重庆巴蜀丽景商业部分定位策划报告.doc

巴蜀丽景商业部分定位策划报告宏佳地产二00六年六月二日目录前言第一章 项目区域市场概述一、区域商铺市场形势简述二、区域车库市场形势简述三、区域物流市场形势简述第二章 项目分析一、地块概述 二、地块周边环境分析 三、项目SWOT分析第三章 项目定位 一、项目定位目标 二、产品形象定位 三、项目目标市场定位 四、价格定位第四章 成本费用与投资回收估算 一、项目成本费用估算 二、投资回收期预算三、项目方案收益对比第四章 营销推广思路与销售管理 一、营销推广目标 二、入市时机及推广节奏 三、营销推广策略 四、媒体组合及广告推广策略结语 前言首先感谢重庆鑫信房地产开发有限公司对我司营销策划及销售能力的信任，让我司参与到贵司巴蜀丽景商业部分营销策划的思考工作中来。根据项目商业部分现在自身情况，结合目前同一区域内商业情况、市场的接受情况和贵司关于车库以及专业化物流中心的初步设想，我司对项目商业部分的方案进行了思考，进行了多种方案论证，提出定位策划建议。在这些建议中可能与贵司的见解有差别，我司希望可以在今后的合作中与贵司进行近一步的探讨。因时间紧迫，本报告有不妥之处还请贵司指正。通过对区域市场形势的调查、分析，我们认为，目前项目地段优势明显，市场潜力较大，因此本项目定位策划方案主要包括以下几个方面：一、 分析区域经济和规划状况，判断项目的市场背景二、 针对贵司初步构想，逐个明确项目核心竞争力与市场地位三、 收益对比，确定项目方案定位四、 制定严谨、有效的营销策略与推广方式五、 费用的合理控制与投资回收预算以上内容根据贵司初步构想与项目市场调研成果拟定，由备选定位方案进行整体市场形势分析，然后通过进一步的各个方案收益对比，从而最终确定项目的定位方案建议。第一章 区域市场概述一、区域商铺市场形势简述通过对区域商铺市场调查和分析后，我司认为目前项目所在区域范围内商业市场形势如下：1、 商业氛围薄弱，配套不成熟从项目周边可比商业门面黄龙路紫薇路紫荆大道路段的调查和分析中，路段商业门面的面积集中在2540，月租金约为110元/月，在可影响范围内的商业门面数量仅为37家。从新溉路向新牌坊立交路段，则是加州汽配A、B区，仅在B区中有一小餐馆，门面面积集中在50，月租金仅约为30元/月。而民安大道方向，大道两旁只零星分布了一些满足小区街道需要的小商铺，月租金约为115元/月。总体上，项目区域范围内可比商业门面数量少，加上区域规划还未成熟，人流量小，整体商业氛围比较薄弱。2、 市场需求潜力大重庆市公安局、重庆市民政局等行政机构一一落户在项目区域内，周边楼盘如天工太阳岛、松龙锦绣园、紫荆小居、鼎泰国际等完工，区域人气逐渐上升。项目所原先所处的五人路扩建成民安大道，由民安大道与新溉路交汇转盘将在不远的一段时间内与新牌坊立交形成相得益彰的交通枢纽，另外规划建设中的龙头寺火车站也加大了项目周边交通需求的分量。从未来两三年来看，项目区域范围内商铺市场需求潜力大。3、 商铺分布不合理，缺乏品牌商家通过对区域可比商业门面调查和分析后，可以知道区域商业门面经营业种大体分布如图1.1。图1.1 区域经营业种分布可以很清楚看出，区域商业门面集中在娱乐、饮食和日常用品方面，日用品的消费多来自于便利小超市，娱乐门面仅为单一的网吧，饮食方面停留在一般的街头餐馆。商铺分布不合理，结构太单一，金融、医疗服务严重不足，且品牌商家少。这也是项目在定位为一般商业门面的市场机会点。4、 人流量少，有效需求不足通过对项目周边人流量与车流量的调查，可知项目周边人流量约为：3人/分，车流量约为：17辆/分。随着项目交通的日益完善，且与新牌坊立交相距不远，车流量一直较大，但由于商业配套不成熟、规划还停留在图纸上，因此，总体上，项目周边人流量少，有效需求不足。