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房地产投资与分析论文 王练 (专业班级：建筑环境与设备工程1104班 学号：20113987)目录 房地产基本定义 房地产投资特点 绵阳房地产调查报告广州市花都区案例分析房地产投资决策程序 参考文献 内容摘要:简述房地产的基本意义 房地产的基本特点 房地产行业投资特性 房地产与国民经济的关系，中国近期房地产投资的概况。正文 房地产基本定义房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题包括政府，企业和个人为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位 。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。百度百科对房地产的定义是土地，建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于起自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济上又称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 建筑物 房地合一。在房地产拍卖 中也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一 状态下得的物质实体及其权益。 大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一，炒地皮。谁拿得到有限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资源的有限性有注定了它的巨大升值空间。所以很多商人炒地皮，等待升值。中国城乡建设经济研究所陈准认为，开发商的暴力关键不在于成本，暴利的重要来源是土地升值。第二，炒房价。房价高低与利润高低有着直接的联系。据调查，开发商有两大手段赚取暴利：1.空手套白狼，这就是暴发户诞生的原因。2.商业贿赂。近年来，随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予开发商“政策倾斜”，如湖北麻城的政坛地震，开发商比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等。中国房地产的特点。总体来说，中国房地产业发展处于一个较低的水平1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。2.房地产业企业数量多，规模小。3.房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业也面临严重的市场问题。1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高，受益面窄5.房地产企业数量多。负债率高6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合理 。 这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价 ，高利润（普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地居民家庭收入1020倍的房价。这，当然是条罪恶的利益链绵阳房地产市场调查报告。最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告，在此声明，此报告解释权归四川经天营销策划有限公司所有。 时间：2012年01月 现大体摘抄如下：第一部分 宏观经济指标及政策我国2011年12月份居民消费价格（CPI）同比上涨4.10% . 本月CPI与上月相比下降了0.1个百分点，继续出现回落，预计01月份物价指数有上升的可能，货币政策放松的概率不大 2.生产者物价指数PPI环比回落1个百分点3. 采购经理人指数PMI随着政策微调开始，未来PMI和经济增长可望企稳回升 二 01月份房地产政策动向1.房地产调控趋向中期化长期化，房价大幅度暴跌可能性不大，房地产市场供给方面将出现结构性变化，长期供求将趋于平衡2.2012年房地产对稳增长的支撑不会太差第二部分 全国房地产市场概况一：全国完成完成房地产开发投资（单位：10亿元人民币二全国商品房销售面积（百万平方米总之，根据国房景气指数，2011年12月份为98.89，比11月回落0.98点。第三部分绵阳房地产市场情况一 绵阳土地市场情况位置面积/储量用途成交金额使用年限交易时间受让单位绵阳市高新区永兴镇张家营 52564.32平方米商业用地/仓储用地3165.804240年2012/1/13绵阳市美福地物流有限公司绵阳市经开区城南街道南塔社区(B宗)75399.28平方米居住(兼容商业)24881.75870年2011/12/30中国水电建设集团房地产绵阳长兴有限公司绵阳市经开区城南街道南塔社区(A宗)112664.14平方米居住(兼容商业)40559.088住宅70年/商业40年2011/12/30中国水电建设集团房地产绵阳长兴有限公司绵阳涪城区南塔路104954.71平方米居住(兼容商业）菜市场用地39357.975居住70年/市场40年2011/12/29四川长虹电子集团有限公司绵阳市经济技术开发区文武村172170.89平方米商业（兼容办公）2090140年2011/12/9绵阳富达资产经营有限责任公司二 绵阳商品房住宅市场统计表明， 绵阳房地产市场存量房明显增多，市场压力大于、去年同期，相关数据显示，目前市场存量是07|08年绵阳市场总销量总和的2.6倍，与2010年市场销售量基本持平。