房地产估价师第一部分.doc

第一章 房地产 第一节 房地产的含义一、房地产的定义 定义：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义土地的含义含义：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限建筑物的含义含义：指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和建筑物两大类。目前不同领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定房地产估价建筑物包括房屋、构筑物建筑领域将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物会计领域将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包括房屋房地产管理法房屋包括建筑物及构筑物本书据称建筑物：包括房屋和构筑物房屋和构筑物的区别： 1、人们是否直接在里面进行生产或生活活动2、是否有门、窗、顶盖亭子、宝塔为建筑物(非构筑物)构筑物：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等其他土地定着物的含义 其他地上定着物、其他土地附着物、其他地上附着物含义：是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物，当事人另有约定的除外。其他土地定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或虽可分离，但是分离不经济，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或会使土地、建筑物的价值明显受到损害。如埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。（包含项）仅仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，不属于其他地上定着物：如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。（不包含项）估价对象范围的界定(估价实务)1、如不含其他土地定着物的，应逐一列举说明；未作说明的，理解为在估价对象的范围内2、如含房地产外的财产的，应逐一列举说明，未作说明的，理解为不在估价对象的范围内在现实中，其他土地定着物往往可视为土地或建筑物的构成或附属部分，本书通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。三、实物、权益和区位的含义房地产实物的含义含义：指房地产中看得见、摸得着的部分。又分为有形的实体（建筑结构）、该实体的质量（建筑结构的质量）以及该实体组合完成的功能（空间布局）三个方面。房地产权益的含义含义：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础，包括：房地产的各种权利：所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等受到其他房地产权利限制的房地产权利：设立了地役权、抵押权的房屋所有权、土地使用权（他项权）受到房地产权利外的各种因素限制的房地产权利：城市规划、查封房地产的额外利益或收益：屋顶或外墙面租售做广告收入中国目前有：所有权、土地使用权、地役权地、抵押权、租赁权房屋所有权分为单独所有、共有、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是复合性权利：专有部分所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、因共同关系所产生的成员权 土地使用权：国有(集体)建设用地所有权(出让、划拨)、宅基地使用权、土地承包经营权建设用地所有权：实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权、空间权租赁权属于债权，其余属于物权，他项权属于他物权。在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值：实物的好坏决定着价值的高低。一般的无形资产主要是权益的价值。房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。两宗实物状况相同的房地产，若权益不同，价值可能有很大的不同两宗权益状况相同的房地产，若实物状况不同，价值也可能有很大的不同房地产区位的含义含义：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。1、房地产的位置是指该宗房地产所在的地方，包括坐落、方位、距离、朝向、楼层 坐落所在的具体地点(如门牌号)方位在所在区域(如城市、住宅小区、十字路口等)中的方向和位置距离与重要场所(如市中心、车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等)的远近朝向建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向楼层当为某幢房屋中的某层、某套时所在的楼层2、房地产的交通是指进出该宗房地产的方便程度通达性，具体分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性 单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口可及性由外到内：进来的方便程度 便捷性由内到外：出去的方便程度3、房地产的周围环境和景观是指该宗房地周围的自然环境、人文环境和景观。人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况、相邻房地产的利用状况等4、房地产的外部配套设施是指该宗房地外部的基础设施和公共服务设施 基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施公共服务设施：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施 区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的(不排除相同的商品在不同的购物环境中售价不同)四、房地产的其他名称不动产：中、法、意、日 物权法、法国民法典、担保法、日本和意大利民法典物业：香港地产、物业、楼宇、房地产混用 real estate 和 real property五、房地产的基本存在形态3种土地形态。单独看待土地：无视建筑物的存在 考虑建筑物存在对土地价值的影响建筑物形态。单独看待建筑物：无视土地的存在 考虑土地存在对建筑物价值的影响房地形态土地与建筑物合在一起并在价值时点时把它们作为一个整体来看待独立估价与部分估价的区别 独立估价评估土地价值时不考虑建筑物的影响，或评估建筑物价值时不考虑土地的影响 部分估价评估土地价值时考虑建筑物的影响，或评估建筑物价值时考虑土地的影响本书主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下：房地产可指土地、建筑物，土地与建筑物的合成体 土地仅指土地部分建筑物仅指建筑物部分 房地专指土地与建筑物的合成体通常使用“地上建筑物”，其含义一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。在实际估价中要注意判定具体所指。六、房地产含义的总结第二节 房地产的特性 房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它固定在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产有十个特性：一、不可移动(位置固定性)是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。房地产市场不是全国性、全球性市场，而是地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。 二、独一无二(独特性、异质性、非同质性、个别性)每宗房地产都有自己的独特之处，没有两宗房地产是完全相同的。