幢住宅楼及区域商铺及共享设施。所在位置： 1 2 #楼地下层4、低压配电系统：A. 由各变配电所向所服务区域住宅楼低压供电，采用直埋电缆敷设方式。B. 在每幢楼底层或地下层设置低压配电间，采用电缆或母线槽形式分段向楼层供电。三、弱电：1 、通信与网络系统；小区设有交接与网络管理中心（设在物业管理处） ，每户住宅安装二门，网络线二根。2、有线电视；电视系统采用分支 - 分配方式，每户住宅分配一路电视信号，电视终端布置视其住宅房型而确定。3、保安系统：A. 客访、防系统每幢楼进口处设置对讲或可视对讲的方式进行来客联络，用电子门锁控制大门的开启。每幢楼进口处和电梯间实行电子监控系统，发现情况异常，可向管理中心报警。底层、二层和顶层住户，室设置红外线、门窗磁报警装置。每户设置紧急呼叫报警按钮。B. 火灾、煤气报警系统为了防止煤气泄露引起人员窒息和火灾事故， 每户厨房设置煤气泄露报警器， 当煤气泄 露报警器动作，自动联动厨房排气扇打开并向外界报警。C. 小区闭路监控系统在小区主要出入口、 主要信道处， 设置摄像系统， 在小区的西面一段围墙处设置主动式 红外线探头，监控系统中心设在小区物业管理处。1、应急与消防报警系统 高层住宅楼梯处、地下车库出口处均设置紧急出口指示灯，便于人员疏散。地下车库与商场均设置火灾报警探测器， 遇火灾则自动报警， 并 经消防控制中心自动启动消防泵、喷淋泵。2、住宅智能化 利用现代信息技术，实现小区自动化管理，其容如下：A. 水、电、煤自动计量、收费；B. 小区安全防系统监控管理；C. 住宅的火灾、有害气体泄露自动报警；D. 住宅紧急呼叫系统；E. 小区局域网与互联网的连接，资源共享。并能通过网络终端实现医疗、文娱、商业 等公共服务和费用自动结算。F. 车库管理系统化。方案设计依据：10KV及以下变电所设计规 GB 50053-94民用建筑设计规JGJ/T16-92住宅设计规GB 50096-1999高层民用建筑设计防火规GB50045-95（2001 年版）建筑设计防火规 （修订本） GBJ 16-87（2001 年版）低压配电设计规GB 50054-95供配电系统设计规GB 50052-9577给排水、动力方案设计说明本小区考虑生活给水系统、消火栓给水系统、自动喷淋给水系统、生活污水系统、雨水等给排水系统、煤气系统。本专业所采用的规标准：建筑给排水设计规GBJ15 88（ 1997年版）建筑设计防火规GBJ16 87（ 1997年版）高层民用建筑设计防火规GB50045 95建筑灭火器配置设计规GBJ140 90汽车库、修车库、停车场设计防火规GB5006797自动喷水灭火系统设计规GB50084 2001人民防空地下室设计规GB50038 94室外给水设计规GBJ13 86（ 1997年版）室外排水设计规GBJ14 87（ 1997年版）住宅设计规GB50096-99城市煤气设计规 JJ28-78关于发布“住宅建筑设计防火暂行规定”的通知、生活给水：1、用水量估算序号用水名称数量单位用水标准最高日用水量备注1住宅生活用水1122户300L/ 人.d31178.1m /d3.5人/户2公共建筑23136M10L/m22313绿化用水15821M22L/m .d.次31.61次/d4小计1440.65不可预见水量10%144.16合计1584.7本工程最高日用水量为1584.7 mi/d,最大时用水量为151.9 mf/d.水源：本工程由两路进2、水源由团结西路及华山路市政给水管网引入。3、给水方式：由市政给水管网引入两条DN200给水管，分别经水表计量后供应小区生活及消防用水 . 住宅每户用水量单独核算 , 水表出户 （用远传水表也可以不出户 , 由业主和自来 水公司协商解决 ）. 本小区全部为高层住宅 ， 故采用 ： 地下室至地上 2 层由市政给水管网直接 供水 ; 三层以上市政管网储水池水泵水箱用水点 . 通过减压阀进行压力分区，3 12层为低区， 1329 层为高区。根据小区规模 ， 小区共设 3 座水泵房 ， 设置在地下车库 ， 水池容 量、水箱容量合计不小于日用水量的40%。二、消火栓给水系统 ：1、消火栓用水量 ： 室 30l/s， 室外 20l/s， 火灾延续时间 2h.2、消火栓系统 ： 消火栓系统分高低两区 ， 312 层为低区， 1329 层为高区。由一组给 水加压泵供水（ 2 台，一用一备） ，压力分区通过减压阀实现。