德山工业园区控制性详细规划文本.doc

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目 录 第一章 总则.1 第二章 规划依据、规划原则和规划目标.1 第三章 规划布局.3 第四章 工程设施规划.5 第五章 平面定位与竖向规划.6 第六章 土地使用和建设规划管理通则.6 第七章 地块划分和规划控制指标.7 第八章 附则.8 第九章 工业片区开发规划.8第一章 总 则第1条 为科学合理地指导常德市德山经济开发区工业区的开发建设（以下简称德山工业区或工业区），促进工业区用地的合理布局，依据中华人民共和国城乡规划法、城市规划编制办法等法规和常德市城市总体规划（20092030）制定本控制性详细规划。第2条 本规划经常德市人民政府批准，即具有法律效应，德山工业区地块内的一切规划设计、建设活动及管理措施均应符合本规划的规定及意图，此外还应符合国家、地方的法规及规定。第3条 本规划由规划文本、规划说明和规划图册三部分共同组成。第4条 本规划的解释权属常德市德山经济开发区管委会。第二章 规划依据、规划原则和规划目标第6条 规划依据：1中华人民共和国城乡规划法；2常德市城乡总体规划（2009-2030）中国城市规划设计研究院、常德市建设局；4城市规划编制办法建设部；5城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ107-90）；6城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；7城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）；8城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）；9城市绿化规划建设指标的规定建设部，城建1993784号；10停车场规划设计规则(试行) 公安部、建设部，（88）公（交管）字90号；11中华人民共和国公路法12常德市德山工业区路网规划专题会议纪要常德市人民政府办公室；13与本规划有关的国家、省、市颁布的规范、规定、标准；第7条 规划原则：1保持工业区的功能与结构完整工业区是整个城市的有机组成部分，它的规划与建设必须服从城市总体规划的统一部署，以总体规划为依据，以现状及发展条件为基础，综合确定其规划结构、路网体系和大型设施的配置；同时，保证工业区中产业园区、居住区块及公共服务设施等功能的充分发挥。2完善工业区的用地配置在完善工业区的产业用地结构的同时，应增强为工业区服务的科研、信息、以及社会公共服务等功能用地的综合规划。在保证功能合理的前提下，优先安排市政公用设施和城市绿化用地。3合理控制工业区的人口容量常德市城市总体规划中虽然已明确规定了工业区合理的人口数量，但是本次控制性详细规划的用地规模有了较大的增加，结合用地现状及工业区发展条件，将工业区的规划总人口控制在40万人以内。同时，以本规划为依据，及时做好工业区内农居点的综合调整和居住新区的建设规划。4处理好规划实施过程中的灵活性与严肃性本次控制性详细规划应在确保规划严肃性的前提下，尽量使规划方案与建设模式具有足够的灵活性和操作弹性；规划除了能适应市场经济的发展要求外，还应做到近、远期有机结合，为工业区的分期滚动开发创造有利条件。第8条 规划目标德山工业区的建设将是常德市新的经济增长点，是常德工业经济向集团化、群体化、专业化方向发展战略的落实以及形成工业经济中坚力量的核心地区。德山工业区在工业结构上要以竹木加工、机械制造、轻纺加工、电子信息、生物制药以及精细化工等高技术含量的一、二类工业为主，在城市总体需要时，也可以考虑少量三类工业。把工业区建成基础设施完善、技术先进、经济发达、环境优美的现代化的产业园区。工业区的建设是长期的过程，规划既要有宏观考虑、统一规划和总体布局，又要根据人、财、物的具体情况，集中力量先搞好起动区的规划，实现滚动开发，做到开发一片、建成一片、收效一片。第三章 规划布局第一节 规划结构第9条 德山工业区因其自然的地貌条件，在整个狭长的规划地块中形成了由“三心，四轴，八大片区”所组成的规划结构形态。“三心”：以工业中心，居住中心，商业中心为“三心”的规划。“四轴”：以四条城市主干道为轴线深度发展。“八大片区”：根据功能不同分为八大片区。