二、区域车库市场形势简述 通过对区域车库市场调查和分析后，我司认为目前项目所在区域范围内车库市场形势如下：1、 车库市场基本饱和区域范围内的停车点主要为行政机构内停车场和加州汽配门面前的路边停车位。行政机构内停车场空置较多，基本能满足行政办公人员与来访人员对停车位的需求。而加州汽配市场在新溉路至新牌坊立交整个路段能提供约为120个路面停车位，已能满足前来购买配件顾客停车的需求。整体上，区域车库市场是基本饱和的。2、 未来一段时间内，市场仍可吸纳一定需求量随着区域环境的日益成熟，周边配套不断完善，未来一段时间内区域将增加一定量停车位需求，但整个区域市场停车位的供给方面也跟着以一定比例在上升，仍能吸纳这一部分需求量。在停车位的未来供给上，主要的是区域内楼盘设置的停车库，典型楼盘停车位供给如表1.1。表1.1 典型楼盘停车位情况楼盘松龙锦绣园森林驿站紫荆小区鼎泰国际车位数（个）80300100租金（元/月）250左右300220左右350从以上四个典型楼盘停车位来看，未来一段时间内，市场仍可满足一定的停车位需求。3、 区域内对车库的需求集中在新牌坊新溉路至新牌坊立交方向，是配套更齐全、商业氛围更浓厚的加州社区、人和社区以及龙湖大社区，行政机构分布多，龙湖的知名楼盘基本都集中在这一区域，上层消费群体较多，因此，区域在新牌坊立交转盘范围内对车位的需求较大，市场供给也较大，如在迎宾大道与新溉路交汇处的楼盘恋城商界就提供了约120个车位的地下停车库，其租金为300元/月。很明显，作为本项目而言，项目本身处于市场供求一直较为均衡的区域内，优势不在车库市场。若项目方案从车库入手，带动周边停车位需求的潜力小，在市场供给仍有一定幅度上升的前提下，我司建议本项目不予考虑车库中心。三、 区域物流市场形势简述物流市场主要考虑交通与地段，其影响范围较广泛，因此项目在考虑做成物流中心构想中，主要考察的区域范围应该是整个渝北区，甚至与渝北区相毗邻的江北区。通过对渝北区和江北区物流市场整体形势调查和把握后，我司认为目前项目所在区域范围内物流市场形势如下：1、 市场前景旺盛，物流行业日益活跃渝北区在重庆市物流市场上主要有明显的交通优势，机场大道、金开大道、八条全面辐射的高速公路，且在重庆很大一部分是深丘的总体地形走势下，渝北区却基本上是浅丘，土地较为平坦，符合了物流对公路交通的需求；另外，还有长江上游最大的集装箱码头寸滩港、规划建设中西南最大火车站龙头寺火车站，又紧临江北机场，构筑了物流需要的整个“海、陆、空”立体交通网络，区域物流行业日益活跃。通过对渝北区几个典型物流公司的调查和了解，各个公司的仓库存储空置率都较低，区域对物流存储的需求大，市场的前景旺盛。2、 本土品牌物流公司少，规模小整个重庆市物流公司在中国物流百强企业名单上只有两家分别为：重庆市太平物流有限公司和重庆市汽车运输有限公司，且各自在百强的排名中也仅分别为41位和60位，本土有实力的品牌物流企业匮乏。另外，各个物流公司的规模也比较小，仓储面积多集中在1万余平方米，年营业额多集中在200万元，无法形成强势的规模效应。3、 物流发展程度较低区域范围内的物流基本上还处于以仓储、运输为主要物流业务，并将仓储和物流看成是两个独立环节的传统储运物流阶段，仅把商品库存看成是调节供求的主要手段，物流功能简单、系统性差、整体效益低。市场还需要一段时间的酝酿与竞争，才能突破向系统化物流和信息化物流。4、 项目服务种类多，外地业务上升区域范围内的物流公司服务类型较多，铁路运输、公海联运、铁海联运、江海联运及其配套的仓储、装卸、掏装箱、短途运输、报关报检、清关等一系列服务应有尽有。且随着交通网络设施的日益完善，更多的物流公司把业务范围引向重庆市外，扩大区域影响力。5、 大批外地物流公司入驻全球最大的物流地产开发商美国普洛斯公司在今年进入重庆市场，要在经开区打造重庆首个外资物流园，即普洛斯重庆物流园。