可以看出，绵阳房地产市场已经开始出现供大于求的苗头。3.2012年01月绵阳楼市商品房住宅累计交易595套，2011年12月累计交易1058套；与去年同期一月份成交套数2239套相比，下滑更是显而易见，国家对房地产市场的调控已经在三线市场迸发出了强大的宏观能量，一月份绵阳商品房市场创历史成交新低，似乎预示着2012绵阳楼市的云谲波诡。政策在很大程度上左右全国房地产行业的各个方面，但在部分地区仍存在所谓的房地产热，这些地方大多地处东部经济发达地区，在何处 何时进行投资，就需要进行房地产投资的可行性分析。下面以广州花都区为例进行分析。1. 广州市房地产宏观环境调查广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然存在。随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期。原花都市撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势。在全市十区中，番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居一，二位，完成投资分别为27.78亿元和6.63亿元。市场分析“机场在花都”是花都的独特优势，随着广州白云国际机场枢机场效应的增强，宜机场为依托，现代服务业为重点的空港经济在花都区发展起来。花都是广州市的工业发展区和重要交通枢纽，区内的交通运输环境和条件日臻完善。根据珠江三角洲经济区城市群规划，2010年，花都区规划范围为128平方公里，常住人口达40万，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。花都区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的基础建设和社区环境等，由于开发较迟和规模不大，区内得以保存了相对好的自然面貌，从广州市中心到花都区之间有一条宽阔的绿化隔离带，加上建设山水城市，生态圈的发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区的契机，未来几年将会迎来房地产开发的高潮。根据以上调查分析，预测，可以得出，在花都进行房地产投资，是可行的。总之，房地产市场与宏观经济形势发展密切相关，一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反映。如果宏观经济形势趋稳，未来几年房地产市场将继续保持稳步上涨的趋势，但增幅会进一步放缓；如果宏观经济回落，房地产市场也会进入一定的调整期。房地产市场的发展也会随着国民经济的发展的影响而波动，特别是国民经济的分配，经济结构，货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。如此引出房地产投资可行性分析。但如何进行房地产市场投资的可行性分析？一 房地产投资的特性1）区位的重要性 选择的区位在当前必须对开发投资者，置业投资者以及未来的租客都具吸引力； 选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低 。 重视所处地区区位的变化情况，避开环境日益恶化，城市功能日渐衰退的地区。2）政策影响性3）对专业管理的依赖性4）房地产投资的巨额性5）房地产投资的保值与增值性二 房地产投资决策程序立项 （项目建议书） 投资决策 （可行性研究报告 项目评估报告） 设计（侦查 设计文件） 施工（开工报告 阶段报告） 交工（竣工验收报告） 运行（后评价报告）三可行性研究内容1）必要性：市场需求 社会需要2）可行性：原材料 工艺设备 资金 场址 环境影响3）财务可行性：盈利能力 清偿能力 及 外汇平衡4）经济合理性：对全社会的贡献 所付代价5）社会的相容性：社会影响分析 互适性分析及社会风险分析6）项目可靠性四房地产投资分析的任务1）为投资者提供投资方向2）为投资者提供运作方式3）为投资者预测投资效益4）为投资者描述风险及提供规避风险方法房地产业作为国民经济的组成部分，他的发展也遵从了经济的周期性规律。宏观经济开始复苏时房地产开发和投资随之上升，但由于房地产开发的时滞效应，使得房地产业的复苏会稍后于经济复苏的时间。宏观经济持续增长，使房地产价格上升，开发商资产值相应快速膨胀，在银行大量提供抵押贷款的情况下，投资乘数效应又使得房地产业比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。由于房地产业没有宏观经济那种各行业相互牵动消长的综合影响，因而房地产业的衰退现象也通常比宏观经济先期出现。房地产投资是房地产开发的源头，直接决定了房地产业的发展态势。参考文献1.王兆金，秦江平 浅谈公允价值在投资性房地产业的应用 北方经济 20092.高贺 北京市通州区商业地产投资前景SWOT分析 20083.四川经天营销策划有限公司 绵阳房地产市场调查报告 2012年01月