第二节 用地布局第10条 公共设施用地在工业区北部的居住区中心集中布置商业、综合办公及生活服务设施等建设用地，将此中心建设成为整个工业区的北部生活服务综合中心。德山大道与桃林路、崇德路之间，规划商住综合地块，安排商住混合建设用地和办公、市场、学校、商业服务等公共服务设施用地。沿纬三路、纬七路与政德路交叉口附近的建设用地规划为商住综合地块。形成南部地块的居住生活和工业生产的服务中心第11条 居住用地 规划形成三个功能完善的居住组团。1、住宅用地在整个工业区形成三个由小区规模及中心组团规模的住宅建设用地。住宅用地与主要生活性干道相临的采用商住综合用地（RC）形式进行综合建设与开发，形成层次丰富的城市景观。农居安置用地的住宅建设用地主要以三类住宅为主，其余的住宅建设用地以二类住宅为主。2、公共服务设施用地为居住生活服务的营利性公共服务设施主要沿生活干道布置。在整个工业区中合理布置教育设施，同时，合理布置小学和幼儿园，整个工业区的原有小学在生活区块中的服务半径均较为合理，但用地面积相对较小，应按国家中小学用地标准予以扩建，并应按合理的服务半径规划托幼合设的幼儿园。3、道路用地居住区的主干道的红线宽度控制在2436米左右，干道间距控制在8001000米左右；次干道的红线宽度控制在1220米左右，干道间距控制在300500米左右。4、绿地控制性详细规划要求结合居住小区的开发建设应设置小区集中绿地，面积应控制在0.4公顷以上。第12条 道路、广场和对外交通用地l、交通组织本区交通可分成二个部分，一部分是内部交通流，另一部分过境交通流。交通组织分成二级，第一级是由快速干道（绕城公路、进城连接线、远期快速干道）构成环线，采取管理措施，在交通高峰时间，引“过境”交通流通过环线输导进入相邻区块，环线截流“过境”交通流，环线在工业区中起到交通“保护壳”作用。第二级是核心区四周道路构成环线，保障核心区交通顺畅和环境的整洁。2、路网布局合理规划主次干道道路的路幅宽度、路网密度，规划区的路网形式以环路和方格网道路结合。 3、静态交通设施德山工业区结合街头绿地规划停车场6处。在进出工业区的主要路口均规划设置社会公共车辆的停车场，停车场每处设50150辆标准车值。在核心区结合中心区设置交通性广场用地，集中设置社会公共停车场，其中部分可以采用地下停车场库和停车楼的形式。结合绿地、公建设置两个游憩集会广场，在综合商贸中心区规划步行系统贯通商业、文化、娱乐等核心用地。城市公共加油站按服务半径0.91.2公里布置，在德山工业区规划34个。合理规划工业区的公交线路和公交站点，结合道路建设每个公交站点均应设港湾式停靠站。表1.1 德山工业区道路一览表序号道路名或编号道路长度（M）道路宽度（M）断面形式备注1香火街763204-12-42纬一路8756243-18-33德山大道7951444-14-814-44经十二路6136245-14-55政德路5191243-18-36经十六路966204-12-47有德路1097245-14-58纬三路656204-12-49龙梅街789243-18-310崇明路1258243-18-311善卷路1963364.5-5-1.5-14-1.5-5-4.512纬七路1572243-18-313德山大道1950364.5-5-1.5-14-1.5-5-4.514纬九路1170243-18-315桃林路1703364.5-5-1.5-14-1.5-5-4.516兴德路1327243-18-317经四路945243-18-3第10条 工业、仓储用地在产业的地块安排上，生物医药、高新技术工业园区在纬四以北的二类工业用地内；机械加工产业园区；新材料、轻纺工业、木制品加工区主要布置在纬三路和政德路之间的用地地块的二类工业用地内；电子信息类主要在经四路以纬七路和桃林路之间以南的一类工业用地内；化工类以及有一定污染的三类企业主要在经三路以东，崇德路至青山路之间的三类工业用地内。根据常德市德山城市总体规划（20092030），在德山工业区内规划一个集中的仓储及货运用地。仓储货运用地安排在崇德路以北，桃林路以南地块，形成具有集约用地规模的物流中心。小型的仓储用地由各工业区各企业自行解决。工业用地应严格按照规划要求加强绿化建设，并按控制性详细规划的原则要求进行用地的详细规划。第11条 市政公用设施用地1给排水规划、电力电讯规划、燃气规划详见第五章。2环卫设施规划在青山路与乾明路交叉口东南角规划一处垃圾转运站，用地面积1.27公顷。在工业区两个中心区内的垃圾收集点每70米服务半径设一处,并按国家标准均匀布点公共厕所。