武汉、海口、三亚城市房地产市场调查.doc

武汉市房地产调查报告一、 武汉市城市介绍：1、 城市概况武汉市是湖北省省会，湖北省政治、经济、文化中心，华中地区最大城市和内外贸商埠，也是中国内陆最大的交通枢纽，工业、教育、科研的重要基地之一，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。全市现辖13个城区（江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲），3个国家级开发区，面积8467平方公里，人口831万人。2、 综合经济实力改革开放以来，武汉市经济发展十分迅速，国民经济持续稳定增长。特别是1992年被确定为沿江对外开放城市后，经济规模和综合实力不断增强。1992-1998年经济年均增长率达16%，高出全国、全省平均水平，连续多年位居中国城市综合实力50强的第六位。3、 区位和资源 武汉地理坐标为北纬3033、东经11419。属亚热带湿润季风气候，常年雨量充沛，平均无霜期约250天以上，年平均气温16.3。武汉地形属残丘性冲击平原，大部分在海拔50米以下。武汉位于中国经济地理中心，交通四通八达，历来有“九省通衢”之称，东去上海、西抵重庆、南下广州、北上京城，距离均在1000公里左右。武汉的最显著的资源优势，可以概括为“二厚”。即“得水独厚”，武汉临江傍水，湖泊星罗棋布，水资源相当丰富，总量大大超过了现有工农业生产和城镇居民用水总量；“得中独厚”，武汉是我国经济地理的心脏，在西部大开发战略的推动下，我国新的经济发展将形成东-中-西“H”型格局，武汉将成为重要的战略大支点。这种经济发展的强辐射效应必然带动武汉城市超常规发展。4、 产业结构及市场潜力 在新世纪里，武汉将着力推进产业和功能的深度开发，建立可持续发展的城市经济系统。推进产业深度开发，重点是大力发展通信及电子信息、生物工程及新医药、光机电一体化、新材料、激光、软件等产业，改造和提升钢铁、汽车、机械等产业，逐步把武汉建成全国重要的高新技术产业基地。5、 利用外资改革开放以来，武汉牢牢抓住“开口”和“开放”的历史性机遇，充分利用国家各项优惠政策条件，适时制定“开放先导”方针，始终坚持“以开放促改革、以改革开放促发展”的策略，积极利用外资，初步形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，经济外向度进一步提高。6、 教育与科技武汉是华中地区的科技文化教育中心，科技教育综合实力位居全国大中城市第3位，仅次于北京和上海。7、 能源供应武汉煤碳、电力、石油、液化气等能源供应充足，价格合理，完全能满足工农业生产及人民生活所需。全市拥有液化气贮存能力6000余吨；液化气输送管道14.4公里；煤气中压干管900多公里；与荷兰SHV公司合资建有年卸能力10万吨的液化气专用码头。民生石油公司已建成年周转能力60万吨的专用码头。目前，武汉正积极实施“川气东送”工程，到2003年每年将有30亿立方米天然气从四川进入武汉。8、交通 武汉是全国铁路主枢纽之一。京广、京九、武大、汉丹四条铁路干线在武汉交汇。营业里程1077.7公里，每天到发旅客列车40多对，贷物列车80多对 国道106、107、316、318及建设中的京珠、沪蓉高速公路在武汉交汇。市境内里程235.13公里，在册通车里程2974.2公里，长途客运班线1007条，日发班次3439个，客货运输辐射全国20多个省市区。 市区内共有公交线路228条，线路总长度4016公里，公共汽、电车4461台。出租汽车12260台，中巴客运车361台。万人拥有公交车辆12.9台，在全国大城市中居领先水平。武汉港是我国内河最大的港口之一。武汉拥有码头泊位615个，年吞吐能力4400万砘。拥有各类船舶2080艘，总载重量150万吨、载客量6万客位，货轮可直达俄罗斯、日本、韩国、东南亚及港澳地区。货运量居长江内河港口第3位，客运量居首位。武汉是我国重要航空指挥中心和航空港之一。航线可抵达全国56个大中城市，并开通了至香港、澳门及日本福网、韩国清州四条国际航线，至韩国汉城和俄罗斯的国际航线亦在筹划之中，预计2000年内开通。武汉航空客运量居全国第9位。9、 邮政武汉邮政局是全国七大一级中心局和八大航空邮运中心之一，是中国南方七省（鄂、湘、粤、桂、川、滇、黔）的通信与邮政的传输、集散中心，并与200多个国家和地区通邮及380个城市、130多个国家（地区）开办了特快专递业务（EMS）。10、电信武汉是全国主要的通信枢纽，京广汉同轴电缆与沪宁汉渝光缆通信干线在汉交汇。武汉拥有光纤、数字微波、中同轴载波和长途、市话程控交换、公用分组交换及数字网络为代表的现代通信手段。目前，全市已形成功能齐全的现代通信网络，可与国内900多个城市和国际150多个国家（地区）直接通话。11、供水全市有供水企业15个（其中公用自来水厂12个），日总供水量429.9吨，供水能力仅次于上海、广州居全国第三位。12、医疗卫生2004年末全市有各类医疗卫生机构2167个，其中医院220个。有医疗卫生技术人员5.64万人，医院病床2.77万张。平均每万人拥有医生33.2人，拥有医院病床44.5张。