大集中系统土地增值税业务操作手册范本

目 录大集中系统土地增值税功能模块操作手册7Chapter 1系统概述7一、使用说明7二、流程简介7（一）新增的房地产项目的流程处理7（二）存量的房地产项目的流程处理8三、上线准备10（一）参数配置101. 不同阶段的清算房产类型102. 项目登记所在区（县）与对应的检查机关10（二）岗责配置10（三） 项目鉴定111.已使用土地增值税模块地区（、上线地区）112.未使用土地增值税模块地区（除、上线地区外）13四、其他说明14（一）土地增值税清算单位状态说明14（二）土地增值税纳税申报表出表规则15（三）其他事项说明17chapter 2具体功能18一、项目登记18（一）功能说明18（二）政策依据18（三）使用岗位18（四）业务前提18（五）具体操作191.菜单位置192-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员网审核）192-2.核心征管系统（纳税人外网申报、税务人员网审核）203.核心征管系统（办税服务岗操作）22（六）填报说明23（七）校验规则23（八）常见问题231.纳税人取得的立项批文中含有多个项目时如何填写？232.项目所在市、区县和受理机关不一致怎么办？243.已登记的房地产项目外网看不到？24二、预售登记25（一）功能说明25（二）政策依据25（三）使用岗位25（四）业务前提25（五）具体操作261.菜单位置262-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员网审核）262-2.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员网审核）283.核心征管系统（税务人员网信息采集）29（六）常见问题311.房地产项目未取得预售许可证如何处理？312.预售许可证对应的土地增值税清算单位不一致如何处理？31四、项目鉴定32（一）功能说明32（二）政策依据32（三）使用岗位32（四）业务前提32（五）具体操作321.菜单位置322.核心征管系统（税务人员网信息采集）32（六）填报说明36（七）常见问题371.征收品目的关联规则有哪些？372. 如何查看征收品目？38五、预征申报39（一）功能说明39（二）政策依据39（三）使用岗位39（四）业务前提39（五）具体操作391.菜单位置392-1.网上办税厅（纳税人外网申报）402.核心征管系统（税务人员网信息采集）44（六）填报说明45（七）常见问题451.网上办税厅找不到应申报的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目预缴申报）？452. 某一房产类型预征率错误或者没法选择？453. 如何进行保障性住房不预征备案？454.保障性住房不预征备案需要提供哪些资料？455.如何查看已开票的房产收入？数字为何显示不准确？45六、清算条件评估46（一）功能说明46（二）政策依据46（一）符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：46（二）符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：46（三）使用岗位47（四）业务前提47（五）具体操作47（六）填报说明50（七）校验规则50（八）常见问题511.如何查看已开票的房产收入？数字为何显示不准确？512.清算条件评估保存后发起的任务无法找到下一环节？513.清算条件评估后任务挂起如何操作？挂起的任务如何查询？52七、清算申报53（一）功能说明53（二）政策依据53（三）使用岗位53（四）业务前提53（五）具体操作531.菜单位置532-1.网上办税厅（纳税人外网申报）54（六）填报说明58（七）校验规则58（八）常见问题581.网上办税厅找不到应申报的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？582.满足清算条件后为什么出现两申报表土地增值税纳税申报表（适用房地产项目预缴申报）和土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？如何填写？593.清算申报无法直接填写附表？594.清算申报无法进行保存？595.清算申报的分摊方法有误如何修改？59八、清算审核60（一）功能说明60（二）政策依据60（三）使用岗位60（四）业务前提60（五）具体操作61（六）填报说明62（七）校验规则62（八）常见问题621.如何查找应审核的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？622.如何自动生成风险应对报告？62九、清算后继续销售申报63（一）功能说明63（二）政策依据63（三）使用岗位63（四）业务前提63（五）具体操作641.菜单位置642-1.网上办税厅（纳税人外网申报）642.核心征管系统（税务人员网信息采集）67（六）填报说明67（七）校验规则67（八）常见问题681.网上办税厅找不到应申报的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算后尾盘销售申报）？682.如何查看已审核的清算项目的单位建筑面积成本费用？683. 清算后尾盘销售申报无法直接填写附表？684. 清算后尾盘销售申报无法进行保存？685.清算后尾盘销售申报的房产类型与清算时不一致如何处理？68十、项目梳理69（一）功能说明69（二）政策依据69（三）使用岗位69（四）业务前提69（五）具体操作69（六）填报说明71（七）校验规则71（八）常见问题721.如何查看待清理的房地产项目？