房地产销售基本常识培训.docx

建筑工程常识1多层和高层的界定一般以电梯加以界定：7层以下（含7层）不带电梯为多层；8层至20层之间为小高层；20层以上100米以下为高层；100米以上为超高层。2几种常见的建筑构造形式构造形式：是支撑建筑物本身重量的方式。砖混结构：墙体承重多层框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系框架结构：通常适用于20层左右的房屋剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重高层筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳定作用（国贸大厦）钢体结构：使用特殊钢材作为结构支撑（地王，赛格广场）3民用建筑工程的几种常见病及成因（见下页）1）外墙渗漏：在框架结构的房屋出现较多，原因是填空墙内沙浆不均匀；建筑用砖质量不合格；砖的砌筑方法不对，砖线太齐，没有把砖的接口错开；沙浆批面工序不对，在下层沙浆未完全干透即进行上层批面。2）窗框渗水：窗框与外墙接缝处，所填充的沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形。3）内墙开裂驳落：因工序时间预留不充分，导致里面一层的沙浆批面未能干透。4）下水不足：在施工期间，管道开口未用特制堵头封闭，或因封闭比严而导致杂物进入管道。5）上水水压不足：楼顶水箱过小、水位不够或水泵泵力不足。6）水管黄锈水：因使用的镀锌水管质量不合格，导致管道内壁生锈，产生黄水现象。7）地面开裂：因进行水泥地面劈面的工序中，不同层面的预留时间不足。（2建筑物分段水平面沉降范围不均匀。4基础设施和配套设施的涵义基础设施：水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。配套设施：会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施。5住宅平面设计的几个概念1）客厅与餐厅的相互关系客厅的标准面积：16-20平米（长4.5-5平米，宽3.5-4平米，以常见三件套沙发摆放为准）餐厅的标准面积：10-14平米（以6-8人用餐为准）2）采光、通风的顺序要求首先保证主要功能房（客厅、主卧房）的采光、通风等要求，再尽可能处理好其他不同功能房的采光、通风等要求。6工程部人员基本架构经理（结构工程师或建筑工程师）、总工程师、结构工程师、建筑工程师、给排水工程师、电器工程师（强电：照明、空调、电梯等；弱电：电话电视监控、消防报警、保安、电脑网络等）、预决算工程师。7工程部职能地盘工程建设的质量管理、成本管理、工期管理。8政府有关部门在房地产开发项目中所起的作用规划国土局：批地、报建、验收建设局：对施工单位、设计院的管理,以及施工手续的审批消防局：对消防设计的审批及消防设施的验收劳动局：电梯的验收和维修申报环保局：对环境治理的监督质检站：对工程质量的验收监督安监站：对施工现场安全措施落实的检查监督附件二：物业管理常识1.物业管理名词概述1）物业:是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共埸地。2）业主:是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。3）属地管理:是指区域相关部门的管理。4）行业管理:是指本行业归口处的管理。5）管理:针对物业管理来理解可以概述为打理、维护、修缮。6）公用设施专用基金:住宅开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨的公用设施专用基金。此基金只限于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。7）住宅维修基金:是指在住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主作保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；当业主发生变更时原业主所缴住宅基金是不予退还的。此基金由住宅区管理处以房屋本体为单住设立专账代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。2.深圳市现行物业管理方式深圳现行的物业管理方式均采用了业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理方式或模式。3.业主大会及管委会(业主委员会)住宅区入住率达到百分之五十以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召开第一次业主大会，选举产生管委会；但经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主决定，可推迟召开业主大会。4.业主大会职权1）选举、罢免管委会的组成人员。2）监督管委会的工作。3）听取和审核管委会的工作报告。4）决定住宅区内关于业主利益的重大事项。5）修改业主公约。6）改变和撤诮管委会不适当的决定。7）批准管委会章程。5.业主大会的组成业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。6.管委会的组成管委会委员均由业主大会在业主中选举产生。常规性一个单元产生一名，人员数额一般为十一至十七人，不可少过五人，且总人数一定要为单数。7.管委会的职权1)召集和主持业主大会；2)审议决定住宅维修基金及公用设施专用基金的使用；3)采取公开招标或其它方式，聘请物业公司对住宅区进行物业管理，并签定委托管理合同。