株洲市住宅小区车位情况调查报告.doc

株洲市住宅小区车位情况一引言。 随着我国城镇居民生活水平的不断提高，大家对生活的质量也更加看重。再加上近几年国家对小汽车产业的引导、激励，家用汽车拥有量也日益增加，汽车的出现使我们的日常生活更加便利，但是同时也给我们带来了一些困难，如：环境问题、交通问题等等。而让我感触最深的就是停车问题，以前，在我们小区没有几辆小车，走在路上也觉得很宽敞，视野开阔，但是近两年，可以很明显地感觉到道路变窄了，有一边基本停满了车。在感叹大家生活水平提高的同时，我不禁疑问：这车越来越多，小区的空间却是不变的，那以后车停哪呢？前几天正好看新闻，了解到我们株洲的车位价格在不断飙升，中高档小区的车位一般都在10万以上，便宜的也得5万左右。我当时就被这则新闻吓到，车位的价格都可以买一台车，这是不是太夸张了。带着怀疑和好奇的心，我开始了对株洲住宅小区车位情况的调查。从2011年8月17日开始，我走访株洲的一些小区，询问了它们的销售人员有关车位的一些问题，再加上发放调查问卷和网上调查的方法，向株洲的市民询问了他们对车位的看法。所以，现在跟大家来分享我的成果。二调查时间：2011.8.17-2011.8.24三调查方法：问卷调查法、访问调查法四调查目的：获取株洲市住宅小区车位的基本情况及以后的发展趋势，了解株洲市市民对此的看法，五 .小区的车位车库价格情况及其决定因素。我们株洲主要有四个区：天元区、石峰区、荷塘区、芦淞区。天元区是市政府所在区，据我询问它们大多属于中高档楼盘，所以天元区的车位车库价格是最高的。据新闻报导天元区15个楼盘中超七成车位破10万，而我也去询问了那边尚格名城，庐山春天等小区的销售人员，确实基本车位起价是10万，若是独立车库的话更加贵。其中最贵的得属水岸春天，目前售价最高的车位价格为16.8万元。而低价位的车位车库则大多在荷塘区和石峰区。我就住在石峰区，因为这边土地的剩余空间并不多，所以近年才有一些房地产公司在这边建立中高档小区，起价也会便宜些，目前售价最低的车位为石峰区的新城壹号，仅4万元。而其它询问的莱茵小镇、水岸花城、印象华都等等价格在7-10万元。虽然现在这边的价格会比较低，但是在访问中我可以明显感觉到这车位的价格还得涨，因为销售人员也说现在车位确实也卖得比较火，而且还要跟着周边的市场变化，市场的价格必然是上升趋势。而有些住宅小区是属于带有单位福利性质的房子，以前它们因为小区车子并不多不需要买停车位，但现在也要买停车位，但售价在1-3万，相对来说就比较便宜。总的来说，株洲住宅小区车位车库的价格是参差不齐的。但平均的售价是在10万元左右，而且，以后可能还会继续涨。据新闻报道，株洲的车位价格虽比不上长沙，但是，价格的涨幅却可与之媲美。不知这是好事还是坏事。那到底是什么决定了车位车库的价格呢？（1）车位配比。价格跟整个小区的总户数和他所提供的地下车位或者说车库的比是有很大关联的。任何东西只要供小于求，那必然会涨价。现在有车的人是越来越多，但小区提供的车位并不是这样。在调查过程中，水岸花城的销售人员就说一般小区提供的车位配比都是1:0.5，然后象尚格名城和庐山春天这些中高档小区就会高一点,达到1:0.8、1:1，同时，在调查中最高的车位配比是在莱茵小镇，它的是1:2，不过那是他们的一个预期，因为现在他们的售房还只在第四期，车位销售也是在第二期中。（2）小区所在位置。市中心一些楼盘的车位价格跟他的周边或者不是很旺的地方的车位价格还是有所区别的。周边环境越是繁华，越是热闹，车位价格会较高。根据上面天元区和石峰区的车位价格一个对比，我们就可以了解到这点。（3）就是楼盘的档次。中高档的小区，它的车位包括它的车位的建设标准，包括车位的价格一般比普通的还是有所区别的。中高档小区如：水岸春天、尚格名城、庐山春天它们的价格都是以10万起价，而一些普通住宅去就5万左右。六.