两处一模一样的建筑物，由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。房地产市场是不完全竞争的市场，价格千差万别且易受交易者的个别因素的影响房地产估价须对估价对象进行实地查看房地产之间具有一定程度的替代性，存在价格牵制替代原则 三、寿命长久(耐久性)土地具有不可毁灭性，建筑物一经建造完成，其寿命通常可达数十年甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教科文卫体用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，其使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或申请续期但依法未获准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上有重要意义，如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值很低。四、供给有限 土地具有有限性和不可再生性，导致建筑物特别是区位较好的建筑物数量也是有限的。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。一定区位、特别是好区位的房地产被人占用之后，占用者可获得生活或工作场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景，或可支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。房地产供给有限，主要是因为房地产不可移动造成房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。增加房地产供给的途径：向更远的平面方向发展 向更高的立体方面发展五、价值量大 与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大六、用途多样(用途的竞争、转换及并存的可能性)用途多样为空地所具有。土地上建有建筑物，用途即被限定，通常难以改变。多数土地可有多种不同的用途，在不同用途中还可选择不同的利用方式房地产的利用：要符合城市规划等规定 不同用途及利用方式之间的竞争和优选土地利用选择的一般顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地七、相互影响（效益外泄）房地产的相互影响。其利用对周围房地产产生影响；周围房地产利用状况对其产生影响房地产价值与自身状况直接相关，与周围房地产状况密切相关，受邻近房地产利用的影响房地产利用存在外部性。外部经济无需花费代价 外部不经济没有为此承担成本八、易受限制政府对房地产的限制是通过4种特权来实现：1.管制权。增进公众安全、健康、道德和一般福利，直接限制某些房地产的使用。2.征收权。为社会公共利益的需要，强行取得单位和个人的房地产，但要给予补偿。3.征税权。4.充公权。在业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。房地产难以逃避不了未来制度、政策等变化的影响不可移动投资风险长远政策重要九、难以变现(流动性差、变现能力弱) 价值量大、独一无二、不可移动等，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，通常要经过一个合理的较长时间才能脱手。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响房地产变现能力的因素：通用性。独立使用性。房地产价值大小。可分割转让性。房地产开发程度。房地产区位。该类房地产的市场状况。十、保值增值引起房地产价格上升的原因：房地产拥有者自己对房地产进行投资改良：更新或添加设施设备，重新进行装饰装修，改进物业管理；外部经济：进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局；需求增加导致稀缺性增加：经济发展和人口增长带动房地产需求增加；通货膨胀；房地产使用管制改变：农用地转为建设用地，工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率。对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。房地产通常具有保值功能能抵抗通货膨胀房地产保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或环境景观恶化导致的房地产贬值，过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下落。在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降是可能的。中国土地价格是有期限的土地使用权价格，对一宗使用期限较长的土地来说，在其使用期限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但总有一天土地使用期限会降为零，所以，具体一宗有土地使用期限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的；若预计可续期且续期的补地价很少或完成了续期，则该房地产价格会高起来。第三节 房地产的种类一、按用途划分的种类10类居住房地产、非居住房地产(商业、办公、工业、农业、特殊用途)1. 居住房地产：普通住宅、高档公寓、别墅、单身职工宿舍、学生宿舍等。2. 商业房地产：商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。3办公房地产：商务办公楼(写字楼)、行政办公楼等。4旅馆房地产：宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。5餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。6体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。7工业地产：包括厂房、仓库等。8农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。9特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。10综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。二、按开发程度划分的种类5类生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。在建工程：指地上建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产。现房：指地上建筑物已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。三、按实物形态划分的种类土地：空地和有建筑物的土地；建筑物。可分为已建造完成的建筑物(新建筑物、旧建筑物)和尚未建造完成的建筑物(在建、停缓建)。土地与建筑物的综合体。分为现房和在建工程。房地产的局部，如整幢公寓中的某层、某套；未来状况下的房地产：期房；已经消失的房地产；现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如建筑物的装饰装修部分。以房地产为主的整体资产或包含有其他资产的房地产。通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产逐项进行估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价；除非是评估它的清算价值。整体资产中的房地产。四、按权益状况划分的种类20类“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产。“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。共有的房地产。部分产权的房地产。有租约限制的房地产。设立了地役权的房地产。设立了抵押权的房地产。有拖欠建设工程价款的房地产。