紧随其后，美国最大的百货零售物流公司新泽西也在今年宣称进军重庆物流市场。另外，国内其他省市的各大物流公司也不断扩展业务，一一入驻重庆物流市场。竞争程度加剧的同时也说明了重庆巨大的物流潜在市场。结论：针对以上区域商铺市场、车库市场和物流市场的整体形势分析，我司建议项目定位方案从商业和物流两个方面进行考虑，以下分别从商铺和物流两方面进行项目定位。第二章 项目分析一、地块概述项目占地130亩，总建筑面积18万平方米，其中住宅为15万平方米，商业部分面积为2.7万平方米，商业部分按功能性质划分如表2.1。表2.1 商业部分功能性质划分项目面积商业部分2.7万商场一层0.63万二层0.67万独立门面1.4万项目地块东靠民安大道，南临新溉路，正处于二者的交汇处，地块呈一梯状的坡度分布，高差在2米左右。距离龙头寺火车站仅1.5公里，且附近有重庆市公安局、民政局、老干中心等多家行政机构，新牌坊、五黄大社区及金开区近在咫尺。二、地块周边环境分析区域图1、生活配套巴蜀中学、市公安局、民政局等；项目在商业和娱乐配套设施方面不是很完善，新世纪超市、易初莲花超市需由紫荆路步行约20分钟左右，洋河体育场需一直走到洋河北路。 2、交通配套距离机场高速210国道新牌坊立交转盘数百米，在建轨道3号、4号线及其环线，临近20余条公交路线，出租车穿梭于新溉路，在建的龙头寺火车站就距项目1公里左右，交通便利，为业主出行提供全面保障。 3、政府规划与发展（1）道路整改项目东临的民安大道便是由原先的五人路进行扩建的，完善了新牌坊片区三横三纵的“田字形”快捷路网。其中，民安大道、210国道、星光大道构成“三纵”；新南路+新溉路、洪湖东路+泰山大道、渝长高速+机场高速构成“三横”。区域范围内两年将开建六大立交，即新牌坊立交、唐家大房子立交、黄泥磅立交、郑家院子立交、小石坝立交和窦家花园立交。交通的日益完善有利于增加项目的附加值，提升商业氛围。（2）龙头寺火车站修建项目距龙头寺火车站约1公里，而随着龙头寺火车站主干路线的规划，以龙头寺为核心，向四周辐射，较好的结合了重庆市内部各个区域以及市内对外联系的高速路线，项目的地段价值更加突显。 （3）打造航空城重庆投资300亿打造航空城，将是目前我国续北京和天津之后的第三个航空城，其规划面积175平方公里。根据规划，未来航空城将以现代服务业为重点，做大航空运输及配套服务，发展空港物流，培育城市国际商务、宾馆会展、宜居生态和高新制造等产业。开建的航空城将同重庆市主城核心区形成南北5条和东西3条快速干道以及轨道交通网络，规划中的城市轻轨3号线和9号线将通过航空城。因此，项目的地段价值将得到进一步的加强。三、项目SWOT分析1、商铺项目SWOT分析S（优势）W（劣势）1、目住宅部分主要购买群为教师和企事业机关工作人员，属于高收入、高消费群2、项目临近五黄大社区、新牌坊及金开区，升值潜力大3、项目附近有多家行政机构，可以吸引一部分消费群4、项目交通便利，距新牌坊立交仅数百米1、项目周边商业氛围薄弱，商业配套不成熟2、项目周边车流量大，但人流量少，有效需求不足3、项目上下两层面积仅为1.3万平方米，加上独立门面1.4万平方米，全部商业部分面积为2.7万平方米，难于形成规模效应O（机会）T（威胁）1、区域市场需求潜力大，规划与招商得当，将会吸引周边消费群2、区域规划的进一步落实，周边商业配套设施日益完善3、合理分布商铺，引入品牌商家4、项目周边楼盘增多，一定程度上也为本项目积累人气1、项目周边楼盘商业部分的冲击2、项目真正商业价值潜力的体现跟周边配套关系密切，而配套的完善仍需一个较长的时间，招商较难（1）对项目优势的利用和劣势的规避结合对项目优劣势进行分析后，我们需要考虑如何挖掘本项目核心优势，规避项目劣势，提高项目的综合竞争力。