小区业主对车位车库的态度。（一）买了车就必需要找个地方停车，但是，是不是都有固定停车位呢？通过问卷调查，我整理得有29%的业主选择没有买车位，不用买车位也有地方停车。这些业主住的小区一般都比较宽敞，小区内有空余空间来停车，还有就是住在仍在售房的小区，小区的住户还没有饱和，所以相对来说还是能找到停车的地方。其中，有31%的业主选择没有买车位，但要抢车位才能停到车。小区的免费停车位是有限的，它就摆在那，但是业主只能“先下手为强”，谁先停到就是谁的，那后面自然有抢不到的。还有29%的业主选择我买了，当然得买。毕竟是自己的爱车，所以这些业主对自己的车还是很重视的，他们认为买了车位使自己停车更便捷，也是自己的爱车更加安全。然后，还有11%的业主选择我买了，因为没办法有这个需要。他们会面对不买车位就没地方停车的问题，所以为了自己的车考虑，他们还得没车位。（二）业主心中能接受的车位车库价格。据我调查，有59%的业主选择5万元以下，26%的业主选择5-7万元，8%的业主选择7-10万元，选择10-12万元，12-15万元，15万元以上的业主均为2%。由此可见，业主所接受的车位价格还是集中于5万左右。虽说现在的小车数量是增加了，但高档小车毕竟是少数，很多业主买的车都是10万左右，所以，如果一个小小停车位的价格比他们的车还贵，他们心里还是不能接受的。（三）业主买车位先看什么条件呢？我了解到不可能每个业主都买到自己百分之百满意的车位，那么在选择车位的时候他们会先考虑到什么因素呢？根据整理调查问卷，有13%的业主会先考虑到价格；26%的业主会先考虑车位的便捷性；28%的业主会先考虑车位的安全性；33%的业主会先考虑实用性。可以看出车位的价格还是很重要的，但相比下业主更注重车位本身的安全和实用。同时，在访问印象华都的销售人员时，他也给业主提出了几点建议：（1）最关键的就是停车的流通性，便捷性的情况来看，特别是有些技术不是很丰富的业主，就选停车比较方便，出入比较方便的车位。（2）考虑到跟自己所住的楼栋比较近的位置，特别像一些比较大的小区，车库面积比较大，车位比较多；（3）根据个人的停车习惯，驾驶的一些习惯综合考虑。（四）业主对小区车位车库的满意度。对于小区的车位车库个数以及小区物业对车位管理和服务是否到位，业主是怎样的态度呢？首先，只有3%的业主对小区提供的车位个数满意；47%较满意；42%不满意；8%很不满意。同时，庐山春天的业主还说小区不提供免费车位很不满意。可以看出小区的业主态度其实是对半分的，车位的个数这方面小区并没有满足业主的想法。正是因为车位少，才导致业主要去抢车位，要花高价去买车位，所以，这车位的个数是决定车位价格的本质原因。然后，还有业主对小区物业车位管理和服务是否满意呢？有3%的业主选择很满意，61%的业主选择较满意，34%的业主选择不满意，另外3%业主选择很不满意。这里就要说一个问题，业主买了车位车库后，并不是就可以完事了，他每月照样得交给物业管理费。根据上面的结果，可见物业的管理、服务还是不错的，因为车停在那，还是需要管理人员去保证它的一个安全，所以，这方面的工作是很重要的。从上面的论述中，我们也知道业主相对价格，也更注重车位车库的一个安全性。 七 .住宅小区的停车现状及停车难的原因。（一）住宅小区的停车方式。停车方式一般有固定停车、随机停车和临时停车。（1）固定停车就是车主有自己的车位车库，一般车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位就在路面停车，所以造价低又方便。但是也会一定程度上影响居民生活，并且那空间是不够大规模停车的。所以一个大的、有规模的地下停车场是很必需的，又能进行集中管理，又不会干扰小区本身的环境。（2）随机停车就适合小区面积宽敞、车辆又不多的小区，这样车主可以尽量选择离自己所住楼栋近的地方停车。