房地产投资分析复习提纲.docx

11测21房地产投资分析课程复习提纲：（说明：以教材为复习依据）一、名词解释1、 投资价值：就是投资对象预期的未来收益的价值。2、投资方式：是指投资过程或投资活动的运行方式，通常可分为直接投资和间接投资。3、房地产间接投资：是指投资者投资于与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理活动。4、广义的区位：除了其地理位置为，还包括该宗地所处的社会、经济、政治环境、基础设施、自然环境或背景、进行投资的成本以及所面临的竞争关系等。5、成本费用：指投资者为了进行投资获得收益所必需付出的代价。包括开发产品成本和经营成本。6、 净现金流量：某一时刻的货币支出与货币流入之间的差额。7、市场价值：指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。8、投资：经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。9、资金的时间价值：指一定量资金在不同时点上的价值量的差额，也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。10、区位：特定地块所处空间位置及其相邻地块间的相互关系。11、经营资金：指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 12、房地产投资风险：指由于投资房地产而造成损失的可能性，即随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离逾期收益的程度。 二、填空1、投资的主体，一般包括：组织投资活动主体、筹集和提供投资资金、进行投资决策并实施投资的行为主体。2、按照投资期的长短不同，投资可分为：固定资产投资和流动资产投资两种。3、投资目标按其所反映利益的性质不同，可分为：盈利性目标、社会性目标、环境性目标三类。4、投资必须考虑的三个基本要素，包括：时机收益、区位成本、质量预期。5、房地产市场的功能包括：调节供求、优化资源配置、政府宏观管理三个方面。6、根据房地产市场中各子市场的功能不同，可将房地产市场划分为：房产市场、土地市场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。7、房地产市场分析常常受到众多条件的限制，这些限制包括：成本、时间、技能、偏好。8、对于房地产企业而言，其投资项目的资金来源，主要有：自有资金、信贷资金、预售收入等。9、房地产开项目总投资，包括：开发建设投资、经营资金。10、房地产财务分析的内容，主要包括：收益分析、风险分析、资金流动性分析三个方面的内容。11、房地产财务分析指标，按照分析的目的不同，可分为： 和 两大类。12、房地产投资的财务分析的静态分析利率指标，主要包括投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。13、房地产投资风险，根据风险因素的不同，可将风险分为：系统风险和非系统风险两大类。 14、房地产投资风险分析的过程可能分为：风险识别、风险估计、风险评价三个阶段。15、投资行为的四项基本要素包括：投资主体、投资客体、投资目标、投资方式。16、从房地产投资的资金方式不同，房地产投资方式包括直接投资和间接投资两种。17、房地产投资时必须注意的三要素为时机、区位、质量。18、按房地产投资经营的方式划分，房地产投资包括：出售型房地产投资、出租型房地产投资、混合型房地产投资。19、房地产投资分析的方法，主要包括：理论联系实际的方法、定量分析与定性分析相结合、静态分析与动态分析相结合、宏观分析与微观分析相结合。20、变量资源的投入所得到的土地报酬可分为：规模报酬递增、规模报酬不变、规模报酬递减三种形式。21、目前我国房地产市场按其市场结构不同，可划分类三个不同层次，可分为：房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场。22、对于房地产投资区位，根据其范围大小和特点不同，可分为： 。23、城市功能分区是根据城市中各种物质要素，按不同功能进行分区布置组成的一个相互联系的有机整体，一般可分为：商业区、工业区、居住区等。24、房地产投资分析，一般可分为：投资机会研究、初步可行性研究、可行性研究、项目前评估四个阶段。25、房地产投资的财务分析指标按其分析的目的不同来划分，可分为： 和 两大类。