已依法公告列入征收、征用范围的房地产。被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。开发建设手续不全的房地产。房屋所有权、土地使用权不明确或权属有争议的房地产。临时用地或临时建筑的房地产。违法占地或违法、违章建筑的房地产。房地产的租赁权。地役权。房地产的抵押权。房地产的空间利用权。房地产中的无形资产。五、按是否产生收益划分的种类按照房地产否产生收益，分为收益性房地产和非收益性房地产收益性房地产：指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产：指不能直接产生经济收益的房地产。收益性房地产采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价。判定房地产是收益性还是非收益性，是看该类型的房地产是否具有直接产生经济收益的能力。六、按经营使用方式划分的种类4类种类：1.出售型房地产。2.出租型房地产。3.营业型房地产。4.自用型房地产分类意义：对选用估价方法特别有用，出售型：比较法；出租或营业型：收益法；自用型：成本法第四节 房地产状况描述对估价对象房地产状况的描述，可分解为基本状况、区位状况、实物状况、权益状况来描述。一、房地产基本状况描述对房地产基本状况的描述，应简要说明下列几点：1.名称估价对象的名字。如，估价对象为项目用地，大厦(酒店)2.坐落估价对象的具体地点。估价对象位于市区路号3.四至估价对象的四邻。如，估价对象东至，南至，西至，北至。4.规模：土地：土地面积；建筑物：建筑面积或套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。如估价对象土地面积(房屋建筑面积)平方米。旅馆：客房数或床位数，餐馆：同时容纳用餐人数，影剧院：座位数，医院：床位数，停车场：车位数。仓库：体积。5.用途估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途6.权属：土地：是国有土地还是集体土地；土地使用权(建设用地使用权还是宅基地使用权)、土地承包权、权利人；建设用地使用权(出让还是划拨)；房屋：所有权人二、房地产区位状况描述位置1.坐落具体地点并附位置图。估价对象位于市区路号，其位置见位置图2.方位估价对象在大区域中的方向、位置及在小区域中的方向、位置。如估价对象位于市部(中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部)，路口角(西北角、东北角、西南角、东南角)，路侧(东侧、西侧、南侧、北侧)3.距离估价对象与重要场所的远近。如估价对象离市中心公里，离火车站公里4.朝向估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。估价对象建筑物坐北朝南5.楼层当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在楼层交通出入可利用的交通工具：附近经过的公交汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路数量，到公交站点的距离。如路公共汽车经过，到公共汽车约米(步行约分钟)道路状况：附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况(道路等级、路面状况、交通流量大小)，有无过路费过桥费及收费标准交通管制情况：步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等停车方便程度和收费标准：有无停车场、车位数、到停车场的距离等周围环境和景观：通常用文字并附照片来说明自然环境环境是否优美、整洁，有无空气、水、噪声、固体废物、辐射等污染及其程度，环境卫生状况。住宅用地：周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。人文环境所在地区的声誉、居民特征(职业、素质)、治安状况、相邻房地产的利用状况等。外部配套设施外部基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。外部公共服务设施：一定距离内教育(幼儿园、中小学)、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。三、房地产实物状况描述土地实物状况土地面积：依法确认的面积，通常以、表示。开发用地：项目规划占地面积和其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等。土地形状：用文字并附图说明。文字描述：形状(不)规则，长(正)方形，狭长等。可用宗地界址图、规划图、建筑总平面图来说明土地形状。地形：是平地还是坡地等。地势：指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。地基(地质)：地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(地下水的成分和污染情况)，有无不良地质地质现象(崩塌、滑坡、泥石流等)。土地开发程度：基础设施完备程度和场地平整程度，即三通一平、五通一平、七通一平及其内容等。其他。例如，临街商业用地：其临街宽度、临街深度、宽深比，农用地：排水和灌溉等。建筑物实物状况建筑规模：根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积：(套内)建筑面积、使用(居住、营业、可出租)面积。仓库：体积。旅馆：客房数或床位数及不同标准的客房或床位数，餐馆：同时容纳用餐人数或座位数、餐桌数，影剧院：座位数，医院：床位数，停车场：车位数。层数和高度：建筑物的总层数(地上层数、地下层数)和总高度。建筑物根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层、高层建筑和超高层建筑。住宅：13低层；46多层；79中高层；10层以上：高层。公共建筑及综合性建筑：总高度超过24为高层(但不包括超过24的单层建筑)，超过100为超高层。3.外观：外立面风格等，附外观照片说明。建筑结构：钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简易结构5. 设施设备：给排水、采暖、通风空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况及性能。6. 装饰装修：是毛坯还是粗装修、精装修。说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。7.防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。 8.层高和室内净高。9. 空间布局：空间分区及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等说明。年龄(屋龄、房龄)和设计使用年限。年龄：开(竣)工日期。至少说明：建成年份(年代)。11.维修养护情况及完损程度：地基的稳固性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)，地面、墙面、门窗等的破损情况等。12. 其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位(开发商)、建筑师和设计单位、施工单位、工程监理单位、工程监理单位的名称或姓名、资质或资格、信誉、品牌等。在建工程或期房：工程进度(如正负零、结构某层，还是结构封顶)、预计竣工日期、预计交付日期等。四、房地产权益状况描述土地权益状况1.土地所有权：是国有土地还是集体土地。集体土地：由谁行使。如估价对象土地为农民集体所有，由村委村民小组代表集体行使所有权。2.土地使用权：是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包权及其权利人。建设用地使用权：出让还是划拨。出让土地使用权：土地使用期限及其起止年月日、可否续期。是单独所有还是共有。共有：是按份共有还是共同共有及共有人。按份共有：每个人享有的份额。3.土地使用管制：是农用地还是建设用地、未利用地。