项目地段升值潜力大，以及内部和周边潜在消费群多，且多属于高收入人群，加上项目交通便利，因此我们有必要在招商与推广中充分利用该优势，打造项目和周边商业门面与众不同的差异化优势。在劣势规避方面，我们走产品品牌路线，通过中高品质的商铺提升项目价值，从而突破商业氛围薄弱的劣势，同时在商业无法形成规模效应的前提下，我们将产品做精、做细，以精品形象规避项目规模小的劣势。（2）对项目机会点的把握通过对项目区域范围内市场调查和分析，我们发现项目周边商业门面经营业种单一，因此我们应该针对项目辐射区域范围内的消费群的需求进行针对性商铺分布，如应引入中高挡餐饮、增加医疗服务商铺等，形成项目自身区别于周边的独有特色。（3）对威胁点的应对方法针对项目周边楼盘商业部分的冲击，项目要抓住先入为主的先天优势，在区域内引导消费人群形成对本项目的消费惯势，建立长久客户的关系。而针对项目价值潜力突显时间长造成的招商较难局面，可以给予业主一定的前期优惠措施，以期让业主身临其境感受项目的价值潜力，同时也有利于形成一商家带动其他是商家的带动效应。2、物流项目SWOT分析S（优势）W（劣势）1、目临近龙头寺火车站，是做物流仓储的绝佳地段2、项目交通便利，距新牌坊立交仅数百米，且车流量大3、项目地块坡度不大，有利于储存物品4、项目临近加州汽配市场，储存中心空闲时可以考虑一定的汽车配套存放1、项目做物流中心可能给居住小区带来生活上的一些不便2、项目做物流中心，硬/软件要求较高，加大了成本费用支出3、项目商业部分面积为2.7万平方米，商场分两层，不利于物品装卸O（机会）T（威胁）1、政府规划新牌坊片区所形成“田字形”快捷路网，进一步提升交通优势2、重庆将在五年内打造西部一流物流基地，在北部新区再建财富中心、金山市场、金海商务区、礼嘉商务中心等5个区域性商贸商务中心，市场潜力大3、寸滩港、航空城的建设，整合了物流海、空两方面运输需求，将使项目具备完整的“海、陆、空”交通网络1、政府打造物流基地将在很大程度上提升物流市场的供给，加大市场竞争2、对物流中心成本投入大，增加了运作风险3、项目定位物流中心存在安全隐患（1）对项目优势的利用和劣势的规避结合对项目优劣势进行分析后，我们需要考虑如何挖掘本项目核心优势，规避项目劣势，提高项目的综合竞争力。项目交通十分便利，又紧临龙头寺火车站，符合物流选址的市场定位策略，接近主要的客户，可以较好地体现高质量的客户服务水平。同时，当市场处于淡季时，还可以用作旁边加州汽配市场配件的贮藏点，最大程度的利用项目资源。在劣势规避方面，首先在承认物流带给小区不便的同时，应该多下点细部工夫，做好组织管理与整合，尽量减少对小区的影响。然后，再允许对项目改造的地方，对产品进行一定程度上的改造，减少物品装卸的难度。（2）对项目机会点的把握通过对项目区域范围内市场调查和分析，渝北区日益活跃的物流市场前景看好。项目应该在充分利用自身良好的交通条件下，与政府规划一系列配套设施紧密结合，完成多样化运输方式，加强竞争优势，抓住市场起步阶段的空白点，从而确立良好市场地位。（3）对威胁点的应对方法针对日益兴起的物流市场，竞争将逐渐激烈，项目应立足长期客户，以精诚的服务质量维持客户满意度。而在成本费用控制上需要引入先进的管理体制，尽量减少不必要的开支，规避风险。在仓库日常管理中需时刻抓好风险管理的意识，管到位，各个人员的责任都需到位，减小项目的安全隐患。第三章 项目定位一、项目定位目标 不管项目选择商铺方案还是物流方案，项目下一步将进行工作都是客户储备，我们认为，现阶段项目总体的定位目标是：1、吸引商家目光，树立商铺/物流中心形象2、提高项目知名度，加快客户储备3、创造品牌效应，建立长期合作客户二、产品形象定位1、项目商铺方案产品形象定位 （1）产品形象定位原则最大限度地对项目卖点进行提炼及升华，通过对产品类型及项目优势诉求，提升项目的整体形象，给商家最为直观的项目认识。