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盐城市调分析报告一 宏观环境分析及盐城市房地产概况（一） 盐城市概况盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，796.51万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。 盐城市行政区位图因盐得名，历史悠久。盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。明清两朝代均属淮安府，辛亥革命后废道府属省 ，1940年10月，八路军和新四军于此会师，成立盐城县抗日民主政府，1949年5月成立苏北盐城行政区专员公署，1983年3月，设立盐城市。资源丰富，生态独特。盐城是江苏省面积最大的市。全市总面积1.5万平方公里，其中可耕地面积7737平方公里，河湖水面1300多平方公里。海洋和滩涂资源十分丰富。沿海滩涂总面积4550平方公里。石油天然气资源蕴藏较多。已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。沿海和近海有约10万平方公里的黄海储油沉积盆地，居全国海洋油气沉积盆地第2位，有着广阔的勘探开发前景。农产品资源优势突出。盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。粮棉油、桑果菜和禽蛋鱼等主要农产品的种养规模和总量均位居全省首位。无公害农产品产地认证居全省之首，全市有4个县列入省级农产品产地认证；新建国家和省级农业标准化示范区5个，省级外向型农业生产基地6个。通过认定的有机食品基地2个10.2万亩、绿色食品基地6个2.2万亩。全市获得有机食品、绿色食品和无公害食品称号的产品共有179个。人力资源十分充裕。盐城是江苏第二人口大市。目前城乡劳动力供给总量为392.44万人，其中农村劳动力272.02万人。农村劳动力转移就业128.9万人，其中劳务输出79万人，出国劳务2.05万人。现有富余劳动力84万人，可供输出50万人，其中有一技之长的21万人。生态旅游资源独具特色。全市现有对外开放景点40多个，其中省级文保单位15个，3A级景区2个，2A级景区1个，省级风景名胜区1个，国家级自然保护区2个。市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造“东方湿地之都”。湿地保护区内建有世界上第一个野生麋鹿保护区和国家级珍禽自然保护区，为联合国人与自然生物圈成员。大丰野生麋鹿保护区目前麋鹿种群600多头，其野生种群总量、繁殖率和存活率均居世界首位。国家级珍禽自然保护区有国家重点保护的一类野生动物12种，国家二类重点保护野生动物67种，每年来此越冬的丹顶鹤达到1200多只，占世界野生种群的60%以上。民俗文化特色鲜明。盐城是淮剧的发源地，素有“淮剧之乡”、“小戏之乡”、“现代戏之乡”的美称。盐城也是全国三个半杂技故乡之一，在杂技资源、教育培训、人才队伍等方面有着得天独厚的优势。历史上名人和名胜古迹较多。市区有南宋丞相陆秀夫祠堂、明末书法家宋曹故居等人文景观，大丰市白驹镇是水浒作者施耐庵的故里，东台西溪有北宋宰相范仲淹的“读书堂”，亭湖便仓有北宋宰相卞济手植的“枯枝牡丹”。现代著名外交家乔冠华、马克思主义理论家胡乔木的故乡也在盐城市境内。革命老区，百河新城。盐城是革命老区。“皖南事变”爆发后，中共中央立即在盐城重建新四军军部，此后，又相继在盐成立了中共中央华中局、中央军委新四军分会、华中党校、抗大五分校、鲁艺华中分院、江淮银行等组织，盐城迅速成为华中敌后的政治、军事、经济、文化中心，时有“陕北有个延安、苏北有个盐城”之说。刘少奇、陈毅、黄克诚、粟裕、叶飞、张爱萍、洪学智、曾山等一大批老一辈无产阶级革命家都曾在这里战斗过。拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪念设施，现在市区有新四军纪念馆、纪念塔和重建军部旧址泰山庙，大丰白驹建有新四军、八路军会师纪念碑。“百河之城”。盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城主要的生态水脉和生态走廊。