26、房地产投资财务评价的基本报表包括：现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。 27、资产负债表的主体结构包括：资产、负债、所有者权益三大部分。三、选择题 1、下列属于直接投资的是 A 。A、把资金投入建设项目 B、购买房地产 股票 C、购买房地产债券 D、购买期货 2、固定资产投资的使用年限，一般超过 B 。A、2年 B、1年 C、5年 D、3年 3、下列属于特殊房地产投资的是 D 。A、工厂 B、写字楼 C、酒店 D、休闲旅游房地产4、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 。A、政治 B、经济 C、管理 D、基础设施5、下列哪个要素属于硬环境要素 。A、交通 B、政策 C、法律 D、社会6、房地产开发企业为了获得土地使用权，应在房地产 A 中获取 。A、一级市场 B、二级市场 C、三级市场 D、不能确定7、一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间的是 C 。A、商业区 B、工业区 C、住宅区 D、不能确定8、为了了减少风险，银行对房地产企业的贷款额度一般为其评估价值的 C A、80% B、90% C、70%或更低 D、100%9、下列不属于房地产销售成本的是 D 。 A、广告费用 B、费用宣传 C、售房合同公证费用 D、设计费用10、在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的税是 A 。A、契税 B、印花税 C、房产税 D、营业税11、2004年4月28日，国务院发出“关于提高部分行业固定资产投资项目资本金比例”的通知规定：房地产开发项目的自有资金比例不得低于 。A、45% B、35% C、65% D、70%12、下列不属于信贷资金的是 D 。A、短期透支贷款 B、存款抵押贷款 C、房地产抵押贷款 D、财政资金13、房地产投资分析的前提和基础是 A 。A、房地产市场调查 B、房地产环境分析 C、房地产投资项目财务分析 D、房地产投资项目国民经济分析14、房地产投资分析的核心内容是 。A、投资项目的财务分析 B、投资项目的国民经济分析 C、投资项目的社会分析 D、投资项目的环境分析15、在房地产投资活动中，某一段时间内现金流入与现金流出的代数和，称为 B 。A、现金流量 B、现金流入 C、现金流出 D、净现金流量16、下列不是反映投资项目盈利能力的指标是 。A、投资利润率 B、资本金利润率 C、投资利税率 D、资产负债率17、房地产投资项目国民经济评价时测算效益与费用流量时的价格参数是 。A、市场价格 B、影子价格 C、现行市场价格 D、不能确定18、房地产企业的企业所得税税率，一般为 A 。A、25% B、35% C、45% D、15%19、下列不属于系统风险的是 D 。A、市场供求风险 B、政策风险 C、政治风险 D、资本价值风险20、下列不属于风险转移的是 D 。A、契约性转移 B、购买房地产保险 C、房地地产资金证券化 D、风险预控21、下列属于经营风险的是 D 。A、地震 B、洪涝 C、火灾 D、投资者的决策失误 22、个人作为房地产投资主体，一般只能从事 C 。A、房地产开发 B、房地产经营 C、房地产买卖 D、房地产管理 23、下列不属于企业自有资金的是 D 。A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、财政资金24、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 D 。A、政治 B、经济 C、管理 D、区位25、下列哪个要素属于硬环境要素 A 。A、交通 B、政策 C、法律 D、社会26、银行对房地产企业贷款中，属于短期贷款的是 A 。A、流动资金贷款 B、专项贷款 C、房地产抵押贷款 D、不能确定27、在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业的最可能价格属于 C 。A、交易价格 B、最可能销售价格 C、市场价值 D、投资价值，28、为了了减少风险，银行对房地产企业的贷款额度一般为其评估价值的 C A、80% B、90% C、70%或更低 D、100%29、下列不属于房地产销售成本的是 D 。 A、广告费用 B、费用宣传 C、售房合同公证费用 D、设计费用30、下列不属于房地产投资风险特点的是 D 。A、多样性 B、客观性 C、补偿性 D、不可测量性31、2004年4月28日，国务院发出“关于提高部分行业固定资产投资项目资本金比例”的通知规定：房地产开发项目的自有资金比例不得低于 B 。