3消防设施在工业区中部的中心地块即桃林路与德山大道交叉口的西南角规划有消防设施用地1.48公顷，责任区范围13平方千米。第14条 绿地及景观规划工业区的绿地建设应做到点、线、面结合，绿地率不低于30。为了保持常德市山水城市的整体特色，工业区的建设考虑到了开发建设和自然生态景观环境的结合，区内保留大量生态林地，作为山地生态涵养区和工业区公共绿化用地，使得常德 “山水城市”的特色在工业区也得到了体现，形成了现代工业园区新的景观形象，保障了工业区良好的生态环境。为了涵养水源并形成沿江景观，规划在沅江江边留出100米宽的沿江地带作为防护林带。公共绿地由中心公园绿地和居住组团公共绿地组成。公共绿地总面积113.1公顷,公共绿地率为8.66。公共绿地建设重点为中心公园绿地，并可以结合绿地设休息廊以及活动室等小型娱乐设施。第四章 工程设施规划第15条 给水工程1. 给水标准：工业用水标准： 1.2 万M3/ KM2 d；公建用水标准: 1.5 万M3/ KM2 d；住宅生活用水标准: 250 L/人 d；市政设施用水标准：0.35 万M3/ KM2 d；仓储设施用水标准：0.3 万M3/ KM2 d；道路绿化用水标准: 0.2 万M3/ KM2 d；德山工业区规划最大日用水量为9.3万M3/天。2.供水水源：德山工业区的供水水源由常德市城市管网供水。3.供水管道：德山工业区供水管道近期由溪口水厂接入，管径为DN500。远期由规划中的新建水厂供给，接口管径为DN900。工业区内管网以环状与枝状相结合的方式布置，环状布置为主，以增加供水的安全可靠性。4. 消防系统采用生活与消防合并的低压制消防系统，有关消防水量和室外消火栓布置等按建筑设计防火规范（GBJ16-87）执行，室外消火栓均匀布置在道路两侧，并尽量布置在十字路口，消防栓与消防栓间距不超过120米，保护半径为150米。第16条 排水工程1.排水体制：与城市总体规划相协调，排水体制确定为雨污分流制。2.污水量常德市德山工业区日平均污水量预测为74500M3/ d。3.污水管道：德山工业区污水管道以政德路为污废水主干管，采用重力管与压力管相结合，通过污水提升泵站，排至常德中心城污水处理厂。4.污水处理:工业区内生活污水必须经化粪池处理后方可排入城市污水管网，排至工业区的集中污水处理厂；进入城市污水管道的工业废水必须符合城市污水进入下水道的水质标准（GB8978-88），不符合标准的废水应在厂内进行预处理。工业污水经城市污水管网排至工业区的污水处理厂经污水集中处理，与生产废水合并污水泵房，集中处理后的污废水需达到国家三级排放标准。经提升后排至城市污水处理厂。5.雨水排除：德山工业区内道路及两侧地块雨水就近排入自然排水体系，低洼地区采用雨水提升泵站与重力自排相结合的方式。暴雨强度公式采用常德市暴雨强度公式： 910(1+0.64Lgp) q t0.49设计重现期P=1年地面集雨时间：t1=10分钟 综合径流系数：=0.65第17条 电力工程规划1. 工业区的用电负荷约为38200KW，考虑同时系数后，需要电力负荷约为22000KW，负荷密度为15.23MVA/KM2。2. 规划区内设德山110千伏的变电站4座(具体位置详见电力设施规划图)，电源从规划区北侧已建设的220KV的德山变电站以及西部枉水升压站进线，双回路供电保证工业区的用电安全。在本规划区内设置10KV电力开闭所9座，采用三回2XLJ-400相分裂导线10KV电力电缆环网供电。第18条 电信工程规划本规划区内设30000门程控模块局1个，与市局网的连线采用光缆。电信功能应具有国内外长话、市话、图文传真和数据传输等功能，规划应重视数字网络的建设，在详细规划中应结合建筑设计完善宽带接入点以及有线电视的用房安排。第19条 燃气、供热规划1.近期暂无能力做到管道供气，以液化气过渡，供热以各厂自行配套；2.远期与城市煤气与热力规划综合考虑本区的燃气与供热规划，在道路规划中预留管位。第20条 环卫设施规划在工业区中部的西侧地块中设立环卫所和垃圾中转站，占地12700平方米。生活综合区片的垃圾收集点每70米服务半径设一处。并按国家标准均匀布点公共厕所，沿道路每间隔500米左右设置一个公共厕所，每间隔300米需设置一个垃圾箱。第五章 平面定位与竖向规划第21条 平 面 定 位规划区的坐标系统以常德坐标为基准，通过规划道路网的交叉点坐标为控制点，确定规划区内地块的平面位置。