亭湖区的大洋湾作为城市中心最主要的湿地，正在规划建设包括大洋湾森林公园和水上公园在内的大洋湾休闲旅游度假区。新一轮城市总体规划修编完成后，盐城将以快速干道和主要河流为界划分六个片区，构成比较典型的水网城市格局。通过滨水地区的开发与景观建设，增加亲水性场所，“人、水、城”相伴而生，和谐生长。（二） 盐城市宏观经济发展分析1、全市GDP及各产业发展分析今年前三季度盐城市地区生产总值（简称GDP）总量达649.83亿元，增长14.1%，比上年同期增长1个百分点。其中：第一产业增加值140.25亿元，增长7.5%；第二产业增加值299.69亿元，增长18.3%；其中：工业增加值261.亿元，增长18.0%；第三产业增加值209.89亿元，增长13.1%。2004年三个季度盐城市地区生产总值及增长情况如下表：盐城市2004年前三季度地区内生产总值及增长率总量（亿元） 增幅（ % ） 各行业累计贡献率 对经济增长拉动 （%） 第一季度 第二季度 第三季度 第一季度第二季度 第三季度 GDP 187.11 223.09 239.63 14.0 14.3 14.0 - 14.1 第一产业 30.20 48.80 61.25 3.8 9.8 7.6 12.2 1.7 第二产业 88.67 103.36 107.66 19.7 17.1 18.3 57.4 8.1 工 业 80.98 89.05 90.97 19.2 16.8 18.0 50.4 7.1 第三产业 68.24 70.93 70.72 12.2 13.9 13.0 30.4 4.3 从GDP增长率看，今年全市GDP增长幅度各季均在14%以上，为1997年以来的最高点，一、二、三季度分别增长14.0%、14.3%和14.0%。但是，与全省相比差距较大，今年三季度全省GDP增长14.8%，高于盐城市0.7个百分点，各县（市、区）之间发展不平衡，制约了整个经济发展水平的进一步提升等。 从第一产业看，全市农业在经历了连续两年农业减产之后，今年是一个丰产丰收的好年份。一季度农业增加值增长3.8%，比去年的5.4%下降了1.6个百分点。但随着今年的农业丰产丰收，以及农副产品价格普遍上扬，致使该市第一产业增加值的增速呈较快增长态势，由一季度的3.8%，上升为二季度的9.8%，三季度的7.6%，第三季度该市农业增加值累计增长7.5%，比去年同期上升4.1个百分点。 从第二产业看，盐城市工业企业努力克服要素短缺的不利影响，在去年增长17.9%的基础上继续保持高位运行，前三季度累计增长18%。从分季来看，一、二、三季度增速分别为19.7%、17.1%和18.3%，一季度高于上年同期1.2个百分点，二季度、三季度则分别下降0.4个和1.5个百分点。规模以上工业的增加值增速一直保持在20%以上的高位增长，前三季度累计实现增加值175.02亿元，增长22.2%，与去年同期持平。工业经济效率也有所提高，1-9月份全市规模以上工业企业经济效率综合指数为148.5%，比去年同期提高了4个百分点。建筑业在全市上下认真贯彻中央宏观调控政策，积极清理在建项目，严格用地管理、压缩基建规模等措施进一步落实到位，该市固定资产投资得到优化。一、二、三季度建筑业增加值分别增长26.8%、19.6%和20.2%，分别比上年同期下降11.8个、6.6个和12.5个百分点。三季度累计增长21.1%，低于去年10.1个百分点。以上充分说明，盐城市今年固定资产投资过快增长的势头得到有效遏制。虽然建筑业增速有所下滑，但第二产业已成为盐城市经济增长的主要动力，前三季度累计增长18.3%，拉动经济增长8.1个百分点，对GDP增长的贡献率达到57.4%。 从第三产业看，随着城市化进程的加快，盐城市第三产业进入快速增长期，前三季度增加值累计增长13.1%。从分季来看，一、二、三季度增速分别为12.2%、13.9%、13.0%，一、二季度分别高于上年同期2个和3个百分点，三季度则低于上年同期2.4个百分点。以上不难看出，由于去年上半年受非典的影响，使得第三产业经济受到很大影响，所以去年基数较低，导致今年二季度增幅就比较高。从三产内部看，邮电通讯业保持了连续多年的领先地位，各季增速分别为20.4%、21.8%和26.6%。消费品市场稳中趋旺，在城乡居民收入较快增长和上年基数相对较低的双重影响下，今年市场增势较旺，批发零售业增加值各季均在13%以上，一、二、三季度分别增长13.1%、14.2%和13.1%。