A、45% B、35% C、65% D、70%32、下列不属于信贷资金的是 D 。A、短期透支贷款 B、存款抵押贷款 C、房地产抵押贷款 D、财政资金33、房地产投资分析的前提和基础是 A 。A、房地产市场调查 B、房地产环境分析 C、房地产投资项目财务分析 D、房地产投资项目国民经济分析34、房地产投资分析的核心内容是 A 。A、投资项目的财务分析 B、投资项目的国民经济分析 C、投资项目的社会分析 D、投资项目的环境分析35、在房地产投资活动中，某一段时间内现金流入与现金流出的代数和，称为 D 。A、现金流量 B、现金流入 C、现金流出 D、净现金流量36、下列不是反映投资项目盈利能力的指标是 D 。A、投资利润率 B、资本金利润率 C、投资利税率 D、资产负债率37、房地产投资项目国民经济评价时测算效益与费用流量时的价格参数是 B 。A、市场价格 B、影子价格 C、现行市场价格 D、不能确定38、下列不属于房地产项目社会评价目标的是 D 。A、效益目标 B、公平目标 C、环境目标 D、盈利目标39、由于跨国城投资房地产项目可能面临的风险属于 D 。A、政治风险 B、经济风险 C、自然风险 D、国际风险40、通过参加保险，以小数额的保费为代价，将本应自己承担的风险转移给保险公司，从而使自己免受风险损失，这种风险处置方式属于 B 。A、风险自留 B、风险转移 C、资产组合 D、风险预防四、问答题1、房地产投资有什么特点？影响房地产投资有哪些因素？特点：投资金额巨大，回收期长投资不确定因素多，风险较大具有专业性具有相互影响性具有保值、增值性影响因素：经济因素：经济发展状况、居民储蓄、消费水平社会因素：社会秩序、城市化水平、人口水平政治和行政因素：政治局势、行政隶属变更、城市发展战略政策法规因素：房地产政策、金融政策、税收政策技术因素：施工技术、房屋装修技术2、影响房地产市场供给的主要因素有哪些？房地产价格、开发商目标收益率、开发成本、建筑技术房地产开发能力、融资难度、国家宏观调控3、房地产投资区位分析包括哪些内容？影响区位的因素主要包括哪些因素？内容：地域因素的分析与选择（是房地产开发项目投资成败的战略性选择，是对项目宏观区委条件的分析）项目选址分析开发潜力分析（指除开发土地在合法开发的前提下，以最佳利用方式为原则并获得最佳效益的利用能力）土地获取难度分析因素：自然因素（面积、形状、四至范围、水文地质特征）经济因素（土地价格、基础设施条件、交通便捷程度）社会因素（人口状况、土地获取方式）环境因素（空气、水、噪音污染）4、在房地产投资估算中涉及的主要税金主要包括哪些？营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税、土地增值税5、房地产投资与成本估算的依据是什么？投资估算的方法有几种？依据：专门机构发布的建筑工程造价费用构成、估算指标、计算方法以及其它有关工程造价的文件。专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准以及有关机构发布的物价指数。部门或行业制定的投资估算办法和估价指标。拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场材料。地方政府制定的有关取费标准。方法：简单估算法、投资分类估算法。6、什么是财务静态指标？房地产项目财务分析时，静态财务分析指标体系包括哪些指标？财务静态指标：是指不考虑货币时间价值的情况下来考察项目盈利能力的一种指标。包括：利润率：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率投资利税率静态投资回收期还本付息比率财务比率借款偿还期7、房地产投资风险有哪些特征？8、房地产投资的系统风险主要包括哪些风险？9、房地产投资对我国国民经济发展有什么重要作用？10、房地产投资的影响因素有哪些？11、房地产投资利润包括与风险相联系的哪三种不同形式的报酬？12、影响房地产市场需求主要因素有哪些？13、区位对房地产价值有什么影响？区位选择应注意什么事项？14、在进行房地产投资估算时，房地产投资成本费用主要包括哪些费用？15、风险有哪些基本特点？16、房地产投资风险的管理有哪些主要对策？五、论述题：1、房地产投资分析的任务是什么？房地产投资分析的内容一般包括哪些方面？房地产投资分析的方法主要有哪些方法？2、什么是房地产投资财务分析？财务分析主要包括哪些内容？对房地产项目进行财务分析有什么重要作用？说明房地产项目财务分析的基本程序。