（3）临时停车位就是相当于出租停车位，可分为按月租，半年租或一年租，这种方式就是解决一个暂时的停车问题，比较适合于暂时买不起车位又想保护车的车主。而我调查了小区业主的停车方式，有41%的业主选择固定停车，15%的业主选择临时停车，44%的业主选择随机停车。随机停车的话，业主没有属于自己的固定车位，所以不需要花买车位的钱，也不用交管理费，但是这种情况就会遇到一个抢车位的问题。固定停车的话，业主都买了属于自己的车位车库，这样对于业主来说自然更省事、更放心，同时，对于物业管理部门来说，他们的管理也更方便、更集中。 （二）住宅小区停车难的原因。（1）私家车的大幅度增长。近几年，在国家政策的推动下，以及人们生活水平的提高，私家车的拥有量持续增长，而事实上，一个住宅小区一旦建成，是很难再去扩大面积去增加停车位，汽车数量的持续增加，必然会使小车的停车问题越来越难。在一些小区，我可以看到道路的两边都停满了汽车，这是整个小区看上去非常拥挤，给人们的出行也带来了不便；还有些车主直接将车停在了草坪上，当成临时的停车场。在天泉一品小区，物业直接就将绿化的草坪省去，将那里建成了固定车位。这种方法并不能从根本上解决停车问题，反而使整个小区的档次看上去变低了。（2）住宅小区的车位配比偏低。 小区的车位配比是没有硬性规定的，所以，每个小区根据自己的档次、小区居民的生活水平来估算需要的车位数。在调查中，普通小区的车位配比基本就是1:0.5，一些中高档小区也有1:0.8的情况。但实际现在汽车消费已经进入了大众消费，私家车的增长速度可能超过了他们的预算，他们还没来得及作出反应，但是，这个问题终究还是需要物业来解决。 （3）物业服务管理不到位。 根据我上面说的关于物业管理服务的一个调查结果，可以发现不满意的比例其实蛮大的。物业是与业主直接相联系的，业主有什么问题也会通过物业去解决。在业主入住后出现停车的困难时，物业应该合理规划住宅小区的公共区域空地，积极为有车位需求的业主提供方便。 （4）业主自我保护意识不强。有些买了车位车库的业主，也会因为相关的管理服务与物业去辩论，很多就对这个车位还要收管理费很不解：我不是买下车位了吗？我为什么还要按时交钱给物业啊？其实对于物权法中有关车库车位归属及管理的条例有谁知道呢？在我调查的业主中，选择很清楚的人没有一个，有64%的选择-有些了解，不太清楚，还有36%的业主选择-毫不知道。这是与车主们息息相关的权利，了解它们会减少很多不必要的纷争，与物业保持一个和谐的氛围，共同解决问题。在访问时，我对车位车库的所有权这个问题有所震惊，我相信大多数人与我一样认为：买车位车库与买房一样，出了钱所有权就归业主所有，其实不然。我们的车位的情况主要分两类：一个地上，一个地下。但是地上不存在产权的问题。在株洲目前来讲地下车位还是不能办产权。小区目前销售的地下车位也只是车位的使用权。同时车位的使用权是跟土地的使用年限挂钩的，一般都是要延续到使用年限为止，如果是房子的使用年限是70年地话，车位的使用权也是70年。而车库就得分类讨论，车库按建筑规范来讲，如果层高在2,2米以上的车库是可以办到产权的，因为他是可以计入总的建筑面积里面的；但如果层高低于2.2米的话，在建筑规范里面是可以不计入总建筑面积的，一般办不到车库的产权的。像莱茵小镇的销售人员所说，他们的车库一般都低于2.2米，也是想避免这个产权争夺。（5）政府对停车问题的不够重视。 如此看来，车主没有地方停车已经是一个比较普遍的问题。当我问销售人员，以后买车的业主没有地方停车该怎么办时，她们只能很无奈地回答，那也没办法啊，这就是以后的趋势，所以打算买车就赶快先买好停车位。不能仅仅将停车问题放在小区内部去解决，政府部门应适应新的形势，将停车问题系统化、规范化。八 .车主停车难的影响。车主若没有自己的车位车库，那他们只能将车随意地停在路边。这样随意占用了居民的公共空间是很有影响的。