13、“三废”治理全年工业废水排放达标率78.86%，城市地面水水质达标率继续保持100%；工业废气处理能力114.22万标立方米/小时；固体废弃物处理能力255万吨/年。二、2004年武汉市房地产市场概况 1、现状 1）建设情况良好，销售保持较旺盛的状态，求略大于供，供求基本平衡 2）房地产开发企业投资能力有所增强，房地产开发步入大盘时代 3）商品房空置面积高于国际标准，但消化速度加快，空置率逐步下降 4）结构仍需完善，布局需做调整 5）市场透明度不高，成熟度有待提高 6）新区开发与旧城改造构成联动之势 2、开发投资 1）投资规模逐年加大，对经济增长贡献明显提高；投资绝对值依然较低 2）一、二、三级资质企业在房地产开发投资中发挥了非常重要的作用 3）资金来源平稳增长，国内贷款额大幅上涨，自有资金来源下降，定金及预收款依然 是最主要来源 4）各类物业投资均有较快的增长，住宅投资占据主要地位 5）港澳台及外商投资增长较快 3、土地供给、购置、开发状况及价格 1）土地储备保持较高水平，土地供应有较大增长，开发利用效率逐步提高 2）地块延迟挂牌，十七宗小地块将拿过接力棒 3）土地交易价格持续小幅平稳上涨 4、市场价格 1）销售价格：持续上升，涨幅趋缓；低于全国平均水平 2）租赁价格：保持稳定，小幅增加 三、2004年武汉市房地产市场供需分析 1、供需概况 1）商品房销售持续升温，存量房交易面积高于新房现售 2）住宅占据商品房交易的绝对主导地位 2、细分物业市场供给与需求 1）住宅：供应稳步增加，价格中心上移 2）经济适用房：开发下降，需求上升 3）高档住宅：别墅规模扩大，开发呈大盘化趋势，市场供应细分 4）办公楼：竣工面积下降，甲级写字楼竞争激烈 5）商业营业用房：价格上升迅速，竣工面积下降较大 3、二手房市场供给与需求 1）二手房市场交易量稳步上升 2）地理分布以老城区为主，汉口、汉阳占据较大比例 3）二手房价格先升后降，进入调整期 4）80平方米左右的中大户型正成为市场交易的热点 四、2004年武汉市房地产重点区域市场发展状况 1、概况 2、光谷：武汉房地产开发最为集中的区域之一 3、热点区域分析 五、2004年武汉市房地产市场竞争格局分析与重点企业竞争力评价 1、房地产企业实力增强，品牌效应日趋显现 2、更多外地企业实质性介入 3、民营企业迅速崛起 六、20052009年武汉市房地产市场发展因素分析 1、政策法规 1）降低二手房交易契税 2）银行提高别墅首付比例和购置第二套房的贷款利率 2、经济环境 1）“总部经济”发展态势趋好 2）多年GDP增长速度高于全国平均水平 3、人口：人口数平稳增长，外来人口购房值得关注 4、社会 1）旧城改造带来更多购买需求，促进楼盘销售 2）居民购买力水平逐年上升 3）居民居住水平有较大提升空间 5、交通 1）万里长江第一隧将影响两岸楼市格局 2）地铁工程启动，带动地铁沿线房地产市场前景 3）2004年12月底外环通车 七、20052009年武汉市房地产市场发展趋势 1、市场发展趋势 1）房地产开发投资额保持较高水平 2）商品房建设和销售将持续繁荣 3）商品房价格将有较大增长 4）受政策利好因素影响，二手房市场将有较快发展 5）品牌企业继续涌现 2、结构发展趋势 1）住宅依然占据商品房供需的主导地位，但是所占比例将有所下降 2）中小户型将继续成为市场热点 3）写字楼市场将有较大供应 八、建议 1、政府：利用良好的经济发展机会，加强宏观调控，促进武汉房地产市场更上台阶 2、企业：抓住投资机会，扩大区域影响力，提升自身品牌知名度和美誉度 3、投资者：抓住教育地产与地铁沿线的投资机会九、2004，武汉房地产市场大盘点1、商品住宅均价一年上涨314元2004年，全市商品住宅均价为2667.64元平方米，较2003年每平方米上涨314元。其中，第四季度全市商品住宅均价达2835.6元平方米，同比增长19.8，为历史之最。另外，全年写字楼均价为4491.90元平方米，同比增长3.5。2、年末武昌、洪山房价首现回落全年看，7个中心城区及东西湖区的商品住宅均价全线上涨。其中，江汉区均价最高，为3126.85元平方米。其次是江岸区，为2964.98元平方米。最低的是青山区，均价2148.3元平方米。第四季度，武昌、洪山两区商品住宅均价首现回落，每平方米分别下降34.43元、11.11元。据分析，武昌受楼盘“盘整”影响，洪山年末销售以尾盘为主。3、二手住房价格涨幅远超商品住房全年，二手住房均价为1582.97元平方米，同比增长37.1，而商品住房均价同比增长13.4，前者几乎是后者3倍。第四季度，二手住房均价达1856.43元平方米，同比增长53.5。从各区看，2004年，江岸区二手住房均价1806.59元平方米，同比增幅最大，为41.43。该区第四季度均价达2108.84元平方米，亦为8区之首。东西湖区同比年度增幅最小，为10.16，均价也最低，为1199.85元平方米。4、房屋租赁不景气2004年，全市房屋租赁户数为21009户，同比下降0.79；租赁面积109.43万平方米，同比下降16.05；租赁金额4.14亿元，同比下降17.53。报告显示，全市全年房屋租赁均价为31.49元平方米月，其中住宅为6.83元平方米月，办公用房为36.50元平方米月，商服用房为33.08元平方米月。据分析，较高的房地产价格增幅，与较低的房屋租金形成鲜明反差，迫切需要在2005年加强房地产市场的合理调整。