小区布设环状消防管道 ， 间距 不大于120m设置三出口地上式 SS150消火栓.3、 储水装置：在地下车库设水泵房及生活消防水池，消防水池容积为460m3。在屋顶水箱含18甫的消防水量。三、自动喷淋给水系统：1 、自动喷水灭火系统用水量为 27l/s. 火灾延续时间 1h。2、喷洒系统：由喷淋泵（ 2 台，一用一备） 、湿式报警阀、水流指示器、水泵结合器及管网组成。3、危险等级：按中危险级设计。喷头设于地下车库。四、排水系统：1 、排水体制：采用分流制系统，污、雨水分系统排出。生活污水、雨水直接排入市政污雨水管网。2、生活污水：高层污水系统设专用通气管；厨房污水单独排除，并经隔油池后，再排入3污水管网。污废水排放量为 1426.2 m /d.3、地下室排水，用排污泵提升后再排除。五、雨水系统：1、室外道路雨水经道路雨水口汇集后接入室外雨水井。2、单体屋面雨水先汇至室外明沟 , 再经 13#雨水口汇至小区雨水井，经小区雨水管网排 至市政雨水管网中。六、煤气系统：小区引入一条DN300的煤气管，并设置一煤气调压站。每户住宅安装两眼煤气灶，安装 4.0m3/h 煤气表 . 小区最大时用气量为 779 m3/h.88暖通空调设计说明本小区考虑高层建筑防排烟及空调系统、地下汽车库通风排烟系统。 本专业所采用的规标准：采暖通风与空气调节设计规GBJ19 87（2001 年版）高层民用建筑设计防火规GB50045 95汽车库、修车库、停车场设计防火规GB50067 97住宅设计规GB50096-99一、高层建筑防排烟及空调：1、高层建筑在无外窗的消防电梯及其合用前室设置正压送风系统，正压送风机设在首 层，正压送风口每层设置，火灾发生时， 着火层及着火房上下层正压送风口开启， 正压送风 机启动。高层建筑外窗的卫生间排出的废气和厨房的脱排油烟机排出的油烟废气均各自排入防 倒流标准土建烟气竖井由屋顶排放。2、高层建筑每套单元留有分体式空调电源插座。配合建筑留有空调室外机的位置。空调的凝结水排入外墙上敷设的PVC立管，集中排放。二、地下汽车库通风排烟：地下车库按建筑划分的防火分区设自然进风，机械排风系统，每个排风系统设若干个风机房。排风量按 6次/小时计算，排烟风机前设 280C自动过闭排烟防火阀。排风系统兼 作排烟系统使用。排风口的位置和高度符合环保要求。三、各设备用房通风换气次数如下：变配电站：15次 / 时电梯机房：15次/时卫生间：10次 / 时机动车库：6次/时地下设备用房：3-6次/ 时餐厅厨房：40-60次/ 时消防、环保：1、地下车库设机械排烟兼排风系统，并在排烟风机入口处有能自动关闭的排烟防火阀（280 C）.2、各防烟分区的排烟支管接有能自动关闭的排烟防火阀（280C）.3、 通风管道接入竖井前的水平风管处设防火阀（70 C）.4、地下汽车库的废气通过竖井在适当高度排放，符合大气环境质量标准。5、风机吊装采用减振吊杆，风机进出口装软接头隔振。6、所有空调通风设备均采用低噪声机型。7、厨房炉灶脱排油烟通过静电型油雾净化器和排风机排至室外，符合大气环境质量标 准。8、水泵机组采用低噪声水泵。9、水泵机组应设隔振装置。10、水泵吸水管和出水管上，应设可曲挠橡胶接头或其它隔振管件。11、管道支架宜采用弹性托架和隔振支架。（后附效果图）第四章 项目市场调查和需求预测分析一、项目市场调查1、市场调查1 根据调查 2000 年 2002 年三年时间，市区房地产开发共完成投资 34.1 亿，房屋竣工 面积达 240 万平方米， 其中住宅近 200 万平方米， 住宅销售了 135 万平方米， 住宅销售额达 到了 15.9 亿元， 2000 年到 2002 年底总共出让了房地产用地 20 宗，其中协议出让 2 宗，拍 卖出让 18 宗，占地面积共达 93万平方米，成交款达 10 亿，最高每亩价格达到了 361 万元 亩， 虽然房地产产业快速成长，房价上升比较快，但从总的情况来看，仍然呈现良性运 行状态，按照有关经济学比例计算，这三年来在房地产产业上的34亿元投资共带动 GDP增长 74.4 亿元，分析指出加速房地产快速发展的原因： 一是金融政策的改变， 居民购买商品 房可以从银行获得按揭贷款， 二是停止了实物分房， 货币化分房成为主流， 三是旧城改造的 力度加大，四是经济快速发展使居民的收入增加，购买力增强。