4)审议物业管理公司制定的对本住宅小区的年度管理计划、住宅区配套工程及重大的维修工程项目；5)审议住宅物业管理服务费的收费标准；7)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作；8)管委会任期每届为三年。8.物业管理公司的义务1)以“为业主服色”为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；2)按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；3)接受管委会和业主的监督；4)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；5)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。9住宅区的使用和维护住宅区建成移交时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅区工程建设资料；1）住宅区规划图、竣工总平面图；2）单体建筑、结构、设备竣工图；3）地下管网竣工图；4）住宅区各类房屋清单；5）出售房屋的产权范围或成本核算清单；6）住宅区公用设施、设备及公共场所清单；7）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场所的竣工日期；8）其它必须资料。10物业管理中对于房屋的维修责任，按以下规定划分；1）室内部份由业主负责维修；2）房屋的外墙、电梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出；住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车棚(库)等住宅区公用设施由物业管理公司统一维修养护；3）管理维修养护费用从管理服务费中支出。11住宅区管理服务费的收支范围管理服务费的来源：1）部份商业用房租金；2）公用设施、设备和公共场所的经营收入；3）向业主收取的管理服务费；4）住宅区的其它合法收入。管理服务费的基本开支：1）日常维修、养护费用；2）清洁费用；3）设备损耗、折旧费用；4）绿化、消杀费用；5）人员工资、福利；6）税金；7）行政办公费用。管理服务费不包括业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。对于无故不缴纳管理服务费、住宅维修基金和规定的其它费用的，管理部门可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业主公约和委托管理合约的规定进行催缴。管理部门同供电、供水、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。附件三：三级市场交易简介1何谓三级市场三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。2三级市场状况1997年，深圳市因二次以上置业者增加，且大多在二级市场购得新楼后转让旧楼，从而使三级市场的交易量增大。97年全年交易（买卖）4851宗，成交面积55.23万平米，分别比上年增长83.1%和36.1%，其成交面积占全市商品房成交总面积的12%。这说明随着住宅货币化的进一步深入，很多买家已不仅仅是为了自用，而是把房地产市场交易作为一种投资行为，这亦推动了深圳三级市场的继续发展。3三级市场的一般交易过程寻找市场信息沟通买卖双方促成成交签定买卖合同（境外需公证）出税单（交税费）出房产证4深圳市房地产三级市场转让税费（见下页）序号税费名称税率计算基数收取对象征收部门1）销售营业税5%售价售方登记部门代收2）城市建设维护费0.05%售价售方登记部门代收3）登记费0.1%售价买方国土部门收4）印花税0.05%售价售方或买方登记部门代收5）单位所得税15%所得额售方登记部门代收6）个人所得税20%所得额售方登记部门代收7）土地增值税20%土地增值额售方国土部门收注:1所得税=现购入价-原购入价-营业税-城建税-土地增值税-登记费-印花税；2土地增值额=现购入价-原购入价；3现购入价低于估价值(由国土局统一规定)时,取估价值。附件四：有关风水学的常识在古代的中国，人们根据长期对自然的细致观察及实际生活的体验，形成了一种有关住宅、村镇及城市等居住环境的基址选择及规划设计的学说，就叫“风水学”，也叫“堪舆学”。这种古老的学说，其中虽然掺杂了许多玄学的成分和迷信的色彩，但它的实质不外是在选址方面作为准绳对地质、地文、水文、日照、风向、气候、气象、景观等一系列自然地理环境因素，哲理、美学、心理、生态等外在因素作出优劣的评价和选择，以及所需要采取的相应规划设计的措施，从而达到趋吉避凶纳福的目的。可以认为，“风水学”是中国古代即已产生的环境设计理论和初级的环境科学。在我们具体销售过程中，灵活的运用一些风水学常识，会增强客户的决策信心。1基本原则：负阴抱阳，背山面水，这是风水观念中宅、村、城镇基址选择的基本原则和基本格局。所谓负阴抱阳，即基址后面有主峰，左右有次峰（或称为青龙、白虎砂山），山上要保持丰茂植被；前面有月牙形池塘或水流；水的对面还有一个对景山；轴线方向最好是坐北朝南。基址正好处在这个山水环抱的中央，地势平坦而具有一定的坡度。2风水与景观：中国古代哲学思想中的“天人合一”、“天人感应”，是认为人与自然应取得一种和谐的关系。所以，追求一种优美的、赏心悦目的自然和人为环境的思想始终包含在风水的观念之中。依照风水观念所构成的景观，具有以下特点：1）围合封闭的景观：群山环绕，自有洞天，形成远离人寰的世外桃源。2）中轴对称的景观：以主山基址案山朝山为纵轴；以左肩右臂的青龙、白虎山为两翼；以河流为横轴，形成左右对称的风景格局或非绝对对称的均衡格局。3）富于层次感的景观：各座山峰构成重峦叠嶂的风景层次，富有空间深度感。4）富于曲线美、动态美的景观：笔架式起伏的山，金带式弯曲的水，均富有柔媚的曲折蜿蜒动态之美，使风景画面更加流畅、生动、活泼。