房地产开发用地：城市规划设计条件，包括：用途；容积率；建筑密度；绿地率；建筑高度；建筑后退红线距离；建筑间距；交通出入口方位；停车泊位；建筑体量、体型、色彩；地面标高；其他要求，如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律了、法规的规定。建筑物权益状况房屋所有权：房屋所有权人。房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。共有：是按份共有还是共同共有及共有人。按份共有：每个人享有的份额。出租或占用情况：有无出租、占用。已出租的：承租人、租赁期限、租金水平等。3.其他权利设立情况：是否设立了抵押权、地役权等。4.其他特殊情况：说明：是否达到了法律、行政法规规定的转让条件。是否属于法律、行政法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。是否有拖欠建设工程价款。是否已依法公告列入征收、征用范围。是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。是否房屋建设等手续不齐全。是否房屋所有权不明确或归属有争议。是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。是否为违法、违章建筑。5.其他：物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。第二章 房地产业1、房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。2、房地产业与建筑业的区别：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品即体现物质属性又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。建筑业是物质生产部门，是第二产业，房地产业兼有生产、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。房地产业与建筑业的联系：除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业和建筑业是合作双方。3、房地产业可以分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。（这四者都属于房产服务业，房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业三者属于房地产中介服务。）房地产投资开发除了取得土地、建造房屋然后预售或销售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间后再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地变成为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询业具体业务有：房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划。房地产经纪业是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主，多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制。管理单位并非企业而是属于事业性质。4、任何行业的发展都离不开房地产业，房地产业的作用：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件可以改善人们的居住和生活条件可以改善投资环境避免分散建设，有利于城市规划有利于积累城市建设基金可以带动相关产业有利于产业结构的合理调整有利于深化住房制度改革有利于吸引外资可以扩大就业面。5、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度，现在的目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，新的深化城镇住房制度改革的基本内容是： 停止住房实物分配，实行住房分配货币化 建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系； 继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场 采取扶持政策，加快经济适用住房建设 发展住房金融加强住房物业管理。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价（60），按保本微利原则确定，经济适用住房的成本包括：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、企业管理费、贷款利息和税金等7项。为了降低经济适用住房的建设成本，计入房价的企业管理费原则上控制在2%以内，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等4项成本因素为基础计算，经济适用住房的开发利润控制在3%以下。同时，通过土地划拨减免行政事业性收费政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率落实税收优惠政策等措施切实降低经济适用住房的建设成本。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积和60%。（50）廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费和管理费二项组成。停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方的住房补贴。住房补贴只有房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位有住房建设资金可转化为住房补贴的地区可以发放。房地产市场要实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。为了增加普通商品住房供应，从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对于土地供应优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。对于直辖市、计划单列市、省会城市的住房建设规划要报建设部备案，其他城市的住房建设规划要报省建设厅备案。要求在2006年底建立廉租住房制度。并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。廉租住房资金筹措渠道有土地出让净收益(扣除有关费用后余额的一定比例即5%)和住房公积金增值收益。(扣除住房公积金贷款风险准备金和管理费用等费用后的金额作为城镇廉租住房保障补充资金)6、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨，无偿无限期使用，禁止土地使用者转让土地的制度。行政划拨是指由政府无偿拨给和无偿调用。现在实行“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者，土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。7、我国的房地产法律法规有：城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法、物权法第三章房地产投资及其风险 第一节投资与房地产投资1.投资的概念相对于投机来说，投资所经历的时间一般较长，趋向在未来一定时期内获得某种比较持续稳定的收益。2.投资的分类（四种分类）按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资（一年为限）。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低；长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利强。按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于生产经营活动；间接投资是指以购买股票、债券等金融资产的方式进行投资。