其中X为纵坐标，Y为横坐标，单位为米。各交叉点的坐标及高程详见道路坐标及高程规划图。 第22条 竖 向 规 划本规划的高程以黄海高程为基准高程。规划区内洪水重现期为50年一遇，最高洪水位为54.4661.33米。由于沅江岸线的修筑和雨水、污水泵站的修建，因此确定规划区内地块的地面高程不得低于55.6米，规划区的基地高程控制在55.688.65之间。根据本区域地坪现状、排水特点及周边道路情况，以常德大道为界，常德大道以北，地形南高北低，地面坡度大于0.5%；常德大道以南，地形北高南低，地面坡度大于0.5%。以工业区主干道为界，工业区主干道以东，地形东高西低，地面坡度大于0.5%，工业区主干道以西，地形西高东低，地面坡度大于0.5%。并以此作为规划区内道路设计时确定坡度及交叉点标高的依据之一。开发地块场地的竖向规划设计要在修建性详细规划或建筑设计时，以地块周围道路交叉点的高程为基准推算。第六章 土地使用和建筑规划管理通则第一节 土地使用分类和建设用地适建要求第23条 本规划土地使用分类以国标城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ107-90）为准，用地分类以小类为主，部分用地考虑划分至中类第24条 各类建设用地适建要求应按表6.1进行控制。 表6.1 各类建设用地适建要求序号 用地类别住宅公共设施用地工业用地市政公用设施用地绿 地道路广场用地林地 代码用地建设项目RCM1M2M3UG12G22SE41一类住宅2二类住宅3三类住宅4商业设施5文化设施6医疗卫生设施7办公设施8商住综合用地9一类工业10二类工业11三类工业12普通储运仓库13垃圾中转站1410KV开闭所15其它市政用地注：1、“”表示允许位置； 2、“”表示不允许设计； 3、“”表示允许或不允许设置，具体由规划行政主管部门据具体条件和规划要求确定。第25条 表6.1以外的建设项目，由城市规划行政主管部门根据具体情况核定适建范围，或在修建性详细规划中作出决定。第26条 对表6.1的规定要求产生重大变更的建设项目，如改变用地的性质等，应提出调整规划的请求，报城市规划行政主管部门批准后执行。第二节 建筑物后退道路红线、绿线、高压走廊距离的规定第27条 建筑物后退道路红线的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线包括阳台、雨蓬、踏步等突出部分为准。建筑物后退道路红线留出的空地主要供绿化及敷设工程管线而用，不得建造建筑物。第28条 沿道路两侧新建、改建的建筑物，后退道路规划红线的距离，应按道路的性质、道路宽度、交叉口视线的要求，以及建筑物的性质确定，并按表6.2控制。第29条 沿各级公园、河道绿带、防护绿地的建筑物，建筑后退绿线的距离，依据建筑物性质不同进行确定，并按表6.2控制。第30条 用地地块的出入口方位见附表3。工业区主要道路沿线限制设置地块出入口。主次干道之间的交叉口，主次干路与支路的交叉口附近不设地块出入口；住宅地块出入口应结合小区路设置。 表6.2 建筑物后退道路红线、绿地最小距离类别红线宽度建筑物后退最小距离（米）高层建筑多层建筑或裙房高层建筑后退交叉口城市道路405015102024391051512-23838绿地/53/第三节 建筑容量控制规定第31条 本规划对各个地块的最大建筑密度、最大容积率、最大建筑高度、最小绿地率等指标作出明确规定，见表6.3. 表6.3 建筑容量控制表序号建筑类型最大容积率最大建筑密度(%)绿地率(%)最大建筑高度(米)1公共建筑商业建筑5.0453050办公建筑3.0453050医疗卫生建筑2.0304024影剧院建筑1.2553042商住3.04530243住宅建筑一类住宅1.2403515二类住宅1.6354550三类住宅1.43530184工业建筑一类工业1.2354525二类工业1.2453018三类工业1.2403518第七章 地块划分和规划控制指标第32条 地块划分本规划的地块划分依据以下原则进行：根据不同的用地性质划分地块；以道路、河道界限来划分不同的地块；依据公共服务设施、市政设施的配套要求来划分地块。第33条 停车车位设置要求1、 停车位设置公共设施的停车位设置为0.25车位/100平方米建筑面积；自行车停车位设置为2车位/100平方米建筑面积。工业用地停车位设置为0.1车位/100平方米建筑面积。具体控制指标详见附表2规划用地控制指标表。