辽宁理工学院住宅抵押结果报告模版2012.doc

房地产抵押估价报告估价项目名称：XX市XX区XX街*号住宅房地产抵押价值评估估价委托人：李某某 估价机构：辽宁理工土地房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXXX（注册号*）XXXX（注册号*）估价作业日期：2012年*月*日至2012年*月*日估价报告编号：辽宁理工房估字2012第*号目录致估价委托人函2注册房地产估价师声明4估价假设和限制条件5估价结果报告7一、估价委托人7二、估价机构7三、估价对象7四、估价目的11五、估价时点11六、价值定义11七、估价依据11八、估价原则12九、估价方法12十、估价结果13十一、估价人员13十二、估价作业日期13十三、估价报告使用期限14十四、估价对象变现能力分析14十五、相关风险提示14附件16致估价委托人函李某某：受贵方委托，我公司对坐落于XX区XX街*号的一套住宅房地产（总建筑面积为*。以下简称估价对象），按照国家有关规定和要求进行了评估。估价时点：2012年*月*日。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过实地查勘和市场调查，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素，经过分析、测算和判断，最终确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2012年*月*日的估价结果为：1、市场价值总价：RMB45.87万元，大写金额为人民币肆拾伍万捌仟柒佰元整。2、抵押价值总价：RMB45.87万元，大写金额为人民币肆拾伍万捌仟柒佰元整。3、在估价时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元。详见评估结果明细表。在房地产市场未发生明显波动的前提下，本估价报告使用期限为自估价报告出具之日起半年，即自2012年*月*日起至2012年*月*日止。辽宁理工土地房地产估价有限公司法定代表人： 2012年*月*日评估结果明细表序号名称权证编号坐落房屋所有权人层数建筑面积（）评估单价（元/）评估值（万元）1住宅房地产锦房权01第*号XX区XX街*号李某某3/20120500045.87抵押价值合计RMB45.87万元大写金额人民币肆拾伍万捌仟柒佰元整注：抵押价值假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值房地产估价师知悉的法定优先受偿款；在估价时点，房屋所有权证未见记载抵押事项或抵押登记已经注销，在估价时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元。辽宁理工土地房地产估价有限公司注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观和使用状况。查勘人员为XX、XX。估价人员不承担对估价对象建筑质量、建筑面积数量及相应权益进行调查、核实的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7.本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由估价委托人提供，估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。8.参加本次估价的注册房地产估价师：姓名注册号签名签章XXXX*XXXX*估价假设和限制条件一、估价假设条件1.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让，不属于行政法规规定不得抵押的房地产，以合法、持续使用前提。本次估价未考虑租赁或租约的影响。2.本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象价格的影响，也未考虑特殊交易方式对估价结果的影响。而且在报告有效期内市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。3.本报告中所依据的有关房地产权属及附属设施等资料均由委托方提供，委托方应对资料的真实性、可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。由于委托方提供资料不实造成的失误，估价方不承担责任。4.本报告估价结果包括房地产附属设施及有关装修工程等。5.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题。6.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。7.本报告估价结果是根据本次估价目的、估价原则、估价依据、估价方法、估价程序得出的，该估价结果只有在上述目的、原则、依据存在的条件下成立。二、估价限制条件1.本报告估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不得作为其他用途使用。2.本次估价报告未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的条件下的报告使用者以外的任何单位及个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。3.在房地产市场未发生明显波动的前提下，本估价报告使用期限为自估价报告出具之日起半年。即自2012年*月*日起至2012年*月*日止。随着房地产市场状况和估价对象自身的发展变化，估价对象的估价结果也将发生相应的变化，房地产应予重新评估确认。4.委托方必须完整使用本报告，对仅使用报告中的部分内容或片面使用导致的有关损失，估价结构不承担责任。5.本报告所提供的分析和数据仅作为价格参考意见而不能视为任何价格保证。6.估价对象的土地使用权类型若为划拨或租赁，则本报告的估价结果包括应缴纳的土地使用权出让金或应补地价款。7.报告中的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响最终的估价结果的准确性。8.本估价报告一式三份，交付估价委托人二份，估价机构存档一份。9.本公司对估价报告有最终解释权。估价结果报告一、估价委托人委托人姓名（名称）：XXXX业务联系人：*电话：*二、估价机构估价机构名称：辽宁理工土地房地产估价有限公司机构地址：XX市XXX区XX号法定代表人：XXXX联系电话：*工商注册号：*资质等级：一级行政许可决定书号:建住房许（2011）*证书编号:建房估证字（2011）*号三、估价对象估价对象为坐落于锦州市XX区XX街*号的一套住宅房地产，建筑面积为120。估价对象基本状况序号名称权证编号坐落房屋所有权人层数朝向用途建筑面积（）1住宅房地产锦房权01第*号XX区XX街*号李某某3/20正住宅120估价对象实物状况1.房屋实物状况估价对象坐落于XX区*号，建筑面积120，正房，钢混结构，设计用途为住宅，所在层数3层，其所在楼房总层数20层，建筑年代为2006年。估价对象所属高层楼房，公共外立面粉饰涂料（一层仓库部分贴瓷砖），外观整洁美观，欧式建筑风格。估价对象户内格局合理，装修中档：客厅、卧室木质地板，墙面为大白或乳胶漆；卫生间、厨房瓷砖地面，墙面瓷砖到顶，维修保养良好。水电暖、燃气、电梯、消防、监控、门禁等附属设施保持良好。估价对象采光、通风良好，南面临街，景观优美，现状作为住宅使用。2.土地实物状况估价对象所在宗地为商住用地，四至为东至市府广场，西至实验中学，南临科技路，北至市府路。宗地形状较规则，地势平坦，宗地红线内外土地实际开发程度为“七通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通燃气及土地平整）。