近几年来，盐城市加大了科教文卫体等事业单位的改革力度，大力发展 政、保洁等社区服务业，使得其他服务业迅速发展。今年以来各季度增速呈逐渐上升趋势，一、二、三季度分别增长12.7%、13.6%和15.6%。 从产业结构看，基本呈协调发展态势。第一产业比重由上年的22.2%下降为今年的21.6%，下降0.6个百分点，第二产业比重由上年的45%上升为今年的46.1%，上升1.1个百分点，第三产业比重由上年的32.8%，下降为今年的32.3%，下降0.5个百分点。产业结构由2000年的二、一、三变化为二、三、一以后，出现了快速变化，2003年第二产业比重比上年提高2.7个百分点，今年三季度又提高了1.1个百分点，其中第二产业GDP相对比重达到历史最高。充分体现了对经济的拉动作用。 总之，从前三季度来看，国民经济在总体上保持了稳健的发展态势，第二产业表现突出，呈现出明显的强势局面。这种局面对盐城市经济增长潜力、财政收入、经济结构调整等带来了良好的前景2、固定资产投资全市固定资产投资稳定增长。1-9月份累计完成全社会固定资产投资283.93亿元，增长31.1%，增速连续多月相当，比去年同期下降25.4个百分点。其中，技术改造投资继续高位推进，累计完成投资154.21亿元，增长39.5%，基本建设投资趋缓，累计完成投资129.72亿元，增长17.8%。私营个体投资依然高速增长，累计完成投资153.24亿元，增长62.7%。房地产开发投资明显放慢，1-9月份房地产开发投资完成18.54亿元，增长19.5%，低于去年26.9个百分点，其中，土地开发投资同比下降，比去年低88.7个百分点。房屋建筑施工面积为230.60万平方米，同比下降了2.0%，竣工面积为51.9万平方米，下降了13.4%，销售面积为61.8万平方米，下降了15.5%。3、全市消费品零售总额及居民收入情况消费品市场活跃。10月社会消费品零售总额为22.92亿元，增长14.5%，增速高于去年同期，也是6月份以来最高的。其中，批发零售业20.89亿元，增长13.4%；餐饮业1.89亿元，增长33.9%。1-10月份，社会消费品零售总额为185.37亿元，增长13.8%。物价有小幅回落。10月市区居民消费价格比上月下降0.2%，比去年同期上涨3.4%，其中，食品类比上月下降0.5%。 1-10月比去年同期上涨4.4%，与上月相比回落0.2个百分点。10月份盐城市区居民收支双增，人均可支配收入达788.97元，同比增长38.2%。人均消费支出992.28元，同比增长107.8%。1-10月份，人均可支配收入8133.08元，同比增长18.6%，人均消费支出5659.64元，同比增长20.5%。 4、全省同类城市经济比较分析2003年，全省十三个省辖市实现GDP总量12773.65亿元，总人口为7163.93万人，土地总面积为10.09万平方公里。其中苏南五市占总人口的31%，占土地总面积的27.8%，占GDP总量的61.2%；苏中三市占总人口的24.2%，占土地总面积的20.2%，占GDP总量的17.5%；苏北五市占总人口的44.8%，占土地总面积的52%，占GDP总量的21.3%。 2003年江苏省各市GDP状况表地 区 面积（平方公里） 年末人口（万人） GDP（亿元） 按GDP总量排序 GDP 增长速（ % ） 人均 GDP （元） 按人均 GDP 排序 南 京 6588 572.23 1576.20 3 15.1 27500 3 苏 州 8488 590.97 2802.00 1 18.0 47897 1 无 锡 4788 442.54 1901.22 2 15.4 43155 2 常 州 4375 346.22 900.19 6 14.5 26110 4 镇 江 3847 267.19 643.56 9 14.1 24089 5 苏南合计（或平均） 28086 2219.14 7823.17 - 15.9 35405 - 南 通 8001 777.62 1006.65 4 13.4 12923 7 扬 州 6634 453.61 647.22 8 13.4 14300 6 泰 州 5791 503.38 580.02 10 13.4 11512 8 苏中合计（或平均） 20426 1734.61 2233.89 - 13.4 12866 - 徐 州 11258 908.66 905.66 5 12.5 9990 9 盐 城 14983 