5、什么样的商品房最受欢迎面积，建面在120160平方米的商品住宅卖得最多，共销售330.33万平方米，占总销售面积的53.81。其次是建面在80120平方米的，占销售总面积的32.2。建面低于80平方米或高于160平方米的房子所占比例较低，分别为3.99和10。户型，三房两厅（110169平方米）卖得最俏，共销售368.36万平方米，占总销售面积的60。其次是两房两厅（70109平方米），销售面积所占比例为29.60。一房一厅（3069平方米）、四房两厅（169平方米以上）销售面积所占比例分别为3.63、6.77。价位，均价在25003000元平方米的商品住宅最受欢迎，共销售294.4万平方米，占总销售面积的47.95。其次是均价2500元平方米以下的，所占比例为22.72。均价30003800元平方米的占19.09，均价3800平方米以上的只占10.24。6、开发热点向“边缘区”转移随着城市房地产开发量增加，城市中心以及原有热点区域的可开发用地逐步减少，我市房地产投资的热点区域开始向硚口片区、南湖片区、高新开发区、武汉新区转移。同时，由于城市空间的结构性调整，业界预计2005年在武昌老城区、江夏区的庙山、黄陂的盘龙城，将会有超大规模的住宅社区出现。7、几大问题值得关注大户型商品房销售不畅，100平方米以下的中小户型供不应求。适应中低收入家庭的实用型商品房偏少，节能型、健康型住宅开发滞后。 由于房价持续增长，2004年投资性需求不断上升，同时潜伏市场炒作、投机需求的危机。房地产信贷过快增长，新增个人住房贷款占住宅销售额的比值不断提高，加大住房贷款潜在风险。 据透露，针对以上问题，政府职能部门将采取措施，加强市场监管；调整住房供应结构；加强房地产信贷管理，防范房贷风险；合理调整土地价格的增长幅度；正确引导住房消费，抑制非理性需求。团购排行人数金地格林小城272卧龙剑桥春天124百步亭花园怡和苑(北区)110汉口花园100金地太阳城79世纪家园幸福人家78汉盛关山春晓76人信奥林花园72仁和世家70美林青城65十、热门楼盘：（信息来源：搜房网www.soufun.com） 别墅点击次数东湖天下5265F、天下2887金珠港湾2688宝安江南村2503宜家汤臣2期-英伦2357宝安山水龙城2056华工镜湖园2049东方夏威夷国际花园1841恒达盘龙湾1833 普通住宅点击次数 金地格林小城8166金地阳光城6378百花亭花园 怡和苑5622汉口花园5241广厦华庭5171海虹景4994保利花园4950水岸星城4823东方莱茵4808汉口春天4760宏宇未来海岸4652南国风华天城2期4272顺驰泊林4240新地东方华府4119卧龙剑桥春天4022公寓点击次数大华南湖公园世家3887蓝域拿铁公寓2428阳光新天地2412优贤居2158长城健吾公馆2019大唐新都1926宝安中海公寓1913城 市 调 查海口市一、 海口市城市介绍：1、 城市概况:海口市地处琼州海峡南岸，海南岛北端，是中国最大的经济特区海南省省会，是全省政治、经济、文化中心，是我国南疆边陲对外开放旅游城市和重要的对外贸易口岸。海口与广东省雷州半岛徐闻县海安镇相距18海里。全市规划面积1127平方公里，现有面积240平方公里，市区建成区面积34平方公里；现辖振东、新、秀英三个县级区、8个乡镇、14个街道办事处；常住人口66万，流动人口10多万人。2、综合经济实力 1998年国内生产总值110.09亿元,与建省的1988年相比，增长4倍，年均递增17.56。自海南建省办特区以来，实行对外开放政策，海口的经济建设取得了巨大的发展。3、区位和资源 海口是海南旅游的集散地，四季如春，自然景观和人文景观十分丰富。主要景点有五公祠、海瑞墓、秀英炮台、西天庙、人民公园、金牛岭公园、动物园、万绿园、假日海滩、白沙门海滩等。1998年,接待游客256.78万人次，增长7.6。其中涉外宾馆（酒店）接待游客223.29万人次；全年旅游创汇3898万美元，旅游营业收入13.43亿元。4、产业结构及市场潜力 年，全市实现地区生产总值亿元（不含农垦），同比增长。其中，一、二、三产业分别增长、和。固定资产投资亿元，增长。外商直接投资亿美元，增长。财政总收入亿元，增长；地方一般预算收入亿元，增长。城镇居民人均可支配收入元，增长；农民人均纯收入元，增长。5、电力 海口电力供应充足，目前装机容量40万千瓦。110主变量、供电量、售电量已从1988年建省时的6万千伏安、1.83亿千瓦时、1.69亿千瓦时，上升到2004年的59.35万千伏安、12.96亿千瓦时、12.02亿千瓦时,分别比建省时增加了8.9倍、6倍和6.1倍。6、电信 目前海口可与国际947个城市、国内1527 个市县直接拔号通话。市话装机容量31.3万门，全部实现程控化。全市电话普及率达71.6，居全国省会城市第一位。移动电话用户已达12.2万户。7、邮政 目前海口市的邮政服务网点61个，其中电子化营业网点25个，服务半径1.12公里。报刊亭105个，邮发报刊达5760种，邮政储蓄绿卡网点35处，可与全国70个城市的5000多个储蓄网点办理通存通兑业务。特快邮寄业务已扩大到100个国家和地区， 国内通达城市和地区2000个。 