地上建筑物为多层和高层商住楼，符合城市规划要求。物业会所、幼儿园、停车位、景观小品等小区内部物业配套设施完善。估价对象权益状况1.根据委托人提供的房屋所有权资料，估价对象房产登记状况见下表：房产登记状况表权证号码锦房权01第*号房屋所有权人李某某共有情况单独所有房屋坐落XX区XXX号、XX号房屋性质商品房规划用途住宅所在层数/总层数6/15建筑面积（）1382.根据委托人提供的土地所用权证资料，估价对象土地登记状况见下表：土地登记状况表权证号码XX国用（2012）字第*号土地使用权人XXXXX坐落XX区XXX号、XX号地类（用途）*等级*使用权类型*终止日期*年*月*日使用权面积*3.他项权利状况与法定优先受偿款的情况说明在估价时点，产权证未见他项权利记载(或抵押登记已经注销)，本次估价未考虑估价对象于估价时点存在的抵押权等他项权利，即估价师知悉的法定优先受偿款为0元。估价对象区位状况及价格影响因素1.区域概况估价对象坐落于XX区*号，所属XX物业住宅小区（零散组团），所在区域南临XX路，北至XX路，东临XX街，西至XX街。区域内市政基础设施完善，达到“七通”（即通电、通讯、通路、通上水、通下水、通暖气、通燃气），商业繁华度较高，社区成熟度较高，附近主要有XXX行政大楼、XX医院、XX市场、XX街道办事处、XX公园等。外部餐饮、娱乐等配套设施的比较完善，自然和人文环境良好，适宜商业和居住。发展前景看好，房地产升值潜力较大。2.交通条件区域内主要有XX路、XX路、XX街、XX街，并多条线路公交车从区域内穿过，交通便捷度、通达度高，交通秩序良好，对房价有积极作用。3.物业环境估价对象所属XXX封闭式物业小区，有专业物业公司委托管理。小区绿化较好，卫生环境整洁，停车便利，小区入住率达到90%以上，物业管理标准较高。物业小区邻近XX公园,空气质量好，环境景观优美。4.教育配套设施区域周围有*学校、*高中等教育配套设施，小区内设有幼儿园。区域所属学区：*学校。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2012年*月*日。六、价值定义本次估价的房地产价格为估价对象在估价时点即2012年*月*日的抵押价值。房地产抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程造价款，未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他法定优先受偿款。七、估价依据1.国家及地方颁布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件：中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国物权法中华人民共和国担保法房地产估价规范（GB/T 50291-1999）城市房地产抵押管理办法房地产抵押估价指导意见关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）其他相关的法律、法规及文件；2.委托方提供的涉及估价对象的有关资料；3.估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。八、估价原则独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。技术性原则如下：1.合法原则估价对象的权益必须是依法判定的，包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。2.最高最佳使用原则指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。但最高最佳使用是在法律允许范围内的最高最佳使用，而不是无条件下的最高最佳使用。包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。3.替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4.估价时点原则房地产估价结论具有很强的时间性和时效性，这主要是考虑到资金的时间价值和房地产市场的波动性，因此估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。5.谨慎原则要求充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行了实地查勘、市场询证。与估价对象位于同一供求范围内，类似房地产交易实例较多，根据替代原则可采用市场法，并结合估价人员的经验，最终确定房地产抵押价值。市场法定义：选取一定数量，符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的修正处理来求取估价对象价值的方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过实地查勘和市场调查，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素，经过分析、测算和判断，最终确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2012年*月*日的估价结果为：1、市场价值总价：RMB45.87万元，大写金额为人民币肆拾伍万捌仟柒佰元整。2、抵押价值总价：RMB45.87万元，大写金额为人民币肆拾伍万捌仟柒佰元整。3、在估价时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元。详见评估结果明细表。十一、估价人员姓名注册号签名签章XXXX*XXXX*十二、估价作业日期2012年*月*日至20*年*月*日。十三、估价报告使用期限在房地产市场未发生明显波动的前提下，本估价报告使用期限为自估价报告出具之日起半年，即自20*年*月*日起至20*年*月*日止。十四、估价对象变现能力分析变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1.估价对象作为住宅房地产，通用性、独立使用性强，不适合分割转让，估价对象变现能力较强。2.假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，将会产生一定的价格减损，估价对象可实现的快速变现价值一般比公开市场价值要低20%-30%。3.处置房地产时，其变现的时间长短与税费的种类、数额和处置方式、营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、评估费、交易手续费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、应补交的土地出让价款等。十五、相关风险提示1.估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。2.估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。3.估价报告使用者应合理使用估价报告，关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响，关注估价报告出具后至抵押登记期间，是否会出现法定优先受偿权利。4.报告使用者都应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估，以确保信贷资金得以顺利收回。5.本报告评估的是房地产抵押价值未考虑房地产的处置费。附件1.现场查勘照片2.房地产证3.委托方营业执照4.估价机构资质证书5.估价机构营业执照6.估价师资格证书7.房地产委托估价协议（以上资料均为复印件）