我们认为项目主要有以下卖点：便利交通升值潜力地段优势（2）产品形象定位北部新城CLD独一无二临街商铺（3）主题广告语财富火炬、等你接手商机无限，机会不多现在的小投入，未来的大收入财富，近在咫尺2、项目物流方案产品形象定位 （1）产品形象定位原则结合区域物流市场整体供求形势，最大限度地挖掘项目卖点，突出项目适宜物流的独特优势，对产品进行形象包装，提升项目的整体形象，树立项目高质量的定位。我们认为项目主要有以下卖点：便利交通地段优势需求旺盛顺应政府规划（2）产品形象定位新牌坊片区一支独秀的物流中心（3）主题广告语财富金库，等你挖掘西部第一物流基地，起点，由这里开始龙头寺火车站旁，首选物流中心海、陆、空运输网络，任你挑选三、项目目标市场定位1、项目商铺方案招商定位 目标客户定位依据来自项目周边环境与可比商业门面调查的结果，结合项目自身情况，抓住市场空白点，分析得出项目相对准确的目标客户群：（1）商铺业种分布餐饮：30%超市：30%文化教育用品：10%娱乐休闲：10%医疗服务：5%金融服务：5%其他：10%（2）商铺目标客户定位项目周边行政机关办公工作人员小区业主（其中多为教师和企事业机关工作人员）加州汽配市场消费群项目周边楼盘业主外出、观光部分人流2、项目物流方案定位 物流方案定位依据来自对项目区域总体市场形势与物流发展趋势的把握，结合项目自身情况，顺应市场走势，分析得出项目相对准确的业务分布：渝北区和江北区：40%主城市其他七区：30%市外：30%四、价格定位1、项目商铺方案价格定位（1）定价原则通过对目前项目周边环境、可比商业门面、本项目目标市场的调查研究，以及近期未来一段时间内区域商铺市场趋势的预测，我们认为本项目的价格体系应遵循以下原则：满足商家心理定价的原则。由于本项目定位要高于周边的类似物业，有非常好的交通条件和升值潜力优势，因此在定价上要考虑消费者心理进行定价，即本项目主题在于品牌性商铺，针对目标客户是中上层消费群体。优劣档次拉开原则。制定出具有一定价差幅度的单位单价，把临街距离、商铺面积、经营业种等因素按优良中差排位，根据其相应的价值比制定出对应的价格。（2）价格制定通过市场调查和分析，我们把周边可比商业门面分为黄龙紫薇紫荆路段和民安大道两个路段，由市场比较法，对可比物业进行定量描述，确定本项目商铺物业的价格。我们选取了以下八个定级因素分别为位置、价格、配套、交通、城市规划、规模、环保、销售潜力。以上八个定级因素，按对商铺定位重要性及影响力的高低确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、交通0.4、城市规划0.3、规模0.3、环保0.2、销售潜力0.1。见下表：表：可比商业门面综合因素量化统计表项目名称/因素及权数序号黄薇荆路段民安大道本案位置0.51455价格0.52243配套0.43233交通0.44344城市规划0.35444规模0.36334环保0.27222销售潜力0.18244合计7.910.210由上表可以相应的得出计算表如下表：表：可比商业门面计算表(租金单位为：元/月)序号项目名称项目得分（X）租金（Y）1黄薇荆路段7.91102民安大道10.2115根据以上两表给出的数据，建立租金与项目得分之间关系的直线回归方程为：Y=a + bX，其中Y为租金，X为项目得分。由计算表序号1、2各自对应的得分和租金可以确定待定参数a与b分别为2.17和92.86，则回归方程为：Y=92.86 + 2.17X。而本案的得分为10，将项目得分套入公式得出本案的租金为：114.5元/月。2、项目物流方案价格定位根据对区域物流市场的整体走势把握，区域范围内物流公司仓储中心租金约为：15元/，且营业面积在3万平方米的物流公司其年营业额约在250500万元之间。