722.如何匹配预售许可证和土地增值税清算单位？723.哪些项目属于无需清算项目？724.房产类型缺项怎么处理？725.清算时核定征收率低于5%如何填写？726.已经清算申报但未进行清算审核的房地产项目如何填写基本信息确认表？72十一、核定征收73（一）功能说明73（二）政策依据73（三）使用岗位73（四）业务前提73（五）具体操作74（六）填报说明77（七）校验规则77（八）常见问题771.为什么清算申报后核定征收率显示为5%？772.项目已经销售100%为何还继续催报土地增值税纳税申报表（适用房地产项目核定征收）?773.如何查看采用核定征收方式的房地产项目？77十二、分期登记78大集中系统土地增值税功能模块操作手册（税务版1.0）Chapter 1系统概述一、使用说明本操作手册针对大集中系统网上纳税服务厅的房地产项目土地增值税纳税申报与相关涉税资料报送使用。该功能开发切实贯彻总局纳税申报表与税种管理要求，旨在减轻纳税人重复报送资料的负担，便于税务机关更好地对房地产项目的税种管理和做好纳税服务工作。每项功能均配有不同的权限。二、流程简介针对上线初期纳税人的房地产项目的状态有存量的房地产项目（在系统中已有房地产项目登记等信息）和新增的房地产项目（从未做过房地产项目登记的）两种情形，具体不同情形下纳税人涉与的操作流程如下：（一）新增的房地产项目的流程处理一般情形下，根据房地产开发项目的开发情况结合土地增值税的清算单位管理要求，对于新开发的房地产项目，纳税人在整个房地产开发和销售过程中需要完成以下步骤：注意如果房地产项目存在分期项目，需要在房地产项目登记后增加一个项目分期步骤，然后按不同的土地增值税清算单位进行预售登记、合同登记、预缴申报、清算申报和清算后尾盘销售申报。（二）存量的房地产项目的流程处理对已经进行房地产项目登记的项目的管理要求如下：1. 已经清算并销售完毕的房地产项目和无需清算的项目，系统仅仅进行资料归集，不做下一步的流程，到此完毕。2.已经清算申报但未销售完毕的房地产项目，项目状态为已清算（旧），对尾盘销售部分需做项目鉴定，允许纳税人清算后尾盘销售申报，待销售完毕后，流程完毕。3. 已经进行房地产项目登记但未清算的房地产项目，均按系统新流程进行全面处理，预售证登记、预缴申报、清算申报、清算后尾盘销售申报，待销售完毕后流程完毕。三、上线准备（一）参数配置1. 不同阶段的清算房产类型（见T_DM_WB 配置表）如：2012年10月1日前清算的类型为：01普通标准住宅、01其他商品房2012年10月1日-2014年1月1日 清算的房产类型为03普通标准住宅、03其他类型住宅、03非住宅类房产，（由省局统一维护）2014年1月1日后 清算的房产类型为 02普通住宅、02非普通住宅、02其他类型房产（由省局统一维护）请各地先行核实01的清算的房产类型，附件：房产类型权限.xlsx如2012年10月1日前清算的房产类型存在配置错误问题，请统一由市局征科处向省局征科处提出需求。2. 项目登记所在区（县）与对应的检查机关（T_DM_WB_DJSLJG配置表）如：项目所在市 、项目所在区（县）：江阴对应的检查机关为：江阴局、请各地先行核实，附件：受理机构配置.xlsx如存在配置错误问题，请统一由市局征科处向省局征科处提出需求。（二）岗责配置所在菜单事项事项机关事项完成时限备注房地产项目登记-网登记-涉税审核纳税服务局的综合受理岗5房地产项目预销售登记-网登记-涉税审核纳税服务局的综合受理岗5房地产项目分期登记-网登记-涉税审核基础税源管理局的一般核实岗10房地产项目鉴定房产鉴定基础税源管理局的一般核实岗10清算条件评估清算条件评估核实基础税源管理局的一般核实岗60清算条件评估清算条件评估认定基础税源管理局的一般认定岗10清算条件评估清算条件评估审批基础税源管理局的审批岗10清算条件评估清算条件评估备案基础税源管理局的一般核实岗10核定征收备案核定征收核实基础税源管理局的一般核实岗60核定征收备案核定征收认定基础税源管理局的一般认定岗10核定征收备案核定征收审批基础税源管理局的审批岗10核定征收备案核定征收备案基础税源管理局的一般核实岗10存量项目维护基础税源管理局的一般核实岗如存在配置问题，请统一由征管科技处提出配置要求，向省局征管科技处反馈。（三） 项目鉴定由于目前的纳税申报表的出表规则和项目鉴定紧密相关，根据之前有无上线土地增值税相应模块区分处理，具体如下：1.已使用土地增值税模块地区（、上线地区）批量修改项目鉴定的征收品目，如：对照表如下：原品目编码原品目名称对照新品目0100土地增值税清算需按户、项目修改010206普通住宅( 清算)0100土地增值税清算（房地产开发企业）010207普通标准住宅( 清算)0100土地增值税清算（房地产开发企业）010306非普通住宅0100土地增值税清算（房地产开发企业）010307非住宅0100土地增值税清算（房地产开发企业）01073130%清算(保障性住房)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01073240%清算(保障性住房)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01073350%清算(保障性住房)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01073460%清算(保障性住房)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01073530%清算(其他类型住宅)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01073640