796.51 760.90 7 13.0 9540 10 淮 安 10072 519.92 420.64 11 12.2 8108 11 连云港 7500 467.83 351.13 12 12.1 7536 12 宿 迁 8555 517.26 278.26 13 12.1 5401 13 苏北合计（或平均） 52368 3210.18 2716.59 - 12.5 8480 - 从全省范围比较，盐城市人均GDP水平较为接近苏中地区，处中下游水平；如果从整个苏北来看，盐城市不论在GDP总值还是城市规模，都是处上游水平，而且其GDP增长速度已和苏中接近，为苏北第一。可以看出，盐城的整体经济发展潜力非常巨大，将成为苏北地区第一批和苏中经济靠齐的城市，是省内沿海的区域性中心城市。2004年19月份全省各市收入情况可支配收入（元）增长%#工薪收入（元）增长%全省790512.5516811.7南京856211.558199.7无锡1017616.3658012.2徐州73207.850126.6常州997114.0719015.4苏州1109717.0753427.5南通837113.9556717.3连云港663211.7422710.2淮安602012.336119.6盐城734416.834199.6扬州738013.5431110.7镇江807312.8548410.2泰州717813.244707.6宿迁45999.128292.3从不同地区看：苏南、苏中、苏北城市居民收入增势良好。1-9月，十三个省辖市在保持较好的增长态势的同时，各地区居民收入增幅仍然存在明显差距。苏南各市增幅继续保持领先，人均可支配收入为9401元，增长13.8%,其中：苏州、无锡两市收入已突破万元大关，分别为11097元、10176元，苏南各市收入增幅在12%以上；苏中人均可支配收入为7674元，增长13.6%,与苏南的增幅差距在缩小，各市收入增长幅度在13%-14%之间；苏北人均可支配收入6830元，增长10.7%，与苏南的增幅仍然有一定的差距，盐城的增长率为苏北第一，全省第二，表现出强劲的增长势头。当前我省主要城市房价收入比城 市上半年人均可支配收入（元）全年家庭收入估计数（元）每平米单价（元/平方米）房屋总价格（元）房价收入比全 省4761.6927998.742036.16173073.606.18:1南 京5131.2530171.753264.85277512.259.20:1无 锡6054.7135601.692039.76173379.604.87:1徐 州4505.6726493.341656.47140799.955.31:1常 州6016.6135377.672180.68185357.805.24:1苏 州6498.5738211.592472.30210145.505.50:1南 通5023.7129539.411696.53144205.054.88:1连云港3991.0523467.371450.08123256.805.25:1淮 安3806.2722380.871804.91153417.356.85:1盐 城4387.0925796.091212.85103092.254.00:1扬 州4522.4026591.711891.69160793.656.05:1镇 江4838.3328449.381429.33121493.054.27:1泰 州4360.1025637.391558.25132451.255.17:1宿 迁2829.4816637.341271.97108117.456.50:1由上表，全省平均房价收入比为6.18：1,比例适中,处于合理范围之内，因此,从总体上来说,全省各主要城市商品住宅的平均价格并非媒体、社会上议论较多的“已远远超出居民的购买能力”。居民对于价格过高的感受主要来自于以下三点： 近些年商品住宅价格的上涨幅度 一些高档住宅的价格示范效应 城市中心区域的商品房价格从另一个角度来讲，毕竟部分市的房价收入比超过了国际上公认的6：1，这些市居民的购房支出将会对居民的生活产生一定的压力。但盐城的房价收入比仅为4.00：1，为全省最低，这正说明了盐城市房地产良好的发展前景和房价巨大的升值空间，这为本案的进入提供了契机。