8、金融 海口已形成中央银行、专业银行、商业银行、外资银行、非银行金融机构为主的多元化金融体系。全市现有国内各类金融机构86家，金融服务网络348个，金融从业人员4200人。2004年，市内金融系统人民币存款余额350.98亿元。9、供水 海口日供水能力已达72.5万吨，水资源充足。10、排污目前全市年处理污水能力1500万吨。总投资53850 万元兴建的日处理污水30万吨的城市生活污水处理工程，于1999年投入使用。二、海口市房地产市场概况现状分析:1、发展趋势的自然选择 市场定位的好坏决定了海南房地产今后的走势，关键是要解决如何通过有效供应将岛外潜在需求转化为有效需求的问题。2、岛外购房热度渐升 “第二居住地”是海口市一种新型的城市职能，在环境优美的热带旅游城市中选择第二居住地是国际上久已流行的做法。第二居住地不仅是一个生活和规划概念，同时也是旅游、休闲、度假等相关产业职能的进一步拓展与深化。目前在海口购房的消费群中，半数以上来自岛外，某些小区已超过六成，这样的消费不但有利于海口引进外来的智力与财富，同时也为进一步消除泡沫经济、再次振兴房地产行业打下了基础。3、居住与就业分离的制约 海口的第二居住地发展还存在着一些客观制约因素的限制，我们国家居住与就业属地分离的状况还不太普遍，在经济和交通条件十分发达的区域中心城市投资购房的倾向依然占据了选择第二居住地的主流；在岛内的居住地选择上，海口与三亚也是各擅胜场，存在着一定的竞争与互动关系，海口的交通便利，服务设施发达；而三亚作为国际旅游城市其环境与景观上的优势也令海口难于企及。在潜在的需求面前我们需要冷静的分析并通过一定的尝试以期获得市场的检验，避免重蹈覆辙，防止需求与供应的不协调导致新的泡沫产生。主要问题的自然选择:1、市场定位面临区域经济边缘化 尚在动作推进过程中的“粤港澳自由贸易区”和“北部湾经济合作组织”没有将海口市涵盖其中，意味着海口市正在面临区域经济的边缘化。海南作为一个资源丰富、环境优美的岛屿，作为一个有着国家特殊政策支持的经济特区，没有理由被周边区域视若无睹，究其原因，海南直接定位于全国的后花园、全国的旅游城市，而没有与其周边广大区域内各级城市进行深层次的、广泛的分工合作，展开区域一体化，这就是海南如今逐步走向边缘化的根本原因。2、产业选择困惑多年 从全国来看，目前，中国正在扮演在“世界工厂”的角色，大多数城市有“高科技产业”的发展定位。而海南省第二产业基础薄弱，海口市的第二产业从没有得到过真正的发展。问题是海口是否一定要发展第二产业，能否只是发展成为一个单纯的消费城市。以广阔的宏观区域视角和深邃的历史维度来看待海南当前的产业选择，那么可以肯定，海口必将选择高于“世界工厂”的主导产业即发展第三产业。海口亟需在第三产业中选择一个影响能力强的产业来带动整个经济发展并以此为契机将第三产业内部的产业结构调整和升级。3、房地产泡沫影响至今 泡沫经济时期形成的积压房地产是制约海口发展的一个沉重负担。海口是海南在上世纪九十年代初期以房地产热为特征的泡沫经济的重灾区。没有实业支撑的房地产形成了带有泡沫色彩的虚假繁荣。据统计，海口市在这一时期留下的空置商品房面积达万平方米，停缓建工程万平方米，沉淀资金亿元。年海南房地产热后海口形成了许多半拉子工程和空置房产。这些空置房和半拉子工程数量之大，将在一个相当长的时期内超出了实际发展的需要。并且其中许多建筑为了赶时间，设计不尽合理，难以满足未来的需求，影响了海口市的产业选择和用地布局。当年的房地产热潮中，在居住和公共设施项目的建设上，由于大量的房地产投资缺少市场预测，盲目追求高利润致使房地产投资结构很不合理。一些物业类型投资过多，供应过剩，而另一些物业类型投资不足，市场上供不应求。据有关部门统计，高级公寓、写字楼、酒店和别墅在全部房地产项目中所占的比例达，而中低档住宅却不能满足社会的需要。另外，一些非盈利的公共设施如文化、体育设施等长期无人问津处于稀缺状态。因此，大量房屋被长期空置无人居住和住房、设施供应缺乏的状态同时存在。积压房地产使海口市的房地产业长期处于低迷或缓慢增长的状态，也影响了与房地产相关产业的发展，“九五”时期海口市经济发展速度远远低于全国的平均发展速度，实际上在很大程度上就是当初的泡沫经济造成的恶果。同时由于海口市空置房地产数量大，处置难度大，在短期内难以解决，这种影响将长期存在。海南的房地产不像北京、上海等大城市，大众消费能力强。海南的房地产只能用于满足有特定消费功能的目标客户：岛内购房居住群体（含二次购房者），岛外来琼的养老、过冬、度假、投资等为目标的购房群体。即海南的房地产需求包含岛内较小的有效需求和岛外较大的潜在需求两部分。海口市亟需一个能够将岛外的潜在需求激化为有效需求的现实途径。条件分析:1、海口市房地产业发展现状 从未来发展前景分析海南及海口的房地产业仍然有着良好的发展前景。首先，海口城市自身的发展，人口的增长需要大量的房地产来满足城市发展的居住要求；其次，随着生活水平的提高，居民需要不断更新住宅来满足日益提高的居住需求。海口市目前旧城区内住宅的居住环境、建筑质量、住宅户型难以满足未来的需要，需要进行更新和人口迁移；第三，随着居民购买能力的提高和对现代生活方式的追求，许多先富起来的人们已有购置第二、三套住宅的要求；第四，外部居民在海口市置业居住的趋势明显，新开住宅楼盘海南省及海口市自然条件优越，是我国最适宜人类居住人居环境和旅游度假地，必将成为这种需求的首选。