%清算(其他类型住宅)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01073750%清算(其他类型住宅)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01073860%清算(其他类型住宅)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01073930%清算(非住宅类房产)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01074040%清算(非住宅类房产)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01074150%清算(非住宅类房产)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01074260%清算(非住宅类房产)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01074330%土地增值税(旧房转让)010002土地增值税查账（旧房转让）01074440%土地增值税(旧房转让)010002土地增值税查账（旧房转让）01074550%土地增值税(旧房转让)010002土地增值税查账（旧房转让）01074660%土地增值税(旧房转让)010002土地增值税查账（旧房转让）01074730%土地增值税(直接转让土地使用权)040001土地增值税(直接转让土地使用权）01074840%土地增值税(直接转让土地使用权)040001土地增值税(直接转让土地使用权）01074950%土地增值税(直接转让土地使用权)040001土地增值税(直接转让土地使用权）01075060%土地增值税(直接转让土地使用权)040001土地增值税(直接转让土地使用权）0107510%预征(土地增值税)020102普通住宅01075230%清算(普通住宅)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01075340%清算(普通住宅)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01075450%清算(普通住宅)0100土地增值税清算（房地产开发企业）01075560%清算(普通住宅)0100土地增值税清算（房地产开发企业）0201土地增值税预缴（普通住宅）020102普通住宅020102普通住宅保留020199普通标准住宅0020102普通住宅0202土地增值税预缴(写字楼 营业用房类)需按项目修改020288省辖市市区非住宅类房产保留020299县（含县级市）非住宅类房产保留0203土地增值税预缴（高级公寓、度假村、别墅）需按户修改020388省辖市市区非普通标准住宅（其他类型住宅）保留020399县（含县级市）非普通标准住宅（其他类型住宅）保留0204土地增值税（单位转让旧房）010002土地增值税查账（旧房转让）020412单位转让旧房010002土地增值税查账（旧房转让）0205土地增值税（个人转让旧房）010002土地增值税查账（旧房转让）020506个人转让旧房（非住宅）010002土地增值税查账（旧房转让）021001土地增值税核定征收率 无鉴定0298土地增值税预缴（其他0.03）020102普通住宅0299土地增值税预缴（其他0.01）020102普通住宅8888滞纳金保留9999罚款保留其余未能批量修改的项目每个项目逐个修改鉴定。具体参照未使用土地增值税模块地区的具体做法。大集中系统中有项目鉴定模板工具，具体做法参见项目鉴定。2.未使用土地增值税模块地区（除、上线地区外）之前未使用过土地增值税网上办税模块的地区，鉴于纳税鉴定均对于企业纳税人做的，现行房地产项目的土地增值税管理要求按项目管理，因此，对不同的项目状态下的项目做鉴定。未清算（旧）：项目所在地为省辖市市区：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）；省辖市市区征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020388）和其他类型房产（020288）。 项目所在地为县级市：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）；县级市征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020399）和其他类型房产（020299）。已清算（旧）：查账征收-项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），适用的征收品目：010001土地增值税清算后继续销售 核定征收-项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用），征收方式为：核定应纳所得税额；适用的征收品目：031001土地增值税核定(房地产开发企业) ，031003土地增值税核定(普通住宅-房地产开发企业)，031004土地增值税核定(其他类型房产-房地产开发企业) ，031005土地增值税核定(非普通住宅-房地产开发企业) 大集中系统中有项目鉴定模板工具，具体做法参见项目鉴定。