间接投资的主要特点是资金的所有者和使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。按投资对象存在形式的不同，可将投资为金融投资和实物投资。两者的主要区别在于，前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累按投资的用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。前者是指投入到生产领域的投资，又分为固定资产和流动资产投资；后者是指投入到非物质生产领域，其中对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，为纯消费投资，其再投资依靠社会积累。房地产投资几乎涉及了各种投资形式。3.投资的特性投资是一种经济行为；投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）；投资的目的是获取收益；投资具有风险性。4.投资的作用（四作用）推动国家经济增长；与企业发展密切相关；提高人民生活水平的；有利于国家的社会稳定和国际交往。5.房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。6.房地产投资的分类（三种分类）房地产投资除了与一般投资行为一样划分外，还可以按以下标准划分。按投资主体划分，可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益，如公租房投资、绿色住宅示范项目投资等；企业投资和个人投资更注重经济效益，如写字楼、商品住房投资等。按经济活动类型划分，可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。按物业类型划分，可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。居住物业的市场最具潜力，投资风险相对较小。商业物业投资指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产，如写字楼、零售商业用房、出租公寓。特点：1.开发出售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者的管理能力密切相关。3.交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。4.位置对此类物业有特殊的重要性。工业物业投资为人类生产活动提供空间，如工业厂房、仓储用房、高技术产业用房、研究与发展用房。特点：1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营；2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易；3.高新技术产业与研发用房适应性较强；4.轻工业厂房介于两者之间。酒店和休闲娱乐设施投资为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资，如酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。特点：1.本质上属于商业物业投资。2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入。特殊物业投资指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，如加油站、飞机场、车站、桥梁、码头、公路。特点：1.这类房地产交易少，多属长期投资。2.靠经营活动收益回收投资并获利。【2011年多选】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资答CDE【2011年判断题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）答解析不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。【2010年判断题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）答解析商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。【2008年多选题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A.能为投资者带来经常性的收入现金流B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C.适合于长期投资D.常在机构投资者之间进行交易E.位臵对其有着特殊的重要性答ACDE解析整体销售成为趋势，所以B分割销售少【2008年单选题】下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区答B解析物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。答解析物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。7.房地产投资的特性区位选择异常重要房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性；区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）适于进行长期投资（两个寿命）土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期，对收益性房地产来说，其经济寿命就是地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构件和设备因自然老化或损坏而不能继续安全使用为止的持续时间。自然寿命与经济寿命的关系：一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）；可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命；房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化。需要适时的更新改造投资（适应性）投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位。如写字楼增加网络通讯服务；购物中心改善环境，增加商品展示空间；公寓内增加洗衣房易产生资本价值风险（价值难以判断）没有两宗完全相同的房地产；异质性导致每宗房地产的价值不可能一致；对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的。由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。变现性差（也称为流动性差）由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差。易受政策影响房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。依赖专业管理开发环节、经营环节均需专业技术与服务。存在效益外溢和转移（外部性影响）房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨；小区旁建造纸厂使房产跌价。8.房地产投资的作用从社会角度，拉动经济GDP；从投资者角度，具有收益、保值、消费等功能。【2009年单选题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命答B解析自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。【2011年单选题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用期年限较长答C解析C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。