在今后的房地产业的发展过程中，要加强宏观控制，控制发展速度，特别要注意对闲置房地产的消化，稳妥发展房地产业。尽管海口市近几年来房地产业有了长足的发展，但是几年前的房地产泡沫所造成的大量积压楼盘目前尚未完全消化干净，仍然有待于解决，我们对此应当有一个清醒的认识并在第二居住地的建设过程中积极探索其解决途径。2、第二居住地建设的依托 海南岛属热带季风气候，夏无酷暑，冬季温暖，空气清新，环境质量状况优良，是我国自然环境条件最好和最适合人类生存的地区。据中科院相关课题组的研究报告，海南省的人均水资源拥有量、单位土地面积水资源量、人均土地资源量均居全国各省份的前列，环境支持系统居全国第一位，生存支持系统居全国第六位，被誉为“长寿岛”、“健康岛”。 海口市有独特的环境条件和比较完善的城市基础建设，建设成为具有一流居住环境的“最佳居住地”以及“国内外居民理想的第二居住地”的潜力和优势十分明显。3、亟待解决的问题 A.建设第二居居住地是一项长期而艰巨的事业，需要海口市从政府到市民确立发展服务型城市至消费型的观念，不断提高行为标准，并以高水平的标准来规范、约束政府管理行为、社会服务标准、市民的日常生活行为。B.目前海口市作为海南省的旅游服务基地，其基础设施建设和生活服务设施系统建设已有一定基础，但是按照建设具有良好人居环境的第二居住地的标准来看，还有一定差距。近期亟待解决的问题为确立具体详尽的基础设施和生活服务设施的建设标准和服务标准，并将其确立为具有一定强制性的相关法规。三、房地产项目布局模式1、中等密度城市组团 在城市现有建成居住区附近，利用良好的城市区位、基本完善的服务功能，建设部分城市组团，以功能更加完善的城市住宅，创造理想的聚居环境。不仅可以为第二居住地提供居住选择，同时也可提升整个海口的居住区建设和管理质量。新建城市组团尽量融入现有城市居住区，一般不与城市其他组团区别对待。在用地选择上应尽可能考虑泡沫经济时期囤积而未开发的土地因为这类土地往往区位良好，且大多已由“生地”开发运作为“熟地”，二次开发较为合算。2、中低密度城郊组团 建设区位通常选择于环境优美且靠近快速交通轨道的城郊结合部。力争实现具有强烈归属感和内聚力的社区。3、低密度新城别墅区 考虑到新城别墅区并不是某些消费群的主要住所，只是其第二居住地。一般选在风景宜人生活舒适的高环境质量地区。具体的建设模式上，可通过兴、改建住宅、老年公寓、疗养院、产权式酒店、分时度假等多种方式进行。四、相关措施1、严格管理配套服务 除了切合实际、深层次的规划以外，政府需要严格法制化的规划管理，要解决旅游房地产相关的配套问题，如公共交通、医疗、娱乐、康体、休闲等，应加大力度发展老年人保健、急救医疗项目，尽快提高海南医疗水平。 规范房地产开发企业的市场行为，从土地供给政策、税收政策等方面加强对房地产开发企业的管理，杜绝房地产开发过程中的黑箱操作和幕后交易。 保持住宅开发合理结构，进一步规范中介服务，提高物业管理水平，前瞻性的出台各种新发展模式的管理办法。2、突出“新海南”建筑风格 对于建筑形式上的规划控制，主要体现在两个方面，一方面在于建筑体量的控制，主要体现在高度与容积率限制以及城市密度分区控制之中；另一方面，在于建筑风格特色上的宏观引导。 应当通过城市设计的技术方法与手段，在规划层面上予以引导，建筑的风格除了要遵循美学的规律，还应考虑城市的内涵与个性。既要考虑迁入居民来自各地，在建筑风格上引入多种风格及特色民族风格，增强迁入地居民的归属感；同时应当发扬海南本岛南洋建筑风格特色，结合民族特色与历史文化，创造具有热带滨海城市特色的“新海南”建筑风格。“第二居住地”是指外埠居民的人生第二居住地，即由具有特定环境优势的城市提供集中连片土地，采用先进的规划、设计理念及灵活的建设、管理方式，为外埠居民、设计理念及灵活的建设、管理方式，为外埠居民提供建设环境优美、生活舒适的永久或多次莅临海口的异地住所的城市职能。五.城市设计规划图1、2、3、4、5、六、热点投资区域项目目前海口市出现新一轮的投资热潮，一批高新技术产业、旅游业、商贸业项目开始实施，以市场为导向，一部分设计新颖、市场定位明确的房地产项目也开始兴建。如在工业大道上新建的亚洲豪苑、龙昆北路的昌茂花园、西海岸上的长信海景花园、黄金海岸花园等一批中高档的房地产项目。据统计，全市正在平整场地和施工的房地产项目有个，面积约万平方米。(信息来源:海口房产及信息网)1、龙华区的主要楼盘 项目名称项目详细地址总建筑面积(平方米)开工时间竣工时间海南钰翔国贸商业花园 海口市龙华区国贸路16-1号207872004-3-16未竣工华强大厦(佳佳经典) 海口市龙华区中沙路3号257732004-2-8未竣工外经小区C栋住宅楼 海口市龙华区南沙路15号63622003-8-1未竣工传世家宝小区府第 海口市龙华区滨海大道杜鹃路11号传世家宝小区府第别墅1至30号11561.732003-4-4未竣工周昌大厦 海口市龙华区国贸大道与玉沙路交叉口西北角160002003-3-18未竣工海口市金牛生态小区N10、N11、N12住宅楼 海口市龙华区金垦路58号102482002-5-19未竣工海口市金牛生态小区N3、N5、N9住宅楼 海口市龙华区金垦路58号134352001-3-18未竣工金东花园 