四、其他说明（一）土地增值税清算单位状态说明目前系统中土地增值税清算单位有以下几种代码状态名称备注0待清理未清理的存量项目11未清算(旧)未清算申报的存量项目12已清算(旧)已清算申报的存量项目13已清算并销售100%(旧)已清算并销售100%的存量项目14无需清算(旧)无需清算的存量项目1预售登记前清算单位初始登记后2预售登记后清算单位登记过预售后3清算条件评估中清算单位达到清算条件进入清算评估流程4清算申报中清算单位清算评估流程走完，并且同意清算后，该项目的清算单位状态会变成清算申报中5已清算清算单位申报清算申报表，网审核通过后，该项目的清算单位状态会变成已清算申报土地增值税新项目状态（征科处11.26变更后）：1.预售登记前：当一个项目清算单位初始登记后，该项目的清算单位默认状态是预售登记前2.预售登记后：当一个项目清算单位登记过第一个预售后，该项目的清算单位状态会变成预售登记后,可以申报预缴申报表3.清算评估中：当一个项目发起清算评估流程后，该项目的清算单位状态会变成清算评估中，此时纳税人的项目开发报告表，可以申报预缴申报表，如果评估不同意，则状态修改为预售登记后。4.清算中：当清算评估流程通过，清算文书送达回证销号后，该项目的清算单位状态会变成清算中，可以申报预缴申报表和土地增值税清算申报表 5.已自行申报：当第一次正常申报的清算申报表，审核通过后，该项目的清算单位状态会变成已自行申报，在发起清算审核时当再次申报清算申报为更正申报，并且可以申报清算后在销售申报表。6.清算审核中：在发起清算审核时，修改成清算审核中。同时外网不允许申报该项目分期的土地增值税清算申报表，外网可申报清算后在销售报表。在未出局清算结论通知书前，可以撤销已发起的清算审核，此时状态修改为已自行申报。7.清算审核通过：当网的清算结论通知书后，送达回证销号后，该项目的清算单位状态会变成清算审核通过，外网可申报清算后再销售申报表和清算申报表（更正申报）8.已清算：当清算申报表（更正申报）审核通过后，该项目的清算单位状态会变成已清算，外网只允许申报清算后在销售报表9、核定备案，如果项目状态是清算审核中、清算评估中，不允许发起该流程。其他状态均可以发起该流程。核定备案通知书送达回证销号后，在核定清算申报表审核通过后，状态改为已清算。 不同意，不调整状态。 任意状态下，均可根据鉴定出核定清算申报表。（二）土地增值税纳税申报表出表规则目前土地增值税中对于从事房地产开发的纳税人，有4申报表，分别是土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）、土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）、土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用）和土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）。具体出表规则如下：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）出表规则（1）项目鉴定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）；省辖市市区征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020388）和其他类型房产（020288）。县级市征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020399）和其他类型房产（020299）。（2）土地增值税清算状态为预售登记后或清算中，未清算（旧），清算条件评估中（3）项目状态非注销、非作废2.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）出表规则（1）项目鉴定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）；征收品目为：0100土地增值税清算（房地产开发企业） （2）土地增值税清算状态为清算申报中（3）项目状态非注销、非作废3.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用）出表规则（1）项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用），征收方式为：核定应纳所得税额；适用的征收品目：031001土地增值税核定(房地产开发企业) 031003土地增值税核定(普通住宅-房地产开发企业) 031004土地增值税核定(其他类型房产-房地产开发企业) 031005土地增值税核定(非普通住宅-房地产开发企业) （2）土地增值税清算状态为清算申报中（3）项目状态非注销、非作废4. 土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）出表规则新增项目出表规则：（1）项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），适用的征收品目：010001土地增值税清算后继续销售 （2）土地增值税清算状态：已清算申报（3）登记状态不是注销、作废存量项目出表规则：根据各地市配置的房产类型参数表，出具申报表。房产类型最少为两种，最多为四种。需要填写附表已清算房地产项目清算后基本信息确认表出表规则：（1）项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），适用的征收品目：010001土地增值税清算后继续销售 （1） 土地增值税清算状态：已清算（旧）（3）登记状态不是注销、作废（三）其他事项说明1.截图需大集中项目组根据修改情况与时更新2.常见问题需纳税服务处和各测试单位进一步补充3.