【2006年单选题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设臵自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖答B解析适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。【2010年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性答C【2007年单选题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性答C解析弱流动性就是指不容易转手或变现。【2011年真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响答B解析房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难，这就使投资者面临着资本价值风险。第二节房地产投资的形式与利弊房地产投资的分类通常可以分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，投资者不需直接参与房地产开发经营工作，包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金(REITS)、购买住房抵押支持证券等。1.房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程。性质上属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给。具体种类包括：土地开发投资，土地一级开发为主；商品房建设投资，建房屋。【2011年单选题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给答A解析房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供给。2.房地产置业投资是指向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）。目的（三个）：自用；经营出租；转售获益。缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者，其置业投资对象通常为黄金地段的优质成熟物业，特点是购买价格高、收益水平低、风险小；具备投资管理经验的投资者，其置业投资对象通常是处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，特点是初始价值和初始收益水平低、增值潜力大、转售收益大。【2010年多选题】相对于房地产开发投资，关于房地产臵业投资的说法，正确的有（）。A.臵业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.臵业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.臵业投资对象可以是市场上存量房地产D.臵业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.臵业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答ACDE【2007年真题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期臵业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营答D解析臵业主要用于经营，即出租或自营。如出售或转让，就不是长期臵业投资了。3.投资房地产企业股票或债券股票所有权关系；债券债权债务关系4.投资房地产投资信托基金投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。REITS的优势：收益相对稳定，一般高于股票收益，收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入；流动性好，可以在证券交易所交易。REITS的类型：权益型基金；抵押型基金；混合型基金。【2009年判断题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）答解析信托是间接投资。【2007年单选题】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入答C解析用基金筹集起来的钱用来臵业投资，长期持有，出租经营，获得长期稳定回报，作为对投资人的回报。【2006年单选题】下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，不正确的是（）。A.有专业投资管理者负责经营管理B.收入现金流的主要部分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好答C解析分为权益型、抵押型和混合型三种形式。5.购买住房抵押支持证券把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。受2008年美国次贷危机和房地美、房利美的逐步关闭，此方式大大放缓。房地产投资的优势（四利）：相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券）；易于获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物）；能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）；提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）。房地产投资的弊端：投资数额大、回收期较长、需要专门的知识和经验。第三节房地产投资的风险1.风险的度量风险是未来获得预期收益可能性的大小。如何比较风险的大小：第一步，计算出两物业的价值的期望值（加权平均值）；第二步，计算出两物业的标准差；第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小；第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。（即标准离差率冉）【2009年单选题】甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小答B解析第一步，计算两物业的期望值（加权平均值），甲物业的期望值120050%100050%1100，乙物业的期望值130050%90050%1100；第二步，计算两物业的标准差S（Xi-X平）2/n1/2，S甲（1200-1100）2+（1000-1100）2/21/2100，S乙（1300-1100）2+（900-1100）2/21/2200。另一种解法：带有技术含量的定性分析，1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。两种决策风险决策(情况不确定但发生的概率确定)：决策准则是最大期望收益；一般使用决策树法或决策表法。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者重视，尤其是在投资通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定）：小中取大法，即对未来持悲观看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益；大中取大法，即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益；最小最大后悔值法，即决策后可能出现的后悔最小。风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下列问题：预期收益率是多少，出现的可能性有多大？相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的复杂性四个方面。2.房地产投资系统风险又称不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。通货膨胀风险又称购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越