龙华区南海大道12号327431998-12-181999-12-1海口市金牛生态小区A1栋住宅楼 海口市龙华区金垦路58号20433未开工未竣工2、美兰区主要楼盘信息 项目名称项目详细地址总建筑面积(平方米)开工时间竣工时间泽丰花园 海口市美兰区国兴大道39号32880.852005-4-62005-4-7海韵书香度假公寓 海口市美兰区沿江五西路81662004-10-12005-1-31海岸绿洲二期G型联排别墅 海口市美兰区海甸岛西北部（万恒路28号）58762004-6-21未竣工金手指海岸绿洲皇家温泉别墅度假村 海南省海口市美兰区海甸岛万恒路28号420812003-7-30未竣工金手指海岸绿洲皇家温泉别墅度假村一期 海口市美兰区海甸岛西北部66252002-10-7未竣工方圆花苑二期 海口市美兰区板桥路八号271502001-6-52004-5-25南海之约私家海滩别墅 海口市美兰区桂林洋经济开发区88561999-12-102002-1-13万恒城市花园 海口市美兰区万恒路18号1000001998-1-30未竣工椰风海韵花苑 海口市美兰区桂林洋开发区19号39718.51未开工未竣工金沙苑期 海口市美兰区人民大道96号9616未开工未竣工美舍名家 海口市美兰区群上路88号22108未开工未竣工海口花开四季温泉海景度假村 海口市美兰区海甸岛海景路9号20805未开工未竣工3、秀英区主要楼盘信息 项目名称项目详细地址总建筑面积(平方米)开工时间竣工时间海南秀苑海景花园 海南省海口市秀英区金滩路1号155702004-8-3未竣工金华苑A、B栋 海口市秀英区海秀西路160号272002004-3-19未竣工玉兰园 海口市秀英区凤凰花城内700172003-1-1未竣工北纬18度-东山高尔夫住宅区 海口市秀英区东山镇琼东路168号东山高尔夫球场内850002002-12-12未竣工北纬18度东山高尔夫度假住宅区 海口市秀英区东山镇琼东路188号（东山高尔夫球场内）799652002-12-10未竣工逸海楼 海口市秀英区海港路东侧242742002-3-62003-4-21阳光西海岸 海口市秀英区滨海大道169号343602001-10-7未竣工海口大地商贸城 海口市秀英区秀华路5号700002000-5-18未竣工城 市 调 查三亚市一、三亚市城市介绍1、城市概况1984年经国务院批准撤销崖县，设立三亚市（县级市），1988年经国务院批准升格为地级市，目前已成为海南南部中心城市。鹿城三亚作为我国最南端的热带海滨旅游城市，旅游资源丰富；在发展热带农业方面，有得天独厚的自然条件和富饶的自然资源。三亚的海域广阔，海洋资源也十分丰富. 三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。2000年底全市总人口(常住人口)48.31万人(市镇人口14.98万人)；少数民族人口占总人口的41.5，其中，黎族18.4万人，苗族3407人，回族7096人。语言有普通话、海南话、军话、迈话、黎话、回辉话、儋州话、蛋家话等。 三亚市行政建制为市政府、办事处、乡镇政府和村民委员会。全市辖两个管理区、一个办事处(河东、河西管理区，南海办事处)，5个镇：崖城镇、天涯镇、海棠湾镇、田独镇、凤凰镇(它们由藤桥、林旺、红沙、田独、羊栏、荔枝沟、天涯、崖城、保港、梅山等10镇重新组成)，3个乡(高峰、育才、雅亮)。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨5个国营农场。 三亚发展以“农业为基础、工业为主导、旅游业龙头”原则，处理城市各产业协调发展的关系。直至2000年，全市国民生产总值在三次产业结构中比例是：第一产业占41.5，第二产业占21.4，第三产业占37.1；三次产业对国民经济增长的贡献率分别为：第一产业贡献44.1，第二产业贡献18.1，第三产业贡献37.8。2、气候状况三亚属热带海洋季风气候，光照充足，长夏无冬，雨量适中。这里一年四季绿水青山花常开，自然景色奇美，是中国热带海洋旅游资源最密集的旅游胜地。被当今世界旅游者称为回归大自然旅游的“五要素”阳光、海水、沙滩、绿色、空气，在这里完美无缺。在三亚，星罗棋布着16个旅游景点：巨石耸立的天涯海角、美丽动人的鹿回头雕塑、洁白如玉的亚龙湾沙滩、鬼斧神工的海山奇观、人欢浪笑的大东海浴场、寿星济济的南山福地，还有崖州古城、鉴真和尚东渡日本时避风登陆遗址等人文景观。3、交通状况三亚的海陆空交通非常便利，陆上交通有三亚至石碌的铁路、海口至三亚的高速公路和四通八达的岛内公路网；海上交通有三亚至越南岘港和三亚至香港等旅游航线；空中有三亚凤凰国际机场，已开通20多条国内航线和8条国际航线，成为三亚飞向世界的“空中走廊”。4、固定资产投资固定资产投资规模有所扩大。我市采取各种积极措施上新项目，努力落实投资资金按时到位，保证一些重点项目顺利进行。全年全社会固定资产投资13.95亿元，比上年增长10.3，其中，基本建设完成投资11.52亿元，比上年增长12.0；房地产完成投资0.17亿元，比上年下降32.3；集体、私人及其他完成投资1.92亿元，比上年增长4.5。 