房地产企业纳税筹划与财务运作案例.doc

房地产企业纳税筹划与财务运作案例案例1：某公司A，2000年11月兼并某亏损国有企业B.B企业合并时账面净资产为500万元，去年亏损为100万元（以前年度无亏损），评估确认的价值为550万元，经双方协商，A可以用以下方式合并B企业。A公司合并后股票市价3.1元/股。A公司共有已发行的股票2000万股（面值为1元/股）。 （1）A公司以180万股和10万元人民币购买B企业（A公司股票市价为3元/股）： （2）A公司以150万股和100万元人民币购买B企业。 假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化，合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为900万元，增值后的资产的平均折旧年限为5年，行业平均利润率为10%.所得税税率为33%. 选择（1）方案：B企业不按转让所得缴纳所得税：B企业去年的亏损可以由A公司弥补。 A公司当年应缴所得税=（900-100）*33%=264万元，与合并前相比少缴33万元，但每年必须为增加的股权支付股利。 选择（2）方案：因为支付的非股权额（100万元）大于所购股权票面价值的20%（150万股*1元*20%=30万元）。所以，被合并企业B应就转让所得缴纳所得税，应缴纳的所得税为（150*3+100-500）*33%=16.5（万元）。B企业去年的亏损不能由A公司再弥补。 A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。 案例2：A公司向B公司进行整体资产转让，A公司资产负债表数据如下： 资产总额1500万元，其中固定资产净值800万元，公允价850万元；存货300万元，公允价350万元；应收账款及货币资金400万元。 整体资产转让规定：应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失 负债总额1200万元。 所有者权益总额300万元。 净资产评估价值400万元。 A公司享有B公司40的股权，B公司所有者权益500万元。 A公司： 销项税额3501759.5万元 应税所得100万元（固定资产和存货增值） 假定次年转让该项股权，转让收入700万元，帐面投资成本500万元。 会计转让收益700500200万元 转让所得700（500100）100万元 借：长期股权投资359.5 负债1200 累计折旧200 贷：固定资产1000 存货300 应交税金-应交增值税（销项税额）350*17%=59.5 其他资产400 案例3：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，甲、乙各分得500万元的房屋。 分析：甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙各方应纳营业税：500525万元。 如果进行税收筹划，双方可以减轻税负。 若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企业免缴了营业税税款。 案例4：某开发商有可供销售的普通住房1万平方米，在允许扣除项目金额大体不变的条件下，每平方米可有A、B两种价格。A.每平方米售价为1400元时，增值率为19.97%，增值率未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税，可获得233万元的利润：B.每平方米售价为1500元时，增值率为28.48%，增值率超过允许扣除项目金额20%，但不超过50%，应缴土地增值税99.75万元，可获得232.75万元的利润。 如果该开发商将其销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以每平方米1400元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以每平方米1500元的售价卖出，那么销售公司则要缴纳一道营业税： 1500100005%=750000（元）。 应缴纳城市维护建设税： 7500007%=52500（元）： 应缴印花税： 1500100000.00032=9000（元）。 从利益集团的角度来说，最终可以获得251.35万元的利润，比筹划前增加18.6万元（不考虑教育费附加）。