（三）、盐城市规划概况1、整体规划盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重点节点，是中国东部沿海地区，而且在上海三个小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。总体规划目标分为三个阶段： 经济目标（现在至2007年）：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。 富民目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。 社会目标（2013至2020年）：全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。人口规划目标为：到2007年达到800万人口，2020年达到821万人；产业发展战略为：巩固第一产业，壮大第二产业，培育第三产业；发展战略：根据全省发展的统筹考虑，盐城市发展战略是贯彻集约经营和集聚发展思路，做强中心城市盐城市区，加快县(市)城区和重点中心镇的建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，全面提高城镇发展质量，并充分考虑与南通市、泰州市、扬州市、淮安市、连云港市等周边城市的区域协调，共同实现苏中和苏北的全面飞跃式发展。2、主城区规划 总体规划：盐城市主城区包括亭湖区、盐都区，即由宁靖盐高速公路及其东沿段、徐淮盐高速公路、沿海高速公路围合的范围加上新兴镇区，总面积423平方公里。近期的发展目标是由“团块状”向“一城两片”过度，发展方向为“重点向南，适度向西，整合城北，启动河东”。市区人口目前约50万，规划到2007年达到60万人口。 市区各片区划分：以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。 城中片区：以商业服务和居住功能为主。 城南片区：以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持东工西宿格局。 城西片区：以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区：以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区：基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 河东片区：居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局 产业：积极探索盐城特色的新型工业化道路，技术创新力度进一步加大，支柱产业将进一步发展，一批特色产业已经呈现出集群化发展的新趋势。目前盐城市共有20多个产业集群初具规模，其中汽车及零部件、纺织、皮鞋、油田机械、制鞋机械等10多个产业集群规模达5 亿元以上。重点企业支撑力量将进一步增强，工业集中度进一步提高。让一批优势企业和名牌产品在竞争中发展壮大，目前年销售收入过十亿元的规模企业有6家。悦达、森达、马佐里、磊达等一批骨干企业将成为工业快速增长的支撑力量。 交通：初步形成公路、海港、内河航运和航空相结合的交通网络。204国道贯穿南北，盐靖高速公路连接沪宁高速公路和宁通一级公路。市内有等级公路4832公里，其中高等级公路299.6公里。沿海大丰港2座5000吨级散装货船泊位正在建设之中。民航有盐城至北京、广州、南通、上海等航线。北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新（沂）长（兴）铁路盐城段已投入正常营运。（四）项目市场分析1、盐城市房产市场总体供求现状分析 盐城市一级市场概况 2003年1200亩，2004年为1000亩 盐城市二级市场概况 包括盐城市2000-2004年房地产市场投资及涨幅、施工和竣工面积及涨幅、上市及销售面积及涨幅、均价及涨幅、盐城市目前商品房的供需结构分析一、增量房均价稳步攀升 全市增量房销售价格稳步攀升，九月份全市增量房价格指数为1003点，比上个月上升8点，均价为2956元，与去年同期比，下降43点。由于秋季房交会的胜利举办，本月增量房市场异常火爆。从交易会合同认证上看，近400个项目有成交记录。 年初，因为中心城市区土地供给的大量减少和城市周遍地区开发较快，导致我市增量房销售均价下降很多。