填报说明见附件chapter 2具体功能一、项目登记（一）功能说明功能目的：该菜单提供房地产项目登记功能，纳税人按土地增值税清算单位的管理要求填写相关信息，便于税务人员加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。（二）政策依据法律依据：中华人民国土地增值税暂行条例与其实施细则、中华人民国税收征收管理法、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条、国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）关于印发土地增值税清算管理规程的通知（地税发200972号)第六条、第七条、第八条。（三）使用岗位纳税人外网使用或税务机关的纳税服务大厅的综合受理岗网使用。（四）业务前提从事房地产开发的纳税人取得立项批文后进行房地产项目登记。（五）具体操作1.菜单位置（1）网上办税厅（外网）：涉税业务-网上办税-房地产项目管理房地产项目（变更）登记（2）核心征管系统（网）：征管系统-申报纳税-土地增值税管理项目登记/变更2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员网审核）第一步：纳税人登录网上办税厅（外网）：涉税业务-网上办税-房地产项目管理房地产项目（变更）登记第二步：点击房地产项目（变更）登记出现以下界面：功能一查询：输入具体的项目名称与项目登记日期，点击右上角查询按钮可进行模糊查询；功能二登记：点击右上角登记按钮，可新增一个房地产项目信息登记。第三步：点击右上角登记按钮，新增一个房地产项目：包括申请表、附报资料、政策要点三个菜单。其中蓝色框为必填项，白色框为选填项。第四步：填写完成后，点击暂存后可下次打开再修改；点击提交后不可修改，等待税务机关审核。2-2.核心征管系统（纳税人外网申报、税务人员网审核）对纳税人提交的房地产项目登记，税务机关审核操作如下： 第一步：征管系统-申报纳税-土地增值税管理项目登记/变更，也可以直接在功能检索中搜涉税找到网上申报涉税申请审核菜单第二步：点击网上申报涉税申请审核后出现以下图，点击查询可找到未审核的涉税事项：第三步：点击涉税事项下红色字体房地产项目登记出现以下图：第四步：税务人员审核相关材料并维护相应信息。税务人员需主管税务机关、国库信息、土地增值税申报方式（按鉴定）等，并签署审核意见，点击保存后关闭即可。注：涉税审核事项每天晚上会自动同步数据到外网，如果急需进行下一步操作，可以在点击外网中数据同步，选择项目信息同步即可。3.核心征管系统（办税服务岗操作）第一步：办税服务岗登录核心征管系统（网）：征管系统-申报纳税-土地增值税管理项目登记/变更点击房地产项目登记出现以下图：第二步：填写相关信息，点击保存后关闭即可。（六）填报说明1.纳税人根据该房地产项目的立项批文，填写发改委批文号、发文日期、项目名称、项目投资总额、项目坐落地址、项目规划总建筑面积、规划容积率、项目所在市、项目所在区（县）等项目基本信息。2.纳税人根据该项目的规划许可证，填写项目许可证类型、项目规划许可证编号。3.纳税人名称、纳税人识别号、单位注册地址为系统自动带出数据，来自税务登记中的纳税人信息。4.纳税人根据该房地产项目的土地出让合同的信息填写土地总面积、取得土地时间、支付土地与契税价款等土地信息。5.主管税务机关、国库信息、土地增值税申报方式（按鉴定）等，审核意见，为税务人员维护信息。（七）校验规则蓝色框为必填项，白色框为选填项。当蓝色框容为空时无法提交。（八）常见问题1.纳税人取得的立项批文中含有多个项目时如何填写？纳税人取得的立项批文中为多个房地产项目（一般为分期项目）时可直接根据分期项目做房地产项目登记，也可进行先做一个房地产项目登记，然后通过网进行分期项目登记。2.项目所在市、区县和受理机关不一致怎么办？纳税人在选择检查机关时找不到对应的检查机关一般是因为配置不全。可查看受理机构配置T_DM_WB_DJSLJG配置表，看是否配置了该机关。3.已登记的房地产项目外网看不到？涉税审核事项（包括房地产项目登记）每天晚上会自动同步数据到外网，如果当天看不到，又急于进行下一步操作，可以在点击外网中数据同步，选择项目信息同步即可。二、预售登记（一）功能说明该功能主要目的：1.便于主管税务机关按土地增值税清算单位的要求，加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。并根据项目的销售情况掌握进度，监控土地增值税是否达到清算条件（2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的）。2.发票开具功能。（二）政策依据法律依据：中华人民国土地增值税暂行条例与其实施细则、中华人民国税收征收管理法、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条、国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）关于印发土地增值税清算管理规程的通知（地税发200972号)第六条、第七条、第八条。（三）使用岗位纳税人外网使用或税务机关的纳税服务大厅的综合受理岗网使用。（四）业务前提房地产项目登记后（五）具体操作1.菜单位置 （1）网上办税厅（外网）：涉税业务-网上办税-房地产项目管理房地产项目预（销）售证登记（2）核心征管系统（网）：征管系统-申报纳税-土地增值税管理预（销）售登记/变更2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员网审核）第一步：登陆网上办税厅：涉税业务-网上办税-房地产项目管理房产项目预（销）售证登记第二步：点击登记-进行房产项目预（销）售证登记 第三步：填报 房产项目预（销）售证登记相应容1.