房山长阳房地产市场分析报告.doc

房山长阳镇（一）区域概览 长阳镇位于房山区东部，是房山区的东大门，介于房山、丰台、大兴交汇处，属城乡结合部，素有“潞路之喉”之称，距市区仅15公里。全镇辖37个行政村，人口5万，镇域面积98.6平方公里，其中近三分之一土地处在良乡卫星城和高教园区规划范围，开发优势明显。近年来，长阳镇积极实施城市化发展战略，确定的指导思想是“围绕城市化建设的主线，突出抓好人文居住区、休闲旅游度假区、高新技术产业园区、高效农业园区、高教园区的五区建设，进一步加大经济结构调整、房地产开发、招商引资与二、三产业升级、基础设施建设和党建与依法治镇五项工作力度，实现了长阳经济社会各项事业的快速发展。 房山区长阳镇道路系统规划图：（二）区域土地市场分析 天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，自06年以来，房山区长阳镇共交易土地11宗，全部成交，总建设用地面积143.46万平方米，其中居住类用地10宗，总建设用地面积139.03万平方米。 2009和2010两年内中粮万科联合在长阳镇先后拿地3宗，共斥资61.13亿元，拿地总规划建筑面积达51.54万平方米，均为居住类用地。2010年长阳镇成交居住类用地楼面价4174元/平方米，比09年下降21.25%，主要受房山区长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地和房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地（中小套型普通商品住房）两宗地成交楼面价较低影响。 房山区长阳镇成交土地一览表： No.宗地名称规划用途交易方式建设用地(万 )楼面价(元/平米)成交金额(万元)发布日期1房山区长阳镇(长阳镇起步区5号地)居住商业项目住宅及居住公共服务设施和商业设施挂牌27.6257262930002009-8-142房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目住宅及居住公共服务设施、文化设施挂牌16.0964432200002009-7-313房山区长阳镇(长阳镇起步区4号地)住宅及居住公共服务设施、商业设施和文化设施挂牌21.2341511510002009-8-254房山区长阳镇广阳新城居住项目用地住宅及居住公共服务设施挂牌4.072197134002009-5-155房山区长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地其他类多功能用地、交通设施用地、社会停车场库用地、住宅混合公挂牌25.5932531707532010-4-166房山区长阳镇起步区3号地南侧居住、文化娱乐地块居住、文化娱乐及小学、托幼招标7.83622398319.162010-4-167房山区长阳镇居住、商业项目（长阳西站1、2号地）居住、商业金融、交通设施和机动车停车场库挂牌20.693151925782010-1-128房山长阳镇碧波园西区项目用地居住、配套挂牌2.862189100052006-9-209房山区长阳镇碧波园温泉小区二期居住、配套挂牌1.28021729.142006-9-2010房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地（中小套型普通商品住房）二类居住用地、文化娱乐用地、托幼用地挂牌11.8560961460002010-4-1611房山区长阳镇高岭村（原北京国际建材设备交易基地项目）仓储用地项目(工业用地)仓储用地挂牌4.438744650.092009-6-15 窗体底端（三）区域商品房市场分析 1.供应市场 天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，06年以来房山区长阳镇在售房项目7个，按批准销售许可证统计共供应445套，供应总面积151.62万平方米。中粮万科长阳半岛项目已进入推广期，预计年中开盘销售。 06年至今房山区长阳镇商品房供应情况： No项目名称查询期间证数新增数量新增面积(万)1碧桂园温泉小区36299.792大宁山庄55397.243加州水郡1511921103.394靠山居艺墅2891.725天骄俊园25104.546天泰新景温泉家园0007西棕榈滩2175724.948中粮万科长阳半岛000合计2915445151.622.成交市场 天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年1-5月，房山区长阳镇共成交商品房563套，总面积6.46万平方米，比去年同期成交套数和面积分别下降74.08%和64.29%；成交均价11069元/平方米，同比上涨109.52%。 2010年1-5月北京房山区长阳镇商品房成交情况： No项目名称查询期间证数期/现成交数量面积(万)成交均价（元/）成交金额1碧桂园温泉小区8现房140.1571201047万元2大宁山庄3期房/现房80.198211024万元3加州水郡13期房/现房338398242.95亿元4靠山居艺墅6现房240.6148078912万元5天骄俊园0000-6天泰新景温泉家园2现房230.2149491027万元7西棕榈滩38现房1562.4125283亿元8中粮万科长阳半岛0000-合计70-5636.46110697.16亿元（三）区域价值和前景分析 关于北京市促进城市南部地区加快发展房山区行动方案中，“集中力量推进基础设施建设，切实提升基础设施承载能力”被放在了首要位置。 6条跨区交通通道建设 未来三年，房山将重点推进6条跨区交通通道建设，包括京石二高速、丰良路、京良路西延、南水北调巡线路、黄良路、房黄亦路工程，项目规模达169.3公里。 同时，推进6条区域主干道建设。包括东环路、昊天大街改造、圣水南大街、辰光路、阳光大街北延、燕房路东北环线等，项目规模达39.6公里。值得注意的是，明年年底前，地铁房山线将开通运行。 九大功能园区 此外，房山还将通过大力发展九大功能园区来引领全区经济。截至目前，房山区已确定房山中央休闲购物区（CSD）、北京石化新材料科技产业基地、北京历史文化旅游集聚区、北京房山世界地质公园等9个功能园区，目前已落户项目近50个，已投入资金110多亿元，未来几年还将投入资金600多亿元。 现代产业经济带 该区在京石高速公路以东、永定河以西地区，正投资280亿元建设一个现代产业经济带。 该现代产业经济带包括房山中央休闲购物区、窦店高端制造业产业基地、都市现代农业示范区三大核心。位于经济带最北端的房山中央休闲购物区，已引入华北地区规模最大的奥特莱斯。 在现代产业经济带中部，已成功收购了美国德尔福全球减震和制动业务的京西重工为龙头，房山窦店正在建造一个世界先进水平的汽车零部件加工制造基地，可带动整个北京地区汽车产业的发展。 经济带的最南端是都市现代农业示范区，该示范区将建成涉农产业高度集聚，一二三产业充分融合，融科技、生态、安全为一体的华北农业之都。 京南旅游集散中心 该旅游集散中心位于房山长沟镇，建成后将会成为连接周边旅游资源的重点区域，而启动仪式上提出的“北京国际首脑峰会度假区”的建立，将会为游客提供一个生态资源丰富的高端休闲旅游基地、商务度假区、会议服务区。其中，特色民宿的建立将给游客带来别具风味的田园生活。 区域价值和前景总结：从房山区未来规划建设可以看出，房山区交通、经济产业、人文环境发展前景广阔。随着市区土地资源越来越稀缺，五环以外特别是南城区域发展空间更加深远，至今中粮万科、首开、北京城建等知名品牌房地产开发企业已取得土地，该区域房地产市场将成为热点。