随着我市土地供给方式的改变，土地成本相对增加，建安成本的提高，以及今年新开工项目进入现房销售阶段等因素的影响，我市增量房销售均价目前基本脱离下降趋势，逐步升高。 二、存量住宅价格大幅上升 本月存量住宅价格大幅上升，价格指数为1191点，比上个月升了64点，平均价格为2133元，与去年同期比上升107点，再创历史新高。秋季房交会的成功举办，迅速抑制了价格的下降，将我市火爆的增量房市场再次推向高潮。 三、增量房成交量巨幅上扬 本月的增量房成交量巨幅上扬，面积指数为6718点，比上月上升4355点，与去年同期比上升了5855点。从销售上看，由于秋交会的因素，导致交易量剧增。 四、存量住宅成交触底回升 本月存量住宅成交面积触底回升,面积指数为2358点，比上月上升484点，与去年同期比上升711点。从市场交易状况看，交易量在经历短暂的回落后，又温和放大。房地产投资增速逐月回落。1-10月，全市完成房地产投资额20.1亿元，同比增长18.4%，增幅为今年以来最低，与去年同期相比，增幅下降15个百分点;与今年一季度和上半年相比，分别下降48.9和10.4个百分点。产、供、销出现下降趋势。1-10月，全市房屋施工面积237.7万平方米，同比下降3%，其中住宅204.3万平方米，下降7.0%；房屋竣工面积58.3万平方米，下降10.7%，其中住宅46.3万平方米，下降26.5%；房屋销售面积65.7万平方米，下降15.2%，其中住宅58.6万平方米，下降20.6%。房价大幅上涨。1-10月全市商品房平均销价达1514元，同比增长33.7%，其中住宅达1227元，同比增长18.1%。空置率大幅下降。10月底，房屋空置面积8万平方米，同比下降53.5%；其中住宅空置面积3.8万平方米，下降69.8%。房地产投资增速逐月回落。1-10月，全市完成房地产投资额20.1亿元，同比增长18.4%，增幅为今年以来最低，与去年同期相比，增幅下降15个百分点;与今年一季度和上半年相比，分别下降48.9和10.4个百分点。产、供、销出现下降趋势。1-10月，全市房屋施工面积237.7万平方米，同比下降3%，其中住宅204.3万平方米，下降7.0%；房屋竣工面积58.3万平方米，下降10.7%，其中住宅46.3万平方米，下降26.5%；房屋销售面积65.7万平方米，下降15.2%，其中住宅58.6万平方米，下降20.6%。房价大幅上涨。1-10月全市商品房平均销价达1514元，同比增长33.7%，其中住宅达1227元，同比增长18.1%。空置率大幅下降。10月底，房屋空置面积8万平方米，同比下降53.5%；其中住宅空置面积3.8万平方米，下降69.8%。盐城市三级市场（二手房市场）概况及分析在二手房中介市场上，城西南的房子异军突起。在中介公司墙上挂的房源，城西南的要占到30%左右，而且90%以上是毛坯房，建筑年代均在2003年以后。一手房房源充足，二手房上市量大，投资客还是谨慎点好，不要急于下手。2、盐城市商品住宅市场板块的划分及其差异 盐城市各板块的划分城北板块：黄海路以北，开放大道以西，该板快为老城改造区域。 T板快：以贯穿东西的建军中路为横轴，连接南北并不断向南扩张的解放路中南段为纵轴，构成了“T”地带。该板块根据各段特点又可以分为T北和T南两个小板快 西南板快：以西环路为主轴，东至盐马路。 河东板快：开放大道、通榆路以东。 各板块的供应及销售情况分析1）城北板块板块特征：城北板块主要为老城改造项目，涉及的差遣量较大，而拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为老房子，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧。主要项目：悦达城市花园东西苑、锦华苑、世纪花园供销情况：供：21.4万平米；销：12.3万平米；剩：9.1万平米2）T板块 T北板块板块特征：该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路交汇处，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。主要项目：中茵海华广场、金色家园、怡景花园城商业街、鸿基奥园、兴盛华庭、宏祥苑供销情况：供35.5万平米；销：14.7万平米；剩：21.8万平米 T南板块板块特征：T南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套的成熟，相信该板快的房价可以和T北板块相抗衡。