点击关联房地产项目-选择需要申报项目的土地增值税清算单位编码2.选择对应项目点击查询，在房产项目分期情况列表选择对应清算单位编码-确认 第四步：填报 房产项目预（销）售证登记相应容，确认无误后点击提交完成，待税务机关审核后生效。晚上会自动同步数据到外网，如果急需下一步操作，可以在点击外网数据同步，选择项目信息同步即可。2-2.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员网审核）对纳税人提交的房地产项目登记，税务机关审核操作如下： 第一步：征管系统-申报纳税-土地增值税管理项目登记/变更，也可以直接在功能检索中搜涉税找到网上申报涉税申请审核菜单第二步：点击网上申报涉税申请审核后出现以下图，点击查询可找到未审核的涉税事项：第三步：点击涉税事项下红色字体预（销）售证登记出现以下图：第四步：税务人员审核相关材料并维护相应信息。税务人员需主管税务机关、国库信息、土地增值税申报方式（按鉴定）等，并签署审核意见，点击保存后关闭即可。注：涉税审核事项每天晚上会自动同步数据到外网，如果急需进行下一步操作，可以在点击外网中数据同步，选择项目信息同步即可。3.核心征管系统（税务人员网信息采集）第一步：涉税业务-网上办税-房地产项目管理点击房地产项目预（销）售证登记，进行房产项目预（销）售证登记第二步：填写房产项目预（销）售证登记相关信息第三步：点击关联房地产项目-选择需要申报项目的土地增值税清算单位选择对应项目点击查询，在房产项目分期情况列表选择对应清算单位编码-确认第四步：正确填写完该申报表点击提交完成生效。（六）常见问题1.房地产项目未取得预售许可证如何处理？一些房地产项目，例如政府的相关派出机构等的拆迁安置项目，没有预售许可证，但是也开始转让房地产。税务机关可同样进行项目鉴定，外网依旧可以进行土地增值税预征申报。2.预售许可证对应的土地增值税清算单位不一致如何处理？可通过项目维护功能进行重新匹配。四、项目鉴定（一）功能说明该功能主要目的：便于在项目初期规定好该项目的国库预算级次、相应的税种和征收品目，方便申报表的按期推送。（二）政策依据相应的政策依据（三）使用岗位税务机关的纳税服务大厅的综合受理岗网使用。（四）业务前提描述该操作的业务前提（五）具体操作1.菜单位置（1）办税服务大厅：征管系统-申报纳税-土地增值税管理房产项目鉴定2.核心征管系统（税务人员网信息采集）第一步：登录征管系统-申报纳税-土地增值税管理房产项目鉴定第二步：输入房地产项目编码并选择该项目的土地增值税清算单位信息，可以查看或新增项目鉴定：第三步：点击新增，出现以下页面，维护相关的土地增值税鉴定信息。第四步：点击确定，可在下方查看已新增的鉴定。 小窍门项目鉴定模板使用第一步：登录征管系统搜索“项目模板制作”，找到项目模板制作第二步：点击项目模板制作，可新增项目鉴定模板。第三步：新增土地增值税预征模板（从事房地产开发的纳税人预征适用）-省辖市普通住宅（020102），点击下一条，完成非普通住宅（020299）、其他类型房产（020288）。第四步：完成土地增值税模板，点击保存。第五步：适用土地增值税鉴定模板，批量操作。（六）填报说明填写顺序与必填选填项，填写依据土地增值税征收品目和对应申报表关系：品目房产类型申报表020102普通住宅普通住宅土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）020288省辖市市区非住宅类房产非住宅类房产土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）020299县（含县级市）非住宅类房产非住宅类房产土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）020388省辖市市区非普通住宅（其他类型住宅）非普通住宅土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）020399县（含县级市）非普通住宅（其他类型住宅）非普通住宅土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）0100土地增值税清算（房地产开发企业）不分类型土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）031001土地增值税核定（房地产开发企业）不分类型土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用）031003土地增值税核定(普通住宅-房地产开发企业)普通住宅土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用）031004土地增值税核定(非住宅类房产-房地产开发企业)非住宅类房产土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用）031005土地增值税核定(非普通住宅-房地产开发企业)非普通住宅土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用）010001 土地增值税清算后继续销售不分类型土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）（七）常见问题1.征收品目的关联规则有哪些？