因此，项目定位为：租金15元/，年营业额约为400万元。第四章 成本费用与投资回收估算一、项目成本费用估算 1、项目商铺方案成本费用估算项目商铺方案的成本费用估算如下表：表4.1 商铺方案成本费用表事项金额（万元）备注工程造价4860造价按1800元/，商业部分面积为2.7万招商部包装1.5包括内部写真、展板、模型等销售资料3.5楼书、招商宝典媒体发布20晨报、商报、电波媒体促销活动5促销活动两次不可预见费5此费用用在整个组织、推广中的不可预见费合计48952、项目物流方案成本费用估算项目物流方案成本费用估算如下表：表4.2 物流方案成本费用表事项金额（万元）备注工程造价4860造价按1800元/，商业部分面积为2.7万器材设备250包括基本储备器材与运输设备等人员管理30楼书、招商宝典信息系统20晨报、商报、电波媒体不可预见费10此费用用在整个组织、推广中的不可预见费合计5170二、投资回收预算 1、项目商铺方案投资回收估算由于项目周边配套未成形，商业氛围还比较薄弱，因此预期销售比例估算分别20%、30%、40%和10%，此后随着项目周边环境的日益完善，空置率较小，对比目前可比商业门面的空置（空置率约为20%）情况，预期空置为5%。另外，由于前面价格定位可知，项目的平均租金为：114.5元/月。按预期空置为5%的情况来算，项目在第14年便出现累计净现金流量为正值，由于投资回收期因式：T=累计净现金流量为正值年份1+上年累计净现金的绝对值/当年净现金流量则，T=13.6年，即约为13年半。 但若以预期空置上升为10%的情况来算，项目在第16年才出现累计净现金流量为正值，其对应的投资回收期为15.2年，即约需要15年才能收回资金。2、项目物流方案投资回收估算 由于项目推广的需要，可将储备中心在第一年免费给客户，以后逐年提高提高。另外，临街门面租给业主的租金与商铺的价格定位一致，均为114.5元/月。按年营业额400万元来算，项目在第13年便出现累计净现金流量为正值，由投资回收期因式：T=累计净现金流量为正值年份1+上年累计净现金的绝对值/当年净现金流量则，T=12.3年，即约为12年。三、项目方案收益对比由以上项目商铺方案与物流方案对应的成本费用和投资回收期预算，虽然物流方案在成本费用上为5170万元，比商铺方案高出275万元，但其成本费用的资金回收期约为12年，比商铺方案要早约一年半或两年。因此，我们建议项目采取物流定位方案，以下便对物流方案进行营销推广思路的分析。第四章 营销推广思路与销售管理一、营销推广目标根据项目物流方案的定位目标，项目下一步将进行工作是客户储备，我们认为，现阶段项目总体的定位目标是：吸引商家目光，树立物流中心形象提高项目知名度，加快客户储备准确把握市场，降低销售抗性创造品牌效应，使商家具有信心二、入市时机及推广节奏1、项目入市时机我们将项目入市时机定为2006年8月中旬，届时需满足以下条件：存储中心整改完毕并可投入使用基本存储器材齐全完成门面场地平整确定好基本物流工具2、项目推广节奏我们初步制定项目如下推广节奏：客户储备前期准备后期客户 储备投入运营客户确认l 2006年8月中旬2006年9月中旬进行项目前期准备工作l 2006年9月中旬2006年月10月中旬进行客户储备l 2006年10月中旬2006年11月中旬进行客户确认l 2005年11月中旬2006年12月底，投入运营，并根据市场及时调整硬/软件配套，更好适应市场竞争。同时也为后期运营进行客户储备。三、营销推广策略1、充分发挥项目自身优势项目交通优势明显，在客户储备期内，充分利用这一优势，能够对项目蓄势产生一定促进作用。另外，也要突出项目周边未来配套日显成熟的巨大潜力使项目形成良好的市场口碑，加大项目吸引力。