主要项目：幸福公馆、大宇花园、书香名邸、名门晟地供销情况：供：57万平米；销：23万平米；剩：34万平米3）西南板块板块特征：仅次于T南，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。随着一些品质楼盘的诞生，西南板块将是盐城市中产阶级的首选。主要项目：新日月翠洲嘉园、金品家园、桃园居、新港湾花园、八菱华庄、衡泰冠城供销情况：供：72万平米；销：27万平米；剩：45万平米4）河东板块板块特征：受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚。但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。主要项目：东方花园、跃进新村、东方维也纳、高登凯发新园、鑫业家园由于该板块对本项目的参考性不大，因此在此就不必再详细分析。 各板块商品房价格走势及相互的比较情况分析 各板块住宅价格现状比较 从图表可以看出，T北板块由于其优越的区域位置，均价已经突破2500元/平米，领跑整个盐城市的楼价，目前该板块有部分楼盘的最高价格已经达到3200元/平米，预计明年T北板块的住宅均价将突破3000元/平米；城北板块的价格较去年增幅较慢，由于整个城市的发展倾向，未来该区域楼盘价格增幅的空间不会很大；T南和西南两个板块的价格增幅较去年增幅最快，这同政府和学区的南移以及整个城市规划是密不可分的。因此，这两个板块未来的升值空间还很大，尤其是T南，预计明年价格将会向T北靠近，而西南板块明年有望突破2500元/平米；河西板块虽然目前的价格处各板块最低水平，但由于其特殊的经济地位和地理位置，以及一些高档楼盘的崛起，以后的升值潜力是各板块中最大的，明年价格将突破2000元/平米。3、盐城市商住宅平均价格走势及市场价值发展商业地产：航母已显山露水形态逐渐热闹就在两年前，盐城还没有真正意义上的商业地产，但是随着住宅开发力度加大，商业地产在市区已成气候。特别是下半年中茵海华广场15、16号楼发售、缤纷亚洲华崴广场蓄势待发，商业地产逐渐热闹起来。商业地产最引人瞩目的是中茵海华广场崛起。该项目起动使建军路商业圈成为市区真正意义上的商业航母。其内容不再是购物，而是集购物、休闲、餐饮于一体。体量之大，前所未有。同市中心相比，解放南路几个商业楼盘虽赶不上其热闹，但均不甘寂寞。怡景花园城的沿双元路步行街、鸿基奥园、华崴地下广场、缤纷亚洲的凌厉攻势，盐马路的一些中小型商铺，以及一些社区商铺等等，让投资者眼花缭乱。商业地产与住宅相比，其购买行为要复杂很多。它的功能也单一，就是投资。功能的单一使其回报高、风险也高。目前市区的商业地产虽已初具雏形，但究竟能不能赚钱，还要与开发商的项目规划、进入市场时期，前期炒作，后期管理有很大干系。同其它城市相比，盐城的商铺价格不低，购买力还说得过去。这可能与盐城其它投资机会不多有关。但是盐城商属经济欠发达地区，投资商铺，还是要找准项目，多方位考察。记者唯一能提出的意见就是：商铺投资有风险、投资须谨慎。二、项目用地周边环境分析、项目土地周边环境分析地理位置地质地貌状况项目用地区位及周边环境调查地块周遍的建筑物、自然景观、绿化景观、历史人文景观、环境污染状况3、地块交通条件调查地块周边的市政网及公交现状、远景规划地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、娱乐、餐饮、休闲、生活服务三、竞争项目分析现有竞争潜在竞争竞争分析四、客群分析五、产品分析及建议现有分析附加值 建议10月份各项收入大幅增长。一是工薪收入360.81元，同比增长22.5%；二是经营性净收入134.94元，同比增长23.5%；三是财产性收入11.03元，同比增长250.2%；四是转移性收入344.43元，同比增长73.3%。收入增长的主要原因：一是今年年初提高公务员等行政事业单位工作人员职务工资和房补标准，增发地方补助，对10月份人均工薪收入和离退休金的增长继续产生影响。二是家庭经营活跃，经营净收入不断增长。三是本调查月度适逢中秋、国庆，发放的奖金、补贴较多，同时也是人情往来的高峰，是推动可支配收入增长的重要因素。四是6月份以后发生的较大额度的辞退金，继续影响着居民收入的增加。