（1）土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）项目鉴定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）；省辖市市区征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020388）和其他类型房产（020288）。县级市征收品目为：普通住宅（020102）、非普通住宅（020399）和其他类型房产（020299）。（2）土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）项目鉴定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）；征收品目为：0100土地增值税清算（房地产开发企业） （3）土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用）项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人核定适用），征收方式为：核定应纳所得税额；适用的征收品目：031001土地增值税核定(房地产开发企业) 031003土地增值税核定(普通住宅-房地产开发企业) 031004土地增值税核定(其他类型房产-房地产开发企业) 031005土地增值税核定(非普通住宅-房地产开发企业) （4）土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）新增项目项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），适用的征收品目：010001土地增值税清算后继续销售 存量项目项目鉴定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），适用的征收品目：010001土地增值税清算后继续销售 2. 如何查看征收品目？申报表界面有辅助查询功能，可直接查看已做的项目鉴定。五、预征申报（一）功能说明从事房地产开发的纳税人转让房地产预缴申报使用。（二）政策依据法律依据：中华人民国土地增值税暂行条例实施细则第十六条、中华人民国税收征收管理法、关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）、关于明确若干税款征收标准的公告（地税规20132号）、关于土地增值税预征率的公告（地税规20135号）。（三）使用岗位纳税人外网使用或税务机关的纳税服务大厅的办税服务岗网使用。（四）业务前提当纳税人的相应的房地产项目产生预销售收入时，须按月向主管税务机关进行土地增值税预征申报。同时，纳税人还需按季报送房地产项目开发情况报告表。（五）具体操作1.菜单位置（1）网上办税厅根据项目鉴定向纳税人推送相应的土地增值税纳税申报表(适用于房地产开发项目预征申报)，纳税人进行预征申报。（2）纳税人直接到办税服务厅进行申报。即税务机关通过网进行申报。2-1.网上办税厅（纳税人外网申报）第一步：登陆网上办税厅：涉税业务-纳税申报，主页面点击土地增值税纳税申报的申报按钮第二步：选择对应的土地增值税清算单位点击查看出现以下界面：第三步：项目开发情况报告列表中选择对应的土地增值税清算单位，点击申报或修改。具体分以下几个步骤：1.点击申报或修改出现以下界面：2.填写项目开发情况报告表蓝色框容，填写完成后点击暂存，点击页面中在线填写。3.填写项目明细信息报告表后再点击暂存。4. 确认信息无误后点击保存，申报完成。第四步：申报列表中选择土地增值税纳税申报表(房地产开发项目预缴申报适用-点击申报，具体分以下几个步骤：1.填写土地增值税纳税申报表(房地产开发项目预缴申报适用主表中收入相关信息，点击暂存，如果不存在保障性住房，信息确认无误后点击提交即完成申报。2.填写土地增值税纳税申报表(房地产开发项目预缴申报适用主表中收入相关信息，点击暂存，如果存在保障性住房暂不预征的情形，填写附表减免税申报表，点击保存。回到主表信息确认无误后点击提交完成申报。2.核心征管系统（税务人员网信息采集）（六）填报说明根据关于土地增值税有关问题的公告（征求意见稿）与管理规定的规定，总局全国纳税服务规规定，预缴申报同时还需要报送项目登记表（项目明细申报）。点击填表说明可查看具体容。（七）常见问题1.网上办税厅找不到应申报的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目预缴申报）？1.查询项目是否有预征的项目鉴定；2.鉴定的申报表种类必须是土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人预征适用)；3.鉴定的征收方式必须是查帐征收。2. 某一房产类型预征率错误或者没法选择？查询项目是否有预征的项目鉴定是否正确。3. 如何进行保障性住房不预征备案？直接在减免税申报表中填写相应的减免金额即可，相关资料可一次性向大厅报备。4.如何查看已开票的房产收入？数字为何显示不准确？在通用查询下有对应的房地产项目开票查询六、清算条件评估（一）功能说明该功能主要目的：系统根据纳税人填报的房地产项目开发情况报告表的相应信息，对可能符合应清算或可清算条件的项目自动归集进入待清算队列。如符合应清算条件的，税务机关向纳税人发起清算提醒，并修改鉴定，推送相应的土地增值税纳税申报表(适用于房地产开发项目清算申报)；如符合可清算条件的，人工选择清算评估流程发起时间，由系统自动分配发起清算评估流程。（二）政策依据法律依据：中华人民国土地增值税暂行条例与其实施细则、中华人民国税收征收管理法、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第二条、国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）关于印发土地增值税清算管理规程的通知（地税发200972号)。