（1）小车直接停在路边，使道路变得更狭窄，很容易造成交通不畅以及车主之间的一些矛盾。（2）是居民的活动空间变少。将车停在大家的公共空间，特别是宽敞的休闲娱乐地方，这样就影响了其他居民的生活。（3）很多车主无处停车只能选择绿化处，这就对整个小区的美化以及整体的规划造成影响。（4）路边随处停车降低道路的通行，若发生紧急情况，还会组阻止救援车地进入。九 .如何解决停车难的问题。在问卷调查中，我就加强停车管理方面以多选题的形式给了六个选项，其中有三项选择比例比较高：A.在停车场设计上更为人性化(如表示清晰明确，设计合理的停车路线)；B.加强对停车场建设的资金投入，增加车位；C.加强停车场管理员的服务意识，提高服务质量。可见，业主大部分还是比较注重是否有停车位，至于是否要加强服务项目（如洗车服务等）等新型的服务，业主还并未考虑。可见，我们真的要从最基本的停车位的提供来考虑。如何解决停车难的问题？我认为有几点要改善的：（1）这个问题最本质的原因还是车位车库数量太少。所以最根本的解决方法就是增加车位，提高小区的车位配比，根据自己小区的定位来预测会有多少业主需要车位，然后对车位车库的建设有很好地规划，尽量是配比达到1:1。（2）物业要加强小区的停车管理。要多方协作配合，进行规范的管理。一、政府的规划、交通等部门与物业管理部门要加强对住宅小区的停车管理，制定相关的政策来避免过程中会出现的矛盾。二、物业公司要加强对车位车库的管理，结合大多数业主的意见，与他们达成统一，然后根据小区的实际情况，对小区道路进行合理的规划，确保车路的畅通，一定要禁止乱停乱放现象，在不影响大数业主的前提下，最大限度地提高小区的车位利用率。三、小区都有业主委员会，让他们督促物业加强车辆停放管理。四、禁止将本小区的车位车库出售给外面的人，同时也禁止本小区业主买多个车位，再转让给别人。五、物业管理部门可以改善停车的设备，引进新的技术，使停车趋于自动化来减少与业主的矛盾。（3）合理利用空间来停车。这其实需要小区与政府部门有个交通和协调。一般在白天，车主都开车去上班、外出，所以车位并不紧张，但晚上大家都回来了就紧张了。可以商量，在晚上的时候，让车主将车辆停在周围大马路的停车处。（4）新型停车场。政府加强对停车问题的重视，可以在居民小区的周围选址、统筹规划，建立一个集中停放车辆的大型停车场，然后，再聘请专门的人员进行管理和保护。还可以在安全、合理的基础上，尽量利用地下空间，建多层的地下停车场。（5）作为业主，我们一定要摆正心态，不要跟时尚而去买车，而要想好自己是否真正有这个需要、自己是否真正有这个能力，让后决定自己要不要买车。当买了车后，一定不要随意乱停车，遵守小区物业的规则。（6）人们为什么会买车？主要还是图方便，所以政府还是要优先发展公交，使公交系统更加便捷，提高公共交通系统的服务质量。要想到所有居民的一个需求，不要只考虑到少部分人。十结论。住宅小区的停车问题是一个比较复杂、长久的问题，也是有车一族会一直关注的问题。它实际上已不是一个小区与业主之间的简单问题，它更需要政府部门的介入，去帮助、协调。株洲的车位价格一直在上涨，对于很多有车一族也是一种压力。“汽车易买，车位难买”、“车位价高于车价”，这是确实存在的问题，但是不应让它一直涨上去，也不要认为上涨是必然的真理。政府部门应该给予重视，出台一些优惠政策，也可以鼓励社会资金进入停车场建设。总之，解决停车难问题，要采用多种手段综合治理，也请充分考虑到居民和车主的利益，尽量使停车设施不会影响小区的道路、绿化的建设，使整个小区形成一个协调的整体，共建和谐小区。十一 .参考文献：1. 邓毛颖.解决居住小区停车问题之规划思路j.停车规划与管理,2002:263-267.2. 郝大海.社会调查研究方法 M. 第2版. 中国人民大学出版社: 2009年.3. 李文.株洲小区车位价有赶超长沙之势N.长株潭报.2011.7.22