具体策略如下：在规划开建的龙头寺火车站进行初步的早期客户储备工作，对较早落实合作事宜的客户给予一定优惠，如第一年的货物存储实行免收租金的措施，且对临街开放的门面客户留有一定时间的营业适应期。以上策略对客户均具有一定程度吸引力，项目定位为龙头寺火车站旁独一无二的物流中心，在降低运输成本，接近第一手消费群上有比较大优势，如早期的客户储备进行顺利，则会大大增加后期客户对项目的经营信心，对项目推广将有巨大促进作用。2、设立异地展场，体现项目品质由于本项目目前所在商业配套还不成熟，人流量较少且项目推广在即，急需提高项目知名度。在人流集中地段设立品质较高的异地展场能够充分体现项目品质，对客户进行接待，同时能够吸引大量随机客户。4、全方位媒体推广全方位的媒体推广可使项目快速得到消费者认知，大范围展示项目形象，推广方式主要由报纸媒体、广播电台、现场包装等组成，面向区域不同物流需求人群，最大限度宣传项目。5、开通网站信息专业化的物流网站信息发布也是积累客户的重要手段，由于运输和存储货物的量总体上较大，因此价值量高，客户会通过他人介绍或登陆权威的网站进行决策分析，这样也有利于项目为后期的客户储备打下坚实基础。 6、分阶段促销活动项目定期在人流和物流集中地段（如运输火车站、港口等）举办推广活动能够持续有效地使项目取得良好市场反映，在销售困难期，举办推广活动甚至比其他推广方式更加有效。6、物业管理优质的物业管理是项目品牌的重要支撑，而且物流中心不但对原有小区有一定的影响还存在着很大安全隐患，需要管理人员具备高的服务素质和能力，因此打造好的物业管理形象也会收到意想不到的效果。 四、媒体组合及广告推广策略1、项目前期推广主要媒体组合为：（1）报纸媒体 项目蓄势期的报纸广告主要以软文方式为主，起到引起市场关注的作用；到项目售房部开放前制作12期报版广告，起到项目开放告知的作用。（2）广播电台选择重庆收听频率较高频道如老百姓喜闻乐见的音乐频道、专门针对商业信息发布的供求信息频道，在接收频率最高的时段进行宣传。2、广告投放策略本项目广告投放可分三个阶段来实施，分别针对客户储备期、投入运营期、后期客户储备期，各个期间的广告形式、投放方式及主题均有所不同，投放计划如下：（1）客户储备期广告投放目的：增强市场对项目及项目所处片区的认知，树立项目形象，前期强力蓄势，形成市场沸点。广告投放时间：2006年9月中旬至10月中旬。广告投放方式：l 报版广告：平面广告为主，兼软文炒作，内容主要以项目 形象为主，告知客户部分项目信息。l 电波广告：项目形象，咨询方式等。l 其他广告：均以项目展示为主，提高项目市场认知。广告投放主题： “西部第一物流基地，起点，由这里开始”等（告知项目信息）（2）投入运营期广告投放目的：主要将项目卖点及优势给客户最直接的诉求，使客户在知晓项目的前提下将合作动机转化为合作行为。广告投放时间：2005年10月中旬至11月中旬。广告投放方式：l 报版广告：软文炒作为主，辅以平面广告，可将项目硬件、软件等内容做一定展示。l 电波广告：仍然为项目形象，加深消费者印象。l 其他广告：同样以项目展示为主，进一步提高项目市场认知。广告投放主题：“龙头寺火车站旁，首选物流中心”等（诉求项目卖点及优势）（3）后期客户储备期广告投放目的：提示客户投入运营业基本信息，持续制造市场认知度。广告投放时间：2005年11月中旬至12月初。广告投放方式：l 所有广告统一形象，告知投入运营基本信息。广告投放主题：“海、陆、空运输网络，任你挑选”等（告知客户已经具备各项优势）结束语由于时间有限，我司掌握的项目情况也相对有限，在本项目的推广建议中若有不当之处还请贵司领导予以指正。同时我们也为因不同的见解造成的推广思路、定位等方面与贵司最初构想的分歧而请贵司谅解，可我们相信虽然我们的思路上有分歧，但希望都是可以将项目很长的推向市场。最后衷心希望项目的各项营销工作能获成功。*房地产交易有限公司2006年1月10日