土地增值税的清算条件是指：（一）符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。（二）符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。（三）使用岗位土地增值税清算事项事项岗位事项机关事项完成时限(工作日)土地增值税清算核实审核认定岗（风险应对部门适用，2015版）受理税务人员对应的风险机关10清算评估流程事项环节事项岗位事项机关事项完成时限(工作日)清算条件评估核实中等风险应对岗（2015版，2015版）对应项目的检查机关60清算条件评估认定审核认定岗（科室负责人适用，2015版）对应项目的检查机关10清算条件评估审批审核认定岗（分局负责人适用，2015版）对应项目的检查机关10清算条件评估通知中等风险应对岗（2015版，2015版）对应项目的检查机关10（四）业务前提描述该操作的业务前提（五）具体操作6.1清算项目评估 在该功能的查询列表里选择需要发起清算评估流程的项目(选择清算评估任务启动时间、状态、和清算条件)点击保存系统会即时发起土地增值税清算核实任务。在待办任务里点开清算项目审核，对不同意发起清算评估流程的项目可将是否同意改为不同意点击保存。系统是否同意为同意的项目系统会根据清算评估任务启动时间的当天晚上发起清算评估流程，不同意的不会发起清算评估流程，并可根据情况在申请受理页面里将状态改为待办继续发起清算项目任务。6.2清算评估（审核）流程系统每天晚上根据分期信息的清算标记为应清算的项目查询清算流程 流程分为：审核认定审批文书送达点击代办任务进行分期项目清算审核保存后流程推送到下一环节6.3应清算提醒系统每天晚上对项目的清算条件为应主动清算的项目加工对纳税人产生提醒通知(注：每个项目只提醒一次)点击查看应清算项目提醒可查看提醒容（六）填报说明填写顺序与必填选填项，填写依据（七）校验规则具体强校验和弱校验（八）常见问题1.如何查看已开票的房产收入？数字为何显示不准确？1.房地产通用查询下有对应的开票查询2.清算条件评估保存后发起的任务无法找到下一环节？1）搜索“任务轨迹”的菜单并点开2）根据需要查询的事项选择查询条件 本次测试包括清算评估和核定备案。主要的查询条件有 涉税事项大类、涉税事项小类、具体涉税事项 、税务管理码清算评估事项(01010015)：土地增值税核定备案(01041006)选择好条件后点击左上角查询，在查询结果里面的当前办理人员(图中红框)即为下一环节的受理人员，用当前办理人员的工号登陆后在待办任务里即可看到对应的环节任务(核定备案也一样，只是查询条件不同)3.清算条件评估后任务挂起如何操作？挂起的任务如何查询？找到当前办理人员进行应对处理，通过上述中的任务轨迹里查询。七、清算申报（一）功能说明从事房地产开发的纳税人的土地增值税清算单位满足清算条件。（二）政策依据法律依据：中华人民国土地增值税暂行条例与其实施细则、中华人民国税收征收管理法、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第二条、第五条国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）关于印发土地增值税清算管理规程的通知（地税发200972号)（三）使用岗位纳税人外网使用或税务机关的纳税服务大厅的综合受理岗网使用。（四）业务前提从事房地产开发的纳税人的土地增值税清算单位满足清算条件。（五）具体操作1.菜单位置（1）网上办税厅根据项目鉴定向纳税人推送相应的土地增值税纳税申报表(适用于房地产开发项目清算申报)，纳税人进行清算申报。（2）纳税人直接到办税服务厅进行申报。即税务机关通过网进行清算申报。2-1.网上办税厅（纳税人外网申报）第一步：登陆网上办税厅：涉税业务-纳税申报，主页面点击土地增值税纳税申报的申报按钮第二步：选择对应的项目点击查看第三步：申报列表中选择土地增值税纳税申报表(适用于房地产开发项目清算)-点击申报， 正确操作顺序为暂存附表-自动计算-提交，具体操作步骤如下：1.点击暂存，主表暂存成功后，点击附表：跳出土地增值税清算申报表附表界面，填报顺序为附表1-附表10 分类型清算扣除项目分摊方法确认表 分类型清算可扣除项目金额确认表 土地增值税清算申报汇总一览表减免税申报表，其中附表1-附表10填报不分先后顺序：2.点击附表1对应的“申报”按钮后，进入附表申报页面，根据填表说明填写完成后并暂存，附表2-附表10与其附表1操作完全相同，同样的填报顺序完成附表2-附表10：3.点击分类型清算扣除项目分摊方法确认表对应的“申报”按钮后，进入附表申报页面，根据填表说明填写完成后，点击“自动计算”并暂存：4.点击分类型清算可扣除项目金额确认表对应的“申报”按钮后，进入附表申报页面，根据填表说明填写完成后，点击“自动计算”并暂存：5.点击土地增值税清算申报汇总一览表对应的“申报”按钮后，进入附表申报页面，根据填表说明填写完成后，点击“自动计算”并暂存：第四步：在土地增值税纳税申报表(适用于房地产开发项目清算)主表中，信息确认无误后，点击提交。清算申报完成。（六）填报说明每附表均附有填报说明。点击填表说明即可查看相关公式和规则。详细见附件土地增值税纳税申报表（房地产开发企业清算适用）。正确操作顺序为暂存附表-自动计算-提交。（七）校验规则具体强校验和弱校验（八）常见问题1.网上办税厅找不到应申报的土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？1.土地增值税清算单位的项目状态是否是清算中、清算审核通过、已自行申报。2.满