22 目前市市区一类地区均价2325 元/ 平方米，二类地区均价为 1895 元/ 平方米，三类地区均价为 1316.35 元 / 平方米， 目前现有空置房面积为 6.37 万平方米，其中住宅 5.06 万，商业和办公用房 1.31 万， 远远 的低于国认定的警戒线之下，显示了目前尚未出现房地产泡沫，但目前市场结构呈现宝塔型的市场结构，一方面缺乏中低档商品住宅小区 ，另一方面市场上对高档精品住宅的期望 还是保持上升的趋势 ，因此该项目的实施将填补该地区没有高层的空白， 满足不同层次的市 场需求。3333 近期市场调查数据：改善居住条件 70.1%，新建家庭 11.2%，投资升值 9.796%。可见对 现有居住条件的不满足是市民购房的最主要因素。 其中年收入 5 万以上家庭购房因素： 改善 居住条件占 43.58%，投资升值占 25.64%, 年收入 5 万以下家庭购房因素：改善居住条件占72.67%，投资 , 升值占 8.45%。家庭年收入越高者购房对于项目的升值潜力就越注重。2、目标客户群市场调查11 总价定位于住宅 30 万策略：市区老居民户改善住房 , 外地来创业成功人士 ,部分投资 者家庭年收入 4 万元，首付 12 万元月还贷能力 1000-2000 元,这部分的群体集中在 3045 岁左右，工作多年，有一定积蓄，对目前居住条件在周边人文 氛围、交通、区位、配套、房型等方面有一或两条不满意者；收入相对稳定，首付能力在 10 万元以上；家庭人口在 23 口，两代之家；首次或二次置业，注重实用性，注重生活舒 适度；对物业要求较高，在房型设计、楼层选择、地段位置、外配套完善等方面都有较多对 比考虑， 理性置业。 希望拥有市区的便捷居家条件； 满足其健康要求和精神层次需求的家居 氛围。以“先富”人群为主要顾客群体2222 根据调查年龄 35-50 岁，家庭年收入 4 万元以上家庭：私企业主占 36.84%，公务员占 17.1%，外企占 3.95%， 传媒文化教育类占 10.52%，销售占 10.53%，制造业占 3.95%，房 产、工程类占 9.21%，自由职业者占 3.95%，金融行业占 2.63%，国有大企业占 1.32% 。 3、客户置业倾向调查 :11 36.5%的消费者选择了高层住宅， 52%的消费者选择多层住宅， 9.5%的消费者选择了别 墅。消费者对于代表高档物业形象的小高层表现出相当的兴趣。相比与近似同等城市、 ，选 择高层的比值明显较高，选择小高层的比值为38.4%。总体来看，消费者接受高层物业的能力要弱一些，同时也 反映出市民接受现代住宅有潜在能力 消费者购买倾向22 户型形式：人们期望的户型形式依次为：平层40.1%，复式 27.6%，错层 20.8%，跃式10.7%。可以看出平层仍占有很大的优势33 户型结构：选择三室的占到整个样本的71.2%，二室和四室分别占 20.1%和 8.2%，三室是市场需求的主力。选择二厅的占整个样本的72.1%，一厅占 27.1%，三厅基本无选择。在卫生间选择方面，人们的倾向不太明显，选两个卫生间的为57.6%，选一个卫生间的占42.4%。但通过与家庭年收入相关分析，我们发现，随着家庭年收入的提高，选择二个卫生 间的比例也越来越高，这说明了高收入阶层对于住宅舒适度的要求也越来越高 , 对于阳台设 计的选择，在整个样本层中，有 57.9%选择了落地玻璃阳台，有 30.2%选择了封闭阳台。通 过与家庭年收入进行相关分析， 可以获知， 家庭年收入越高的人群对于落地玻璃阳台的需求 就越强烈。这也说明，宽敞、明亮、景观视野效果好的落地玻璃阳台已经为人们所接受，并 成为高尚物业的一个重要元素。55 区公共设施要求的调查：公共设施的选择前五项依次为：中心花园20.7%，体育健康设施 18.66%，医疗保健设施 13.73%，购物场所 9.51%，文化娱乐设施 8.1%，车库 7.93%。 中心花园、 体育健康设施、 医疗保健设施排在区公共设施的前三位， 充分说明了购房者对于 健康的重视， 购物场所和文化娱乐设施紧随其后， 生活方便程度、 娱乐生活配备也成为人们 对小区的较高要求。 在城市中心地区对车库的需求显得不是很迫切， 随着人们对 5+2 生活方 式的接受，对车库的需求会更为突出。因此区景观设计选择依次为：草地18.58%，健身活动场所 17.42%，运动器械 16.89%，花坛 10.14%，大树 8.78%，街灯喷泉 8.45%，儿童乐园 5.74%，水池 5.07%，健康运动设施：羽毛球场 20.3%，游泳池 17.63%，网球场 12.7%, 健身