三次产业和住宅投资情况是：第一产业完成投资1.14亿元，减少14.8；第二产业完成投资0.86亿元，增长28.3第三产业完成投资11.95亿元；增长12.3。在总投资完成中，住宅投资完成1.94亿元，增长24.3。三次产业完成投资的比重分别是：第一产业占8.1;第二产业占6.2;第三产业占85.7。 重点项目建设进展顺利。亚龙湾海景大酒店、亚龙湾金棕榈度假酒店等重点工程已建成营业；亚龙湾环球文娱广场、市排污管网工程、长丰民用天然气管网工程等项目进展顺利；南海渔货交易中心、亚龙湾风景高夫球场、东西河综合治理、水景公园等项目也正在加紧建设之中。 城市基础设施配套建设步伐加快。本年完成投资2325万元建设三亚湾路扩建工程；完成投资2128万元建设市排污管网工程、市教育巷路工程、大东海广场；完成投资6624万元建设市排污管网工程。 全年全市房屋施工面积83.17万平方米，其中住宅36.79万平方米；房屋竣工面积42.75万平方米，其中住宅30.72万平方米。新增固定资产10.13亿元，固定资产交付使用率达到72.6。5、建筑业建筑业生产有所上升。受固定资产投资增长的影响；建筑施工工程项目总数也随着增长，建筑业生产开始出现升温的趋势。初步统计，全年文规建筑业增加值2.81亿元，比上年增长8.3。全市建筑工程总数123个，比上年增加44个；竣工工程总数93个，比上年增加54个；全部工程质量优良品率为25.8，同比提高4.2个百分点,工程质量合格率达100.6、国内贸易和市场物价 消费需求增长加快，城乡市场商品供应充足，但供大于求，买方市场依然突出。全社会消费品零售总额10.50亿元，比上年增长14.4,考虑价格因素，实际增长12.6。从城乡消费结构来看，市区消费水平高于市郊农村的水平。市区消费品零售额7.15亿元，比上年增长8.6，市郊农村消费品零售额3.34亿元，增长29.2。物价稳中有升。受固定资产投资扩大和消费需求增长的影响。市场物价从7月份开始止降上升。 各类价格比上年的涨降幅度（）如下（注：上涨用正数表示，下降用负数表示）: l、消费品零售物价指数 101.6 其中：食品类 103.0 饮料、烟酒类 98.1 服装、鞋帽类 97.3 纺织品类 98.8 中、西药品类 101.3 化妆品类似 104.2 书报、杂志类似 102.2 日用品类 99.9 家用电器类 97.7 2.农业生产资料价格指数 97.8 3.居民消费价格指数 103.5 4、集贸巾场农产品价格指数 102.97、对外经济和旅游 外贸出口继续大幅度减少。主要原因是由于受国有企业改革影响，外贸部门缺少出口资金，出口货源不稳固，加之民营外贸出口缓慢和对越南边贸出口下降的多重影响。全年对外贸易进出口总值3197万美元，与上年同比减少27.8，其中，出口总值2311万美元，同比减少33.1；讲口总值886万美元，同比减少9.1。 利用外资稳步增长，全年实际利用外资1.62亿美元，比上年增长1.9。旅游业发展势头强劲，旅游接待水平进一步提高。今年我市继续规范和整顿旅游市场，加大宣传促销力度。市政府主管领导组织有关部门人员到岛外主要城市宣传三亚，大大增强三亚的知名度，继续不断完善景区景点的建设，天涯海角风景区、亚龙湾国家旅游假区和南山文化旅游区等三个景区被评为国家4A级景区，成功地举办一系列如千禧观日出，海南椰子节，天涯海角国际婚礼节等成旅游服务质量和旅游新形象出现空前良好，有力地促进了旅游业的发展。年未全市拥有涉外(宾馆酒店)58家，其中，凯莱度假酒店今年被评定为五星级酒店，相当于五星级2家；四星级5家，相当于四星级2家；三星级4家，相当于三星级8家。年未涉外宾馆（酒店扔有客房8938间，拥有床位17357张。全年涉外宾馆（酒店)共接待旅游过夜人数206.05万人，比上年增长16.77：客房年平均开房率51.1,比上年提高5.5个百分点。 全年旅游总收入达19.82亿元，比上年增长28.87；旅游外汇收入4639万年美元，比上年增长23.34. 涉外宾馆经济效益总水平有所好转。酒店行业不断提高服务质量，加强行业管理，政府强化市场监督，旅游业经济效益有所提高。全年涉外宾馆（酒店）营业收入5.03亿元，比上年增长24.65总体亏损1.08亿元，比上年减亏0.54亿元；亏损面82.7，比上年减少15.5个百分点。8、金融保险业 金融形势保持稳定。金融部门继续强化自身建设，金融监管力度得到加强，积极支持地方建设，努力为全市经济发展作出贡献。金融业虽然有所减亏，但整体亏损严重，经济效益较差。年未全社会存款余额49.42亿元，比上年增长8.0，其中国家银行存款余额 40.35亿元，比上年末增长8.0；年未全社会贷款余额35.95亿元，比上年末下降26.0，其中国家银行贷款余额23.21亿元，比上年未下降34.0；年末城乡居民储蓄存款余额32.2亿元，比上年未增长4.0。 社会保障改革不断深化，保障制度进一步健全。全年完成保险承保额244.36亿元（含涉外保险），比上年增长129.3；收取保检费0.31亿元，增长5.1；保险部门付出赔款0.13亿元，增长44.3；全年养老、工伤、失业参保覆盖率分别达到87.2、88.5和89.0。9、科技、教育、文化和体育事业科技事业有新的成果，科技进步和技术创新增强。全年全市组织实施科技发展计划项目17项，其中，国家级2项；市级15项。