2、 以上停车位可以设置在室内包括楼层或地下室，半地下室，但地面停车位不应少于总停车位的三分之一。3、 停车位面积：小型汽车30平方米/车位，自行车1.8平方米/车位。第34条 地块控制指标规划控制指标包括地块性质、用地面积、最大容积率、最大建筑密度、建筑面积、最大建筑高度（高度控制）、绿地率、交通出入口方位等，详见附表。第八章 附则第35条 本规划自常德市人民政府批准之日起生效。附录一 规划控制指标名词解释1、 建筑间距：指前后两列建筑外墙之间水平距离。2、 建筑控制高度：指建筑物室外地面至建筑物外檐顶高度。3、 建筑密度：一定用地范围内所有建筑物的基底总面积与总用地面积之比（%）。4、 容积率：一定用地范围内各层建筑面积之和与用地面积之比值。5、 绿地率：一定用地范围内各类绿地（不包括屋顶、晒台的人工绿地）面积的总和与用地面积之比率（%）。6、 建筑物后退道路红线距离：指建筑物4米以下最外缘部分（外墙台阶、雨蓬或围墙）离道路红线的距离。附表1：建设工程停车位配建指标表机动车泊位自行车泊位A0.30.5车位/客房1.0车位/客房B1.5车位/100M2建筑面积4.0车位/100M2建筑面积C0.250.8车位/100M2建筑面积4.0车位/100M2建筑面积D0.61.2车位/100M2建筑面积20.0车位/100M2建筑面积E2.0车位/100座20.0车位/100座F0.30.5车位/100M2建筑面积5.0车位/100M2建筑面积G4车位/公顷游览面积100车位/公顷游览面积H2车位/高日千游客8车位/高峰日千游客I0.3车位/100学生20车位/100学生J0.3车位/100学生80车位/100学生K0.31车位/户1.53车位/户L11.5车位/户M0.20.5车位/户3车位/户N0.6车位/100M2建筑面积1.5车位/100M2建筑面积第九章 工业片区开发规划第一节 总 则第1条 为科学合理地指导工业片区的开发建设，确保用地的合理布局，依据中华人民城乡规划法、城市规划编制办法等法规和常德市城市总体规划（20092030）制定本控制性详细规划。第2条 规划范围：工业片区位于德山工业区北部，沅江南岸。北部与沅江相邻，南靠工业区内的山地，规划总面积12.3平方千米。第3条 本规划常德市人民政府批准，即具有法律效应，工业片区内的一切规划设计、建设活动及管理措施均应符合本规划的意图及规定，此外还应符合国家、地方的法规及规定。第4条 本规划由规划文本、规划说明和规划图册三部分共同组成。第5条 本规划的解释权属常德市德山经济开发区管委会。第二节 规划依据、规划原则和规划目标第6条 规 划 依 据：1中华人民共和国城乡规划法；2常德市城市总体规划（2009-2030）中国城市规划设计研究院、常德市建设局；4城市规划编制办法建设部；5城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ107-90）；6城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；7城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）；8. 城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）；9城市绿化规划建设指标的规定建设部，城建1993784号；10停车场规划设计规则(试行) 公安部、建设部，（88）公（交管）字90号；11常德市德山工业区路网规划专题会议纪要常德市人民政府办公室；12与本规划有关的国家、省、市颁布的规范、规定、标准；第7条 规 划 原 则：1工业片区的功能与结构与总体规划衔接工业片区是整个城市的有机组成部分，它的规划与建设必须服从城市总体规划的统一部署，综合确定其规划结构、路网体系和各类设施的配置。2可持续发展的原则本区块位于沅江边，地块的开发要协调好与景观资源保护的关系，坚持可持续开发建设的原则。3处理好规划实施过程中的灵活性与严肃性本次控制性详细规划应在确保规划严肃性的前提下，尽量使规划方案和建设模式上具有足够的灵活性和操作弹性。第9条 规 划 目 标：工业片区将是常德市新的城市空间结构中，体现常德市在新时期住房建设的特色和品位的空间。规划把工业片区建设成环境优美、交通便捷、生活方便并能体现新时期常德市住宅水平的高档住区。第三节 规划布局第10条 规 划