项目实际投入资金1700万元，其中、国家科技部拨款1000万元，市科技部门拨款15.9万元。应用和推广新科技成果得到加强，建设新技术示范基地10个，创产值3000万元。本年科学技术进步对全市经济增长的贡献率达到36。 科技机构和科技队伍稳定壮大。年末全市拥有各类专业技术人员0.99万人，其中，中级职称以上人员0.28万人。年末全市拥有各类科学研究机构103个；其中，科研单位1O个；科技服务机构15个；南繁育种机构78个。拥有各类科学研究机构专业技术人员644人，其中，科研单位183入；科技服务机构212人：南繁育种机构249人。年未拥有市属国有科学研究与技术开发机构3个，专业技术人员25人；科学技术信息和文献机构1个，专业技术人员4人。 基础教育持续发展。教育部门始终以“普九”教育为工作重点，努力提高教育教学量和办学效益，普及九年教育工作取得明显成效，全年全市适龄儿童入学率达99.9，九年教育普及率达99。 文化艺术、广播电视和新闻出版事业稳步发展。年未全市拥有各类表演团体3个；群众艺术馆1个；博物馆1个；乡资文化站13个；公共图书馆1个，总藏书量7.14万册。年未有广播电台1座，电视台l座，有线电视台1座，电视覆盖率为95；各类电影放映单位10家；报社1家，全年报纸总发行量234万份。 体育事业取得优异成绩。在全年选拔运动员参加全省各项体育比赛中，获得前三名奖牌96枚，其中金牌43枚；银牌31枚；铜牌22枚。全年有95的在校小学生和小学生达到国家体育锻煤炼标准。10、卫生和环境保护卫生事件稳步发展，医疗条件进一步改善。卫生部门不断深化医疗卫生改革，强化管理，大力抓好医疗卫生、预防保健、农村医疗扶贫、健康教育、公共卫生、医药市场整顿、农村改水改厕，进一步加强行风教育，不断引进和更新先进医疗设备，推行科技行医，从而促进了医疗卫生条件的改善，医风医德明显好转。全市2家市级医院经国家级评审通过为爱婴医院，全市完成出生儿童四苗全程接种率为96.7；年未全市拥有各类卫生机构34个，医疗病床1664张，各类卫生技术员人员2192人，其中，中医师48人；西医师664人；中西医士216人；护师护士784人；助产士33人。 环境资源保护进一步加强。职能部门继续加大对环境资源保护的监管力度，严格执行“三同时制度，抓好工业三废的整治工作，加大对海防林、红树林、珊瑚礁和市鸟黄嘴白鹭等野生动物的保护，严厉打击乱采滥捕等于破坏生态环境的行为，积极推进生态市建设，我市荣获国家环保总局授予全国第一批33个国家级生态示范区称号，市一中荣获国家环保总局授予的绿色学校称号。全市现有自然区10个，其中国家级自然保护区1个，全市自然保护区总面积达到13771公顷。全年工业废水处理率46.7；工业废气处理率99.7。11、人口、就业和人民生活控制人口增长取得明显成效。全市严格执行国家计划生育政策，进一岁完善人口与计划生育管理责任制，人口出生率控制在计划生育目标的范围内。全年人口出生率0.01571;人口死亡率0.004；人口自然增长率0.01167。年未全市常住人口为48.2万人，户籍人口为47.5万人。 劳动就业总人数继续增加，但就业压力增大。我市以旅游为龙头的第三产业的发展为劳动就业提供了广胸的就业空间，在一定程度上缓和就业矛盾，但国有企业下岗人员、中学毕业生、大中专毕业生仍然有相当一大部分人没寻找到工作，就业问题和就业矛盾仍然突出。年未全市从业人数23.37万人，比上年未增长3.8，其中，国有经济从业人数4.79万人，减少6.4；城镇集体经济从业人数0.23万人，减少10.3；联营、股份、外商、港澳台经济从业人数0.81万人，减少1.2；私营企业劳动者2.4万人，增长4.0；城镇个体有证劳动者2.17万人，增长2.7；农村集体和个体劳动者12.97万人。 城镇在岗职工工资水平和农民收入水平有所提高。由于国家政策性调资，在岗职工工资水平尤其是行政事业单位职工的工资水平得到提高。全市在岗职工年平均工资源8913元，与上年对比增长12.3，考虑物价因素实际增长8.5。农民人均纯收入3146元,与上年对比增长11.6，考虑物价因素实际增长8.5城乡居民住条件继续改善。全年全市住宅竣工面积30.72万平方米，其中，城镇私人新建住宅竣工面积3.18万平方米，农村私人新建住宅竣工面积11.0万平方米。12、市政建设三亚市不断加大城市建设的投资力度，加快城市建设的步伐，城市基础设施日益完善。近五年来，三亚市投入城市建设资金为35亿元，每年用于市政建设的投资占全社会固定资产的15以上。目前，三亚市市政设施超前发展，城市功能基本完善。三亚市供水超前发展，共有荔枝沟、金鸡岭和青田三座水厂同时供水，建立统一的城市供水管网，日供水能力达23万吨，远远大于12万吨/日的实际用水能力。三亚市水业集团公司建成了先进的供水自动化监控系统，实现了对整个供水管网的全过程自动化实时监控，供水普及率达100，供水水质全格率100。 三亚市坚持可持实发展的道路，非常重视环境保护设施建设。投资2.7亿元的污水处理一期工程已建成投产，该项包括占地216亩、日处理污水8万吨的污水处理厂1座，市区污水主干管23公里，泵站6座，排海管道3.7公里。投资8000万元建成了日处理生活垃圾400吨的垃圾生态处理厂。三亚市采取了有力措施开展城市生活垃圾分类惧和资源的循环利用工作，开展了多种形式的城市综合治理，生活